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東府辦〔2017〕27號
東莞市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《東莞市業(yè)主大會(huì )
和業(yè)主委員會(huì )成立若干規定》的通知
各鎮人民政府(街道辦事處),市府直屬各單位:
《東莞市業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成立若干規定》業(yè)經(jīng)市人民政府同意,現印發(fā)給你們,請認真貫徹執行。
東莞市人民政府辦公室
2017年3月1日
東莞市業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成立若干規定
為規范我市業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成立程序,保障業(yè)主權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》(建房〔2009〕274號),結合我市實(shí)際,制定本規定。
一、工作職責
鎮人民政府(街道辦事處)依法對轄區內業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立、運作及活動(dòng)進(jìn)行指導、協(xié)助和監督。鎮(街)房管機構、社區辦或社會(huì )事務(wù)辦(局)承辦具體指導和協(xié)助工作,村(居)委會(huì )予以協(xié)助和配合。
二、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成立程序
已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區域建筑面積50%的,建設單位應當書(shū)面報告物業(yè)所在地鎮人民政府(街道辦事處),并在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公告。
(一)申請成立業(yè)主大會(huì )。20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向鎮人民政府(街道辦事處)提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面要求;或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區域建筑面積50%以上的,業(yè)主可以向鎮人民政府(街道辦事處)提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面要求。接到申請后,鎮人民政府(街道辦事處)應在5個(gè)工作日內審查,符合《廣東省物業(yè)管理條例》第十三條第一款、第二款情形之一的,應在收到申請之日起30日內指導、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì )籌備組;不符合的,書(shū)面回復申請人。
(二)產(chǎn)生籌備組成員?；I備組由業(yè)主代表、建設單位以及鎮人民政府(街道辦事處)代表和村(居)委會(huì )代表組成,其成員為7人至15人的單數,業(yè)主代表采用業(yè)主自薦或業(yè)主推薦的方式產(chǎn)生,其中業(yè)主代表應當不少于籌備組總人數的60%。建設單位若不參加籌備組,視為放棄權利,不影響籌備組的成立,但不免除其《廣東省物業(yè)管理條例》第十四條規定的義務(wù)。
村(居)委會(huì )在規定時(shí)間內接受業(yè)主報名參加籌備組,報名的業(yè)主應當同時(shí)符合《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條規定,若報名人數超過(guò)規定人數的,由報名人先協(xié)商,協(xié)商不成的,由鎮人民政府(街道辦事處)協(xié)調解決;村(居)委會(huì )應當會(huì )同房管機構對自薦人及被推薦人進(jìn)行身份核實(shí)。
(三)公示籌備組成員名單?；I備組應當將成員名單以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的,由鎮人民政府(街道辦事處)協(xié)調解決。
(四)業(yè)主大會(huì )籌備組應當自成立之日起6個(gè)月內,組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
籌備組應當履行下列職責:
1.確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;
2.參考市房產(chǎn)管理局提供的范本擬定管理規約草案和業(yè)主大會(huì )議事規則草案;
3.確定業(yè)主的身份和業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;
4.確定業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;
5.在業(yè)主中推選選票發(fā)放人、計票人和監票人;
6.依法確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則;
7.制定業(yè)主委員會(huì )選舉辦法;
8.召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
以上內容應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)前15日以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公告。業(yè)主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。
(五)產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )候選人。業(yè)主委員會(huì )委員人數的確定及候選人的產(chǎn)生應當符合以下規定:
1.業(yè)主委員會(huì )委員為5至15人的單數,具體人數根據該物業(yè)管理區域的實(shí)際情況由籌備組確定;
2.業(yè)主委員會(huì )委員是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì )議事規則約定。
3.業(yè)主委員會(huì )委員候選人通過(guò)業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生;
4.村(居)委會(huì )應當會(huì )同房管機構對業(yè)主委員會(huì )候選人進(jìn)行資格審查。
5.業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生后,應當在首屆業(yè)主大會(huì )召開(kāi)前15日將候選人名單在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公告,公告無(wú)異議則視為同意。
(六)召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì )會(huì )議,應當于會(huì )議召開(kāi)前15日將會(huì )議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公告,并書(shū)面通知全體業(yè)主;業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加,并按以下規定投票表決管理規約草案、業(yè)主大會(huì )議事規則草案并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì ):
1.業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決采用記名投票的方式。選票、表決票和書(shū)面委托書(shū)應當妥善保管,以備查詢(xún)。凡需投票表決的,表決意見(jiàn)應由業(yè)主本人簽名。
2.業(yè)主大會(huì )會(huì )議可采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的,應將書(shū)面征求意見(jiàn)的結果在物業(yè)管理區域內公示30日以上,業(yè)主有權查閱相關(guān)資料。
3.業(yè)主大會(huì )會(huì )議采用集體討論形式的,按照以下程序進(jìn)行:
(1)籌備組會(huì )同村(居)委會(huì )核實(shí)到會(huì )業(yè)主身份,發(fā)放選票;
(2)按照會(huì )議議程進(jìn)行選舉或者表決;
(3)回收選票;
(4)現場(chǎng)公開(kāi)計票;
(5)現場(chǎng)公布業(yè)主大會(huì )會(huì )議結果;
(6)公告業(yè)主大會(huì )會(huì )議結果。
4.業(yè)主大會(huì )會(huì )議采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的,應當按照下列程序進(jìn)行:
(1)發(fā)放選票
各鎮人民政府(街道辦事處)對選票發(fā)放進(jìn)行指導、監督,村(居)委會(huì )協(xié)助選票發(fā)放組發(fā)放選票,選票發(fā)放組每組至少包含1名籌備組成員。選票發(fā)放組應將選票送達每戶(hù)業(yè)主;業(yè)主也可攜帶相關(guān)證明在規定的時(shí)間內到選票發(fā)放組的固定設點(diǎn)領(lǐng)取選票。投票表決期間業(yè)主不在物業(yè)管理區域內居住的,應當通過(guò)快遞或其他有效方式將選票送達,無(wú)法送達的,應當在物業(yè)管理區域內公告。
(2)組織投票
投票采用“流動(dòng)投票”及“固定投票”相結合的方式進(jìn)行。
業(yè)主收到選票后可以立即投票,并應將填好的選票投入流動(dòng)投票箱內。每次投票結束后,應當立即封箱交由村(居)委會(huì )集中保管。
物業(yè)管理區域內設置固定投票箱,業(yè)主在規定的時(shí)間內將選票填好投入投票箱。
郵寄的選票應當放入投票箱,在開(kāi)票時(shí)當場(chǎng)拆封。
(3)組織計票
投票結束后,由推選出來(lái)的監票人、計票人(業(yè)主委員會(huì )候選人除外)組成監票組、計票組,進(jìn)行公開(kāi)驗票、計票。計票結束后,計票及監票人應當立即對計票結果簽名確認,必要時(shí)可邀請公證機構現場(chǎng)公證。
(4)公告業(yè)主大會(huì )會(huì )議結果
業(yè)主大會(huì )籌備組應當自業(yè)主大會(huì )作出決定之日以書(shū)面形式將業(yè)主大會(huì )會(huì )議結果在物業(yè)管理區域內公告,公告時(shí)間不得少于30日。公告應當由村(居)委會(huì )加蓋公章確認。
5.選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )委員后,業(yè)主委員會(huì )應當自選舉之日起7日內召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì )會(huì )議,推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )主任1名,副主任1-2名。業(yè)主委員會(huì )委員不能委托代理人參加會(huì )議。
(七)業(yè)主委員會(huì )應當在選舉產(chǎn)生之日起30日內持下列材料到鎮人民政府(街道辦事處)和市房產(chǎn)管理局備案:
1.業(yè)主委員會(huì )備案申請表;
2.管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
3.業(yè)主大會(huì )的會(huì )議記錄和會(huì )議決定;
4.業(yè)主委員會(huì )委員(候補委員)房產(chǎn)證(或購房合同)復印件及身份證復印件(須提交原件核實(shí));
5.業(yè)主委員會(huì )委員(候補委員)須提交一寸彩照及個(gè)人簡(jiǎn)歷表;
6.業(yè)主大會(huì )籌備期間相關(guān)公示和大會(huì )現場(chǎng)的照片若干。
符合規定的,中心鎮人民政府(園區管理委員會(huì ))或市房產(chǎn)管理局在5個(gè)工作日內出具《業(yè)主委員會(huì )備案回執》;不符合規定的,告知理由,提出處理意見(jiàn)。
(八)業(yè)主委員會(huì )備案后,持《業(yè)主委員會(huì )備案回執》向公安部門(mén)申請刻制業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )印章。
業(yè)主委員會(huì )應當建立印章管理規定,并指定專(zhuān)人保管印章。使用業(yè)主大會(huì )印章,應當根據業(yè)主大會(huì )議事規則的規定或者業(yè)主大會(huì )會(huì )議的決定;使用業(yè)主委員會(huì )印章,應當根據業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的決定。
三、業(yè)主委員會(huì )委員資格自行終止的情形
業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的,其委員資格自行終止,并由業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置予以公告,業(yè)主委員會(huì )不公告的,由村(居)委會(huì )進(jìn)行公告:
(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;
(三)任職期間被依法追究刑事責任或限制人身自由的;
(四)向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出書(shū)面辭職的;
(五)法律、法規以及管理規約、議事規則規定的其他情況。
四、終止業(yè)主委員會(huì )委員資格的程序
業(yè)主委員會(huì )委員有下列情況之一的,由業(yè)主委員會(huì )三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業(yè)主提議,業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權,可以決定是否終止其委員資格:
(一)挪用、侵占物業(yè)專(zhuān)項維修資金或業(yè)主委員會(huì )辦公經(jīng)費的;
(二)索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬;
(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費;
(四)違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費用;
(五)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng);
(六)未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意,參與選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、簽訂物業(yè)服務(wù)合同的,或擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同提高物業(yè)服務(wù)收費的;
(七)其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為;
(八)法律、法規以及管理規約、議事規則規定的其他情形。
終止業(yè)主委員會(huì )委員資格,應由業(yè)主委員會(huì )委員或業(yè)主向業(yè)主委員會(huì )提交書(shū)面意見(jiàn)。業(yè)主委員會(huì )須在村(居)委會(huì )的指導下于5個(gè)工作日內進(jìn)行調查處理。情況屬實(shí)的,業(yè)主委員會(huì )應將調查情況和擬終止業(yè)主委員會(huì )委員的提議在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公示15日后召開(kāi)業(yè)主大會(huì ),業(yè)主大會(huì )經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半的業(yè)主同意,作出終止業(yè)主委員會(huì )委員資格的決定;業(yè)主委員會(huì )未按要求調查處理的,業(yè)主委員會(huì )委員或業(yè)主可向屬地人民政府(街道辦事處)提出書(shū)面申請,由所在村(居)委會(huì )組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì ),市房產(chǎn)管理局給予指導。
作出終止業(yè)主委員會(huì )委員資格決定后,由業(yè)主委員會(huì )將會(huì )議結果張貼在物業(yè)服務(wù)區域顯著(zhù)位置,公告30日。被終止資格的委員應當自公告之日起3日內將業(yè)主委員會(huì )相關(guān)資料交回業(yè)主委員會(huì ),同時(shí)業(yè)主委員會(huì )需重新到市房產(chǎn)管理局進(jìn)行備案。
五、業(yè)主委員會(huì )換屆程序
(一)業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前三個(gè)月,應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉,其程序與選舉首屆業(yè)主委員會(huì )相同。
(二)業(yè)主委員會(huì )集體辭職的,按業(yè)主委員會(huì )選舉程序成立新一屆業(yè)主委員會(huì )。
六、業(yè)主委員會(huì )增補委員程序
(一)業(yè)主委員會(huì )委員職務(wù)終止,有候補委員的,由候補委員依次遞補。業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)將業(yè)主委員會(huì )委員職務(wù)終止和候補委員遞補的情況在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公告。
(二)業(yè)主委員會(huì )委員缺員,由候補委員遞補后仍不足5人,或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會(huì )委員的,業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議補選業(yè)主委員會(huì )委員。
業(yè)主委員會(huì )增補委員后,應持原備案申請表及回執向鎮人民政府(街道辦事處)及市房產(chǎn)管理局變更備案。
七、附則
(一)管理規約示范文本、業(yè)主大會(huì )議事規則示范文本由省住建廳制定,相關(guān)表格樣本由市房產(chǎn)管理局制定。
(二)本規定由市房產(chǎn)管理局負責解釋。
(三)本規定自2017年3月1日起實(shí)施,有效期至2020年2月29日。
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