財稅〔2011〕61號《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于推廣應用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》

財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于推廣應用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知





財稅〔2011〕61號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設兵團財務(wù)局：

應用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)對存量房交易申報價(jià)格進(jìn)行評估（以下簡(jiǎn)稱(chēng)存量房評估），防范存量房交易“陰陽(yáng)合同”所形成的稅收風(fēng)險，不僅是稅法賦予稅務(wù)部門(mén)必須履行的責任，也是國家房地產(chǎn)市場(chǎng)調控措施的重要內容。按照財政部和國家稅務(wù)總局的部署，各地于2009年下半年開(kāi)始進(jìn)行存量房評估試點(diǎn)工作。目前絕大多數地區已完成試點(diǎn)工作，并取得預期效果。通過(guò)開(kāi)展存量房評估工作，試點(diǎn)地區不僅有效地防范了存量房交易“陰陽(yáng)合同”所形成的稅收風(fēng)險，而且為全面推行存量房評估工作在技術(shù)應用、評估工作規程、評估工作機制等方面取得了經(jīng)驗，準備了人才。根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于推進(jìn)應用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2010〕105號）的要求，各地區應于2011年7月1日后，逐步推廣應用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作。為此做好此項工作，現就有關(guān)要求通知如下：

一、認真做好推廣工作

（一）主要領(lǐng)導親自抓。存量房評估推廣工作規劃的研究制定，規劃實(shí)施的動(dòng)員、部署和考核，內部工作機制的完善，與政府和有關(guān)部門(mén)的協(xié)調，面向社會(huì )的宣傳等事關(guān)存量房評估機制推廣的重大工作，各級地方稅務(wù)局主要領(lǐng)導要親自主持。

（二）科學(xué)制定推廣方案。要認真總結試點(diǎn)地區經(jīng)驗，全面摸清非試點(diǎn)地區特殊情況和推廣工作可能遇到的新問(wèn)題，因地制宜地制定存量房評估推廣工作方案和針對新問(wèn)題的解決措施，切忌盲目照搬試點(diǎn)地區的做法。對于非試點(diǎn)地區在推廣工作中遇到的部門(mén)協(xié)調、資金保障、評估技術(shù)應用等問(wèn)題，上級財稅部門(mén)要全力幫助解決。

存量房評估推廣工作方案于2011年8月底以前報財政部、國家稅務(wù)總局備案。

（三）積極爭取政府支持。各級地稅局主要向政府匯報存量房評估推廣工作，充分說(shuō)明這項工作的重要意義，提請政府審議有關(guān)重大工作安排，包括部門(mén)協(xié)調、資金保障、機制人員等。

（四）高度重視宣傳工作。要通過(guò)各種方式宣傳這項工作的重要意義，向社會(huì )充分說(shuō)明，推行存量房評估機制不僅是履行稅法所規定的職責，貫徹國家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控措施，也是為了營(yíng)造依法、公平納稅的良好環(huán)境，保護依法納稅者的正當權益。要向社會(huì )說(shuō)明該機制的內容，尤其是批量評估技術(shù)方案和評估工作程序，讓廣大民眾了解存量房評估機制的客觀(guān)性、公正性，以樹(shù)立存量房評估工作的公信力。

要充分尊重納稅的知情權，將需要說(shuō)明的內容通過(guò)在辦稅場(chǎng)所張貼公告或印發(fā)說(shuō)明書(shū)等方式告知納稅人，并耐心接受納稅人的咨詢(xún)。

（五）建立健全工作機制。存量房評估推廣工作時(shí)間緊迫、任務(wù)繁重。為了提高推廣工作的效率，應在總結試點(diǎn)經(jīng)驗的基礎上，切實(shí)完善和健全省級部門(mén)協(xié)調工作機制與省地稅機關(guān)內部工作機制，使之制度化、常態(tài)化，并延伸至市、縣兩級。推廣工作所必需的相關(guān)人員培訓、評估技術(shù)機構選用等事項，能由省地稅機關(guān)承擔的，就不要由下級地稅機關(guān)承擔，尤其是不宜分散給縣級地稅機關(guān)各自解決。這樣做不僅可以保證工作效率，也有利于節約使用資源、避免工作失誤和保持評估工作的相對一致性。

（六）實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理。存量房評估推廣階段的工作量將成倍增加，而且推廣工作完成后存量房評估機制還要在不斷鞏固、完善的基礎上持續運行，省和省轄市兩級地稅機關(guān)應設立專(zhuān)門(mén)從事存量房評估工作的機構并增配足夠數量的能勝任相關(guān)工作的人員。

鑒于實(shí)現專(zhuān)門(mén)機構設置與人員增配目標需一定時(shí)間，在推廣工作啟動(dòng)階段應立足于通過(guò)健全內部工作機制和適當調配現有人員來(lái)確保推廣工作如期完成。

二、嚴格按照規定推行存量房評估工作

（一）積極推進(jìn)存量房評估工作，自2012年7月1日起對納稅人所申報的存量房交易價(jià)格要進(jìn)行全面評估，嚴格禁止不經(jīng)評估即直接按納稅人申報的交易價(jià)格征稅，或公布存量房交易價(jià)格評估值，客觀(guān)上引導納稅人按公布的存量房交易價(jià)格評估值進(jìn)行納稅申報。

（二）嚴格按照規定實(shí)施存量房評估。對于評估認定申報交易價(jià)格偏低的，應進(jìn)一步經(jīng)過(guò)規定程序確認申報交易價(jià)格偏低是否有正當理由。有正當理由的，按申報交易價(jià)格征稅；沒(méi)有正當理由的，按核定計稅價(jià)格征稅。

核定計稅價(jià)格可參照存量房申報價(jià)格評估值確定。

（三）應用房地產(chǎn)批量估價(jià)技術(shù)進(jìn)行存量房評估，要應用房地產(chǎn)批量估價(jià)技術(shù)確定存量房交易價(jià)格估值，并下浮一定比例形成存量房申報價(jià)格評估值，以此評估申報價(jià)格是否偏低，不得使用其他方法進(jìn)行評估。存量房交易價(jià)格估值下浮比例應不高于20%，具體比例由地方稅務(wù)局擬定，報省地方稅務(wù)局批準。

（四）實(shí)行稅務(wù)部門(mén)直接征稅。存量房交易環(huán)節的稅收必須由稅務(wù)部門(mén)直接征收。目前仍委托其他部門(mén)征收的少數地區，應立即糾正，改為由地稅機關(guān)直接征收。

三、統一規范評估技術(shù)應用工作

為了有利于優(yōu)化資源配置，提高工作效率，保證存量房評估工作的公信力，有必要對房地產(chǎn)批量評估技術(shù)應用工作在適度統一基礎上予以規范?，F在尚不具備條件按照下列要求實(shí)現評估技術(shù)應用工作統一規范的，要通過(guò)積極探索逐步實(shí)現統一規范目標。

（一）省地稅機關(guān)負責制定評估技術(shù)應用工作方案，統一評估方法、技術(shù)路線(xiàn)、工作流程、基本數據項和數據采集標準。

地市地稅機關(guān)要按照省地稅機關(guān)制定的評估技術(shù)應用于工作方案確定本地區的數據項和數據采集標準，并建立本地區的評估技術(shù)標準。

縣級地稅機關(guān)負責數據采集、審核和錄入工作。

（二）省地稅機關(guān)要建立全省統一的評估信息庫。目前尚不具備條件建立全省統一評估信息庫的地區，地方地稅機關(guān)要建立本地市統一的評估信息庫。

（三）評估方法原則上應首先使用市場(chǎng)法的間接比較法。

（四）評估數據和申報數據，應按照稅務(wù)檔案管理的要求進(jìn)行保管。

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