《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規程（暫行）〉的公告》廣東省地方稅務(wù)局公告2014年第3號【2018年修訂版全文】

《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規程（暫行）〉的公告》

廣東省地方稅務(wù)局公告2014年第3號

【已經(jīng)：《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于公布稅費規范性文件清理結果的公告》國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2018年第1號修訂】




《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規程（暫行）》已經(jīng)廣東省人民政府法制辦公室審查通過(guò)，現予以發(fā)布，自2014年7月1日起施行。




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1、國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規程（暫行）

2、《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規程（暫行）》解讀



 

廣東省地方稅務(wù)局

2014年5月14日



 

國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規程（暫行）

 

第一章 總 則

第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規定，制定本規程。

第二條 本規程適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目及直接轉讓國有土地使用權的土地增值稅清算工作。

第三條 本規程所稱(chēng)土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關(guān)政策規定和主管稅務(wù)機關(guān)的要求，計算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 土地增值稅的清算主體是土地增值稅的納稅人。主管稅務(wù)機關(guān)負責土地增值稅清算的受理和審核。

第五條 稅務(wù)機關(guān)要建立和完善與同級發(fā)展改革、國土、建設規劃、房管等部門(mén)的信息交換協(xié)作機制，充分利用第三方信息，強化土地增值稅清算管理。

稅務(wù)機關(guān)可聘請注冊稅務(wù)師事務(wù)所、注冊會(huì )計師事務(wù)所、工程造價(jià)事務(wù)所等中介機構及相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員參與土地增值稅清算審核。

稅務(wù)機關(guān)可參照當地建設工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結合市場(chǎng)因素，確定單位面積的扣除項目金額標準。

第六條 納稅人符合下列條件之一的，應進(jìn)行土地增值稅清算。

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的。

(二)整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的。

(三)直接轉讓土地使用權的。

(四)申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

第七條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

(一)已竣工驗收(備案)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“銷(xiāo)售比例”)在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

(二)取得清算項目最后一份銷(xiāo)售(預售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的。

(三)主管稅務(wù)機關(guān)有根據認為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失，經(jīng)縣以上稅務(wù)局局長(cháng)批準的。

第八條 納稅人應如實(shí)申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實(shí)性、準確性、完整性、合理性及相關(guān)性。

第九條 稅務(wù)機關(guān)應為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導。同時(shí)，應及時(shí)對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及應補(退)稅額等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。
 

第二章 項目管理

第十條 主管稅務(wù)機關(guān)應加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的日常稅收管理，實(shí)施項目管理。主管稅務(wù)機關(guān)應從納稅人取得土地使用權開(kāi)始，按項目建立檔案，設置臺賬，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監控，做到稅務(wù)管理、納稅服務(wù)與納稅人項目開(kāi)發(fā)同步。

納稅人應將取得土地、項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤(pán)等資料按取得時(shí)間順序向主管稅務(wù)機關(guān)報送。

(一)取得土地、立項與規劃環(huán)節：納稅人取得(包括以出讓、轉讓、接受作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)及其他方式取得)土地使用權，辦理立項與規劃手續并取得規劃建設部門(mén)的修建性詳細規劃批復后30日內，應向主管稅務(wù)機關(guān)報送下列資料：

1.國有土地使用證、出讓合同(協(xié)議)或其他相關(guān)證明。

2.修建性詳細規劃批復文件(含修建性詳細規劃圖)。

(二)項目工程施工環(huán)節：納稅人申請領(lǐng)用發(fā)票前，應向主管稅務(wù)機關(guān)報送下列資料：

1.建筑工程預算書(shū)。

2.建筑工程施工合同。

3.工程造價(jià)情況備案表、工程量清單。

凡項目的土建、安裝、裝飾裝修、園林綠化等設計或施工環(huán)節出現特殊情況可能導致工程造價(jià)高于當地扣除項目金額標準的，應在施工前或施工中向主管稅務(wù)機關(guān)報告，報送相應的設計(施工)圖、工程量清單、裝飾材料清單、綠化苗木清單等。主管稅務(wù)機關(guān)應及時(shí)進(jìn)行實(shí)地核查，納稅人應予以配合。

(三)銷(xiāo)(預)售商品房環(huán)節：

納稅人在取得商品房預售許可證時(shí)，應向主管稅務(wù)機關(guān)報備。開(kāi)發(fā)項目的銷(xiāo)售比例達到80%的當季起，納稅人應按季向主管稅務(wù)機關(guān)報送項目銷(xiāo)(預)售的銷(xiāo)控明細，內容應包括各類(lèi)商品房的銷(xiāo)售收入、已售商品房建筑面積、可售商品房建筑面積、銷(xiāo)售比例等。

(四)項目竣工驗收備案環(huán)節：完成項目竣工驗收(備案)手續后30日內，納稅人應向主管稅務(wù)機關(guān)報送由當地建設主管部門(mén)出具的建設工程項目竣工綜合驗收備案證明。

(五)取得房地產(chǎn)權屬證明環(huán)節：取得商品房權屬證明后30日內，納稅人應向主管稅務(wù)機關(guān)報送下列資料：

1.建筑工程竣工結算資料。

2.房屋測量成果報告書(shū)。

(六)其他資料，如立項批準文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程設計合同、商品房權屬證明和由建設單位、監理單位、施工單位三方簽字蓋章的項目竣工圖等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)資料，需向主管稅務(wù)機關(guān)報送或者企業(yè)留置備查，由地級以上市稅務(wù)局確定。

第十一條 各級稅務(wù)機關(guān)應大力提升土地增值稅管理的信息化水平，積極應用土地增值稅信息管理系統，建立電子臺賬，加強土地增值稅日常管理。

主管稅務(wù)機關(guān)應在前期工程階段、土建施工階段、裝飾裝修階段、園林綠化階段等四個(gè)工程節點(diǎn)深入房地產(chǎn)項目現場(chǎng)，向納稅人了解掌握工程進(jìn)展狀況，將工程造價(jià)可能出現的涉稅風(fēng)險點(diǎn)與納稅人充分溝通，對四個(gè)工程節點(diǎn)的風(fēng)險分析作納稅輔導，并書(shū)面記錄，存檔備查。

第十二條 主管稅務(wù)機關(guān)應重視納稅人項目開(kāi)發(fā)期間的會(huì )計核算工作。對納稅人分期開(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

對納稅人分期開(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，主管稅務(wù)機關(guān)可結合發(fā)票管理規定，對納稅人實(shí)施項目專(zhuān)用票據管理措施。
 

第三章 清算申報受理

第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應以國家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開(kāi)發(fā)的項目，原則上以規劃建設部門(mén)的項目修建性詳細規劃批準文件確定分期開(kāi)發(fā)的清算單位；同一個(gè)項目，既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別計算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。

第十四條 主管稅務(wù)機關(guān)應對土地增值稅清算項目實(shí)行分類(lèi)管理。對符合本規程第六條規定的項目，納稅人應當在滿(mǎn)足條件之日起90日內到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報手續。

對符合本規程第七條規定的項目，主管稅務(wù)機關(guān)應重點(diǎn)加強跟蹤管理；對確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算申報手續。

第十五條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時(shí)，應提供下列資料，如未按本規程第十一條規定報送相關(guān)資料的則應一并補正：

(一)《廣東省土地增值稅清算申報表及附表》

(二)與清算項目有關(guān)的書(shū)面說(shuō)明，主要內容應包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目立項、用地、容積率、分期開(kāi)發(fā)情況、成本費用的計算和分攤方法、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、不同類(lèi)型房產(chǎn)的銷(xiāo)售均價(jià)、房地產(chǎn)清算項目稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。具體內容應包括：

1.項目商品房建筑面積、可售商品房建筑面積及其具體構成情況、非可售建筑面積及其具體構成情況等說(shuō)明。

2.對納稅人分期開(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，應說(shuō)明共同費用總額及其分攤情況。

3.對納稅人開(kāi)發(fā)項目中的公共配套設施，應分項分類(lèi)說(shuō)明其具體情況(即按照建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有，建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位，建成后自用或有償轉讓進(jìn)行分類(lèi))；屬于建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)等情形的應附上相關(guān)憑證。

4.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)的情況說(shuō)明。

5.涉及減免稅的項目，應對項目涉及的減免稅情況進(jìn)行說(shuō)明。

6.關(guān)聯(lián)交易情況說(shuō)明。

7.融資情況說(shuō)明。

8.企業(yè)財務(wù)核算體系和內部控制制度。

凡在本規程實(shí)施前已作清算申報且工程造價(jià)高于扣除項目金額標準的清算項目，還應向主管稅務(wù)機關(guān)報送造價(jià)書(shū)面報告。

(三)主管稅務(wù)機關(guān)需要相應項目會(huì )計憑證的，納稅人還應提供會(huì )計憑證復印件。

(四)納稅人委托稅務(wù)師事務(wù)所審核鑒證的清算項目，還應報送稅務(wù)師事務(wù)所出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《鑒證報告》)及工作底稿。

第十六條 主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理。

納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機關(guān)應發(fā)出限期提供資料通知書(shū)，通知納稅人在限期(原則上不超過(guò)15日)內補全清算資料。

納稅人在限期內補齊全部資料的，可以受理；

在限期內補齊關(guān)鍵資料(如影響收入、扣除項目金額確定的資料)，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認可的，可以受理；

逾期未能補齊關(guān)鍵資料，由納稅人書(shū)面確認，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)調查取證，確因不可抗力客觀(guān)原因造成資料難以補齊的，可以受理；

不能補齊關(guān)鍵資料且無(wú)正當理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)移交稅務(wù)稽查部門(mén)處理。
 

第四章 清算評估審核

第十七條 主管稅務(wù)機關(guān)應在項目清算受理之日起180日內完成清算審核，作出清算結論；如確有困難的，經(jīng)縣級稅務(wù)局批準，可延期90日完成；如有特殊情況的，經(jīng)地級以上市稅務(wù)局批準，可再延期90日完成，并書(shū)面告知納稅人。

第十八條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數據、邏輯審核，重點(diǎn)審核項目歸集的一致性、完整性，數據計算準確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎上，通過(guò)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀(guān)性、真實(shí)性、合理性、相關(guān)性進(jìn)行審核。應結合項目修建性詳細規劃(圖)，重點(diǎn)實(shí)地查核項目的樓棟、道路、擋土墻、綠化、學(xué)校、幼兒園、會(huì )所、體育場(chǎng)館、酒店、車(chē)位等的工程量，確定學(xué)校、幼兒園、會(huì )所、體育場(chǎng)館、酒店、車(chē)位等的產(chǎn)權歸屬。

第十九條 審核收入情況時(shí)，應重點(diǎn)審核納稅人預售款和相關(guān)的經(jīng)濟收益是否全部結轉收入以及銷(xiāo)售價(jià)格是否明顯偏低。應結合銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售合同(含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷(xiāo)售(預售)許可證、房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶(hù)明細表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷(xiāo)售明細表、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與項目可售面積的數據關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計稅收入；對銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調整情況進(jìn)行審核。

主管稅務(wù)機關(guān)可通過(guò)實(shí)地查驗，確認有無(wú)少計、漏計事項，確認有無(wú)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

對納稅人轉讓房地產(chǎn)成交價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)按該項目同期同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格或評估價(jià)值確定其收入。

第二十條 非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)收入的審核。

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時(shí)應視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當地當年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評估價(jià)值確定。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第二十一條 土地增值稅扣除項目審核的內容包括：

(一)取得土地使用權所支付的金額。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用。

(四)與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

(五)國家規定的其他扣除項目。

第二十二條 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開(kāi)發(fā)間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機關(guān)經(jīng)報上一級稅務(wù)機關(guān)核準后，按照當地扣除項目金額標準計算扣除。

憑證資料不符合清算要求或不實(shí)是指有下列情形之一的：

1.不能提供符合國家標準的建筑施工合同的，不能在規定期限內完整提供工程竣工、工程結算、工程監理等方面資料的，或未按國家有關(guān)規定、程序、手續進(jìn)行工程結算的。

2.工程結算項目建安造價(jià)高于當地扣除項目金額標準且無(wú)正當理由的。

3.裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應資質(zhì)且賬務(wù)健全的企業(yè)施工，但不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單，建安造價(jià)高于當地扣除項目金額標準且無(wú)正當理由的；裝飾裝修、園林綠化工程由無(wú)資質(zhì)企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)或個(gè)人施工，建安造價(jià)高于當地扣除項目金額標準且無(wú)正當理由的。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建安造價(jià)高于當地扣除項目金額標準且無(wú)正當理由的。

5.大額工程款采取現金支付或支付資金流向異常的。

第二十三條 審核扣除項目是否符合下列要求：

(一)扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是在清算項目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。

(三)納稅人分期開(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，或者同一項目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

(四)對同一類(lèi)事項，應當采取相同的會(huì )計政策或處理方法。會(huì )計核算與稅務(wù)處理規定不一致的，以稅務(wù)處理規定為準。

(五)對于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期成本費用的歸集分配方式應保持一致；如未保持一致的，應根據有關(guān)規定作相應調整。

(六)納稅人在限期內未能完整提供扣除項目相關(guān)憑證資料且無(wú)正當理由的，按當地扣除項目金額標準扣除。

第二十四條 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：

(一)同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。

(二)是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。

(三)拆遷補償費是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

第二十五條 審核前期工程費、基礎設施費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：

(一)前期工程費、基礎設施費是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目用地屬于未“七通一平”的，應對前期工程、基礎設施實(shí)體的實(shí)地審核，特別注意土石方、擋土墻、綠化等工程賬實(shí)是否相符。

(二)是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。

(三)多個(gè)(或分期)項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。

第二十六條 審核公共配套設施費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：

(一)公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預提的公共配套設施費情況。

(二)是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用記入公共配套設施費。

(三)多個(gè)(或分期)項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。

第二十七條 審核建筑安裝工程費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：

(一)發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費用是否重復計算扣除項目。

(三)按照當地建安造價(jià)標準，查核工程費支出是否異常，如有異常，應進(jìn)一步詳細審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與建筑施工企業(yè)簽訂的建筑工程施工合同、施工企業(yè)送審的結算書(shū)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與工程監理公司、施工企業(yè)三方簽名蓋章確認的竣工圖等。

(四)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設的，還應當關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

(五)建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)開(kāi)具，是否存在虛開(kāi)的情況。

第二十八條 審核開(kāi)發(fā)間接費用時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：

(一)是否存在將企業(yè)行政管理部門(mén)(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費用記入開(kāi)發(fā)間接費用的情形。

(二)開(kāi)發(fā)間接費用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預提開(kāi)發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十九條 審核利息支出時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：

(一)是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調整至開(kāi)發(fā)費用。

(二)分期開(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。

(三)利用閑置專(zhuān)項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

第三十條 代收費用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房?jì)r(jià)并向購買(mǎi)方一并收??；當代收費用計入房?jì)r(jià)時(shí)，審核有無(wú)將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用計算基數的情形。

第三十一條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項目時(shí)，應重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)。

應當關(guān)注企業(yè)大額應付款余額，審核交易行為是否真實(shí)。

第三十二條 與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核。應當確認與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規定。對不屬于清算范圍或者不屬于轉讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，不應作為清算扣除項目。

第三十三條 納稅人委托稅務(wù)師事務(wù)所審核鑒證的清算項目，主管稅務(wù)機關(guān)應當采取適當方法對有關(guān)鑒證報告的合法性、完整性、真實(shí)性進(jìn)行審核。

第三十四條 土地增值稅清算審核結束，主管稅務(wù)機關(guān)應當將審核結果書(shū)面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。
 

第五章 核定征收

第三十五條 在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。

第三十六條 在審核中發(fā)現納稅人有下列情形之一的，經(jīng)上一級稅務(wù)機關(guān)核準后，實(shí)行核定征收。

(一)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。

(二)擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的。

(五)申報的計稅依據明顯偏低，又無(wú)正當理由的。

第三十七條 主管稅務(wù)機關(guān)應加強核定征收項目的調查核實(shí)，嚴格控制核定征收的范圍。納稅人直接轉讓國有土地使用權的，原則上不得核定征收。

第三十八條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書(shū)，對房地產(chǎn)項目開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，通過(guò)向國土部門(mén)查詢(xún)項目土地價(jià)格、參照當地扣除項目金額標準、同期同類(lèi)型房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格等因素對項目情況進(jìn)行評估，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)集體審議，核定稅額后，報上一級稅務(wù)機關(guān)備案，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。
 

第六章 清算鑒證

第三十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可委托納入稅務(wù)機關(guān)行政監管并通過(guò)年檢的稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅清算專(zhuān)項鑒證業(yè)務(wù)。稅務(wù)師事務(wù)所應按照稅務(wù)機關(guān)制定的表、證、單、書(shū)的格式要求規范填列相關(guān)數據信息。

第四十條 稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應當以法律、法規為依據，按照獨立、客觀(guān)、公正原則，在獲取充分、適當、真實(shí)證據基礎上，根據審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的鑒證報告。重點(diǎn)應對鑒證項目出現的資金流向異常、工程造價(jià)高于正常水平、關(guān)聯(lián)交易導致交易價(jià)格異常等重大事項提出明確的鑒證結論，并附送詳細的鑒證工作底稿。

第四十一條 稅務(wù)師事務(wù)所出具無(wú)保留意見(jiàn)和保留意見(jiàn)的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報的依據。

第四十二條 對納稅人委托稅務(wù)師事務(wù)所審核鑒證的清算項目，主管稅務(wù)機關(guān)未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。
 

第七章 法律責任

第四十三條 應進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定進(jìn)行清算的納稅人，未按照規定期限辦理清算手續或者不按規定報送相關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)責令限期改正，逾期仍不改正的；擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，由主管稅務(wù)機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》處罰，并移交稅務(wù)稽查部門(mén)處理。

第四十四條 對清算過(guò)程中納稅人提供虛假清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)應按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規定處理。

對會(huì )計人員偽造、變造會(huì )計憑證、會(huì )計賬簿，編制虛假財務(wù)會(huì )計報告的，主管稅務(wù)機關(guān)應按照《中華人民共和國會(huì )計法》、《中華人民共和國注冊會(huì )計師法》等有關(guān)規定，交由其行政監管部門(mén)處理。

對造價(jià)工程師簽署有虛假記載、誤導性陳述的工程造價(jià)成果文件的，主管稅務(wù)機關(guān)應按照《注冊造價(jià)工程師管理辦法》有關(guān)規定，交由其行政監管部門(mén)處理。

第四十五條 注冊稅務(wù)師和稅務(wù)師事務(wù)所出具虛假鑒證報告或涉稅文書(shū)的，主管稅務(wù)機關(guān)應按照《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》有關(guān)規定，交由其行政監管部門(mén)處理。

第四十六條 主管稅務(wù)機關(guān)已按規定出具土地增值稅清算審核結論后，如審計、財政等部門(mén)檢查發(fā)現納稅人仍存在稅收違法行為，并經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核實(shí)的，由主管稅務(wù)機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規定追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并追究其法律責任。

第四十七條 在土地增值稅清算工作中，稅務(wù)人員徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征應征稅款的，按照《中國人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律規定處理。
 

第八章  附 則

第四十八條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第四十九條 各地級以上市稅務(wù)局根據本規程制定細化的土地增值稅清算管理辦法，并報國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局備案。

第五十條 本規程由國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局解釋。

第五十一條 本規程自2014年7月1日起施行。

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本文關(guān)鍵詞： 廣東省地方稅務(wù)局, 土地增值稅, 清算, 管理, 規程, 暫行, 廣東省地方稅務(wù)局, 公告, 2014年, 第3號, 2018年, 修訂版, 全文