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《成都市城市房屋拆遷補償估價(jià)操作暫行規則》
各區（市）縣房管局（辦、所）、有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)機構、各房屋拆遷單位：
根據市人民政府發(fā)布的《成都市城市屋拆遷補償評估管理暫行規定》（成府發(fā)［ 2001］ 243號），現將我局制定的《成都市城市房屋拆遷補償估價(jià)操作暫行規則》印發(fā)你們，請遵照執行。
成都市房產(chǎn)管理局
二 00一年十二月二十六日
第一章 總則
第一條 為維護城市房屋拆遷當事人合法權益，規范房屋拆遷補償估價(jià)行為，根據《城市房屋拆遷管理條例》、《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》、《成都市城市房屋拆遷補償評估管理暫行規定》和《房地產(chǎn)估價(jià)規范》、《城鎮土地估價(jià)規程》的有關(guān)規定，結合成都市實(shí)際，制定本規則。
第二條 本市行政區域內城市房屋拆遷補償估價(jià)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)拆遷補償估價(jià)），適用本規則。
第三條 拆遷補償估價(jià)，是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑結構等因素，對被拆遷房屋的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評定估算。拆遷補償估價(jià)包括對被拆遷房屋的分類(lèi)估價(jià)和分戶(hù)估價(jià)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)分類(lèi)估價(jià)、分戶(hù)估價(jià)）。
第四條 拆遷補償估價(jià)對象，為被拆遷房屋連同該房屋占用范圍內的國有土地使用權。拆遷補償估價(jià)對象不包括對被拆遷房屋的搬家補助費、臨時(shí)安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)損失補償的估價(jià)。
第五條 采用本規則的估價(jià)目的，僅限于“城市房屋拆遷補償估價(jià)”。拆遷補償估價(jià)報告，不適用于拆遷補償之外的其他任何用途。
第六條 拆遷補償估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日拆遷補償估價(jià)作業(yè)日期，自估價(jià)業(yè)務(wù)受理之日起，原則上不超過(guò) 10日。
第七條 拆遷補償估價(jià)的價(jià)值定義，是指估價(jià)對象在無(wú)任何權利限制條件下的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。拆遷補償估價(jià)時(shí)，不考慮抵押權等他項權利的影響，不考慮租賃權及其他權利限制的影響。
第八條 拆遷補償估價(jià)不包括對被拆遷房屋室內裝飾裝修的估價(jià)。但拆遷人書(shū)面要求評估的，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規范》，另行評估其價(jià)值。
第二章 估價(jià)方法
第九條 住房的拆遷補償，可只采用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，但應當說(shuō)明理由。具備條件的，應當優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法。
第十條 營(yíng)業(yè)用房的拆遷補償，宜采用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。如確有困難，只能采用一種估價(jià)方法的，應當說(shuō)明理由。能搜集充分并符合規定要求的可比實(shí)例的營(yíng)業(yè)用房，應當采用市場(chǎng)比較法估價(jià)。沒(méi)有條件選用市場(chǎng)比較法的，可采用收益法進(jìn)行估價(jià)。難以確定房屋收益的，可采用成本法等其他方法進(jìn)行估價(jià)。
第十一條 除住房、營(yíng)業(yè)用房外，其他用途房屋的拆遷補償，可只采用成本法進(jìn)行估價(jià)，但應當說(shuō)明理由。
第十二條 采用成本法估價(jià)時(shí)，對房屋占用范圍內的國有土地使用權的估價(jià)，可選取市場(chǎng)比較法、成本法或基準地價(jià)系數修正法等方法進(jìn)行估價(jià)。
第十三條 委托分戶(hù)評估，委托人應當提供被拆遷房屋占用范圍內的國有土地使用權取得方式的證明文件，不能提供且估價(jià)機構又無(wú)法核實(shí)的，可以假設其為劃撥方式取得。以劃撥方式取得國有土地使用權的，其房屋拆遷補償估價(jià)結果，不包括土地使用權出讓金或相當于出讓金的價(jià)款。
第十四條 采用市場(chǎng)比較法時(shí)，應在被拆遷房屋同一供需圈搜集成交時(shí)間一般不超過(guò) 12個(gè)月的市場(chǎng)交易實(shí)例，并確定與估價(jià)對象的區位、用途、建筑結構等相同或相近的 3個(gè)以上可比實(shí)例?？杀葘?shí)例的綜合修正不超過(guò) 30％。
第十五條 采用收益法估價(jià)時(shí)，被拆遷房屋的房地產(chǎn)收益的計算應符合《房地產(chǎn)估價(jià)規范》的有關(guān)規定，并按照相同用途、相似區位房屋的房地產(chǎn)平均收益水平進(jìn)行修正。資本化率的選取可采取安全利率加風(fēng)險調整值確定。安全利率宜選取 5年期國債利率。住房的風(fēng)險調整值不超過(guò) 3％，非住宅的風(fēng)險調整值不超過(guò) 5％。
第十六條 采用成本法估價(jià)時(shí)，各種結構房屋的經(jīng)濟耐用年限，可參考以下數據確定：
（一）鋼筋混凝土結構（包括框架結構、剪力墻結構、簡(jiǎn)體結構、框架?剪力墻結構等）：生產(chǎn)用房 50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 35年，非生產(chǎn)用房 60年；
（二）磚混結構一等：生產(chǎn)用房 40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年，非生產(chǎn)用房 50年；
（三）磚混結構二等：生產(chǎn)用房 40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年，非生產(chǎn)用房 50年；
（四）磚木結構一等：生產(chǎn)用房 30年；受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年；
（五）磚木結構二等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年；
（六）磚木結構三等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年；
（七）簡(jiǎn)易結構： 10年。
各種結構房屋的建筑物殘值率，可參考以下數據：
（一）鋼筋混凝土結構： 0；
（二）磚混結構一等： 2％
（三）磚混結構二等： 2％；
（四）磚木結構一等： 6％；
（五）磚木結構二等： 4％；
（六）磚木結構三等： 3％；
（七）簡(jiǎn)易結構： 0。
第三章 分類(lèi)估價(jià)
第十七條 分類(lèi)估價(jià)，是指對同一房屋拆遷范圍內的被拆遷房屋，根據其區位、用途、建筑結構等因素進(jìn)行分類(lèi)，評估出各類(lèi)房屋的平均價(jià)格。
第十八條 分類(lèi)估價(jià)，由拆遷人委托估價(jià)機構進(jìn)行評估。估價(jià)機構受理估價(jià)委托后，應在受理之日起 3日內向房屋拆遷管理部門(mén)備案。
第十九條 分類(lèi)估價(jià)的委托人應當向估價(jià)機構提供以下資料：
（一）估價(jià)委托書(shū)；
（二）房屋拆遷許可證；
（三）作為分類(lèi)估價(jià)樣本點(diǎn)的房屋所有權證、國有土地使用權證；
（四）被拆遷房屋的建筑結構、用途、附屬設施等情況一覽表；
（五）其他有關(guān)資料。
第二十條 分類(lèi)估價(jià)時(shí)，應按被拆遷房屋所處區位、用途、建筑結構等進(jìn)行分類(lèi)，并區分樓房和平房。被拆遷房屋的用途，可分為居住用房、營(yíng)業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房、倉儲用房和其他用房。被拆遷房屋的建筑結構，可分為簡(jiǎn)易結構、木結構、磚木結構、磚混（混合）結構、鋼混結構和鋼結構。被拆遷房屋的區位分類(lèi)，參照政府有關(guān)部門(mén)規定的土地級別或者街道類(lèi)別進(jìn)行確定。
第二十一條 對被拆遷房屋分類(lèi)后，應在每類(lèi)房屋中選取具有代表性的房屋作為樣本點(diǎn)。評估出各個(gè)樣本點(diǎn)的價(jià)值后，選取適當方法，求取出各類(lèi)房屋的房地產(chǎn)平均價(jià)格。
第二十二條 被拆遷房屋樣本點(diǎn)的選取數量，依拆遷規模的大小確定。每類(lèi)被拆遷房屋的戶(hù)數在 10戶(hù)（含本數）以下的，樣本點(diǎn)的選取數不少于 1；戶(hù)數在 10戶(hù)以上 50戶(hù)（含本數）以下的，樣本點(diǎn)的選取數不少于 2；戶(hù)數在 50戶(hù)以上的，樣本點(diǎn)的選取數不少于 3。但樣本點(diǎn)占被拆遷房屋的比例一般不低于 10％。被拆遷房屋，一般以一份房屋所有權證記載為一戶(hù)。
第二十三條 分類(lèi)估價(jià)只給出各類(lèi)房屋的單位價(jià)格。估價(jià)結果精確到人民幣元。
第四章 分戶(hù)估價(jià)
第二十四條 分戶(hù)估價(jià)，是指根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑結構、建筑面積等因素，結合該戶(hù)（或處）被拆遷房屋的樓層、朝向、新舊程度因素，評估出該房屋的房地產(chǎn)價(jià)格。
第二十五條 拆遷人、被拆遷人應在估價(jià)資料提供、現場(chǎng)查勘等方面對估價(jià)機構給予配合。不予配合的，估價(jià)機構有權拒絕出具估價(jià)報告。
第二十六條 估價(jià)對象的用途與房屋所有權證記載不一致的，以《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》第二十六條的規定進(jìn)行確定。拆遷當事人雙方另有約定的除外。
第二十七條 分戶(hù)估價(jià)，應由拆遷人、被拆遷人協(xié)商一致共同委托一家估價(jià)機構進(jìn)行。協(xié)商不成的，可在拆遷當事人雙方提出的估價(jià)機構名單中抽簽確定并共同委托。
第二十八條 分戶(hù)估價(jià)的委托人應當向估價(jià)機構提供以下資料：
（一）估價(jià)委托書(shū)；
（二）房屋拆遷許可證；
（三）估價(jià)對象的房屋所有權證和國有土地使用權證；
（四）被拆遷房屋的建筑結構、用途、附屬設施等情況一覽表；
（五）其他有關(guān)資料。已作分類(lèi)估價(jià)的，應當提供分類(lèi)估價(jià)報告。
第二十九條 分戶(hù)估價(jià)，應給出估價(jià)對象的單位價(jià)格和總價(jià)格。估價(jià)結果單位價(jià)格精確到人民幣元，總價(jià)格精確到人民幣佰元。
第五章 估價(jià)報告
第三十條 分戶(hù)估價(jià)的單宗被拆遷房屋的價(jià)值不足 50萬(wàn)元，估價(jià)結果報告可采用表格的形式，除此之外的估價(jià)結果報告，應采用文字說(shuō)明的形式。
第三十一條 表格式估價(jià)結果報告，紙張大小應采用 A4紙張規格。具體的格式要求如下：
城市房屋拆遷補償分戶(hù)估價(jià)結果報告
估價(jià)機構：估價(jià)報告編號：估價(jià)目的：城市房屋拆遷補償估價(jià)
估價(jià)委托方 權屬證書(shū)編號 被拆遷房屋座落 被拆遷房屋用途
建筑面積 附屬設施設備 建筑結構 樓房或平房
土地因素 房地單位價(jià)格 房地總價(jià)格 備注
（一）上述估價(jià)結果的限定條件：（1）被拆遷房屋的權屬狀況：（2）被拆遷房屋的實(shí)體狀況：成新率、建造年代、使用情況等。（3）城市房屋拆遷補償分戶(hù)估價(jià)的價(jià)值定義；（4）其他條件：應滿(mǎn)足本報告規定的全部假設和限定條件。（5）估價(jià)時(shí)點(diǎn)及報告有效期：
（二）其他需要說(shuō)明的事項：
（三）估價(jià)機構和估價(jià)人員：×××房地產(chǎn)評估公司（蓋章）房地產(chǎn)估價(jià)師×××（簽字）證書(shū)編號：房地產(chǎn)估價(jià)師×××（簽字）證書(shū)編號：××××年××月××日
第三十二條 分類(lèi)評估估價(jià)結果報告和估價(jià)技術(shù)報告應在報告出具后的 3日內向拆遷主管部門(mén)備案。
第六章 職業(yè)道德
第三十三條 估價(jià)機構接受估價(jià)委托后，不得向其他估價(jià)機構轉讓其受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。
第三十四條 估價(jià)人員和估價(jià)機構對委托方提供的情況和資料應保守秘密。
第三十五條 估價(jià)人員和估價(jià)機構應堅持獨立、客觀(guān)、公正原則，不得出具虛假估價(jià)報告。拆遷補償估價(jià)涉及兩個(gè)以上估價(jià)機構的，估價(jià)人員和估價(jià)機構之間應相互尊重，并可以就估價(jià)的有關(guān)事項進(jìn)行溝通交流，不得有詆毀、貶低他人的言行。
第三十六條 估價(jià)人員和估價(jià)機構不得允許他人借用自己名義從事拆遷補償估價(jià)業(yè)務(wù)。
第三十七條 估價(jià)機構應執行國家和當地政府規定的估價(jià)收費標準，不得以不正當理由或名目收取額外費用，或降低收費標準，進(jìn)行不正當競爭。
第三十八條 估價(jià)人員和估價(jià)機構應當履行對委托人和拆遷管理部門(mén)的解釋義務(wù)，對其出具的估價(jià)報告作出解釋和說(shuō)明。
第七章 附則
第三十九條 本規則將“估價(jià)”與“評估”作為同義詞來(lái)使用。
第四十條 安置房屋的價(jià)格評估適用本規則。
第四十一條 違章建筑和超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑不予估價(jià)。未超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，僅評估其建筑物凈殘值。
第四十二條 本規則由成都市房產(chǎn)管理局負責解釋。
第四十三條 本規則自公布之日起施行。
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