銀保監規〔2022〕5號《中國銀保監會(huì )住房和城鄉建設部關(guān)于銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見(jiàn)》

中國銀保監會(huì )住房和城鄉建設部關(guān)于銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見(jiàn)






銀保監規〔2022〕5號

各銀保監局，各省、自治區、直轄市住房和城鄉建設廳（委、管委），新疆生產(chǎn)建設兵團住房和城鄉建設局，國家開(kāi)發(fā)銀行，各大型銀行、股份制銀行、外資銀行、直銷(xiāo)銀行、金融資產(chǎn)管理公司、金融資產(chǎn)投資公司、理財公司，各保險集團（控股）公司、保險公司、保險資產(chǎn)管理公司、養老金管理公司：

為深入貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于發(fā)展保障性租賃住房的決策部署，落實(shí)好《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2021〕22號）要求，進(jìn)一步加強對保障性租賃住房建設運營(yíng)的金融支持，現提出以下意見(jiàn)。

一、總體要求

（一）指導思想

以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會(huì )及中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神，立足新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構建新發(fā)展格局，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，構建多層次、廣覆蓋、風(fēng)險可控、業(yè)務(wù)可持續的保障性租賃住房金融服務(wù)體系，加大對保障性租賃住房建設運營(yíng)的支持力度。

（二）基本原則

——以人民為中心。切實(shí)增加保障性租賃住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難，是黨中央、國務(wù)院的重大決策部署，是“十四五”時(shí)期住房建設的重點(diǎn)任務(wù)。銀行保險機構要切實(shí)提高政治站位，以不斷增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感為落腳點(diǎn)，將支持保障性租賃住房發(fā)展作為推進(jìn)共同富裕的重要舉措，做好對保障性租賃住房的金融支持。

——以市場(chǎng)化為導向。充分發(fā)揮市場(chǎng)在金融資源配置中的決定性作用，銀行保險機構要在商業(yè)可持續的前提下，在科學(xué)測算收益的基礎上，為保障性租賃住房發(fā)展提供多樣化、有針對性的金融產(chǎn)品和服務(wù)。

——以風(fēng)險可控為前提。銀行保險機構要嚴格遵守各項監管規定，規范保障性租賃住房融資管理，嚴格盡職調查，審慎評估風(fēng)險，穩妥有序推進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展。有效防范金融風(fēng)險，不得以保障性租賃住房的名義搞變通，打“擦邊球”，進(jìn)行監管套利。

——以多方協(xié)同為保障。各地應加快出臺發(fā)展保障性租賃住房具體辦法，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，加強與銀行保險機構信息共享等，為銀行保險機構支持保障性租賃住房創(chuàng )造良好的條件，形成支持保障性租賃住房發(fā)展的合力。

二、發(fā)揮各類(lèi)機構優(yōu)勢，進(jìn)一步加強金融支持

（三）發(fā)揮好國家開(kāi)發(fā)銀行作用

國家開(kāi)發(fā)銀行要立足自身職能定位，在依法合規、風(fēng)險可控的前提下，加大對保障性租賃住房項目的中長(cháng)期信貸支持。

（四）支持商業(yè)銀行提供專(zhuān)業(yè)化、多元化金融服務(wù)

商業(yè)銀行要優(yōu)化整合金融資源，積極對接保障性租賃住房開(kāi)發(fā)建設、購買(mǎi)、裝修改造、運營(yíng)管理、交易結算等服務(wù)需求，提供專(zhuān)業(yè)化、多元化金融服務(wù)。農村中小金融機構要充分發(fā)揮與農村基層自治組織、合作社有良好合作歷史的優(yōu)勢，優(yōu)先支持利用集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設保障性租賃住房項目。

（五）引導保險機構為保障性租賃住房提供資金和保障支持

支持保險資金通過(guò)直接投資或認購債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式，為保障性租賃住房項目提供長(cháng)期資金支持。支持保險機構為保障性租賃住房建設運營(yíng)等環(huán)節提供財產(chǎn)損失、民事責任、人身意外傷害等風(fēng)險保障。

（六）支持非銀機構依法合規參與

支持信托公司等發(fā)揮自身優(yōu)勢，依法合規參與保障性租賃住房建設運營(yíng)。

三、把握保障性租賃住房融資需求特點(diǎn)，提供針對性金融產(chǎn)品和服務(wù)

（七）以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(cháng)期貸款

對利用集體經(jīng)營(yíng)性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區配套用地、新供應國有建設用地等新建自持保障性租賃住房項目或存量盤(pán)活項目，銀行保險機構在綜合考慮企業(yè)項目建設或購置，以及后續運營(yíng)需求的基礎上，以市場(chǎng)化方式提供適配其融資需求的產(chǎn)品。

（八）穩妥做好對非自有產(chǎn)權保障性租賃住房租賃企業(yè)的金融支持

鼓勵銀行業(yè)金融機構按照依法合規、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款，為企業(yè)盤(pán)活、改建、裝修、運營(yíng)保障性租賃住房提供支持。

（九）探索符合保障性租賃住房特點(diǎn)的擔保方式

支持銀行業(yè)金融機構針對保障性租賃住房項目特點(diǎn)，穩妥有序開(kāi)展應收租金、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權等抵質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，增強貸款保障能力。加強與融資擔保機構在保障性租賃住房領(lǐng)域的合作，發(fā)揮政府性融資擔保機構增信支持作用。鼓勵保障性租賃住房項目業(yè)主在項目建設期為在建工程投保工程保險，在項目經(jīng)營(yíng)期為租賃經(jīng)營(yíng)的財產(chǎn)投保企業(yè)財產(chǎn)保險。

（十）提供多樣化金融服務(wù)

鼓勵銀行業(yè)金融機構運用銀團貸款加大對保障性租賃住房項目的融資支持。鼓勵銀行保險機構在依法合規、風(fēng)險可控的前提下，參與基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。鼓勵銀行保險機構為用于保障性租賃住房項目的公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等債券融資提供發(fā)行便利，加大債券投資力度。

四、建立完善支持保障性租賃住房發(fā)展的內部機制

（十一）加強組織領(lǐng)導

各銀行保險機構要切實(shí)加強對支持保障性租賃住房業(yè)務(wù)的組織領(lǐng)導，結合自身發(fā)展戰略，建立健全工作機制，強化統籌安排，明確職責分工，確保各項工作落到實(shí)處、取得實(shí)效。

（十二）優(yōu)化金融服務(wù)組織架構

鼓勵有條件的銀行保險機構通過(guò)成立專(zhuān)門(mén)服務(wù)部門(mén)、組建專(zhuān)營(yíng)團隊、成立特色分支機構等多種形式，創(chuàng )新保障性租賃住房金融服務(wù)組織架構，提升保障性租賃住房金融服務(wù)專(zhuān)業(yè)化能力和水平。

（十三）完善激勵約束機制

銀行保險機構要完善內部績(jì)效考核，提高保障性租賃住房業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)各項業(yè)務(wù)中的考核比重，積極推行保障性租賃住房融資內部資金轉移定價(jià)優(yōu)惠措施，提升業(yè)務(wù)條線(xiàn)和分支機構積極性。

五、堅持支持與規范并重，堅守風(fēng)險底線(xiàn)

（十四）推動(dòng)保障性租賃住房相關(guān)配套措施盡快落地

各地應盡快出臺發(fā)展保障性租賃住房的具體辦法，明確本地區利用集體經(jīng)營(yíng)性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區配套用地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房的申請條件、流程及工作要求等。

（十五）加強保障性租賃住房項目監督管理

各地要加快建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營(yíng)管理的全過(guò)程監督。嚴厲打擊以保障性租賃住房為名騙取銀行保險機構優(yōu)惠政策行為。

（十六）做好融資主體準入管理

各地要明確保障性租賃住房項目認定書(shū)制度，及時(shí)與銀行保險機構共享本地區保障性租賃住房項目信息，定期向銀行保險機構公布合格住房租賃企業(yè)名單和企業(yè)經(jīng)營(yíng)信息，為銀行保險機構開(kāi)展業(yè)務(wù)提供支持。銀行保險機構要遵循審慎穩健和安全性原則，對取得保障性租賃住房項目認定書(shū)的，方可適用保障性租賃住房相關(guān)支持政策。不得介入已被有關(guān)部門(mén)列入違建或安全隱患管控的項目，不得向違規采取“高收低租”“長(cháng)收短付”等高風(fēng)險經(jīng)營(yíng)模式快速擴張的企業(yè)提供融資。

（十七）把控好項目風(fēng)險

銀行保險機構要密切關(guān)注當地保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展情況，科學(xué)合理測算保障性租賃住房項目的投入、收益和現金流，合規適度提供融資，嚴防過(guò)度授信、盲目放貸。要在負債控制、款項支付、工程進(jìn)展、租金回款、資產(chǎn)抵押等方面采取有效的風(fēng)控措施，有效防范金融風(fēng)險。針對商品房開(kāi)發(fā)項目配建的保障性租賃住房，應確保保障性租賃住房部分獨立公允核算，實(shí)現專(zhuān)款專(zhuān)用。

（十八）加強項目后續跟蹤管理

銀行業(yè)金融機構要落實(shí)貸款支付和用途管理，切實(shí)防范信貸資金違規挪用于其他用途。要持續加強企業(yè)財務(wù)和運營(yíng)狀況監測評估，加強租金回款監控，切實(shí)保障信貸資金安全。

六、加強支持保障性租賃住房發(fā)展的監管引領(lǐng)

（十九）拓寬資金來(lái)源

支持銀行業(yè)金融機構發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款發(fā)放。

（二十）完善保障性租賃住房監管統計

銀行業(yè)金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書(shū)的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。銀行業(yè)金融機構在計算“房地產(chǎn)貸款占比”指標時(shí)，將“保障性租賃住房開(kāi)發(fā)貸款”“保障性租賃住房經(jīng)營(yíng)貸款”“保障性租賃住房購買(mǎi)貸款”從“房地產(chǎn)貸款余額”中予以扣除。

（二十一）加強風(fēng)險管控

各級監管機構要加強業(yè)務(wù)指導和風(fēng)險監測，建立健全保障性租賃住房金融風(fēng)險監測和防控體系，定期監測轄內銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展情況，做到風(fēng)險早發(fā)現、早預警、早處置。







 

中國銀保監會(huì )

住房和城鄉建設部

2022年2月16日

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