黑政辦規〔2020〕12號 《黑龍江省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》

《黑龍江省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》










黑政辦規〔2020〕12號

各市（地）、縣（市）人民政府（行署），省政府各有關(guān)直屬單位：

為認真落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的指導意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2019〕34號）精神，進(jìn)一步完善我省建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)，促進(jìn)全省土地資源優(yōu)化配置和節約集約利用，經(jīng)省政府同意，現結合我省實(shí)際提出如下實(shí)施意見(jiàn)。

一、總體要求

（一）指導思想。以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會(huì )精神，堅持“改革創(chuàng )新、市場(chǎng)配置、完善體系、運行高效”的原則，以建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)為方向，以促進(jìn)土地要素流通順暢為重點(diǎn)，以提高存量土地資源利用效率為目的，以不動(dòng)產(chǎn)統一登記為基礎，以打造交易平臺為著(zhù)力點(diǎn)，完善土地二級市場(chǎng)規則，健全服務(wù)和監管體系，提高節約集約用地水平，為推動(dòng)我省經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供用地保障。

（二）目標任務(wù)。2020年底前，各市（地）、縣（市、區）初步完成交易平臺搭建、交易規則制定等工作；2022年底前，市場(chǎng)規則健全完善，交易平臺全面形成，服務(wù)監管落實(shí)到位，建立產(chǎn)權明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場(chǎng)，形成一、二級土地市場(chǎng)協(xié)調發(fā)展、規范有序，資源利用集約高效的現代土地市場(chǎng)體系。

（三）適用范圍。黑龍江省范圍內以合法方式取得的國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押。涉及到房地產(chǎn)交易的，應當遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》等法律法規規定。依法入市的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權的轉讓、出租、抵押，參照執行。

二、完善轉讓規則，保障交易自由

（四）明晰建設用地使用權轉讓形式。各類(lèi)導致建設用地使用權轉移的行為均視為建設用地使用權轉讓?zhuān)ㄙI(mǎi)賣(mài)、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權應一并轉移。申報交易價(jià)格低于標定地價(jià)20%以上的，各市、縣政府有優(yōu)先購買(mǎi)權。建設用地使用權的按份共有人轉讓建設用地使用權時(shí)，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買(mǎi)權。

（五）劃撥建設用地使用權轉讓。對以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)杞?jīng)依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價(jià)款，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓方依法依規補繳土地出讓價(jià)款。

（六）有償取得的建設用地使用權轉讓。以出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）等有償方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)诜戏煞ㄒ幰幎ê秃贤s定的前提下，應充分保障交易自由，各地不得違規設置限制條件。以作價(jià)出資（入股）方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)瑓⒄粘鲎尫绞饺〉玫慕ㄔO用地使用權轉讓的有關(guān)規定執行，不再報經(jīng)原批準建設用地使用權作價(jià)出資或入股的機關(guān)批準，轉讓后可保留為作價(jià)出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。對于以出讓方式取得土地使用權的房屋建設工程（商品住宅及商服用地項目除外），按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地出讓金取得不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)，但未完成開(kāi)發(fā)投資總額25%以上的，交易雙方可先簽訂轉讓合同，辦理預告登記，待達到轉讓條件后，依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，推動(dòng)“擱淺土地”處置。

（七）建設用地使用權分割、合并轉讓。擬分割、合并轉讓的土地按照先依法分割、合并再轉讓的程序辦理。分割、合并后的地塊應當具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確權利和義務(wù)。擬分割宗地已預售或存在多個(gè)權利主體的，應取得相關(guān)權利人同意，不得損害權利人的合法權益。劃撥決定書(shū)、土地出讓合同等土地權屬來(lái)源、批準文件中明確不得分割轉讓的，未經(jīng)原批準機關(guān)同意不得分割轉讓。

（八）落實(shí)差別化的稅收政策。各地要貫徹落實(shí)好國家更大規模減稅降費政策，按規定落實(shí)好下調增值稅稅率政策，以及小規模納稅人減半征收城市維護建設稅、印花稅和教育費附加、地方教育附加政策，落實(shí)好我省按差別化政策調整全省土地使用稅稅額標準政策。

三、強化出租管理，提高服務(wù)水平

（九）規范有償取得的建設用地使用權出租管理。以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股方式取得的建設用地使用權出租或者轉租的，不得違反法律法規和有償使用合同的相關(guān)約定。建設用地使用權出租后，有償使用合同載明的權利和義務(wù)仍由原建設用地使用權人承擔。

（十）加強以劃撥方式取得的建設用地使用權出租管理。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照有關(guān)規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理，具體出租收益繳納標準及管理辦法由各市、縣政府制定。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人應當在出租合同生效后的一個(gè)月內，及時(shí)向自然資源部門(mén)申報并繳納相關(guān)收益。出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。

（十一）強化土地使用權出租保障。各地自然資源部門(mén)應當提供建設用地使用權出租供需信息發(fā)布條件和場(chǎng)所，統計分析建設用地使用權出租情況和市場(chǎng)相關(guān)數據，定期發(fā)布出租市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息和指南。制定規范的出租合同文本，提供交易鑒證服務(wù)，保障權利人的合法權益。

四、規范抵押機制，保障合法權益

（十二）明確抵押條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法依規設定抵押權，劃撥土地抵押權實(shí)現時(shí)，應優(yōu)先繳納土地出讓收入；以出讓、作價(jià)出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權；以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著(zhù)物連同土地可以依法一并抵押。

（十三）放寬抵押限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續，涉及企業(yè)之間債權債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律、法規規定。探索允許不以公益為目的的養老、教育等社會(huì )領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。

五、創(chuàng )新運作模式，完善服務(wù)監管體系

（十四）建立交易平臺。各地要在現有的土地交易機構和平臺基礎上，搭建城鄉統一的土地市場(chǎng)交易平臺，匯集交易信息，辦理交易事務(wù)?；虬凑战灰?、登記一體化原則，依托不動(dòng)產(chǎn)登記平臺，大力推進(jìn)標準統一、覆蓋全域的土地市場(chǎng)線(xiàn)上交易平臺及信息系統建設，提供信息發(fā)布、掛牌競價(jià)以及交易事項受理、審核、監管等功能，提升交易服務(wù)質(zhì)量。

（十五）規范交易流程。各地要對建設用地使用權轉讓、出租、抵押涉及的業(yè)務(wù)環(huán)節進(jìn)行全面梳理，建立“信息發(fā)布-達成意向-簽訂合同-交易監管”的交易流程，完善交易申請、受理、審核、信息發(fā)布、交易事務(wù)辦理、價(jià)款和稅費繳納、歸檔等程序。充分尊重權利人意愿，交易雙方可通過(guò)土地二級市場(chǎng)交易平臺發(fā)布和獲取市場(chǎng)信息，可自行協(xié)商交易也可委托交易平臺公開(kāi)交易，成交后簽訂合同，依法申報交易價(jià)格。要對建設用地使用權交易的合法合規性進(jìn)行審核，對違反有關(guān)法律法規或不符合出讓合同約定、劃撥決定書(shū)規定的，不予辦理相關(guān)手續。

（十六）提升服務(wù)效能。各地土地交易機構要與不動(dòng)產(chǎn)登記、稅務(wù)、金融等部門(mén)辦事窗口相銜接，建立部門(mén)聯(lián)動(dòng)、信息共享、限時(shí)辦結的工作機制，提升政務(wù)服務(wù)水平。依托“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”推動(dòng)土地二級市場(chǎng)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證流程有機融合，實(shí)行“交易+登記”一體化服務(wù)，推進(jìn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結”。

（十七）加強監管調控。建立健全土地二級市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測監管制度和信息系統，完善土地二級市場(chǎng)的價(jià)格形成、監測、指導、監督機制，防止市場(chǎng)交易價(jià)格異常波動(dòng)。加快建立城鄉統一的公示地價(jià)體系，2020年底前完成市縣集體建設用地基準地價(jià)制定和新一輪城鎮基準地價(jià)修訂公布實(shí)施工作。各地要結合本地實(shí)際，制定土地二級市場(chǎng)信用評價(jià)規則和約束措施，對失信責任主體實(shí)施聯(lián)合懲戒，推進(jìn)土地市場(chǎng)信用體系共建共治共享。

六、保障措施

（十八）強化組織領(lǐng)導。各級政府要落實(shí)主體責任，建立自然資源、財政、住建、國資、稅務(wù)、市場(chǎng)監管、金融等部門(mén)聯(lián)席會(huì )議制度，明確任務(wù)分工、壓實(shí)工作責任，強化人員和經(jīng)費保障，有序推進(jìn)土地二級市場(chǎng)建設。各地要結合實(shí)際，制定具體實(shí)施細則和配套辦法，確保各項工作任務(wù)落實(shí)到位。

（十九）加強部門(mén)協(xié)作。加強涉地資產(chǎn)處置工作銜接，政府有關(guān)部門(mén)或事業(yè)單位進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時(shí)涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求自然資源主管部門(mén)意見(jiàn)，并將宗地情況如實(shí)告知當事人。自然資源、住建、稅務(wù)、市場(chǎng)監管等部門(mén)應加強對涉地股權轉讓的監管。加強建設用地使用權與房地產(chǎn)交易管理的銜接，建設用地使用權轉讓、出租、抵押涉及房地產(chǎn)轉讓、出租、抵押的，住建部門(mén)與自然資源主管部門(mén)應當加強信息共享。

（二十）嚴格責任追究。各地要健全風(fēng)險防控機制，切實(shí)加強交易事中事后監管，對于弄虛作假、違規操作、泄露保密信息等侵害土地使用權人合法利益的行為要嚴肅追責、問(wèn)責，營(yíng)造規范有序的土地二級市場(chǎng)環(huán)境。

黑龍江省人民政府辦公廳

2020年8月4日

原文下載

文字解讀鏈接地址：https://www.hlj.gov.cn/n200/2020/0813/c627-448102.html

掃描二維碼 關(guān)注我們

本文鏈接：http://jumpstarthappiness.com/policy/103206.html

本文關(guān)鍵詞： 黑龍江省