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海南省人民政府關(guān)于印發(fā)海南省建設用地使用權統一交易管理辦法的通知
瓊府〔2015〕27號
各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：
現將《海南省建設用地使用權統一交易管理辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執行。
海南省人民政府
2015年5月11日
第一章 總 則
第一條 為建立全省統一的城鄉建設用地市場(chǎng)，規范建設用地使用權交易和管理，實(shí)行建設用地使用權統一交易和統一監管，根據國家和本省的有關(guān)規定，結合本省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于在本省行政區域內的建設用地使用權統一交易及相關(guān)監督管理活動(dòng)。
第三條 本辦法所稱(chēng)的建設用地使用權統一交易是指建設用地使用權進(jìn)入統一的土地交易市場(chǎng)，實(shí)施統一信息發(fā)布、統一公開(kāi)交易、統一成交公示和統一交易管理等的活動(dòng)。
第四條 建設用地使用權統一交易應當遵循公開(kāi)、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。
第五條 省土地行政主管部門(mén)應當制訂建設用地使用權統一交易的規則和流程，建設全省統一的土地交易市場(chǎng)，并納入省級政府公共資源交易平臺。各市、縣、自治縣不再設立市縣級土地交易市場(chǎng)。
省政務(wù)服務(wù)中心負責省級土地交易市場(chǎng)的運行監督，省公共資源交易服務(wù)中心為建設用地使用權交易活動(dòng)提供場(chǎng)所和服務(wù)保障。
省土地行政主管部門(mén)負責建設用地使用權統一交易的指導、協(xié)調和監督，省土地儲備整理交易中心負責省級土地交易市場(chǎng)的運行管理和服務(wù)。
第六條 市、縣、自治縣土地行政主管部門(mén)負責轄區內建設用地使用權交易活動(dòng)的實(shí)施工作，按照規定的規則和流程，進(jìn)入省級土地交易市場(chǎng)實(shí)施交易。
市、縣、自治縣土地行政主管部門(mén)可以委托省、市縣具有相應職能的單位或者具有相應資質(zhì)的社會(huì )中介機構在省級土地交易市場(chǎng)內實(shí)施建設用地使用權交易活動(dòng)。
委托社會(huì )中介機構實(shí)施建設用地使用權交易活動(dòng)的，應當采取公開(kāi)方式選取，并簽訂委托代理合同，明確委托代理事項、委托交易服務(wù)費用和法律責任等內容。
第七條 建設用地使用權統一交易實(shí)行目錄管理。省土地行政主管部門(mén)應當編制建設用地使用權統一交易目錄，提交省公共資源交易管理委員會(huì )辦公室審核后，報省政府批準頒布執行。
列入建設用地使用權統一交易目錄的建設用地使用權應當在省級土地交易市場(chǎng)進(jìn)行交易。鼓勵未列入建設用地使用權統一交易目錄、以公開(kāi)方式進(jìn)行建設用地使用權交易的交易行為進(jìn)入省級土地交易市場(chǎng)進(jìn)行交易。
建設用地使用權統一交易目錄的修訂按照本條第一款規定的程序辦理。
第八條 下列建設用地使用權交易活動(dòng)應當列入建設用地使用權統一交易目錄：
(一) 市、縣、自治縣人民政府依法以招標、拍賣(mài)、掛牌出讓方式供應國有建設用地使用權的;
(二) 農村集體經(jīng)濟組織依法以轉讓方式進(jìn)行農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權流轉的;
(三) 土地使用權人依法以招標、拍賣(mài)、掛牌等公開(kāi)方式進(jìn)行劃撥土地使用權轉讓、聯(lián)營(yíng)合作的;
(四) 人民法院依法以招標、拍賣(mài)、掛牌等公開(kāi)方式處置建設用地使用權的;
(五) 填海形成的土地依法應當采取招標、拍賣(mài)、掛牌出讓方式供應的;
(六) 其他依法應當通過(guò)公開(kāi)方式在土地交易市場(chǎng)進(jìn)行交易的情形。
第九條 具有下列情形之一的，可以不列入建設用地使用權統一交易目錄：
(一) 臨時(shí)使用國有或者集體建設用地使用權的;
(二) 因依法轉讓房屋所有權，導致建設用地使用權隨之轉讓的;
(三) 國有企業(yè)改制、改組涉及劃撥土地使用權變更但不改變劃撥土地使用權性質(zhì)和用途的;
(四) 依法采取協(xié)議等非公開(kāi)方式進(jìn)行建設用地使用權交易的;
(五) 法律法規規定的其他情形。
第十條 建設用地使用權統一交易形式包括場(chǎng)地交易和網(wǎng)上交易。
場(chǎng)地交易是指在土地交易市場(chǎng)的現場(chǎng)進(jìn)行交易信息發(fā)布、接受競買(mǎi)人報名、公開(kāi)交易、確定競得人等土地交易活動(dòng)的交易形式。
網(wǎng)上交易是指通過(guò)建設用地使用權網(wǎng)上交易系統(以下簡(jiǎn)稱(chēng)網(wǎng)上交易系統)發(fā)布交易信息、接受競買(mǎi)人報名、公開(kāi)交易、確定競得人等土地交易活動(dòng)的交易形式。
第二章 一級市場(chǎng)交易
第十一條 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè )、住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣(mài)、掛牌方式出讓。其中，商品住宅用地(含商業(yè)和住宅混合類(lèi)用地)應當采取拍賣(mài)或者掛牌方式出讓?zhuān)渌?jīng)營(yíng)性用地可以采取招標、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。
第十二條 市、縣、自治縣人民政府及土地行政主管部門(mén)供應土地應當符合以下條件：
(一) 符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、林地保護利用規劃;
(二) 供地項目符合國家和本省的產(chǎn)業(yè)政策。符合《禁止用地項目目錄》和《限制用地項目目錄》對項目用地的規定;
(三) 土地權屬清晰;
(四) 沒(méi)有法律糾紛;
(五) 土地征收補償安置落實(shí)到位;
(六) 法律法規規定的其他條件。
第十三條 建設項目用地應當符合國家和本省規定的建設用地規?？刂茦藴?。
國家和本省沒(méi)有明確經(jīng)營(yíng)性用地出讓規?？刂茦藴实?，單宗用地出讓面積不得超過(guò)20公頃。因項目確有特殊需要，用地出讓面積需超過(guò)20公頃的，市、縣、自治縣人民政府應當組織發(fā)展和改革、國土、工業(yè)和信息化、工商、稅務(wù)等部門(mén)，按照節約集約用地的原則，對項目的特殊性、稅收、就業(yè)等情況進(jìn)行集中審議，并經(jīng)市、縣、自治縣人民政府批準同意后，方可供應土地。
第十四條 建設用地使用權出讓?xiě)斠詥我挥猛镜淖诘貫閱挝?，不得將兩宗及以上的宗地進(jìn)行捆綁出讓?zhuān)坏贸鲎尮簿G地、市政道路用地。對單宗用地包含多種用途又無(wú)法分割，根據規劃部門(mén)出具的規劃條件可以確定不同用途的用地面積比例的，在報經(jīng)市、縣、自治縣人民政府批準后，可以作為混合用地宗地出讓。法律法規和上級行政主管部門(mén)另有規定的，從其規定。
第十五條 國有建設用地使用權出讓?xiě)敯凑沼嘘P(guān)規定進(jìn)行土地價(jià)格評估。
土地出讓底價(jià)或者標底，由市、縣、自治縣人民政府或者市、縣、自治縣土地行政主管部門(mén)綜合土地價(jià)格評估結果、政府產(chǎn)業(yè)政策、土地市場(chǎng)情況等因素，進(jìn)行集體決策確定。
土地出讓底價(jià)或者標底不得低于土地出讓最低價(jià)標準，不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關(guān)稅費之和。土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在土地級別基準地價(jià)(以地面地價(jià)計算)乘以地價(jià)指數之值的70%?；鶞实貎r(jià)未覆蓋的地類(lèi)或者未覆蓋的區域內的土地出讓最低價(jià)，不得低于可參照的地類(lèi)或者區域的基準地價(jià)(以地面地價(jià)計算)乘以地價(jià)指數之值的70%。法律法規和上級行政主管部門(mén)對工業(yè)用地出讓最低價(jià)另有規定的，從其規定。
第十六條 市、縣、自治縣土地行政主管部門(mén)根據有關(guān)法律法規的規定以及年度土地供應計劃，擬訂國有建設用地使用權出讓方案，并報市、縣、自治縣人民政府審批。屬于省級儲備土地的，由省土地行政主管部門(mén)擬訂國有建設用地使用權出讓方案，并征求市、縣、自治縣人民政府意見(jiàn)后，報省政府批準。
出讓方案應當包括供應地塊的位置、面積、年限、土地使用條件、規劃條件、供地方式、供地時(shí)間、交易形式等內容。
第十七條 市、縣、自治縣土地行政主管部門(mén)應當根據擬供應地塊的情況，編制招標、拍賣(mài)、掛牌出讓文件。
招標、拍賣(mài)、掛牌文件應當包括公告、投標或者競買(mǎi)須知、土地使用條件、規劃條件、標書(shū)或者競買(mǎi)申請書(shū)、報價(jià)單、中標通知書(shū)或者成交確認書(shū)、國有建設用地使用權出讓合同文本等。
第十八條 市、縣、自治縣土地行政主管部門(mén)或者其委托的機構應當至少在招標、拍賣(mài)或者掛牌開(kāi)始前20日，在土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測與監管系統、省公共資源交易網(wǎng)以及本省主要媒體發(fā)布招標、拍賣(mài)或者掛牌公告。采取網(wǎng)上交易方式供應土地的，還應當在網(wǎng)上交易系統發(fā)布公告。
公告信息應當包括擬供應宗地的位置、面積、年限、用途、土地使用條件、規劃條件、投標(競買(mǎi))保證金、報名條件、供應時(shí)間、供應方式、提交申請的地點(diǎn)及期限等內容。
第十九條 申請人應當在公告規定的期限內向市、縣、自治縣土地行政主管部門(mén)或者其委托的機構提出競買(mǎi)、競投申請。市、縣、自治縣土地行政主管部門(mén)應當對公告規定時(shí)間內收到的申請材料進(jìn)行審查。經(jīng)審查，符合規定條件的，確認申請人的投標或者競買(mǎi)資格，并通知其參加招標、拍賣(mài)、掛牌活動(dòng)。
土地出讓時(shí)，不得設定違反公開(kāi)、公平、公正原則的報名條件。競買(mǎi)申請人提交競買(mǎi)申請時(shí)，存在欠繳土地出讓金、因自身原因導致土地閑置等違法違規和其他嚴重違反國有建設用地使用權出讓合同約定的情形的，可以禁止其參與土地競買(mǎi)。
第二十條 競買(mǎi)申請人應當在公告規定的繳款時(shí)間之前，將競買(mǎi)保證金繳入土地行政主管部門(mén)指定的專(zhuān)戶(hù)，競買(mǎi)保證金不得低于土地評估價(jià)格的60%，在國有建設用地使用權出讓合同生效后可以抵作土地價(jià)款。
第二十一條 采取場(chǎng)地交易方式交易的，由市、縣、自治縣土地行政主管部門(mén)或者其委托的機構在省級土地交易市場(chǎng)按照規定程序組織競價(jià)或者評標。采取網(wǎng)上交易方式交易的，由市、縣、自治縣土地行政主管部門(mén)通過(guò)網(wǎng)上交易系統組織競價(jià)或者評標。
第二十二條 以招標、拍賣(mài)或者掛牌方式確定中標人、競得人后，市、縣、自治縣土地行政主管部門(mén)應當向中標人發(fā)出中標通知書(shū)或者與競得人簽訂成交確認書(shū)。中標人、競得人應當按照中標通知書(shū)或者成交確認書(shū)約定的時(shí)間，與市、縣、自治縣土地行政主管部門(mén)人簽訂國有建設用地使用權出讓合同。
國有建設用地使用權出讓合同應當約定土地面積、土地使用條件、交地時(shí)間及方式、價(jià)款繳納時(shí)間及方式、開(kāi)竣工時(shí)間及具體認定標準、違約責任處理等。國有建設用地使用權出讓合同中涉及招標、拍賣(mài)或者掛牌公告內容的，應當與公告內容一致。
第二十三條 招標、拍賣(mài)、掛牌活動(dòng)結束后，市、縣、自治縣土地行政主管部門(mén)應當在10個(gè)工作日內將中標人或者競得人、成交土地的位置、面積、用途、價(jià)款等信息在土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測與監管系統、省公共資源交易網(wǎng)上公布。
第二十四條 國有建設用地使用權受讓人應當按照法律法規的規定，從合同生效之日起90日內付清土地出讓金。合同約定分期繳納土地出讓金的，分期繳納全部土地出讓金的期限不得超過(guò)1年。經(jīng)市、縣、自治縣人民政府批準，特殊項目可以約定在2年內全部繳清，首次繳納比例不得低于全部土地出讓金的50%。逾期未付清土地出讓金的，土地行政主管部門(mén)有權依法解除合同，并由受讓人承擔相應的違約責任。
第二十五條 國有建設用地使用權受讓人應當在依法繳納土地出讓金后，持國有建設用地使用權出讓合同和土地出讓金繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請辦理國有建設用地使用權登記。
建設用地使用權受讓人在簽訂《成交確認書(shū)》或者發(fā)出《中標通知書(shū)》前，申請由其持有50%(不含50%)以上股份、且工商注冊登記地在出讓宗地所在市縣的控股企業(yè)簽訂國有建設用地使用權出讓合同的，經(jīng)市、縣、自治縣人民政府同意，可以由受讓人控股的該企業(yè)與市、縣、自治縣土地行政主管部門(mén)簽訂合同、繳納土地出讓金、辦理土地登記。
第三章 二級市場(chǎng)交易
第二十六條 屬于本辦法第八條第(二)、(三)、(四)項等規定的建設用地使用權二級市場(chǎng)交易行為應當采取招標、掛牌、拍賣(mài)或者其他公開(kāi)交易方式，在省級土地交易市場(chǎng)內進(jìn)行交易。
第二十七條 以轉讓方式進(jìn)行建設用地使用權交易的，應當符合法律法規規定的條件。有下列情形之一的，建設用地使用權不得轉讓?zhuān)?br />
(一) 未依照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設工程的，投資額未達到投資總額的25%以上的;
(二) 縣級以上人民政府依法決定收回的;
(三) 土地使用權有爭議的;
(四) 未征得土地使用權共有人或者未經(jīng)抵押權人同意的;
(五) 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定或者以其他形式限制土地使用權轉讓的;
(六) 法律、法規規定禁止轉讓的其他情形的。
第二十八條 按照本辦法第八條第(二)、(三)、(四)項規定進(jìn)入省級土地交易市場(chǎng)進(jìn)行統一交易的，建設用地使用權人應當委托市、縣、自治縣土地行政主管部門(mén)或者社會(huì )中介機構組織實(shí)施建設用地使用權交易活動(dòng);農村集體經(jīng)濟組織應當委托市、縣、自治縣土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施建設用地使用權交易活動(dòng)。
委托市、縣、自治縣土地行政主管部門(mén)實(shí)施建設用地使用權交易活動(dòng)的，按照本辦法第六條的規定組織實(shí)施。
第二十九條 劃撥土地使用權和農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地經(jīng)依法批準以轉讓或者聯(lián)營(yíng)合作等方式進(jìn)行交易的，建設用地使用權人或者農村集體經(jīng)濟組織應當委托土地評估機構對土地使用權價(jià)格進(jìn)行評估。劃撥土地使用權土地估價(jià)報告按照有關(guān)規定報省土地行政主管部門(mén)備案;農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地土地估價(jià)報告按照有關(guān)規定報市、縣、自治縣土地行政主管部門(mén)備案。
第三十條 市、縣、自治縣土地行政主管部門(mén)或者機構應當在省公共資源交易網(wǎng)發(fā)布建設用地使用權交易信息;采取網(wǎng)上交易的，還應當在網(wǎng)上交易系統發(fā)布信息。
建設用地使用權交易信息應當包括擬交易宗地的位置、面積、年限、用途、土地使用條件、規劃條件、報名條件、交易時(shí)間、交易方式、提交申請的地點(diǎn)及期限等內容。
第三十一條 市、縣、自治縣土地行政主管部門(mén)或者機構應當按照下列程序組織建設用地使用權交易：
(一) 接受競買(mǎi)申請人的報名申請，對其交易資格進(jìn)行審查，并提交集體建設用地權人或者農村集體經(jīng)濟組織確認;
(二) 組織競價(jià)或者評標活動(dòng);
(三) 組織建設用地使用權交易各方簽訂《成交確認書(shū)》或者發(fā)出《中標通知書(shū)》;
(四) 組織建設用地使用權交易各方簽訂交易協(xié)議。
第三十二條 建設用地使用權交易完成后，市、縣、自治縣土地行政主管部門(mén)應當在10個(gè)工作日內將中標人或者競得人、成交土地的位置、面積、用途等信息在省公共資源交易網(wǎng)上公布。
第三十三條 建設用地使用權受讓人應當按照法律法規和合同約定支付土地交易價(jià)款。屬于劃撥土地使用權轉讓的，受讓人應當依法補交土地出讓金。
集體建設用地使用權因轉讓而增值的，轉讓人應當向農村集體經(jīng)濟組織交納增值額的50%。原出讓合同有約定的，從其約定。
第三十四條 建設用地使用權人應當按照國有建設用地使用權出讓合同或者劃撥決定書(shū)的規定使用土地，不得擅自改變土地用途。
除法律法規和省政府另有規定外，以劃撥、出讓、租賃等方式取得的農用地不得改變土地用途用于非農業(yè)建設，確需轉為建設用地的，由市、縣、自治縣人民政府依法收回或者征收土地，并按照有關(guān)規定統一供地。
因城鄉規劃調整等原因，公共管理與公共服務(wù)用地、工業(yè)用地、特殊用地、交通運輸用地需要改為商服及普通商品住宅用地的，由市、縣、自治縣人民政府依法收回土地，并按照有關(guān)規定重新組織土地供應。
農墾劃撥土地改變土地用途的，按照《關(guān)于加強農墾土地利用管理的意見(jiàn)》(瓊辦發(fā)〔2014〕29號)執行。
第四章 交易監管
第三十五條 省級公共資源交易、國土、監察、審計、國有資產(chǎn)管理等有關(guān)部門(mén)，應當依照各自職責對建設用地使用權統一交易實(shí)施監督管理。
省政府政務(wù)服務(wù)中心負責協(xié)調有關(guān)部門(mén)做好交易活動(dòng)監督檢查和調查處理違法違規行為工作。
省土地行政主管部門(mén)及省土地儲備整理交易中心對交易過(guò)程中違反交易程序和交易規則的行為予以制止、責令糾正，并交由有處理權的部門(mén)依法進(jìn)行調查處理。
省審計機關(guān)依法對建設用地使用權交易活動(dòng)及土地出讓收支情況進(jìn)行審計監督。
省監察機關(guān)依法對建設用地使用權交易有關(guān)行政管理部門(mén)履行職責的情況進(jìn)行監督。
省國有資產(chǎn)管理部門(mén)對省或者市縣國有資產(chǎn)管理部門(mén)控股或者管理的國有企業(yè)國有建設用地使用權交易進(jìn)行審核和監督管理。
第三十六條 省土地儲備整理交易中心應當完善建設用地使用權交易規則、運作程序、服務(wù)承諾、工作人員守則等制度，并在省級土地交易市場(chǎng)予以公示。
第三十七條 負責省級土地交易市場(chǎng)運行及管理的單位不得對進(jìn)入省級土地交易市場(chǎng)進(jìn)行交易的行為征收服務(wù)費。
受委托實(shí)施土地交易活動(dòng)的機構應當按照國家和本省規定的標準收費，但單宗土地服務(wù)收費最高不得超過(guò)30萬(wàn)元。按照規定標準單宗土地服務(wù)收費超過(guò)30萬(wàn)元的，按照30萬(wàn)元的標準進(jìn)行收費，不得擅自增設收費項目和提高收費標準。
第三十八條 省公共資源交易服務(wù)中心應當在土地交易市場(chǎng)公布舉報投訴的方式，及時(shí)受理公民、法人和其他組織對建設用地使用權交易違法違規行為的投訴和舉報，并依法移交有處理權的部門(mén)予以處理。
第三十九條 有下列情形之一的，建設用地使用權交易行為無(wú)效;已辦理土地登記手續的，由縣級以上人民政府注銷(xiāo)土地登記;未辦理土地登記手續的，不予辦理，并依法追究相關(guān)責任人責任;構成犯罪的，依法移送司法機關(guān)。
(一) 在招標、拍賣(mài)、掛牌過(guò)程中，采取與投標人、競買(mǎi)人惡意串通，操縱中標人、競得人的確定或者交易結果的;
(二) 低于國有土地供應最低價(jià)標準的;
(三) 法律、法規、規章規定的其他情形。
第四十條 投標人、競買(mǎi)人中標或者競得建設用地使用權后，拒不簽訂成交確認書(shū)或者交易合同、放棄中標或者競得土地的，其投標、競買(mǎi)的競買(mǎi)保證金(定金)不予退還，并應當承擔相應的違約責任。
第四十一條 有關(guān)行政管理部門(mén)、交易機構及其工作人員在建設用地使用權交易活動(dòng)中，存在收受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、徇私舞弊等違紀違法行為的，依紀依法處理;構成犯罪的，依法追究刑事責任;給競買(mǎi)人或者投標人造成經(jīng)濟損失的，應當依法承擔賠償責任。
第五章 附 則
第四十二條 省土地行政主管部門(mén)應當按照《海南經(jīng)濟特區土地管理條例》的規定，組織全省城鎮土地基準地價(jià)更新工作。全省城鎮基準地價(jià)原則上每3年更新一次。
省土地行政主管部門(mén)應當組織對各市、縣、自治縣的地價(jià)水平進(jìn)行監測，每半年或者每季度發(fā)布一次地價(jià)指數情況。
第四十三條 建設用地使用權統一交易有關(guān)配套管理制度，由省土地行政主管部門(mén)另行制定。
第四十四條 本辦法自頒布之日起施行。
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