《國家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局關(guān)于調整中山市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅預征率的公告》（國家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局公告2022年第1號）

國家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局關(guān)于調整中山市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅預征率的公告






國家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局公告2022年第1號

根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)和《廣東省地方稅務(wù)局轉發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(粵地稅發(fā)〔2010〕105號)的有關(guān)規定，現就調整我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅預征率公告如下:

一、我市保障性住房項目的土地增值稅預征率為1%。

二、除保障性住房項目外，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的土地增值稅預征率不低于2%。具體每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的土地增值稅預征率由稅務(wù)機關(guān)結合我市土地增值稅清算的實(shí)際稅負、房?jì)r(jià)等因素按年確定，確定方法及流程見(jiàn)附件。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的土地增值稅首次納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在本公告施行之前的，可選擇按照《中山市地方稅務(wù)局關(guān)于調整我市土地增值稅預征率和核定征收率的公告》(中山市地方稅務(wù)局公告2010年第1號)或本公告執行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的土地增值稅首次納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在本公告施行之后的，按照本公告執行。

本公告自2022年3月1日起施行。

特此公告。




 

國家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局

2022年1月27日

國家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局土地增值稅預征率確定方法及流程

一、我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的土地增值稅預征率(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“預征率”)，以該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目每平方米平均售價(jià)和每平方米扣除項目金額為依據，計算每平方米增值額和增值率，按適用土地增值稅稅率計算每平方米應繳稅款，以每平方米應繳稅款占每平方米平均售價(jià)的百分比再乘以70%確定。

預征率統一以0.5%為間距。百分比在間距中的，取最接近數值確定預征率。按上述方法確定的預征率，低于2%的按2%進(jìn)行預征，高于10%的按10%進(jìn)行預征。

二、每平方米平均售價(jià)=∑[各房屋類(lèi)型每平方米平均售價(jià)÷(1+增值稅適用稅率)×各房屋類(lèi)型對應可售建筑面積]÷∑各房屋類(lèi)型對應可售建筑面積。

各房屋類(lèi)型，是指住宅類(lèi)型、商業(yè)類(lèi)型、車(chē)位類(lèi)型以及其它類(lèi)型。

三、每平方米扣除項目金額根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的有關(guān)資料，歸集各項成本費用，按可售建筑面積分攤計算。具體包括：

(一)取得土地使用權所支付的金額。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。

1.建筑安裝工程費，由稅務(wù)機關(guān)按照中山市土地增值稅扣除項目金額標準計算確定。

2.拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用，由稅務(wù)機關(guān)根據計算確定的建筑安裝工程費按扣除比例確定;扣除比例按照我市已出具清算結論的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目相關(guān)數據平均值測定。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%計算扣除。

(四)財政部規定的其他扣除，按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的20%計算扣除。

(五)與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

四、預征率確定流程：先由納稅人填報工程量、可售建筑面積、取得土地使用權所支付的金額及銷(xiāo)售價(jià)格等項目數據(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“項目數據”)，再由稅務(wù)機關(guān)通過(guò)政府部門(mén)信息共享數據審核確認，最后由稅務(wù)機關(guān)通過(guò)計算機系統按照統一的數據模型運算確定。

納稅人未按照規定的期限報送項目數據的，稅務(wù)機關(guān)直接使用政府部門(mén)信息共享數據，通過(guò)計算機系統按照統一的數據模型運算確定。

納稅人對稅務(wù)機關(guān)審核確認的項目數據有異議的，應在規定期限內提供佐證材料，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認的，予以調整。

納稅人對稅務(wù)機關(guān)參照中山市土地增值稅扣除項目金額標準計算確定的戶(hù)內裝修成本有異議的，應在規定期限內提供佐證材料，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認的，予以調整。

五、預征率實(shí)行動(dòng)態(tài)調整機制，每自然年度終了后的1個(gè)月內，稅務(wù)機關(guān)根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目每平方米平均售價(jià)的變動(dòng)情況調整預征率。

六、稅務(wù)機關(guān)確定預征率后，向納稅人依法送達《稅務(wù)事項通知書(shū)》。

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