財清〔1994〕14號《財政部國家土地管理局國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)〈清產(chǎn)核資中土地估價(jià)實(shí)施細則〉的通知》

《財政部國家土地管理局國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)〈清產(chǎn)核資中土地估價(jià)實(shí)施細則〉的通知》






財清〔1994〕14號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府清產(chǎn)核資辦公室、財政廳（局）、土地管理局、國有資產(chǎn)管理局，國務(wù)院各部、委、直屬機構清產(chǎn)核資辦公室和計劃單列企業(yè)集團：

現將《清產(chǎn)核資中土地估價(jià)實(shí)施細則》印發(fā)給你們，請結合本地區和本部門(mén)的實(shí)際情況，在清產(chǎn)核資工作中執行，并請將執行中出現的問(wèn)題及建議及時(shí)上報。





 

清產(chǎn)核資中土地估價(jià)實(shí)施細則

第一條　為了加強國有土地資源的管理，全面評價(jià)企業(yè)實(shí)力，促進(jìn)理順產(chǎn)權關(guān)系，根據財政部、建設部、國家土地管理局、國家國有資產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作方案〉的通知》（財清〔1994〕13號文）和國家其它有關(guān)規定，制定本實(shí)施細則。

第二條　清產(chǎn)核資中的土地估價(jià)是指各企業(yè)和實(shí)行企業(yè)管理的事業(yè)單位（簡(jiǎn)稱(chēng)“企業(yè)、單位”，下同）對所使用的國有土地進(jìn)行全面清查后，在弄清權屬、界線(xiàn)和面積等基本情況的基礎上，依據國家統一規定的土地估價(jià)技術(shù)標準，由企業(yè)、單位自行或委托具有土地估價(jià)資格的機構評估所使用土地的基準價(jià)格。

第三條　清產(chǎn)核資中土地估價(jià)范圍主要是各地區、各部門(mén)參加清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位使用的土地，包括清產(chǎn)核資企業(yè)、單位以土地使用權作價(jià)入股舉辦國內聯(lián)營(yíng)、股份制企業(yè)使用的國有土地。

第四條　企業(yè)、單位使用下列土地暫不估價(jià)：

（一）已用經(jīng)過(guò)評估的國有土地使用權投資或入股舉辦中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)使用的土地；

（二）以出讓方式取得國有土地使用權，其出讓金不低于所在地土地基準地價(jià)的土地；

（三）已進(jìn)行或擬準備進(jìn)行職工住房制度改革的房屋占用的土地；

（四）國有企業(yè)中的農、林、牧、漁業(yè)用地；

（五）已列入國家搬遷計劃的“三線(xiàn)”企業(yè)、單位使用的土地；

（六）不在城鎮內的各類(lèi)軍工等企業(yè)使用的土地；

（七）土地使用權尚未明確的土地；

（八）鐵路、民航、機場(chǎng)、港口、公路等交通基礎設施占用土地，以及靶場(chǎng)、試驗場(chǎng)、危險品儲存地作業(yè)區、采礦、采油用地和高壓線(xiàn)路、通訊線(xiàn)路、輸油管線(xiàn)等占用的土地。

（九）其它由中央企業(yè)主管部門(mén)和省級人民政府確定的暫不列在估價(jià)范圍的企業(yè)占用的土地。

第五條　清產(chǎn)核資中土地估價(jià)工作由各級政府清產(chǎn)核資機構與各級土地管理部門(mén)（縣以上，下同）共同組織，分工負責。

在全面展開(kāi)土地估價(jià)工作前，各地區、各部門(mén)清產(chǎn)核資機構應主動(dòng)商各級土地管理部門(mén)，在1994年選擇部分不同類(lèi)型的清產(chǎn)核資企業(yè)進(jìn)行試點(diǎn)，以便取得經(jīng)驗，有序全面推開(kāi)。1994年進(jìn)行企業(yè)改制的必須對所使用的土地進(jìn)行估價(jià)工作，其余的清產(chǎn)核資企業(yè)、單位土地估價(jià)工作于1995年全面展開(kāi)；以前年度已進(jìn)行清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位應在1995年對土地估價(jià)工作進(jìn)行補課。

第六條　清產(chǎn)核資中土地估價(jià)工作，原則上由參加清產(chǎn)核資企業(yè)、單位自行依據各級土地管理部門(mén)制訂并經(jīng)同級人民政府確認的城鎮土地基準地價(jià)和宗地標定地價(jià)修正系數進(jìn)行。沒(méi)有制訂土地基準地價(jià)和宗地標定地價(jià)修正系數的城鎮所在地清產(chǎn)核資企業(yè)、單位，可以采用宗地地價(jià)直接評估法進(jìn)行。

第七條　城市基準地價(jià)的評估和宗地標定地價(jià)修正系數的制訂工作，由各級土地管理部門(mén)根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城鎮土地估價(jià)規程》（試行）等有關(guān)規定組織進(jìn)行，并負責有關(guān)確認工作。

（一）已完成基準地價(jià)評估和宗地標定地價(jià)修正系數制訂的城鎮，原則上可由企業(yè)自行以基準地價(jià)為基礎，并以宗地標定地價(jià)修正系數方法評估。

提供基準地價(jià)和宗地標定地價(jià)修正系數的機構或單位只能向企業(yè)、單位核收印制基準地價(jià)及宗地標定地價(jià)修正系數資料的成本費用。收取標準應由當地物價(jià)管理機構核批。

（二）尚沒(méi)有完成基準地價(jià)評估和宗地標定地價(jià)修正系數制訂的城鎮，由各級土地管理部門(mén)抓緊組織進(jìn)行測算，予以確認，以保證1995年本城鎮所在地清產(chǎn)核資企業(yè)進(jìn)行國有土地的估價(jià)工作。

（三）由于客觀(guān)原因在全面清產(chǎn)核資期間仍不能完成土地基準地價(jià)評估和宗地標定地價(jià)修正系數制訂的城鎮所在地企業(yè)、單位的土地估價(jià)，可以根據自身條件自行或委托具有土地估價(jià)資格的機構采用宗地地價(jià)直接評估法進(jìn)行。

企業(yè)、單位采用宗地地價(jià)直接評估法因技術(shù)力量不足或資料收集困難，委托具有土地評估資格的中介機構進(jìn)行評估，其中介機構對清產(chǎn)核資中的土地評估按一般宗地評估費標準的30％計收評估費。

第八條　本實(shí)施細則所稱(chēng)“基準地價(jià)”是指土地管理部門(mén)組織評估并經(jīng)同級人民政府確認的城鎮所在地各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、工業(yè)、住宅等土地利用類(lèi)型的土地使用權單位面積平均價(jià)格。

第九條　本實(shí)施細則所稱(chēng)“宗地標定地價(jià)修正系數”是指由土地管理部門(mén)組織測算并經(jīng)同級人民政府確認的對城鎮宗地土地使用權進(jìn)行估價(jià)時(shí)的因素條件修正系數。

第十條　本實(shí)施細則所稱(chēng)“宗地地價(jià)直接評估法”是指市場(chǎng)比較法、收益還原法和成本逼近法等。直接評估法評估地價(jià)的標準、程序等應按國家土地管理局頒布的《城鎮土地估價(jià)規程》（試行）的要求進(jìn)行。

（一）市場(chǎng)比較法適用于土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等土地交易案例比較多，土地市場(chǎng)活躍的地方。

（二）收益還原法適用于有租金收入或經(jīng)營(yíng)收入，并通過(guò)確定總費用計算出純收益的土地。

（三）成本逼近法適用于缺乏市場(chǎng)交易案例，無(wú)法計算收益的開(kāi)發(fā)區以及獨立工礦區的土地。

第十一條　為便于清產(chǎn)核資中土地估價(jià)工作的實(shí)施，根據城鎮特點(diǎn)、土地利用類(lèi)型經(jīng)濟效益的差異和土地使用權取得方式，在清產(chǎn)核資土地估價(jià)中統一將土地利用類(lèi)型劃分為商業(yè)、工業(yè)（含倉儲）、住宅用地三大類(lèi)。評估的地價(jià)統一為土地基準價(jià)格，不作為企業(yè)、單位產(chǎn)權變動(dòng)時(shí)土地的實(shí)際價(jià)格。各級土地管理部門(mén)應統一清產(chǎn)核資中城鎮土地估價(jià)的各項參數。

第十二條　企業(yè)、單位的土地估價(jià)工作應首先制訂具體方案，內容包括：

（一）企業(yè)、單位根據當地土地估價(jià)標準和工作要求，確定估價(jià)方法；

（二）企業(yè)、單位根據自身人員和技術(shù)條件，結合當地土地估價(jià)的技術(shù)要求等，提出自行或委托進(jìn)行估價(jià)的方案；

（三）企業(yè)、單位進(jìn)行土地估價(jià)的具體時(shí)間安排；

（四）企業(yè)、單位土地估價(jià)工作的組織機構和人員安排。

第十三條　土地估價(jià)工作程序：

（一）各級政府清產(chǎn)核資機構與各級土地管理部門(mén)共同對企業(yè)、單位土地估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員組織進(jìn)行政策、方法、技術(shù)培訓。

（二）企業(yè)、單位成立土地估價(jià)工作小組。

（三）土地估價(jià)單位收集下列與土地估價(jià)有關(guān)的資料。

1、征地或受讓土地原始資料。

2、土地清查結果，包括地籍圖、土地登記證明文件、土地清查報表等。

3、本企業(yè)、單位的土地條件資料。

4、本地區基準地價(jià)及宗地標定地價(jià)修正系數等土地估價(jià)成果。

5、本地區市場(chǎng)地價(jià)資料。

6、影響本企業(yè)、單位地價(jià)的其它因素資料。

7、其它資料，包括當地土地估價(jià)的各種有關(guān)參數。

（四）企業(yè)、單位對使用的土地依據有關(guān)資料、標準進(jìn)行預先測算，摸清基本情況，驗證技術(shù)方法，做到心中有數。

（五）依據收集的土地估價(jià)資料和當地的具體規定，按確定的估價(jià)方法和估價(jià)方案具體組織進(jìn)行。

（六）企業(yè)、單位進(jìn)行土地價(jià)格評估后，要寫(xiě)出土地估價(jià)報告。報告的主要內容包括：工作組織、資料來(lái)源、估價(jià)程序與方法、估價(jià)結果等。

（七）企業(yè)、單位依據其使用的土地面積、利用類(lèi)型和估價(jià)結果填報“土地估價(jià)結果申報表”，格式見(jiàn)附表。

（八）上報土地估價(jià)報告和土地估價(jià)結果申報表，作為有關(guān)部門(mén)認定審批土地估價(jià)結果的依據。

第十四條　企業(yè)、單位將土地估價(jià)報告和土地估價(jià)申報表，經(jīng)企業(yè)、單位主管部門(mén)審核簽署意見(jiàn)，報所在地土地管理部門(mén)確認。

第十五條　土地管理部門(mén)收到企業(yè)、單位的土地估價(jià)報告和土地估價(jià)申報表后，對企業(yè)、單位土地估價(jià)結果組織確認。確認的主要內容有：

（一）土地使用權取得是否合法；

（二）土地估價(jià)方法應用是否符合規定；

（三）土地估價(jià)資料的可靠性和準確性；

（四）土地估價(jià)結果的準確性和地價(jià)水平的空間變化規律的合理性；

（五）需要確認的其它內容；

各級土地管理部門(mén)確認過(guò)程中，不收取費用。

第十六條　經(jīng)土地管理部門(mén)確認的企業(yè)、單位的土地資產(chǎn)評估結果，由同級清產(chǎn)核資機構會(huì )同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行批復。

第十七條　企業(yè)、單位依據同級清產(chǎn)核資機構下達的批復文件，相應調整帳務(wù)。帳務(wù)處理方法按財政部的另行規定辦理。

第十八條　各級清產(chǎn)核資機構匯總上報各企業(yè)、單位土地估價(jià)結果，報上一級清產(chǎn)核資機構，并抄同級土地管理部門(mén)備案。

第十九條　中央企業(yè)的土地，估價(jià)結果先經(jīng)中央企業(yè)財政駐廠(chǎng)員處審核，再報當地土地管理部門(mén)確認，由中央企業(yè)主管部門(mén)復審（有異議的，要商國家土地管理局同意）匯總后報財政部清產(chǎn)核資辦公室會(huì )同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行帳務(wù)審批。

第二十條　各省、自治區、直轄市及計劃單列市和中央企業(yè)主管部門(mén)應根據《清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作方案》和本實(shí)施細則，結合國家其它有關(guān)規定和當地（本部門(mén)）情況，制訂當地（本部門(mén)）的土地估價(jià)具體實(shí)施辦法。

第二十一條　本實(shí)施細則由財政部清產(chǎn)核資辦公室和國家土地管理局共同解釋。

第二十二條　本實(shí)施細則自發(fā)布之日起執行。


附：土地估價(jià)結果申報表（略）

掃描二維碼 關(guān)注我們

本文鏈接：http://jumpstarthappiness.com/doc/114291.html

本文關(guān)鍵詞： 財清, 財政部, 國家土地管理局, 國家國有資產(chǎn)管理局, 清產(chǎn)核資, 土地, 估價(jià), 實(shí)施細則, 通知