津政辦發(fā)〔2023〕15號《天津市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)天津市深化農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市試點(diǎn)工作方案的通知》

《天津市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)天津市深化農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市試點(diǎn)工作方案的通知》






津政辦發(fā)〔2023〕15號

有關(guān)區人民政府，市政府有關(guān)委、辦、局：

經(jīng)市人民政府同意，現將《天津市深化農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市試點(diǎn)工作方案》印發(fā)給你們，請參照執行。



 

天津市人民政府辦公廳

2023年5月24日

天津市深化農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市試點(diǎn)工作方案

為穩妥有序推進(jìn)農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市試點(diǎn)工作，根據中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于深化農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》精神和自然資源部部署要求，結合本市實(shí)際，制定本工作方案。

一、總體要求

以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導，全面貫徹黨的二十大精神，以健全城鄉統一的建設用地市場(chǎng)為目標，在符合規劃、用途管制和依法取得前提下，推進(jìn)農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價(jià)；建立分類(lèi)別、有級差的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市增值收益分配機制，合理平衡國家、集體和農民個(gè)人收益；保障入市土地權能，盤(pán)活空閑、廢棄和低效利用的存量集體建設用地，提高土地節約集約利用水平。通過(guò)試點(diǎn)，形成可復制、易推廣的改革成果，為全面深化開(kāi)展農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市工作提供制度、政策和措施保障。

二、試點(diǎn)任務(wù)

（一）強化規劃引領(lǐng)作用

1．推進(jìn)規劃編制。加快推進(jìn)控制性詳細規劃、村莊規劃編制審批，統籌并合理安排入市的規模、布局、開(kāi)發(fā)強度和開(kāi)發(fā)時(shí)序等，完善功能配套，促進(jìn)集聚發(fā)展，探索兼顧國家、農村集體經(jīng)濟組織和農民利益的規劃編制方法。（責任單位：市規劃資源局，濱海新區人民政府、武清區人民政府、靜海區人民政府、薊州區人民政府。以下各項試點(diǎn)任務(wù)均需濱海新區人民政府、武清區人民政府、靜海區人民政府、薊州區人民政府負責，不再列出）

2．完善規劃許可管理制度。規范并統一本行政區域范圍內規劃用地管理要求，明確入市地塊規劃條件、建設用地規劃許可、建設工程規劃許可、鄉村建設規劃許可、規劃驗收或規劃核實(shí)等管理環(huán)節，將入市項目納入規劃許可管理。依據詳細規劃提出擬入市地塊規劃條件，未確定規劃條件的地塊不得入市交易。（責任單位：市規劃資源局）

3．盤(pán)活農村存量建設用地。以第三次全國國土調查、自然資源部下發(fā)的2021年國土變更調查現狀共享版為基礎，認定存量建設用地。探索全域土地綜合整治、城鄉建設用地增減掛鉤、農村集體土地整理等政策措施，支持盤(pán)活存量建設用地。（責任單位：市規劃資源局、市農業(yè)農村委）

（二）明確和規范入市規則

4．開(kāi)展入市土地摸底調查。摸清可入市后備土地資源，全面掌握地塊的坐落、四至、界址、面積、權屬、規劃、流轉情況等，同步納入國土空間規劃“一張圖”實(shí)施監督信息系統。加快完成農村集體建設用地所有權和使用權登記，做好登記成果更新。（責任單位：市規劃資源局）

5．完善入市土地經(jīng)營(yíng)性用途管理辦法。探索入市土地用于工業(yè)、商業(yè)等不同用途的管理辦法，提出產(chǎn)業(yè)準入、環(huán)保要求、用地標準等具體要求。入市年限不超過(guò)同類(lèi)用途的國有建設用地最高使用年期，結合實(shí)際采取長(cháng)期租賃、先租后讓、租讓結合、彈性年期等方式確定使用年限。（責任單位：市規劃資源局）

6．探索農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用方式。參照國有建設用地不同用途的使用方式，探索農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地出讓、出租以及入股、聯(lián)營(yíng)的具體路徑。農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權出讓、出租應采取招標、拍賣(mài)、掛牌或者協(xié)議的方式；工業(yè)用地、鄉村產(chǎn)業(yè)用地，同一宗地只有一個(gè)意向用地者的，探索采取協(xié)議的方式交易。（責任單位：市規劃資源局、市發(fā)展改革委、市生態(tài)環(huán)境局）

7．規范入市流程。在依法落實(shí)民主決策機制的基礎上，指導農村集體經(jīng)濟組織編制入市方案。參考土地估價(jià)專(zhuān)業(yè)評估機構的評估結果和集體建設用地基準地價(jià)，確定入市標底或底價(jià)。探索建立區人民政府對入市方案提出修改意見(jiàn)的工作機制。在城鄉統一的建設用地市場(chǎng)及相關(guān)媒介發(fā)布公告，參照國有建設用地有關(guān)規定進(jìn)行交易、確定土地使用權人并及時(shí)公布交易結果。（責任單位：市規劃資源局）

8．規范入市合同管理。出讓人與受讓人按照出讓合同示范文本，在區規劃資源部門(mén)見(jiàn)證下簽訂合同，并現場(chǎng)拍照。合同簽訂后5個(gè)工作日內，受讓人將合同報區規劃資源部門(mén)備案。（責任單位：市規劃資源局、市發(fā)展改革委、市生態(tài)環(huán)境局、市住房城鄉建設委）

（三）建立開(kāi)發(fā)利用監管機制

9．建立入市監管制度。參照國有建設用地開(kāi)發(fā)利用的監管制度，通過(guò)年度建設用地供應計劃、入市價(jià)格監管、土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)巡查、信用體系管理等措施，依托國土空間基礎信息平臺，建立和完善城鄉統一的建設用地市場(chǎng)監管機制。（責任單位：市規劃資源局）

10．探索全生命周期管理模式。入市前，區相關(guān)部門(mén)對規劃條件、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護提出要求；入市后，出讓人、受讓人和區人民政府簽訂三方監管協(xié)議，可根據實(shí)際對監管內容進(jìn)行增補；區相關(guān)部門(mén)依據職責對工作目標落實(shí)、指標執行等進(jìn)行監督考核。（責任單位：市規劃資源局）

11．探索入市土地節約集約利用政策。參照《閑置土地處置辦法》，探索制定集體建設用地閑置土地處置機制。制定農村集體建設用地使用控制標準，嚴格建設用地準入，總結推廣節地技術(shù)、模式。（責任單位：市規劃資源局）

12．妥善處理歷史遺留問(wèn)題。探索解決集體建設用地歷史遺留問(wèn)題的措施，明確對2009年以前已經(jīng)形成并經(jīng)第二次全國土地調查為建設用地、但尚未取得合法用地手續的歷史遺留建設用地的處置辦法。在合法合規的基礎上，充分發(fā)揮村民自治組織作用，穩妥解決不符合規劃、缺乏合法手續、土地利用效率低等歷史遺留問(wèn)題。（責任單位：市規劃資源局、市農業(yè)農村委）

（四）健全土地增值收益分配機制

13．制定土地增值收益管理辦法。試點(diǎn)區制定增值收益調節金管理辦法，綜合分析用于工業(yè)、商業(yè)等不同用途的土地增值收益情況，統籌考慮地區實(shí)際和征地補償標準、用途、土地級差等因素，分類(lèi)確定收取比例，確保農村集體經(jīng)濟組織及其成員從不同用途入市土地所得收益基本均衡。明確增值收益調節金的用途，包括統籌城鎮和農村基礎設施建設、農村生態(tài)補償、農民保障等。探索以鎮村統籌、村村合作等形式合作入市、合理分配收益，采取股權分紅等形式獲得入市收益。（責任單位：市財政局、市規劃資源局）

14．完善農民集體土地收益分配機制。制定農村集體經(jīng)濟組織土地收益分配管理辦法，指導設立入市資金專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，按規定比例留歸集體的土地增值收益，納入農村集體資產(chǎn)統一管理，及時(shí)公開(kāi)資金使用情況，嚴格監督監管。（責任單位：市農業(yè)農村委、市規劃資源局）

（五）制定入市與成片開(kāi)發(fā)土地征收之間的協(xié)同機制

15．探索入市保障項目用地制度。探索區分城鎮開(kāi)發(fā)邊界內外，合理安排年度入市和成片開(kāi)發(fā)土地征收的規模、用途、布局等，制定實(shí)現兩種用地制度相互補充的政策措施。探索制定通過(guò)入市渠道保障用地需求的項目清單。統籌國有和集體建設用地數量，將農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地納入年度建設用地供應計劃。（責任單位：市規劃資源局）

16．探索入市農民收益保障機制。指導農村集體經(jīng)濟組織綜合分析入市和成片開(kāi)發(fā)土地征收的利弊和影響，尊重農村集體經(jīng)濟組織成員的選擇權，充分聽(tīng)取意見(jiàn)建議和合理訴求。按照不低于被征地農民補償水平的標準，指導農村集體經(jīng)濟組織做好入市涉及使用權調整相關(guān)農民的補償等工作。研究集體建設用地入市收益與土地征收補償大體平衡的有效措施。（責任單位：市規劃資源局、市農業(yè)農村委、市財政局）

17．協(xié)同推進(jìn)改革形成合力。與深入實(shí)施濱海新區高質(zhì)量發(fā)展支撐引領(lǐng)行動(dòng)、鄉村振興全面推進(jìn)行動(dòng)等推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展“十項行動(dòng)”緊密銜接，統籌推動(dòng)農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市試點(diǎn)與武清區農村集體產(chǎn)權制度改革、靜海區和薊州區農村宅基地制度改革、濱海新區國家級新區和國家綜合配套改革試驗區建設，充分發(fā)揮政策集成效應。（責任單位：市發(fā)展改革委、市農業(yè)農村委、市規劃資源局）

（六）維護市場(chǎng)主體合法權益

18．明確農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權權能。探索農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地進(jìn)入土地二級市場(chǎng)的交易規則，明確除法律、行政法規另有規定或者合同雙方另有約定外，以出讓等方式取得的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權可以轉讓、抵押。研究細化因鄉（鎮）村公共設施和公益事業(yè)建設等需要收回農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權的管理辦法，明確收回的情形，探索依法給予合理補償的標準規范等。（責任單位：市規劃資源局、市財政局、市農業(yè)農村委）

19．創(chuàng )新入市土地抵押貸款等金融產(chǎn)品。研究入市土地抵押管理辦法，農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權可以辦理抵押貸款，探索抵押的具體路徑及相關(guān)規范要求。研究制定農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市融資方案，引導金融機構推出更多合適的貸款、基金等金融產(chǎn)品和服務(wù)。（責任單位：人民銀行天津分行、天津銀保監局、市金融局、市規劃資源局）

（七）尊重農民入市主體地位

20．明確入市主體。入市前，土地所屬村集體經(jīng)濟組織應完成農村集體經(jīng)濟組織登記賦碼，并由該集體經(jīng)濟組織作為入市主體組織實(shí)施入市，或由其委托的其他法人組織代理實(shí)施入市。鞏固農村集體產(chǎn)權制度改革成果，充分發(fā)揮農村集體經(jīng)濟組織功能作用，入市主體為具備所有者身份的農民集體和依法代表行使所有權的農村集體經(jīng)濟組織。探索由其委托的具有市場(chǎng)法人資格的組織依據授權委托書(shū)代理實(shí)施入市。（責任單位：市農業(yè)農村委、市規劃資源局）

21．健全民主決策機制。嚴格執行農村集體經(jīng)濟組織重大事項決策“四議兩公開(kāi)”要求，依法擬定入市方案、土地收益分配、資金使用等事項，落實(shí)財務(wù)公開(kāi)和信息公示制度，及時(shí)公示成交價(jià)格、交易稅費、收益支出等。（責任單位：市農業(yè)農村委）

三、工作步驟

（一）準備部署階段（2023年5月底前）

1．市規劃資源局編制試點(diǎn)工作方案。

2．各試點(diǎn)區制定具體推進(jìn)試點(diǎn)工作方案，建立工作協(xié)調機制，開(kāi)展入市土地調查摸底、培訓等工作。

（二）實(shí)施階段（2023年6月到2024年12月）

1．2023年6月底前，各試點(diǎn)區制定入市管理辦法及配套的增值收益核算分配、入市主體民主決策程序等操作規則，爭取完成2宗入市案例。市規劃資源局定期跟蹤指導和推動(dòng)落實(shí)，開(kāi)展年度中期考核。

2．2023年7月到2023年12月

（1）2023年9月底前，各試點(diǎn)區推出1處優(yōu)秀樣板案例；11月底前初步形成入市制度體系，形成年度工作報告并上報市人民政府。

（2）2023年12月底前，市規劃資源局組織定期跟蹤指導，開(kāi)展調研、研討和經(jīng)驗總結，形成市級年度工作報告，報市人民政府審定后按程序上報自然資源部。

3．2024年6月底前，各試點(diǎn)區開(kāi)展入市地塊跟蹤服務(wù)，對管理辦法進(jìn)行中期評估，建立系統全面的入市制度體系。市規劃資源局組織跟蹤指導，開(kāi)展調研、研討和總結。

（三）總結階段（2024年9月到12月）

1．2024年9月底前，各試點(diǎn)區形成全面系統的總結報告并上報市人民政府。

2．2024年10月底前，市規劃資源局形成市級總結報告，報市人民政府審定后按程序上報自然資源部，同時(shí)持續關(guān)注國家試點(diǎn)動(dòng)態(tài)。

四、保障措施

（一）加強組織推進(jìn)。建立天津市深化農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市試點(diǎn)工作協(xié)調機制，市規劃資源局主要負責同志擔任召集人，市發(fā)展改革委、市財政局、市生態(tài)環(huán)境局、市住房城鄉建設委、市農業(yè)農村委、市金融局、市稅務(wù)局、天津銀保監局、人民銀行天津分行和濱海新區、武清區、靜海區、薊州區人民政府等為成員單位。協(xié)調機制各成員要按照職責分工，做好跟蹤指導、督促和總結評估工作。各試點(diǎn)區要落實(shí)試點(diǎn)主體責任，建立相應協(xié)調機制，落實(shí)經(jīng)費保障，抓好組織實(shí)施。

（二）規范試點(diǎn)實(shí)施。嚴守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線(xiàn)不突破、農民利益不受損的底線(xiàn)，嚴格落實(shí)耕地和永久基本農田、生態(tài)保護紅線(xiàn)、城鎮開(kāi)發(fā)邊界等空間管控要求，嚴格準入條件，規范程序，逐步推開(kāi)，推進(jìn)土地資源節約集約利用。

（三）強化宣傳引導。要正確把握輿論導向，妥善回應社會(huì )關(guān)切，及時(shí)解決在試點(diǎn)過(guò)程中出現的問(wèn)題，有效化解矛盾，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)報告，切實(shí)做到封閉運行、風(fēng)險可控，為深化入市試點(diǎn)工作營(yíng)造良好的輿論環(huán)境和社會(huì )氛圍。





 

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