《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實(shí)〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法〉若干問(wèn)題的公告》青島市地方稅務(wù)局公告2018年第4號

《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實(shí)〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法〉若干問(wèn)題的公告》




青島市地方稅務(wù)局公告2018年第4號

為貫徹落實(shí)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法〉的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“省局5號公告”），結合我市稅收征管工作實(shí)際，現將土地增值稅若干問(wèn)題公告如下：

一、關(guān)于土地增值稅清算單位問(wèn)題

土地增值稅以國家有關(guān)部門(mén)審批、備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開(kāi)發(fā)的項目，以分期項目為單位進(jìn)行清算。具體清算單位原則上由主管稅務(wù)機關(guān)以政府規劃部門(mén)頒發(fā)的《建設用地規劃許可證》確認的項目來(lái)確定，屬于分期開(kāi)發(fā)的項目，參照政府相關(guān)部門(mén)頒發(fā)的《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房（銷(xiāo)售）預售許可證》及竣工驗收交付、預售資金回籠情況確定。原則上對于不屬于“同期規劃、同期施工、同期交付”的房地產(chǎn)項目，應分期進(jìn)行清算。

二、關(guān)于銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低的收入確認問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房地產(chǎn)價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當理由的，其收入按下列順序確認：

（一）按本企業(yè)在同一地區、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售的平均價(jià)格確定。

（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當地、當年同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)售價(jià)或評估價(jià)格確定。

三、關(guān)于土地增值稅預征問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算申報前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，應按月預繳土地增值稅，并于取得收入次月15日內向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納稅款。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉讓經(jīng)政府批準建設的保障性住房和拆遷返還住房取得的收入，暫不預繳土地增值稅，但應當在取得收入后次月15日內到主管稅務(wù)機關(guān)申報、備案。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的過(guò)程中，向購房人收取的裝修費等全部?jì)r(jià)外收費，應并入房地產(chǎn)轉讓收入，作為房屋銷(xiāo)售計稅價(jià)格的組成部分，預繳土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)取得收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部?jì)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。

四、關(guān)于分期繳納土地出讓金的利息問(wèn)題

土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，計入取得土地使用權所支付的金額。

五、關(guān)于裝修費用的扣除問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

裝修費用不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買(mǎi)的可移動(dòng)家電、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫(huà)等）的支出。土地增值稅清算時(shí)，在收入中同時(shí)剔除購置成本。

六、關(guān)于金融機構證明確認問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機構貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，視同金融機構證明。

七、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核定問(wèn)題

對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本申報資料存在下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)應參照稅務(wù)機關(guān)通過(guò)評估建立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本平方米造價(jià)預警指標，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定其準予扣除的成本；上述預警指標中沒(méi)有的，可以參照各級建筑工程行政主管部門(mén)各項房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本平方米造價(jià)指標以及政府有關(guān)部門(mén)公布的建設規費收取標準等，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定其準予扣除的成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有異議的，可委托物價(jià)部門(mén)進(jìn)行個(gè)案評估：

（一）建筑工程費明顯高于中標概算價(jià)格或者建筑工程承包合同金額又無(wú)正當理由的；

（二）大宗建筑材料供應商或者建筑工程承包人（含分包人）為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，并且未按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)支付價(jià)款、費用的，或者價(jià)格明顯偏高的；

（三）前期工程費、基礎設施費、開(kāi)發(fā)間接費等價(jià)格明顯偏高的；

（四）清算申報時(shí)所附送的憑證和資料不符合清算申報要求的。

核定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本后，清算項目的土地增值稅稅負率原則上不得低于5%。

八、關(guān)于土地增值稅清算類(lèi)型劃分的問(wèn)題

主管稅務(wù)機關(guān)應當按照普通住宅、非普通住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)三種類(lèi)型確定的預征率進(jìn)行預征，并按規定的三種類(lèi)型進(jìn)行清算審核。

九、關(guān)于成本歸集分攤問(wèn)題

（一）同一土地增值稅清算項目中包括普通住宅、非普通住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)的，應當分別計算土地增值稅增值額和增值率，主要成本按照下列原則和方法計算分攤：

1．土地成本。土地成本，即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第七條第（一）項“取得土地使用權所支付的金額 ”和第（二）項房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的“土地征用及拆遷補償費”。

土地成本按照普通住宅、非普通住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)建筑面積比例計算分攤。如果清算項目中同時(shí)包含別墅和其他多層、高層建筑的，應先按照別墅區的獨立占地面積占清算項目總占地面積的比例，計算別墅區應分攤的土地成本；對剩余的土地成本，按照剩余普通住宅、非普通住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)建筑面積比例計算分攤。

同一土地增值稅清算項目中，包含聯(lián)排別墅、合院式別墅、單體商業(yè)服務(wù)建筑等獨立占地建筑，土地成本可比照別墅，按照前款規定處理。

2．建筑安裝工程費。建筑安裝工程費應按照建筑面積的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)之間計算分攤。但對于清算項目均能夠按照不同業(yè)態(tài)獨立記帳、準確核算，且受益對象單一、能夠提供獨立合同、獨立結算資料的成本，可直接計入普通住宅、非普通住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)扣除項目中，并不再重復分攤其他業(yè)態(tài)同類(lèi)成本項目的建筑安裝工程費。

3．其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第七條第（二）項房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按照建筑面積的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)之間計算分攤。

（二）多個(gè)土地增值稅清算項目共同占用同一《國有土地使用證》土地的，各清算項目的土地成本按占地面積比例分攤；共有的其他成本費用，按建筑面積占比法，在不同清算項目中進(jìn)行合理分攤。

（三）在土地增值稅清算時(shí)，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實(shí)際發(fā)生且支付的。除另有規定外，扣除項目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

十、關(guān)于人防工程相關(guān)問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設施建造的車(chē)庫（位）等設施取得的收入，不計入土地增值稅收入。凡按規定將地下人防設施無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的，準予扣除相關(guān)成本、費用；未無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位的地下人防設施，其相應成本不允許扣除。人防工程成本按照建筑面積占比法，在不含室內（外）裝修費用的全部建筑安裝工程費中計算。室內（外）裝修費用未能單獨核算歸集或劃分不清的，在計算該成本時(shí)，不得從全部建筑安裝工程費中剔除。

十一、關(guān)于清算申報后取得收入申報繳納土地增值稅問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算申報后至收到土地增值稅清算審核結論前，應就其銷(xiāo)售剩余開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入按月區分普通住宅、非普通住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。次月15日內向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅，其扣除項目金額按申報時(shí)的單位建筑面積扣除項目金額乘以銷(xiāo)售或轉讓面積計算。待收到稅務(wù)機關(guān)清算審核結論后，在稅務(wù)機關(guān)規定期限內，根據重新確定的單位建筑面積扣除項目金額，辦理稅款補退手續。單位建筑面積扣除項目金額=申報時(shí)的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

主管稅務(wù)機關(guān)出具土地增值稅清算審核結論后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的轉讓房地產(chǎn)收入，應當按月區分普通住宅、非普通住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。次月15日內向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅，其扣除項目金額按清算時(shí)的單位建筑面積扣除項目金額乘以銷(xiāo)售或轉讓面積計算。單位建筑面積扣除項目金額=清算時(shí)的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

十二、房地產(chǎn)項目實(shí)行核定征收后續管理問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)行核定征收的，清算時(shí)未轉讓的房地產(chǎn)，在清算后銷(xiāo)售或有償轉讓的，于次月15日內向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納。按照征收率核定的，納稅人應按主管稅務(wù)機關(guān)確定的不同類(lèi)型的核定征收率分別計算土地增值稅。按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核定的，納稅人應按本公告十一條第二款方法計算土地增值稅。

十三、關(guān)于整體購買(mǎi)未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投入資金繼續建設后轉讓的成本扣除問(wèn)題

對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體購買(mǎi)未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，投入資金繼續建設后轉讓?zhuān)淇鄢椖咳缦拢?br />
（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用；

（二）改良開(kāi)發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購買(mǎi)未竣工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的金額不作為計算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用扣除的基數）;

（四）轉讓房地產(chǎn)環(huán)節繳納的有關(guān)稅金，包括營(yíng)業(yè)稅金及附加；

（五）加計改良開(kāi)發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本的百分之二十。

十四、關(guān)于項目管理問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項目登記內容發(fā)生變化或項目建設過(guò)程中出現特殊情況的，應自變化之日或特殊情況發(fā)生之日起30日內向主管稅務(wù)機關(guān)報告并提交相應資料。主管稅務(wù)機關(guān)應及時(shí)進(jìn)行實(shí)地核查記錄，納稅人應予以配合。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得工程竣工驗收備案證后30日內，向主管稅務(wù)機關(guān)提供以下書(shū)面材料：

1．商品房銷(xiāo)售（預售）許可證；

2．合同成本清單，竣工驗收證明，建設方、施工方、咨詢(xún)企業(yè)三方蓋章的工程結算審核報告；

3．證明直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生開(kāi)發(fā)間接費用的相關(guān)資料。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，應在其達到該比例之日起30日內向主管稅務(wù)機關(guān)報送房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售、自用和出租情況說(shuō)明。

（四）主管稅務(wù)機關(guān)出具土地增值稅清算審核結論后，應根據相關(guān)規定跟蹤監控銷(xiāo)售剩余開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應繳納的土地增值稅。

十五、關(guān)于資料報送的相關(guān)問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應在取得土地使用權并獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目《建筑工程施工許可證》后10日內，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理項目信息登記，填報《土地增值稅項目報告表（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）》，同時(shí)提供以下書(shū)面資料：

1．房地產(chǎn)項目立項批文；

2．國有土地使用權出讓合同或轉讓合同；

3．建設用地規劃許可證；

4．建設工程規劃許可證；

5．建筑工程施工許可證；

6．建筑工程施工合同。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在提交清算審核紙質(zhì)資料的同時(shí)，應在稅務(wù)機關(guān)網(wǎng)上辦稅廳上傳電子申報表及附表。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理土地增值稅清算申報時(shí)，除按照省局5號公告要求報送的資料外，還應提供以下資料，全部報送資料應制定索引目錄，編號裝訂成冊：

1．建設方、施工方、咨詢(xún)企業(yè)三方蓋章的工程結算審核報告，甲供材設備購領(lǐng)存明細表；

2．合同成本清單；

3．相關(guān)發(fā)票復印件或電子檔案；

4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能提供土地增值稅清算鑒證報告的，在報送土地增值稅清算資料的同時(shí)，應按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》（國稅發(fā)[2007]132號）中《土地增值稅清算稅款鑒證報告》的模板樣式進(jìn)行情況說(shuō)明。

十六、關(guān)于執行時(shí)間的規定

本公告自2017年9月21日起施行，有效期至2022年9月20日止。

對于2017年9月21日之前已辦理《建設用地規劃許可證》,且稅務(wù)機關(guān)未出具清算結論的房地產(chǎn)項目，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可按照省局5號公告和本文規定內容執行?！肚鄭u市地方稅務(wù)局關(guān)于〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅管理辦法〉的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2016年第1號）、《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅和契稅若干具體政策的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2015年2號）第一條、《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅管理辦法〉的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2017年3號）同時(shí)廢止。

特此公告。

 

青島市地方稅務(wù)局

2018年5月18日

掃描二維碼 關(guān)注我們

本文鏈接：http://jumpstarthappiness.com/tax/35076.html

本文關(guān)鍵詞： 土地增值稅, 三控一促, 管理辦法, 青島市地方稅務(wù)局, 公告, 2018年, 第4號