《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法〉的公告》山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號（2018年修訂版全文）【條款廢止】

《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法〉的公告》（2018年修訂版）【條款廢止】






山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號

1、依據《國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局關(guān)于修改部分稅收規范性文件的公告》（國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局公告2018年第2號）修訂；

2、依據《國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局關(guān)于公布全文失效廢止和部分條款廢止的稅收規范性文件目錄的公告》（國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局公告2018年第16號），本公告第六十七條自2018年10月26日起廢止；

現將修訂后的《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》予以發(fā)布，自2017年9月21日起施行。

特此公告。



附件：【點(diǎn)擊下載下列附件】

1.土地增值稅項目報告表（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）及土地增值稅申報表

2.土地增值稅申報表附表

山東省地方稅務(wù)局

2017年9月21日

山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法



 

第一章 總 則

第一條 為了加強和規范土地增值稅管理，保障稅款及時(shí)足額入庫，維護納稅人合法權益，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計稅依據問(wèn)題的通知》（財稅〔2016〕43號）等規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅征收管理工作。

第三條 “三控一促”是指在土地增值稅管理工作中施行源頭監控、成本管控、風(fēng)險防控，促進(jìn)土地增值稅管理規范化。

第四條 納稅人應當向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)如實(shí)申報應當繳納的土地增值稅稅款，保證納稅申報的真實(shí)性、準確性和完整性。

第二章 源頭監控

源頭監控，是指主管稅務(wù)機關(guān)應當加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的前期管理和過(guò)程監控，從納稅人取得土地使用權開(kāi)始，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)施全過(guò)程監管，為加強土地增值稅預征、清算管理奠定基礎。

第一節 項目管理

第五條 主管稅務(wù)機關(guān)應當加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理，根據納稅人報送的項目資料，按項目分別建立檔案、設置臺賬，結合當地實(shí)際，運用信息化手段，對納稅人項目立項、規劃設計、工程招投標、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程實(shí)行跟蹤監控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開(kāi)發(fā)同步。

主管稅務(wù)機關(guān)應當依據國家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項目，結合《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》確定項目管理單位，對于分期開(kāi)發(fā)的項目，應當以分期項目為單位進(jìn)行管理。

第六條 納稅人應當在取得土地使用權并獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目施工許可后十日內，到主管稅務(wù)機關(guān)辦理項目登記，同時(shí)報送《土地增值稅項目報告表（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）》及主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料。

第七條 各級稅務(wù)機關(guān)要建立完善與同級發(fā)展改革、國土、建設、規劃、房管等部門(mén)的信息交換共享機制，充分利用第三方信息，強化土地增值稅管理。

第八條 各級稅務(wù)機關(guān)要建立房地產(chǎn)項目登記臺賬。

第九條 對納稅人分期開(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，主管稅務(wù)機關(guān)應當督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。
 

第二節 土地增值稅預征

第十條 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，應當按照本辦法規定預繳土地增值稅。

納稅人轉讓經(jīng)政府批準建設的保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅，但應當在取得收入時(shí)按規定到主管稅務(wù)機關(guān)登記或備案。

第十一條 房地產(chǎn)轉讓收入是指納稅人轉讓房地產(chǎn)實(shí)際取得的轉讓收入價(jià)款、預收款、定（訂）金、違約金和其他經(jīng)濟利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

第十二條 營(yíng)改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷(xiāo)項稅額；適用簡(jiǎn)易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法確定土地增值稅預征計征依據：

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款

第十四條 各市稅務(wù)局應當按照普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類(lèi)型，科學(xué)合理地確定預征率進(jìn)行預征，并按規定進(jìn)行清算。

第十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時(shí)應當視同轉讓房地產(chǎn)，并預繳土地增值稅，其收入按下列方法和順序確認：

（一）按本企業(yè)在同一地區、同一年度轉讓的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當地當年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評估價(jià)值確定。

第十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不預征土地增值稅。

第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設施建造的車(chē)庫（位）等設施取得的收入，不預征土地增值稅。

第十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處置非地下人防設施建造的車(chē)庫（位）等設施取得的收入，凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷(xiāo)售合同（或協(xié)議等）并轉讓產(chǎn)權的，應當預征土地增值稅。

第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按月（或季）預繳土地增值稅，應當于月（或季）末15日內向項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納稅款。具體按月或按季由縣(市、區）級稅務(wù)機關(guān)確定。
 

第三節 清算申報受理

第二十條 土地增值稅的清算申報主體是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人。主管稅務(wù)機關(guān)負責土地增值稅清算申報的受理和審核。

第二十一條 對符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的；

（四）納稅人申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

第二十二條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷(xiāo)售（預售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的。

取得銷(xiāo)售（預售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的，是指取得最后一份銷(xiāo)售（預售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的情形。

第二十三條 上述第二十一條、第二十二條中所稱(chēng)的“全部竣工”、“已竣工驗收”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目符合下列條件之一的情形：

（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門(mén)備案；

（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用；

（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。

第二十四條 對于符合本辦法第二十一條規定的應清算項目，納稅人應當在滿(mǎn)足條件之日起90日內到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報。

對于符合本辦法第二十二條規定的可清算項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進(jìn)行清算。對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達《稅務(wù)事項通知書(shū)》，納稅人應當在收到《稅務(wù)事項通知書(shū)》之日起90日內辦理清算申報，并按規定提供清算資料；對于確定暫不清算的，應當繼續做好項目管理，定期作出評估，及時(shí)確定清算申報時(shí)間，并通知納稅人辦理清算申報。

第二十五條 納稅人辦理土地增值稅清算申報時(shí)應當提供的清算資料：

（一）土地增值稅清算申報表及其附表，其中附表的選用由各市稅務(wù)局根據當地情況自行確定；

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目清算說(shuō)明，主要內容應當包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目立項、用地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納及成本費用分攤方式等基本情況和主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況；

（三）建設用地規劃許可證及附件、建設工程規劃許可證及附件、建設工程施工許可證、商品房預售許可證、初始產(chǎn)權登記證、測繪報告、竣工驗收備案表、項目工程合同結算單原件；

（四）取得土地使用權所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權出讓?zhuān)ㄞD讓?zhuān)┖贤?br />
（五）拆遷（回遷）合同、簽收花名冊或簽收憑證；

（六）銀行貸款合同及銀行貸款利息結算通知單原件；

（七）項目規劃、設計、勘察、工程招投標、工程施工、材料采購等有效憑證；

（八）竣工驗收報告、工程竣工決算報告；

（九）商品房購銷(xiāo)合同統計表、銷(xiāo)售明細表等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；

（十）開(kāi)發(fā)項目中的公共配套設施，建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有和建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的相關(guān)證明資料；

（十一）轉讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的完稅憑證。對于同一張完稅憑證屬于多個(gè)開(kāi)發(fā)項目繳納稅金的，應當在完稅憑證上注明清算項目繳納的稅金金額；

（十二）納稅人委托涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構審核鑒證的清算項目，還應當報送《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；

（十三）不允許在增值稅銷(xiāo)項稅額中計算抵扣的進(jìn)項稅額相關(guān)資料。

上述資料凡已通過(guò)部門(mén)信息共享取得或納稅人已報送的，不再重復報送。

第二十六條 主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算申報資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應當要求納稅人在15日內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務(wù)機關(guān)已受理的清算申報申請，納稅人無(wú)正當理由不得撤銷(xiāo)。主管稅務(wù)機關(guān)在做出予以受理、補正資料告知、不予受理決定時(shí)，應當向納稅人下達《稅務(wù)事項通知書(shū)》予以書(shū)面告知。
 

第三章 成本管控

成本管控，主要是通過(guò)明確相關(guān)政策，強化對開(kāi)發(fā)項目成本費用的審核，實(shí)現對清算項目的有效控管。
 

第一節 清算申報審核

第二十七條 主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算申報資料后，應當自受理申報之日起90日內完成清算審核。

如有特殊情況無(wú)法于90日內完成審核，經(jīng)縣(市、區）級稅務(wù)機關(guān)批準，可延期完成，并書(shū)面告知納稅人。

第二十八條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數據、邏輯審核，重點(diǎn)審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎上，通過(guò)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀(guān)性、合法性進(jìn)行審核。應當重點(diǎn)實(shí)地核查項目的樓棟、道路、綠化等工程量，確定學(xué)校、體育場(chǎng)館、車(chē)位等的產(chǎn)權歸屬。

第二十九條 土地增值稅以國家有關(guān)部門(mén)審批、備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開(kāi)發(fā)的項目，以分期項目為單位進(jìn)行清算。具體清算單位由主管稅務(wù)機關(guān)結合《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》確定。

第三十條 普通標準住宅同時(shí)符合以下條件：

（一）住宅小區建筑容積率在1.0以上;

（二）單套建筑面積在144平方米以下;

（三）實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。

轉讓的地下室（儲藏室）、停車(chē)位（車(chē)庫）等附屬設施按照其他房地產(chǎn)類(lèi)型進(jìn)行清算。

第三十一條 土地增值稅扣除項目金額的確認：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

1.納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款。以出讓方式取得土地使用權的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價(jià)款為按照國家有關(guān)規定補交的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，地價(jià)款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價(jià)款。

2.納稅人在取得土地使用權時(shí)按國家統一規定交納的有關(guān)費用，包括為取得土地使用權所支付的契稅。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間，按政府規定繳納的與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費，計入開(kāi)發(fā)成本。

1.土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費及有關(guān)地上、地下附著(zhù)物拆遷補償的凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。

（1）拆遷補償費。拆遷補償費應當是真實(shí)發(fā)生和實(shí)際支出的，支付給被拆遷人的拆遷補償、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑據應當一一對應。

（2）拆遷安置費用的計算。

①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按照本辦法第十五條規定確認收入，同時(shí)計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補差價(jià)款，計入拆遷補償費；回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補差價(jià)款，應當抵減本項目拆遷補償費。

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按本辦法第十五條規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補償費。

③貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

2.前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3.建筑安裝工程費。是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

（1）發(fā)生的費用應當與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載內容相符。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費用不能重復計算扣除。

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)已就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得扣除。

（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

（5）營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應當在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區）名稱(chēng)及項目名稱(chēng)，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

4.基礎設施費：是指開(kāi)發(fā)項目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各種基礎設施支出，主要包括開(kāi)發(fā)小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛、綠化等工程發(fā)生的支出。

5.公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開(kāi)發(fā)小區內公共配套設施發(fā)生的支出。

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項目配套的居委會(huì )和派出所用房、會(huì )所、停車(chē)場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

①建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

②建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

③建成后有償轉讓的，應當計算收入，并準予扣除成本、費用。

（2）納稅人將公共配套設施等轉為自用或出租，不確認收入，其應當分擔的成本、費用也不得扣除。

6.開(kāi)發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、周轉房攤銷(xiāo)等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開(kāi)發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照當地建設工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。各市稅務(wù)局應當定期獲取當地建安造價(jià)定額相關(guān)資料，合理制定上述成本核定標準。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用。是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用。

1.財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。

2.凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。

全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其它借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用計算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條1、2項所述兩種辦法。

（四）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，營(yíng)改增前，指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加。

營(yíng)改增后，“與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實(shí)扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

（五）財政部規定的其它扣除項目。對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%扣除。

第三十二條 審核扣除項目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，應當是實(shí)際發(fā)生的。除另有規定外，扣除項目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

合法有效憑證是指：

1.支付給境內單位或者個(gè)人的款項，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證；

2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以相關(guān)部門(mén)開(kāi)具的財政票據為合法有效憑證；

3.支付給境外單位或者個(gè)人的款項，以該單位或者個(gè)人的簽收單據為合法有效憑證，稅務(wù)部門(mén)對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明；

4.其它合法有效憑證。

（二）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（三）納稅人分期開(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，或者同一項目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的分攤比例，可按實(shí)際轉讓的土地使用權面積占可轉讓的土地使用權面積的比例計算，或按已售建筑面積占可售建筑面積的比例計算，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算。

（四）對同一類(lèi)事項，應當采取相同的會(huì )計政策或處理方法。會(huì )計核算與稅務(wù)處理規定不一致的，以稅務(wù)處理規定為準。

（五）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用應當是在清算項目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。

（六）扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷(xiāo)項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷(xiāo)項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

第三十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設施建造的車(chē)庫（位）等設施取得的收入，不計入土地增值稅收入，凡按規定無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的，準予扣除相關(guān)成本、費用。

第三十四條 稅務(wù)機關(guān)在開(kāi)展土地增值稅清算審核工作中，可以按規定探索購買(mǎi)勞務(wù)的方式，協(xié)助解決工程造價(jià)等專(zhuān)業(yè)技術(shù)問(wèn)題。

第三十五條 為確保清算審核工作更加專(zhuān)業(yè)、高效，各主管稅務(wù)機關(guān)可設立集中清算審核工作組，由專(zhuān)人（組）對清算項目實(shí)施分類(lèi)、切塊式的審核模式。即將一個(gè)清算項目分為項目概況、收入、成本、費用四大類(lèi)分別進(jìn)行審核。每一類(lèi)別均由相對固定人員（小組）按照規定的標準進(jìn)行審核，并負責相應數據、文書(shū)、政策的合成和歸集。

第二節 清算稅款征收

第三十六條 土地增值稅清算審核結束，主管稅務(wù)機關(guān)應當出具《稅務(wù)事項通知書(shū)》，將審核結果書(shū)面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

第三十七條 納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規定的期限辦理清算手續，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的;

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無(wú)正當理由的。

第三十八條 核定征收土地增值稅的，納稅人應當按照取得的轉讓房地產(chǎn)收入（不含增值稅）和核定征收率計算繳納土地增值稅。計算公式如下：

應繳稅款=轉讓房地產(chǎn)收入（不含增值稅）×核定征收率

第三十九條 核定征收率原則上不得低于5%。各市稅務(wù)局應當根據國家稅務(wù)總局、省稅務(wù)局的要求，通過(guò)國土部門(mén)查詢(xún)項目土地價(jià)格、參照當地扣除項目金額標準、同期同類(lèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格等因素，科學(xué)合理確定不同房地產(chǎn)類(lèi)型土地增值稅核定征收率，并報省稅務(wù)局備案。

第四十條 符合上述核定征收條件的，稅務(wù)人員應當對房地產(chǎn)項目開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)集體審議并報上一級稅務(wù)機關(guān)備案后，通知納稅人補繳稅款或辦理退稅。
 

第四章 風(fēng)險防控

風(fēng)險防控，是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目稅收為征管對象，以風(fēng)險管理為導向，以信息化為支撐，以專(zhuān)業(yè)化管理為保障，對土地增值稅申報的真實(shí)性、合法性進(jìn)行風(fēng)險識別，實(shí)施風(fēng)險應對，以降低土地增值稅稅收損失率。
 

第一節 目標規劃與指標管理

第四十一條 省稅務(wù)局業(yè)務(wù)部門(mén)、各市稅務(wù)局稅收風(fēng)險管理工作領(lǐng)導小組辦公室應當根據年度工作重點(diǎn)，結合實(shí)際，制定稅收風(fēng)險管理年度計劃，報送省稅務(wù)局稅收風(fēng)險管理工作領(lǐng)導小組辦公室。

第四十二條 省稅務(wù)局稅收風(fēng)險管理工作領(lǐng)導小組辦公室整合省稅務(wù)局各業(yè)務(wù)部門(mén)、各市稅務(wù)局領(lǐng)導小組辦公室報送的稅收風(fēng)險管理年度計劃，確定風(fēng)險實(shí)施方案的模型、時(shí)限等，形成總的年度計劃，據此開(kāi)展全省稅務(wù)系統的稅收風(fēng)險管理工作。

第四十三條 各級業(yè)務(wù)部門(mén)負責土地增值稅稅收風(fēng)險指標和模型的設計、匯集。應當認真開(kāi)展行業(yè)調研，積累清算案例，探索成本控制內在規律，建立科學(xué)有效的風(fēng)險指標和模型。同時(shí)，定期開(kāi)展風(fēng)險指標和模型的驗證，及時(shí)更新，不斷提升風(fēng)險識別水平。

第四十四條 各市稅務(wù)局可結合當地工作實(shí)際，將清算審核和風(fēng)險管理進(jìn)行有機整合，借助專(zhuān)業(yè)納稅評估力量對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目清算申報資料進(jìn)行專(zhuān)項評估。通過(guò)評估發(fā)現清算數據風(fēng)險點(diǎn)，并及時(shí)加以識別、分析和應對，切實(shí)提高土地增值稅清算審核工作質(zhì)量，有效降低涉稅風(fēng)險。
 

第二節 風(fēng)險識別

第四十五條 風(fēng)險識別是指稅務(wù)機關(guān)運用風(fēng)險分析工具，對納稅人的涉稅信息進(jìn)行掃描、分析，發(fā)現容易產(chǎn)生稅收風(fēng)險的領(lǐng)域、環(huán)節或納稅人群體，為稅收風(fēng)險管理提供精準指向和具體對象。

第四十六條 土地增值稅風(fēng)險識別主要包括預征環(huán)節的稅收風(fēng)險識別和成本費用管控環(huán)節風(fēng)險識別。

第四十七條 預征環(huán)節的稅收風(fēng)險識別，應當重點(diǎn)關(guān)注銷(xiāo)售單價(jià)是否真實(shí)、已售建筑面積是否足額申報、是否按規定進(jìn)行預征申報等。

第四十八條 銷(xiāo)售單價(jià)風(fēng)險識別，應當對申報的銷(xiāo)售單價(jià)，通過(guò)市場(chǎng)調查、典型案例分析、發(fā)票等信息，獲取相同或近似銷(xiāo)售日期和地理區位的房地產(chǎn)銷(xiāo)售單價(jià)均值，進(jìn)行比對。

第四十九條 預收款申報風(fēng)險識別，應當對申報的預收款收入，與商品房預售合同備案信息進(jìn)行比對；與流轉稅銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目稅基比對。

第五十條 銷(xiāo)售進(jìn)度風(fēng)險識別，獲取發(fā)票開(kāi)具信息標明的建筑面積，計算其占全部房源信息建筑面積的比例，與85%進(jìn)行比對。

第五十一條 通過(guò)主動(dòng)采集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的第三方信息和定期實(shí)施實(shí)地巡查，完成下列開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對外投資和視同銷(xiāo)售的風(fēng)險分析和識別：

（一）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作價(jià)對外投資

將契稅申報繳納信息和國土、房管部門(mén)權屬轉移信息，分別與納稅人申報的已售房源信息進(jìn)行比對。

（二）視同銷(xiāo)售

通過(guò)實(shí)地核查，調查是否存在視同銷(xiāo)售的交易事項，是否按規定計價(jià)。

（三）以房抵債

獲取項目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的法院拍賣(mài)和執行信息，與納稅人申報的已售房源信息進(jìn)行比對，識別以房換地、以房抵工程款或材料款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息等風(fēng)險。

第五十二條 成本費用管控環(huán)節風(fēng)險識別，應當重點(diǎn)關(guān)注扣除票據是否合法、工程量是否真實(shí)和單位工程成本是否處于合理區間等。

第五十三條 主管稅務(wù)機關(guān)在進(jìn)入清算申報審核環(huán)節后，應當首先對扣除票據進(jìn)行風(fēng)險識別。設定較大金額票據票載金額上限，超出上限時(shí)進(jìn)行風(fēng)險提示。

第五十四條 主管稅務(wù)機關(guān)應當運用源頭監控環(huán)節獲取的工程結算等基礎資料，以及從建筑工程主管部門(mén)獲取造價(jià)指標，提取納稅人明細申報數據，重點(diǎn)圍繞下列內容進(jìn)行風(fēng)險識別：

（一）決算金額與預算金額、合同造價(jià)比對

提取開(kāi)發(fā)項目建筑工程造價(jià)和工程總承包合同標明的造價(jià)，分別與納稅人申報的相應建筑工程決算金額比對分析。

（二）土建工程平方米造價(jià)比對

申報的建筑工程單位成本，與開(kāi)工年份建筑工程主管部門(mén)公布的相應建設工程單位（平方米）造價(jià)進(jìn)行比對分析。

（三）主要建筑材料用量比對

將鋼材、商砼、水泥等主要材料耗用數據，與當地相應工程主要材料用量標準比對分析。

（四）關(guān)聯(lián)企業(yè)比對

將主要建筑材料供應商、建筑總承包商的投資人等信息，與納稅人稅務(wù)登記信息比對分析。

第五十五條 土地成本風(fēng)險的比對識別。

（一）契稅申報信息比對

納稅人申報的土地成本金額、土地面積，與納稅人獲得土地時(shí)繳納契稅時(shí)申報的稅基和土地面積進(jìn)行比對。

（二）以出讓方式取得土地使用權的，與國土部門(mén)提供的土地出讓信息比對。

（三）以轉讓方式取得土地使用權的，與轉讓方申報的營(yíng)業(yè)稅、增值稅和土地增值稅信息比對。
 

第三節 風(fēng)險應對

第五十六條 風(fēng)險應對是針對納稅人稅收風(fēng)險點(diǎn)，按照稅收風(fēng)險管理系統處理流程規范，統籌確定處理層級和部門(mén)，分別采取風(fēng)險提醒、納稅輔導、調查巡查、納稅評估、稅務(wù)稽查等措施，對發(fā)現的稅收風(fēng)險點(diǎn)進(jìn)行核實(shí)反饋，并挖掘利用其他涉稅信息，努力提高風(fēng)險納稅人的稅法遵從行為。

第五十七條 風(fēng)險應對任務(wù)應當統一歸口管理并統一推送。省、市稅務(wù)局稅收風(fēng)險工作領(lǐng)導小組辦公室統籌、整合風(fēng)險任務(wù)，進(jìn)行分類(lèi)、分級推送。

第五十八條 各級稅務(wù)機關(guān)應當遵循“風(fēng)險識別→等級排序→風(fēng)險應對→監控評價(jià)”的風(fēng)險管理鏈條，通過(guò)建立風(fēng)險指標和評估模型，全面分析掃描土地增值稅流失風(fēng)險。

第五十九條 對經(jīng)風(fēng)險識別出現的土地增值稅征管風(fēng)險，應當按風(fēng)險的低、中、高等級，按規定進(jìn)行處理。

第六十條 風(fēng)險應對人員應當對派發(fā)的風(fēng)險任務(wù)中的所有風(fēng)險點(diǎn)一并進(jìn)行應對處理，做到“一次應對，風(fēng)險全清”。

第六十一條 土地增值稅風(fēng)險任務(wù)應對完成后，風(fēng)險應對人員應當在稅收風(fēng)險管理系統中根據核實(shí)確認情況進(jìn)行反饋，反饋情況在風(fēng)險管理系統中自動(dòng)匯總。

第六十二條 注重風(fēng)險應對績(jì)效的評價(jià)和管理。各級業(yè)務(wù)部門(mén)應當會(huì )同稅源管理部門(mén)，對土地增值稅風(fēng)險指標和模型的運行成效進(jìn)行評估，查找稅收風(fēng)險存在的原因，制定有效措施，不斷提升土地增值稅征管質(zhì)量。
 

第五章 清算鑒證質(zhì)量管理

清算鑒證質(zhì)量管理，是指稅務(wù)機關(guān)對鑒證人接受委托，開(kāi)展土地增值稅清算鑒證工作質(zhì)量的評價(jià)、監督和管理。

第六十三條 土地增值稅清算鑒證是指鑒證人接受委托，通過(guò)執行《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》(國稅發(fā)〔2007〕132號)規定的程序和方法，依照稅法和相關(guān)規定，對被鑒證人的土地增值稅清算申報事項進(jìn)行審核、確認，評價(jià)和證明其清算申報的真實(shí)性、合法性，并出具鑒證報告的業(yè)務(wù)。

第六十四條 鑒證人出具無(wú)保留意見(jiàn)和保留意見(jiàn)的鑒證報告，可以作為納稅人辦理土地增值稅清算申報的依據。

第六十五條 主管稅務(wù)機關(guān)未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。

第六十六條 清算鑒證質(zhì)量管理應當堅持公開(kāi)、公平、公正的原則，以事實(shí)為依據，以法律、法規為準繩。

第六十七條【條款廢止】 縣級稅務(wù)機關(guān)（含市稅務(wù)局直屬機構、派出機構，下同）具體負責開(kāi)展清算鑒證質(zhì)量的評價(jià)工作。評價(jià)工作應當統一規范、客觀(guān)公正、準確高效。

市級稅務(wù)機關(guān)負責對質(zhì)量評價(jià)工作進(jìn)行監管。

第六十八條 縣級稅務(wù)機關(guān)應當每年組織對上年度納稅人辦理土地增值稅清算申報提供的清算鑒證報告進(jìn)行質(zhì)量評價(jià)。

第六十九條 清算鑒證質(zhì)量評價(jià)內容包括鑒證報告規范度、鑒證報告差異率、鑒證報告認可度三個(gè)方面。

（一）鑒證報告規范度，包括鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)簽訂情況；編制業(yè)務(wù)工作底稿的完整性、真實(shí)性、邏輯性；是否嚴格執行復核制度；鑒證報告內容是否完整、規范；是否獲取充分、適當的證據支持鑒證結論；對鑒證項目出現的交易價(jià)格異常、工程造價(jià)高于正常水平、虛列成本費用等重大事項是否提出明確的鑒證結論。

（二）鑒證報告差異率，是指鑒證報告中清算項目的房地產(chǎn)轉讓收入和扣除項目金額，與稅務(wù)機關(guān)審核結論的差異，用差異率表示。差異率包括收入差異率和扣除項目差異率，公式如下：

收入差異率=稅務(wù)機關(guān)審核結論調整的收入金額/鑒證報告中的收入總金額

扣除項目差異率=稅務(wù)機關(guān)審核結論調整的扣除項目金額/鑒證報告中扣除項目總金額

（三）鑒證報告認可度，以縣級稅務(wù)機關(guān)對鑒證人出具的鑒證報告審核做出的采信、部分未采信和未采信處理意見(jiàn)為參考依據作出評價(jià)。

第七十條 縣級稅務(wù)機關(guān)綜合上述評價(jià)結論，對清算鑒證質(zhì)量按甲、乙、丙三個(gè)等級做出評價(jià)。

第七十一條 縣級稅務(wù)機關(guān)在質(zhì)量評價(jià)工作中，需要鑒證人提供相關(guān)資料、證據的，鑒證人應當積極配合，并在縣級稅務(wù)機關(guān)規定的時(shí)間內完成?？h級稅務(wù)機關(guān)應當對調取的相關(guān)資料妥善保管，評價(jià)結束后應當及時(shí)、完整歸還。

第七十二條 清算鑒證質(zhì)量評價(jià)結論做出后，縣級稅務(wù)機關(guān)應當及時(shí)將評價(jià)結果報市級稅務(wù)機關(guān)，并在市級稅務(wù)機關(guān)官方網(wǎng)站進(jìn)行公開(kāi)。
 

第六章 法律責任

第七十三條 對未按預征規定期限預繳稅款的，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規定，從限定的繳納稅款期限屆滿(mǎn)的次日起，加收滯納金。

第七十四條 應當進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定進(jìn)行清算的納稅人，未按照規定期限辦理清算申報和報送清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規定處理。

第七十五條 對清算過(guò)程中納稅人提供虛假清算資料的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規定處理。

第七十六條 主管稅務(wù)機關(guān)已按規定出具土地增值稅清算審核結論后，如審計、財政等部門(mén)檢查發(fā)現納稅人仍存在稅收違法行為，并經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核實(shí)的，由主管稅務(wù)機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規定追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并追究納稅人法律責任。

第七十七條 對會(huì )計人員偽造、變造會(huì )計憑證、會(huì )計賬簿，編制虛假財務(wù)會(huì )計報告的，主管稅務(wù)機關(guān)應當按照《中華人民共和國會(huì )計法》《中華人民共和國注冊會(huì )計師法》等有關(guān)規定，交由其行政監管部門(mén)處理。

第七十八條 對造價(jià)工程師簽署有虛假記載、誤導性陳述的工程造價(jià)成果文件的，主管稅務(wù)機關(guān)應當按照《注冊造價(jià)工程師管理辦法》有關(guān)規定，交由其行政監管部門(mén)處理。

第七十九條 鑒證人出具虛假鑒證報告或涉稅文書(shū)的，主管稅務(wù)機關(guān)應當按照有關(guān)規定，交由其行政監管部門(mén)處理。

第八十條 在土地增值稅清算工作中，稅務(wù)人員徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征應征稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律規定處理。
 

第七章 附 則
 

第八十一條 土地增值稅清算審核資料應當按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第八十二條 各市稅務(wù)局應當根據本辦法制定具體實(shí)施意見(jiàn)，報國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局備案。

第八十三條 本辦法由國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局解釋。

第八十四條 本辦法自2017年9月21日起施行，有效期至2022年9月20日止。

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本文關(guān)鍵詞： 修訂, 土地, 增值稅, 三控一促, 管理辦法, 山東省地方稅務(wù)局, 公告, 2017年, 第5號