銀監發(fā)〔2016〕26號《中國銀監會(huì )國土資源部關(guān)于印發(fā)農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法的通知》

中國銀監會(huì )國土資源部關(guān)于印發(fā)農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法的通知

銀監發(fā)〔2016〕26號

 

 

 

 

【有效期延長(cháng)至：2019年12月31日，依據：銀保監辦發(fā)〔2019〕27號《中國銀保監會(huì )辦公廳自然資源部辦公廳關(guān)于延長(cháng)農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押貸款工作試點(diǎn)期限的通知》】

 

 

各銀監局，各省、自治區、直轄市國土資源主管部門(mén)，各政策性銀行、大型銀行、股份制銀行，郵儲銀行，外資銀行，金融資產(chǎn)管理公司，其他會(huì )管金融機構：

為規范推進(jìn)農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押貸款工作，根據《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳印發(fā)〈關(guān)于農村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)〉的通知》（中辦發(fā)〔2014〕71號）和《全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )關(guān)于授權國務(wù)院在北京市大興區等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區）行政區域暫時(shí)調整實(shí)施有關(guān)法律規定的決定》精神，銀監會(huì )聯(lián)合國土資源部制定了《農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》，現印發(fā)給你們，請結合實(shí)際認真貫徹落實(shí)。

 

2016年5月13日
 

 

 

農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法

 

第一條 為落實(shí)《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳印發(fā)〈關(guān)于農村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)〉的通知》（中辦發(fā)〔2014〕71號），規范推進(jìn)農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押貸款工作，根據《中華人民共和國銀行業(yè)監督管理法》、《全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )關(guān)于授權國務(wù)院在北京市大興區等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區）行政區域暫時(shí)調整實(shí)施有關(guān)法律規定的決定》以及《國土資源部關(guān)于印發(fā)農村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市和宅基地制度改革試點(diǎn)實(shí)施細則的通知》（國土資發(fā)〔2015〕35號），制定本辦法。

第二條 按照金融改革與農村土地制度改革緊密銜接的原則，在堅持土地公有制性質(zhì)不變、耕地紅線(xiàn)不突破、農民利益不受損的前提下，開(kāi)展農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押貸款工作，落實(shí)農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價(jià)。

第三條 允許開(kāi)展抵押貸款的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地僅限于國家確定的入市改革試點(diǎn)地區。

第四條 農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押貸款，是指以農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權作為抵押財產(chǎn)，由銀行業(yè)金融機構向符合條件的借款人發(fā)放的在約定期限內還本付息的貸款。

農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地是指存量農村集體建設用地中，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經(jīng)營(yíng)性用途的土地。

第五條 在符合規劃、用途管制、依法取得的前提下，以出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押的，地上的建筑物應一并抵押。

前款所稱(chēng)具備入市條件是指，尚未入市但已經(jīng)依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記并持有權屬證書(shū)，符合規劃、環(huán)保等要求，具備開(kāi)發(fā)利用的基本條件，所有權主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押，試點(diǎn)縣（市、區）政府同意抵押權實(shí)現時(shí)土地可以入市的情形；尚未入市但改革前依法使用的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地，依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記并持有權屬證書(shū)，按相關(guān)規定辦理入市手續，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續的情形。

第六條 具有下列情形之一的集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權不得抵押：

（一）權屬不清或存在爭議的；

（二）司法機關(guān)依法查封的；

（三）被依法納入拆遷征地范圍的；

（四）擅自改變用途的；

（五）其他不得辦理抵押的情形。

第七條 農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押貸款應當堅持依法合規、惠農利民、平等自愿、公平誠信、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續原則。

第八條 銀行業(yè)金融機構應當實(shí)行貸款全流程管理，全面了解客戶(hù)信息，綜合考慮借款人和抵押財產(chǎn)的實(shí)際情況，合理確定貸款期限和額度等。

第九條 銀行業(yè)金融機構應當與借款人在合同中約定明確、合法的貸款用途，并按約定檢查監督貸款的使用情況，防止挪用貸款。

第十條 以農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權作抵押申請貸款的，應當同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：

（一） 依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記并取得縣級以上人民政府或政府相關(guān)主管部門(mén)頒發(fā)的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地權屬證書(shū)并可辦理抵押登記；

（二）用于抵押的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地符合土地利用總體規劃及城鄉規劃；

（三）用于抵押的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物未設定影響處置變現和銀行業(yè)金融機構優(yōu)先受償的其他權利；

（四）具備入市條件的，應具備所有權主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押，試點(diǎn)縣（市、區）政府同意抵押的證明材料等；

（五）法律、行政法規和中國銀監會(huì )規定的其他條件。

第十一條 銀行業(yè)金融機構受理借款人貸款申請后，應當履行盡職調查職責，并對貸款申請內容和相關(guān)情況的真實(shí)性、準確性、完整性進(jìn)行調查核實(shí)，形成調查評價(jià)意見(jiàn)。重點(diǎn)包括以下內容：

（一）借款人具有完全民事行為能力，信用記錄良好；

（二）借款人所在行業(yè)狀況、持續經(jīng)營(yíng)能力以及合法的還款來(lái)源；

（三）抵押財產(chǎn)是否真實(shí)有效、產(chǎn)權清晰并取得合法權證，相應手續是否合法齊備，是否存在權屬爭議；

（四）抵押財產(chǎn)價(jià)值評估是否合理；

（五）抵押財產(chǎn)是否符合土地利用總體規劃、城鄉規劃及用途管制；

（六）抵押財產(chǎn)是否符合當地流轉交易政策規定，是否容易處置變現，是否存在影響抵押財產(chǎn)處置和銀行業(yè)金融機構優(yōu)先受償的權利瑕疵或權利負擔。

第十二條 銀行業(yè)金融機構應當建立農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權價(jià)值評估制度?？刹捎猛獠吭u估或內部評估的方式對用于抵押的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權進(jìn)行價(jià)值評估。

第十三條 銀行業(yè)金融機構應當綜合考慮借款人的資信狀況、償債能力、貸款期限以及抵押土地的使用年限、地理位置、規劃和用途等因素，確定農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押率。

第十四條 銀行業(yè)金融機構應當參考同期同檔次基準利率，綜合考慮借款人的實(shí)際情況，合理自主確定農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押貸款的利率。

第十五條 銀行業(yè)金融機構應當建立農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險評價(jià)機制，全面審查農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押貸款的風(fēng)險因素，合理作出信貸決策。

第十六條 銀行業(yè)金融機構應當進(jìn)行全面、動(dòng)態(tài)的風(fēng)險評估，有效跟蹤檢查和監控分析信貸資金使用、借款人信用及擔保變化等情況。

第十七條 銀行業(yè)金融機構應當按照抵押合同的約定，加強押品的動(dòng)態(tài)管理和價(jià)值重估，保證抵押權利的真實(shí)、合法、足值、有效。

第十八條 抵押權存續期間，未經(jīng)銀行業(yè)金融機構同意，抵押人不得擅自轉讓或處分已抵押的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權及其上的建筑物、其他附著(zhù)物，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權的除外。

第十九條 抵押財產(chǎn)價(jià)值減少時(shí)，銀行業(yè)金融機構有權要求恢復抵押財產(chǎn)的價(jià)值，或者要求借款人提供與減少的價(jià)值相應的擔保。借款人不恢復財產(chǎn)的價(jià)值也不提供其他擔保的，銀行業(yè)金融機構有權要求借款人提前清償債務(wù)。

第二十條 銀行業(yè)金融機構應當在合同中明確，在抵押權存續期間，如國家依法征收該宗土地，抵押人應當以所得補償費用優(yōu)先償還借款人債務(wù)，或另行提供其他足值有效擔保。

第二十一條 貸款到期后，借款人未清償債務(wù)或出現當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，銀行業(yè)金融機構可以通過(guò)折價(jià)、拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財產(chǎn)等合法途徑處置已抵押的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權。所得價(jià)款由銀行業(yè)金融機構優(yōu)先受償。

土地所有權人在同等條件下享有使用權優(yōu)先購買(mǎi)權。

第二十二條 銀行業(yè)金融機構應當建立風(fēng)險預警制度和重大風(fēng)險報告制度。發(fā)生以下情形時(shí)，銀行業(yè)金融機構應當按規定及時(shí)預警、采取相應的風(fēng)險控制和化解措施，并向試點(diǎn)地區銀行業(yè)監督管理機構和國土資源行政主管部門(mén)報告。

（一）國家法律法規、城鄉建設規劃及土地市場(chǎng)供求等因素發(fā)生重大變化，對抵押財產(chǎn)價(jià)值穩定性產(chǎn)生不利影響或導致其流轉權能受限的；

（二）抵押財產(chǎn)對應的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地被列入土地征收征用或拆遷范圍的；

（三）抵押人未經(jīng)有權機關(guān)批準，擅自改變土地用途的；

（四）抵押財產(chǎn)被司法機關(guān)查封的；

（五）發(fā)生其他重大風(fēng)險變化的情形。

第二十三條 貸款需要展期的，銀行業(yè)金融機構應當綜合考量貸款用途、貸款期限與額度、借款人經(jīng)營(yíng)狀況與還款能力以及抵押財產(chǎn)狀況，決定是否展期。

第二十四條 鼓勵試點(diǎn)地區通過(guò)政府性融資擔保公司提供擔保的方式，為農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押貸款提供增信服務(wù)。

第二十五條 鼓勵有條件的試點(diǎn)縣（市、區）政府建立風(fēng)險補償機制。

第二十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當為抵押雙方提供信息查詢(xún)、抵押登記等相關(guān)服務(wù)，協(xié)調做好農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押貸款工作。

第二十七條 農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押登記參照國有建設用地使用權抵押登記的有關(guān)規定，由所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機構辦理。

第二十八條 銀行業(yè)金融機構和抵押人簽訂抵押合同后，雙方共同持以下資料向不動(dòng)產(chǎn)登記機構申請辦理抵押登記，抵押權自登記時(shí)設立。

（一）抵押登記申請書(shū)；

（二）貸款合同和抵押合同；

（三）集體建設用地權屬證書(shū)；

（四）登記機構規定的其他資料。

第二十九條 對符合抵押登記條件的，試點(diǎn)地區不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當及時(shí)將抵押合同約定的有關(guān)事項在登記簿加以記載，并向銀行業(yè)金融機構頒發(fā)抵押權登記證明。

經(jīng)審核符合登記條件的，登記機關(guān)應當于受理登記申請材料后10個(gè)工作日內辦結登記手續。

第三十條 試點(diǎn)地區銀行業(yè)監督管理機構應當會(huì )同國土資源行政主管部門(mén)加強對試點(diǎn)地區農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押貸款的監管與評估工作。

第三十一條 銀行業(yè)監督管理機構要統籌研究，合理確定農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押貸款的風(fēng)險權重、資本計提、貸款分類(lèi)等方面的計算規則和激勵政策，支持銀行業(yè)金融機構開(kāi)展農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押貸款業(yè)務(wù)。

第三十二條 試點(diǎn)縣（市、區）銀行業(yè)監督管理機構及國土資源行政主管部門(mén)要將農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押貸款情況按季度分別報送至中國銀監會(huì )和國土資源部。

第三十三條 銀行業(yè)金融機構可以根據本辦法制定農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押貸款實(shí)施細則。

第三十四條 本辦法由中國銀監會(huì )、國土資源部負責解釋。

第三十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期至2017年12月31日。

附件:農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權抵押貸款試點(diǎn)縣（市、區）名單
 
 

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