黑政發(fā)〔2011〕95號 《黑龍江省人民政府關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》

《黑龍江省人民政府關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》










黑政發(fā)〔2011〕95號

各市（地）、縣（市）人民政府（行署），省政府各直屬單位：

為進(jìn)一步完善我省住房保障體系，加快發(fā)展公共租賃住房，切實(shí)解決城鎮中等偏下收入家庭的住房困難，根據住房城鄉建設部、國家發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局、中國銀監會(huì )《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見(jiàn)》（建?！?010〕87號）精神，結合我省實(shí)際，提出如下意見(jiàn)：

一、指導思想

認真貫徹中央“住有所居”要求，大力發(fā)展公共租賃住房，有效解決保障對象階段性居住困難，進(jìn)一步擴大住房保障政策覆蓋面，完善住房供應和保障體系。力爭到“十二五”期末，城鎮中等偏下收入家庭住房困難問(wèn)題得到基本解決，新就業(yè)職工住房困難狀況得到明顯緩解，外來(lái)務(wù)工人員居住條件得到逐步改善。

二、基本原則

（一）政府組織，社會(huì )參與。市（地）、縣（市）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市、縣）政府是公共租賃住房建設的責任主體，負責組織公共租賃住房規劃、建設、籌集、供應、管理等實(shí)施工作。各市、縣在加大政府對公共租賃住房投入的同時(shí)，要切實(shí)采取土地、財稅、金融等支持政策，充分調動(dòng)各類(lèi)企業(yè)和其他機構投資和經(jīng)營(yíng)公共租賃住房的積極性。

（二）因地制宜，分別決策。市、縣政府要根據當地經(jīng)濟發(fā)展水平、居民住房狀況和市場(chǎng)小戶(hù)型住房租賃供需情況等因素，合理確定公共租賃住房的供應規模、供應對象和租金水平，建立健全公共租賃住房申請、審核、公示、輪候、配租和租后管理等制度。商品住房?jì)r(jià)格較高、小戶(hù)型租賃住房供應緊張的城市，當地政府應加大公共租賃住房的建設力度，增加公共租賃住房有效供應。

（三）統籌規劃，分步實(shí)施。制定全省公共租賃住房發(fā)展規劃和年度計劃，要將公共租賃住房建設年度計劃任務(wù)分解落實(shí)到市、縣。市、縣政府要對本行政區域保障對象進(jìn)行普查，合理制定公共租賃住房發(fā)展規劃和年度計劃，并納入全省2010年至2012年保障性住房建設規劃、“十二五”住房保障規劃、土地利用總體規劃和城市總體規劃，分年度組織實(shí)施。

三、保障對象

公共租賃住房是由政府提供政策支持，限定套型、面積和租金標準，面向城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮穩定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員供應的政策性保障住房。

（一）城鎮中等偏下收入住房困難家庭。城鎮中等偏下收入住房困難家庭的認定主要依據其住房狀況、家庭收入以及家庭財產(chǎn)狀況等因素。原則上中等偏下收入標準應低于當地城鎮家庭年人均可支配收入或人均工資收入的85%；住房困難標準可按照當地經(jīng)濟適用住房供應對象的住房困難條件執行，也可另行制定。中等偏下收入和住房困難標準，由市、縣政府制定公布。已享受廉租住房實(shí)物配租和經(jīng)濟適用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房，符合廉租住房保障條件的對象，領(lǐng)取廉租住房租賃補貼后可以申請租住公共租賃住房。

（二）新就業(yè)無(wú)房職工。市、縣政府應將新就業(yè)無(wú)房職工納入公共租賃住房保障范圍，原則上新就業(yè)無(wú)房職工應是無(wú)住房且參加工作年限較短的人員，具體條件由市、縣政府確定。

（三）有穩定職業(yè)并在城鎮居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員。市、縣政府應將在城鎮長(cháng)期工作生活、有穩定收入、住房困難的外來(lái)務(wù)工人員納入公共租賃住房保障范圍，原則上外來(lái)務(wù)工人員應是在城鎮連續穩定工作一定年限，有穩定收入，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或參加社會(huì )保險證明，或持有申請地營(yíng)業(yè)執照和一定年限以上的完稅證明，本人及家庭成員在申請地均無(wú)住房的人員，具體條件由市、縣政府確定。

四、房源籌集

（一）公共租賃住房房源通過(guò)購買(mǎi)、新建、改建、公有住房轉化、市場(chǎng)長(cháng)期租賃等方式多渠道籌集。原則上我省12個(gè)設區城市，凡是規劃為商品住房、經(jīng)濟適用住房和城市棚戶(hù)區改造的項目，應當按照住宅建筑面積3%至7%的比例配建公共租賃住房。市、縣政府應將配建公共租賃住房的套數、面積、套型結構、建設標準、配套設施、交付使用時(shí)限、違約責任等作為土地出讓和規劃批復的前置條件，寫(xiě)入土地出讓合同和規劃批復文件。多渠道籌集房源的具體辦法由市、縣政府確定。

（二）有條件的市、縣可建設大學(xué)生創(chuàng )業(yè)公寓、新進(jìn)公務(wù)員公寓、科技公寓和醫生公寓，解決新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生、新錄用公務(wù)員、科技人員和醫務(wù)人員等群體的住房困難。外來(lái)務(wù)工人員集中、居住矛盾突出的市、縣可建設“新市民公寓”，解決在城鎮穩定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員居住問(wèn)題。對開(kāi)發(fā)區、工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）園區，市、縣政府應當按照集約用地的原則，統籌規劃，引導各類(lèi)投資主體建設公共租賃住房，面向用工單位或園區就業(yè)人員中符合公共租賃住房保障條件的群體出租。

（三）鼓勵引導各類(lèi)投資主體建設經(jīng)營(yíng)公共租賃住房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、國有投資公司和其他投資機構所建公共租賃住房，其保障對象、建設標準、租金水平執行公共租賃住房統一政策規定，按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)收益”原則，產(chǎn)權歸投資者所有，投資者可持有經(jīng)營(yíng)、轉讓或由政府回購。

（四）新建公共租賃住房實(shí)行分散配建和集中建設相結合，盡可能安排在交通便利、公共設施較為齊全的區域。具有一定規模的公共租賃住房項目，要同步建設市政公用設施和公共服務(wù)設施，并配套建設一定比例的經(jīng)營(yíng)用房。成套建設的公共租賃住房，應綜合考慮住宅使用功能與空間組合、居住人口及構成等要素，合理確定套型比例和結構，應符合安全、衛生標準和節能環(huán)保要求，確保工程質(zhì)量，根據我省高寒地區深基礎、厚墻體、重屋頂的實(shí)際情況，既著(zhù)眼當前又兼顧長(cháng)遠需求，單套建筑面積嚴格控制在60平方米以?xún)?；以集體宿舍形式建設的公共租賃住房，應符合《宿舍建筑設計規范》（ＪＧＪ36－2005）的有關(guān)規定。

五、政策支持

（一）加大政府投入。在國家對公共租賃住房給予資金補助的基礎上，省政府以適當方式對市、縣公共租賃住房建設給予一定資金補助，省政府組建保障性住房投融資公司，為全省財政困難市縣公共租賃住房等保障性住房建設投資和融資。市、縣政府每年要安排專(zhuān)項資金通過(guò)直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式，加大對公共租賃住房建設和運營(yíng)的投入。國家財政廉租住房保障專(zhuān)項補助資金在完成租賃補貼、購買(mǎi)、改建、租賃任務(wù)支出后的結余部分，可以用于購買(mǎi)、新建、改建、租賃公共租賃住房。市、縣政府在確保完成當年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可將現行從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金和從住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金，統籌用于發(fā)展公共租賃住房，包括購買(mǎi)、新建、改建、租賃公共租賃住房，貸款貼息，向承租公共租賃住房的廉租住房保障家庭發(fā)放租賃補貼。政府投資建設的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設試點(diǎn)范圍。

（二）確保土地供應。市、縣政府應根據公共租賃住房發(fā)展規劃和年度建設計劃，把公共租賃住房建設用地統一納入年度土地供應計劃，予以重點(diǎn)保障。政府投資建設的公共租賃住房，建設用地實(shí)行劃撥供應；企業(yè)和其他主體投資建設的公共租賃住房，采取出讓方式供地，也可采取政府以土地使用權作價(jià)入股的方式供地，建成后將股本折算成公共租賃住房，產(chǎn)權歸屬政府，由政府出租。

（三）實(shí)行稅費減免。公共租賃住房建設、經(jīng)營(yíng)等環(huán)節涉及的城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等予以減免，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金；適當減免新建公共租賃住房小區市政公用設施入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營(yíng)性收費，具體減免標準由市、縣政府商相關(guān)企事業(yè)單位確定。

（四）強化信貸支持。金融機構要認真執行中國人民銀行、中國銀監會(huì )有關(guān)公共租賃住房貸款政策。對符合條件的公共租賃住房建設項目投融資主體可以申請貸款或發(fā)行企業(yè)債券，專(zhuān)項用于公共租賃住房建設。鼓勵金融機構向符合條件的公共租賃住房投融資主體發(fā)放中長(cháng)期貸款。對于資本金足額到位、租金水平合理、實(shí)行商業(yè)化運作的公共租賃住房項目，金融機構應在風(fēng)險可控的前提下積極給予貸款支持。貸款利率按照國家利率政策執行，貸款期限和還款方式可根據公共租賃住房項目具體情況，由借貸雙方協(xié)商確定。在同等條件下，對有政府投資補助、貸款貼息的公共租賃住房項目，予以?xún)?yōu)先支持。支持金融機構、住房城鄉建設部門(mén)和有關(guān)單位探索運用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。市、縣政府可以采取貸款貼息方式，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、國有投資公司和其他投資機構從商業(yè)銀行融資用于發(fā)展公共租賃住房。市、縣政府安排的公共租賃住房資金，包括國家、省補助公共租賃住房資金，均可用于公共租賃住房項目貸款貼息。公共租賃住房貸款貼息幅度、年限、權益等管理辦法由省財政會(huì )同發(fā)改、住房城鄉建設等部門(mén)另行制定。地方政府債券資金，要優(yōu)先安排用于公共租賃住房等保障性安居工程項目，財政資金安排不足的地方，可提高土地出讓凈收益提取比例。

（五）開(kāi)展建設試點(diǎn)。對城鎮中等偏下收入住房困難家庭和新就業(yè)無(wú)房職工人數較多的企業(yè)、大專(zhuān)院校、衛生醫療機構和科研院所、大的產(chǎn)業(yè)園區等企事業(yè)單位，經(jīng)省政府批準可以列為公共租賃住房建設試點(diǎn)單位，在保障對象、建設標準、租金水平執行公共租賃住房統一政策規定的前提下，給予下列優(yōu)惠政策。試點(diǎn)單位在符合城鄉規劃并滿(mǎn)足自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的前提下，經(jīng)市、縣政府批準，可以利用自用土地組織建設公共租賃住房。企業(yè)利用自用土地建設的公共租賃住房，在滿(mǎn)足本單位符合公共租賃住房保障條件的職工后，還應面向社會(huì )出租給符合條件的供應對象。試點(diǎn)單位可以采取與租賃對象共同出資、共同持有產(chǎn)權方式建設公共租賃住房。租賃對象預交一定年限租金，作為公共租賃住房建設資金來(lái)源，按出資比例確定產(chǎn)權份額。試點(diǎn)單位建設的公共租賃住房可以先租后售。承租人在取得“共有產(chǎn)權”證書(shū)滿(mǎn)5年或租賃公共租賃住房滿(mǎn)5年后，經(jīng)單位同意、住房保障管理部門(mén)核實(shí)批準，可選擇申請購買(mǎi)居住的公共租賃住房，購買(mǎi)價(jià)格以建設綜合成本為基準。出售的公共租賃住房是以劃撥方式取得土地的，購買(mǎi)人應按出售時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補交土地出讓金。具體辦法由市縣政府結合實(shí)際確定。試點(diǎn)單位建設的公共租賃住房項目，在符合城市規劃的總體要求下，可適當提高容積率。

六、租賃管理

（一）租金確定。公共租賃住房租金標準，由市、縣價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同住房保障管理部門(mén)，根據住房市場(chǎng)租金水平和供應對象支付能力等因素合理確定，報當地政府批準后執行，按年度實(shí)行動(dòng)態(tài)調整，并向社會(huì )公布。

（二）合同管理。公共租賃住房出租人與承租人應當簽訂書(shū)面租賃合同，合同期限一般為3年至5年。承租人應當按照合同約定合理使用住房，及時(shí)繳納租金和其他費用。租賃合同期滿(mǎn)后承租人仍符合規定條件的，可以申請續租。合同示范文本由省住房城鄉建設廳制定。

（三）租后管理。公共租賃住房只能用于承租人自住，不得出借、轉租或閑置，也不得用于從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；承租人租賃合同期滿(mǎn)，應解除公共租賃住房租賃關(guān)系，退還承租住房，需要續租的，應在合同期滿(mǎn)3個(gè)月前重新申請，經(jīng)審核符合條件的重新簽訂租賃合同；承租人通過(guò)購買(mǎi)、獲贈、繼承等方式獲得其他住房的或在租賃期內超過(guò)收入標準的，應解除公共租賃住房租賃關(guān)系，退還承租住房；承租人未如實(shí)申報家庭或個(gè)人收入、家庭人口及住房狀況的，應解除公共租賃住房租賃關(guān)系，退還承租住房。

七、監督管理

（一）各級住房保障管理部門(mén)負責公共租賃住房的行政管理工作；發(fā)改、監察、財政、國土資源等有關(guān)部門(mén)按照各自職責負責相關(guān)工作。各市、縣政府要加強組織領(lǐng)導，明確工作責任，健全公共租賃住房保障管理機制和工作機構，落實(shí)工作人員和經(jīng)費，確保公共租賃住房工作順利實(shí)施。

（二）加強公共租賃住房規劃計劃管理，凡納入省保障性住房建設規劃和年度計劃的公共租賃住房項目，均享受土地、資金、稅費、信貸等優(yōu)惠政策。

（三）新建、改建公共租賃住房應履行基本建設程序，依法招投標，加強施工管理，確保工程質(zhì)量。

（四）市、縣政府要加強對公共租賃住房運營(yíng)的管理監督，做到配租過(guò)程公開(kāi)透明、結果公平公正。對存在違規操作、濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等違法違規行為的，市、縣政府和紀檢監察部門(mén)要依法依紀嚴肅追究相關(guān)單位和人員的責任。

（五）政府投資建設的公共租賃住房的租金收入，應按照政府非稅收入管理規定繳入同級國庫，實(shí)行“收支兩條線(xiàn)”管理。租金收入專(zhuān)項用于償還公共租賃住房貸款，以及公共租賃住房的維護、管理和投資補助。

（六）市、縣政府、省農墾總局、省森工總局按照本實(shí)施意見(jiàn)結合當地實(shí)際情況制定發(fā)展公共租賃住房具體實(shí)施辦法，并報省住房城鄉建設廳、發(fā)改委、財政廳、國土資源廳備案。

二○一一年十二月九日

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