建住房〔2002〕217號《建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》

建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)

建住房〔2002〕217號

各省、自治區、直轄市人民政府、國務(wù)院各部委、各直屬機構：

近年來(lái)，在國家一系列鼓勵住房消費政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)投資持續保持較快的增長(cháng)速度，居民住房消費得到有效啟動(dòng)，呈現供求兩旺的發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，對于改善居民居住條件、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)作出了重要貢獻。但是，局部地區出現了房地產(chǎn)投資增幅過(guò)大、土地供應過(guò)量、市場(chǎng)結構不盡合理、價(jià)格增長(cháng)過(guò)快等問(wèn)題。為了落實(shí)九屆人大五次會(huì )議《政府工作報告》提出的鼓勵居民擴大住房消費，培育新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)的精神，經(jīng)國務(wù)院原則同意，現就加強房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，提出如下意見(jiàn)：

一、充分發(fā)揮政府職能，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控

各地要在充分分析房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的基礎上，確定與當地經(jīng)濟發(fā)展、市場(chǎng)需求相適應的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設規模和各類(lèi)商品房的供應比例，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求的平衡。商品房空置量較大、空置比例過(guò)高、增長(cháng)過(guò)快的城市，要采取切實(shí)可行的措施，加強房地產(chǎn)項目的審批管理，嚴格控制新開(kāi)工項目，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。

要加強房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統的建設，完善市場(chǎng)信息披露制度。各級地方人民政府及其職能部門(mén)要采用信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段，及時(shí)、準確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)運行中的動(dòng)態(tài)數據，并通過(guò)科學(xué)的分析、整理，對市場(chǎng)狀況和發(fā)展趨勢作出準確判斷，對存在的問(wèn)題及時(shí)處理和解決，使市場(chǎng)供求基本平衡，結構基本合理，避免市場(chǎng)的大起大落。同時(shí)，要以適當的方式，及時(shí)向社會(huì )發(fā)布市場(chǎng)信息，引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資。建設部要會(huì )同有關(guān)部門(mén)在各地房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統建設的基礎上，通過(guò)全國聯(lián)網(wǎng)，盡快建立全國房地產(chǎn)市場(chǎng)預警、預報體系，及時(shí)對市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調控。要加強對重點(diǎn)地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控和指導，防止出現新的房地產(chǎn)“過(guò)熱”。

二、強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量

要充分發(fā)揮土地供應對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控作用，堅持城市人民政府對土地的集中統一供應和管理，防止出現多頭無(wú)序供地現象。要嚴格執行土地利用總體規劃和年度土地利用計劃，控制新增建設用地供應總量。要采取切實(shí)可行的措施，調整土地利用結構，鼓勵利用存量土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設，鼓勵危舊住房的改造。要重點(diǎn)加強對經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目用地供應管理，根據房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，制定土地供應計劃，逐步實(shí)現按計劃供地。

加大監管力度，依法查處越權批地、利用集體土地變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與集體經(jīng)濟組織私下協(xié)議圈占土地等違法、違規行為。對經(jīng)過(guò)批準但尚未開(kāi)工建設的項目用地，各地 要集中進(jìn)行一次清理，依法應當收回的土地，要堅決予以收回。

三、充分發(fā)揮城市規劃職能，規范建設用地管理，促進(jìn)土地的合理使用

要充分發(fā)揮城市規劃對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調控和引導作用。所有列入建設用地范圍的土地，必須嚴格按照城市規劃的要求進(jìn)行建設。市、縣人民政府城市規劃主管部門(mén)要及時(shí)將近期擬開(kāi)發(fā)建設區塊的規劃條件向社會(huì )公開(kāi)，接受社會(huì )監督。未按規劃要求完成配套設施建設的住房，不得交付使用；商業(yè)銀行不得提供個(gè)人住房貸款。

在城市建設用地范圍內，土地供應必須符合城市規劃。商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須按照法定的規劃條件，采取招標、拍賣(mài)和掛牌方式供應。其他用途土地的供地計劃公布后，同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應當采取招標、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。

人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規劃時(shí)，要適當增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應，切實(shí)改善居民居住條件，提高居住水平。

四、嚴格控制自有資金不足、行為不規范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工項目

各地要貫徹落實(shí)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》（國務(wù)院令第248號），強化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資本金制度和項目手冊制度，加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設全過(guò)程的監控。對資本金達不到規定標準、違反合同約定拖欠工程款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不得審批或同意其新開(kāi)工項目，防止“半拉子”工程的產(chǎn)生。

五、大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應結構

經(jīng)濟適用住房是解決中低收入家庭住房問(wèn)題的重要舉措。各地要采取切實(shí)可行的措施，進(jìn)一步完善經(jīng)濟適用住房政策。要加強經(jīng)濟適用住房建設計劃的管理，完善計劃編制工作，提高計劃的科學(xué)性和適用性。對于列入經(jīng)濟適用住房計劃的項目，要確保各項配套優(yōu)惠政策的落實(shí)。

要嚴格限制經(jīng)濟適用住房銷(xiāo)售對象，控制建設標準。各地要盡快明確并公布經(jīng)濟適用房購買(mǎi)對象的收入標準和其他條件以及購房面積標準和超面積的處理辦法。有關(guān)部門(mén)對購房對象要嚴格審核，對銷(xiāo)售價(jià)格要嚴格審批并加強監督，對違規銷(xiāo)售經(jīng)濟適用住房的開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴肅查處，確保經(jīng)濟適用住房政策切實(shí)落實(shí)到符合條件的中低收入家庭。未制訂相應監督管理辦法或未按規定進(jìn)行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設用地。

繼續鼓勵工礦區和企事業(yè)單位利用自用土地，在符合城市規劃和建設用地計劃的前提下，組織職工集資、合作建房，多渠道、多層次解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。

六、加快落實(shí)住房補貼，提高職工購房的支付能力

各地要按照城鎮住房制度改革的總體部署，加快推進(jìn)住房分配貨幣化進(jìn)程，切實(shí)落實(shí)住房補貼資金來(lái)源。住房補貼以財政和單位原有住房建設資金的轉化為主，房?jì)r(jià)收入比在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，應盡快將其轉換為對無(wú)房和住房面積未達到規定標準職工的住房補貼，并在以后年份保證補貼資金來(lái)源的穩定性。要抓緊對公有住房出售收入的清理和轉化，各地區、各單位出售直管公房、自管公房收入，在按規定留足住宅共用部位、共用設施和設備維修基金以及房管所轉制資金后，全部用于發(fā)放住房補貼。要進(jìn)一步完善公有住房出售收入管理辦法。各地要加大對前幾年用公有住房出售收入發(fā)放項目貸款的清理力度，制定切實(shí)可行的計劃，按期收回；對于拒不執行國家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關(guān)負責人和直接責任人的責任。

七、充分發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控作用

當前既要發(fā)展房地產(chǎn)金融，又要防范金融風(fēng)險，充分發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控作用。要完善個(gè)人住房貸款管理辦法，規范個(gè)人貸款審查的程序和標準，推行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的標準化，逐步建立并完善個(gè)人征信系統。要嚴格審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目貸款條件，切實(shí)加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款使用的監管。對未取得土地使用權證書(shū)、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證（開(kāi)工報告）的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款。要完善住房保險政策，合理確定保險費率，明確保險賠付責任，減輕借款人負擔。要認真貫徹《住房公積金管理條例》（國務(wù)院令第350號）和《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強住房公積金管理的通知》（國發(fā)〔2002〕12號），完善住房公積金管理體制和監督機制，充分發(fā)揮住房公積金支持個(gè)人購房的作用。要健全個(gè)人住房貸款擔保制度，加快完善住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構的業(yè)務(wù)規范和監管，推行標準化的擔保合同示范文本，以提高居民個(gè)人住房貸款的信用度，保障銀行對個(gè)人住房貸款的回收，有效地防范貸款風(fēng)險。

八、繼續加大對住房建設和消費環(huán)節不合理收費的清理力度

要認真落實(shí)國家已出臺的各項清理收費政策，全面清理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設和消費環(huán)節的各種不合理收費，降低開(kāi)發(fā)建設成本、減輕購房人負擔、支持住房消費。對于國家已明令禁止的收費項 目，各地不得繼續征收或變相征收，仍在繼續征收或變相征收的，各地主管部門(mén)要依法嚴厲查處。

九、加強房屋拆遷管理，維護社會(huì )穩定

各地要認真貫徹《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號），嚴格按照條例規定的標準對被拆遷人進(jìn)行補償。要嚴格執行房屋拆遷許可制度，完善房屋拆遷補償資金監管辦法，切實(shí)保護被拆遷人的合法權益。各地房屋拆遷主管部門(mén)要加強宣傳，通過(guò)細致耐心的工作，使被拆遷人了解拆遷政策，支持房屋拆遷工作。對被拆遷人意見(jiàn)較大的項目，要及時(shí)進(jìn)行調解，防止群體上訪(fǎng)事件的發(fā)生。




 

建設部 國家發(fā)展計劃委員會(huì ) 財政部

國土資源部 中國人民銀行 國家稅務(wù)總局

二○○二年八月二十六日

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