國土資發(fā)〔2015〕37號:2015年樓市新政要點(diǎn)

國土資源部、住建部2015年3月25日已聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模；優(yōu)化住房供應套型，促進(jìn)用地結構調整；多措并舉，統籌保障性安居工程建設；部門(mén)聯(lián)動(dòng)，加大市場(chǎng)秩序和供應實(shí)施監督力度。

相關(guān)政策——國土資發(fā)[2015]37號 關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知

政策要點(diǎn)總結：

【重磅！住房供應偏多市縣住宅用地供應要減少】國土資源部、住建部2015年3月25日發(fā)文要求：對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過(guò)大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾較突出的熱點(diǎn)城市，應根據市場(chǎng)實(shí)際情況有效增加住宅用地供應規模。

【新提法！未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地可轉型利用】國土資源部、住建部2015年3月25日通知要求：房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規模過(guò)大的市、縣，可研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地用途轉換方案，通過(guò)調整土地用途、規劃條件，引導這類(lèi)用地轉型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)及養老、文化、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開(kāi)發(fā)建設。

【明確！商品住房可作為棚改安置房和公共租賃住房房源】國土資源部、住建部2015年3月25日發(fā)文明確，整體購買(mǎi)在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開(kāi)工建設的房地產(chǎn)用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當調整規劃建設條件，優(yōu)化戶(hù)型結構，并完善配套用地手續。

【嚴管！部門(mén)聯(lián)手監督房地產(chǎn)市場(chǎng)】今后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節中有嚴重違法違規行為或違反有關(guān)資質(zhì)管理規定的，國土部門(mén)可根據住建部門(mén)信息，限制或禁止其參與新出讓房地產(chǎn)用地競買(mǎi)；在土地市場(chǎng)中有違法違規行為的，住建部門(mén)可依據國土部門(mén)信息予以處罰，情節嚴重的，依法注銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。

亞豪機構解讀：

國土資發(fā)〔2015〕37號中第一點(diǎn)提出要“有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模”，同時(shí)要求，供應規模過(guò)大的區域減少甚至暫停供地，而對供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市有效增加住宅用地供應規模。

對此，亞豪機構分析，該項政策符合中央分類(lèi)指導、因地施策的調控原則。當前大量三、四線(xiàn)城市因前幾年大規模供應土地導致商品房集中上市，同時(shí)又因經(jīng)濟發(fā)展的掣肘造成房地產(chǎn)市場(chǎng)內需疲軟、外需不足，使得商品房庫存高企，開(kāi)發(fā)商資金壓力巨大。在這種情況下，一方面要控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)口，也就減少土地供應，另一方面還要打開(kāi)市場(chǎng)的出口，也就是提振經(jīng)濟、增加購房需求，才有可能逐步緩解區域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾。

但要地方政府壓縮土地供應，也就意味著(zhù)減少土地出讓收入，對于地方財政收入過(guò)度依賴(lài)土地出讓金的城市來(lái)說(shuō)，不僅是出于財政壓力、還是償債壓力，能否按照部委的要求落實(shí)執行還是一個(gè)未知數。而對于以北上廣深為代表的一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，雖然存在一定的供需不平衡的現象，但在限購政策的制約下購房需求并不會(huì )大幅攀升，供需矛盾并不突出，一線(xiàn)城市適度增加供地，有望降低開(kāi)發(fā)商競地的激烈程度，加劇一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)二元分化的局面，預計2015年地處核心區、位置條件較好的地塊地價(jià)仍將走高，而位置偏遠、周邊配套匱乏的地塊地價(jià)將穩中有降。

國土資發(fā)〔2015〕37號中第二點(diǎn)是“優(yōu)化住房供應套型，促進(jìn)用地結構調整”，并提出“允許對不適應市場(chǎng)需求的住房戶(hù)型做出調整”，“引導未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉型利用”。

對此，亞豪機構分析，這條規劃為滯銷(xiāo)地塊及項目提供了新的機會(huì )，此前開(kāi)發(fā)商拿地后面臨市場(chǎng)風(fēng)險，只能通過(guò)調整產(chǎn)品類(lèi)型及定價(jià)的方式適應當前市場(chǎng)形勢的變化，如果市場(chǎng)全線(xiàn)低迷，且價(jià)格調整余地不大，無(wú)法激發(fā)購買(mǎi)力的話(huà)，項目只能暫時(shí)擱置，等待市場(chǎng)有利時(shí)機的到來(lái)。而項目上市后如果遭遇滯銷(xiāo)，能夠調整的余地則更小，只有通過(guò)價(jià)格和營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)打開(kāi)市場(chǎng)。而國土資發(fā)〔2015〕37號頒布后，開(kāi)發(fā)商摘得的高風(fēng)險地塊可以申請改變產(chǎn)品類(lèi)型，滯銷(xiāo)項目可以申請調整戶(hù)型產(chǎn)品，從而打破面臨的市場(chǎng)困局。

但是，不同性質(zhì)的用地在拿地時(shí)的成本差距較大，以北京（樓盤(pán)）為例，2014年出讓的地塊中住宅用地的樓面均價(jià)為14557元/平方米，而商服用地的樓面均價(jià)僅為8549元/平方米，從這兩類(lèi)用地的成交價(jià)格來(lái)看，住宅用地的樓面均價(jià)比商服用地多出了6000元/平方米，如果涉及到養老、文化、體育等用地，地價(jià)水平往往更低，開(kāi)發(fā)商把高價(jià)拿到的土地轉換為低價(jià)值、回報周期長(cháng)的用地類(lèi)型，如果政府不給予一定補貼，必然會(huì )影響到政策的落地實(shí)施。

而可對在建項目的住房戶(hù)型做出調整，政策初衷很好，可是，在建項目調整戶(hù)型的產(chǎn)品設計投入、建安成本的投入都會(huì )進(jìn)一步增加開(kāi)發(fā)成本、推高房?jì)r(jià)，如果拿地價(jià)格低，增加的成本可以被市場(chǎng)消化，確實(shí)能夠幫助部分開(kāi)發(fā)商緩解面臨的銷(xiāo)售壓力，但如果在地價(jià)較高的情況下，僅靠調整產(chǎn)品也將無(wú)法扭轉滯銷(xiāo)困境。

國土資發(fā)〔2015〕37號中第二點(diǎn)是“多措并舉，統籌保障性安居工程建設”，提出可以“整體購買(mǎi)在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開(kāi)工建設的房地產(chǎn)用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地”。

亞豪機構分析，此前相關(guān)部委也曾提出整體購買(mǎi)在建項目用于保障房建設，但其中涉及到政府購置價(jià)格與開(kāi)發(fā)商成本的平衡問(wèn)題，實(shí)際執行也面臨著(zhù)一定問(wèn)題，將未開(kāi)工房地產(chǎn)用地轉為住房保障用地也因為同樣的原因不易實(shí)施。

總體來(lái)看，本次國土資源部、住房城鄉建設部聯(lián)合發(fā)布的國土資發(fā)〔2015〕37號著(zhù)力于緩解市場(chǎng)供需矛盾，給開(kāi)發(fā)商提供更多選擇的機會(huì )，但從最終的實(shí)施效果來(lái)看，還需要一系列更明顯的配套政策才可能實(shí)現預期的目的。

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