京建發(fā)〔2024〕182號《北京市住房和城鄉建設委員會(huì )關(guān)于印發(fā)〈北京市城市更新實(shí)施方案編制工作指南（試行）〉的通知》

《北京市住房和城鄉建設委員會(huì )關(guān)于印發(fā)〈北京市城市更新實(shí)施方案編制工作指南（試行）〉的通知》





京建發(fā)〔2024〕182號
 

各區住房城鄉（市）建設委（房管局），各相關(guān)單位：

為落實(shí)《北京市城市更新條例》，加快推進(jìn)我市城市更新工作，現將《北京市城市更新實(shí)施方案編制工作指南（試行）》印發(fā)給你們，請結合實(shí)際認真抓好落實(shí)。





 

北京市住房和城鄉建設委員會(huì )

2024年5月21日




 

北京市城市更新實(shí)施方案編制工作指南（試行）

為落實(shí)《北京市城市更新條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》），明確城市更新實(shí)施方案的編制內容和技術(shù)要求，加強對實(shí)施方案編制工作的指導，制定本指南。

一、適用范圍

城市更新實(shí)施方案由統籌主體、實(shí)施主體依據相關(guān)國土空間規劃、各類(lèi)行業(yè)規劃和項目更新需要編制，是推動(dòng)實(shí)現存量空間資源高效利用和城市功能提升的綜合性方案，用于指導城市更新項目有序實(shí)施，具體包括更新內容及方式、規劃條件、實(shí)施計劃、資金測算、運營(yíng)管理等內容。

以下城市更新項目的實(shí)施方案，可參考本指南編制：

1.區域綜合性城市更新項目；

2.涉及用地功能、建筑規模、建筑高度調整，土地用途轉換、土地利用方式改變、使用五年過(guò)渡期政策、業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)方式發(fā)生重大變化等情形的；

3.涉及公共利益、公共安全的；

4.其他由區人民政府確定需要編制實(shí)施方案的項目。

二、編制原則

1.分類(lèi)引導、按需深化。實(shí)施方案應體現不同類(lèi)型城市更新項目的特點(diǎn)，符合城市更新各專(zhuān)業(yè)技術(shù)導則中的更新導向和技術(shù)標準要求。各行業(yè)主管部門(mén)制定的更新導則是實(shí)施方案編制的重要依據。

2.分區指導、流程優(yōu)化。鼓勵各區研究制定適應本區城市更新工作體系和項目特點(diǎn)的實(shí)施方案編制指南，進(jìn)一步細化編制要求。

3.民生優(yōu)先、共治共享。優(yōu)先保障公共安全、公共利益、群眾急難愁盼等情形，鼓勵多方共同參與，保障各方合法權益。

4.政府引導、市場(chǎng)運作。堅持有為政府和有效市場(chǎng)相結合，以項目實(shí)際需要為出發(fā)點(diǎn)，充分激發(fā)市場(chǎng)活力、調動(dòng)主體積極性。

三、實(shí)施方案編制

（一）主要內容和相關(guān)技術(shù)要求

實(shí)施方案主要包括用地規劃條件、建筑設計與改造方案、土地利用方式、未登記建筑處理、項目實(shí)施安排、資金測算、運營(yíng)管理等內容，以及根據項目特點(diǎn)增加的內容及附件。實(shí)施方案相關(guān)內容應達到開(kāi)展成本測算，并可指導編制建設工程設計方案的深度。

實(shí)施方案采用模塊化編制，統籌主體、實(shí)施主體按需選取相應模塊。

1.項目基本信息

項目實(shí)施范圍與實(shí)施方式。明確城市更新項目類(lèi)型、項目名稱(chēng)、統籌主體、實(shí)施主體、改造方式、改造模式、改造范圍、用地面積等。

涉及存在重大安全隱患、居住環(huán)境差、市政基礎設施薄弱、嚴重影響歷史風(fēng)貌以及現有土地用途、建筑物使用功能、產(chǎn)業(yè)結構不適應經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展等情況的項目應說(shuō)明基本情況。

2.前期評估調查

前期評估調查工作主要包括現狀情況調查、更新需求征詢(xún)等。

（1）現狀情況調查

收集土地、建筑權證、施工、竣工等資料，按需開(kāi)展現狀建筑和地下管線(xiàn)調查，分類(lèi)梳理存量資源（包括土地、房屋等）的分布、功能、規模、權屬、使用情況等信息；產(chǎn)業(yè)用地需進(jìn)行利用效率評價(jià)；按需開(kāi)展房屋建筑性能檢測評估、消防安全評估、歷史文化資源調查評估。

（2）更新需求征詢(xún)

統籌主體、實(shí)施主體在編制過(guò)程中應當與相關(guān)物業(yè)權利人進(jìn)行充分協(xié)商，征詢(xún)利害關(guān)系人的意見(jiàn)，將相應結果納入實(shí)施方案。

3.功能定位

根據國土空間規劃、城市更新專(zhuān)項規劃及其他相關(guān)規劃，結合區域功能定位和物業(yè)權利人更新需求，確定項目的功能定位。

4.規劃方案

根據前期評估調查與功能定位，結合規劃、建設、運營(yíng)管理需求，制定項目規劃方案。具體包括：

（1）用地規劃指標

確定用地范圍與面積、用地性質(zhì)、建筑規模、建筑高度、退線(xiàn)要求等內容，涉及多種功能業(yè)態(tài)的，應明確各類(lèi)功能相應的建筑規模，各項指標應與控制性詳細規劃主導功能分區、土地用途、建筑功能兼容混合、建筑規模管控等要求相銜接。涉及建筑規模增加的，應在符合上位規劃的前提下論證建筑規模的合理性，并明確在項目實(shí)施階段可優(yōu)化的內容和幅度。

（2）分類(lèi)重點(diǎn)編制

按照更新項目?jì)热?，明確重點(diǎn)編制內容和要求：

涉及平房院落更新的，實(shí)施方案應明確范圍、主要內容、資金籌措方式、騰退利用等相關(guān)內容。

涉及老舊小區改造的，重點(diǎn)開(kāi)展住宅更新建筑設計、公共環(huán)境整治、配套設施挖潛、適老化改造、無(wú)障礙環(huán)境建設等研究，應根據小區現狀和居民需求核算配套設施，鼓勵通過(guò)嵌入式服務(wù)設施建設方式補充各類(lèi)設施短板。

涉及老舊廠(chǎng)房類(lèi)項目加層改造的，應提供相應可行性研究（符合規范要求、保障安全）及具體設計方案。

涉及老舊低效樓宇更新的，實(shí)施方案應開(kāi)展建筑安全、抗震安全評估工作，更新后應符合相關(guān)建筑節能標準。

涉及低效產(chǎn)業(yè)園區更新的，實(shí)施方案重點(diǎn)開(kāi)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)準入指引、資源利用效率評價(jià)、低效用地退出等研究，明確產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、投資強度、產(chǎn)出效率、創(chuàng )新能力、節能環(huán)保等要求。

（3）公共服務(wù)設施、市政交通基礎設施和安全設施配置要求

按要求補充街區配套公共服務(wù)設施、市政交通基礎設施、安全設施短板，明確項目范圍內各類(lèi)設施的類(lèi)型、規模、位置等內容。重點(diǎn)開(kāi)展服務(wù)設施分時(shí)利用、資源共享、彈性轉換等提升利用效率相關(guān)專(zhuān)題研究。統籌與紅線(xiàn)外各類(lèi)市政場(chǎng)站、管線(xiàn)的銜接方式。

（4）交通組織方案

明確項目范圍內機動(dòng)車(chē)、人行、靜態(tài)交通的組織與布局，道路紅線(xiàn)、地塊出入口、交通設施與公共通道的位置、銜接關(guān)系等內容。開(kāi)展軌道站點(diǎn)一體化、停車(chē)需求測算與規劃、慢行系統設計等綜合交通研究。

（5）水務(wù)設施改造

涉及河道、水源井等水務(wù)相關(guān)設施的，應對水務(wù)要素的現狀和規劃要求進(jìn)行分析，提出改造目標、標準和改造方案。

（6）地下空間利用

明確地下空間建設范圍、功能、規模、連通性、運營(yíng)管理等內容。

（7）歷史文化遺產(chǎn)保護

落實(shí)歷史文化遺產(chǎn)保護要求，明確項目范圍內不可移動(dòng)文物、歷史建筑、歷史文化街區、古樹(shù)名木等保護和合理利用要求。

（8）其他要求

位于重點(diǎn)地區或重要項目實(shí)施更新涉及首都規劃重大事項的，應征求相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)。

5.建筑設計方案

明確建筑改造方式，確定平面布局、立面方案，提出內部改造裝修、建筑結構、消防工程、綠色建筑、智能化提升等設計策略。

6.土地利用方式

明確項目的具體土地利用方式。采取協(xié)議方式配置國有建設用地的，需明確相應實(shí)施路徑。采取有償方式配置國有建設用地的，需明確相應土地價(jià)款的估算及繳納方式。涉及延長(cháng)土地使用年限的，應在方案中明確。

項目實(shí)施范圍內插花地、邊角地統一納入更新實(shí)施的，需明確相關(guān)用地的土地用途與使用權配置方式。

使用過(guò)渡期政策的，應在方案中明確相應條件。

7.未登記建筑物處理

涉及已取得土地和規劃審批手續的建筑物，以及經(jīng)認定不涉及違反法律規定的無(wú)審批手續、審批手續不全或者現狀與原審批不符的建筑，在實(shí)施方案中應當提出相關(guān)手續辦理路徑，實(shí)現更新后權屬清楚、界址清晰、面積準確。

8.資金方案

明確項目資金籌措方式、投融資方案等情況，分析財務(wù)投資回報與收益平衡情況，明確項目經(jīng)營(yíng)性收益與其他收益來(lái)源。

涉及政府資金支持及稅費優(yōu)惠的，應根據不同項目類(lèi)型、資金需求、成本收益指標和管理要求，明確政府資金及稅費優(yōu)惠等具體事項。

涉及政府投資的，應開(kāi)展綜合效益分析評估，可包括政策可行性分析、經(jīng)濟可行性分析、社會(huì )效益分析以及風(fēng)險影響評價(jià)等內容。

9.產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)及運營(yíng)管理

明確項目功能、產(chǎn)業(yè)策劃、運營(yíng)維護管理、經(jīng)營(yíng)績(jì)效、自持要求等。涉及產(chǎn)業(yè)升級的項目，應深化產(chǎn)業(yè)策劃內容，明確招商方向及儲備項目，細化項目運營(yíng)等內容；根據區政府有關(guān)規定，簽訂履約監管協(xié)議，明確各方權利義務(wù)、監管要求以及違約的處置方式。

明確公共服務(wù)設施、市政交通基礎設施和安全設施、公共空間等建設、移交、運營(yíng)管理相關(guān)要求。

10.建設時(shí)序

應在遵循公共利益優(yōu)先及利益平衡原則下，明確項目的分期實(shí)施時(shí)序及資金安排。做好與周邊道路施工和地下管線(xiàn)建設的銜接。

擬定項目實(shí)施安排的組織管理機制，明確各環(huán)節的主要負責單位及具體職責，確保項目按計劃實(shí)施。

11.協(xié)商表決情況

結合項目需要，涉及共同決定事項的，實(shí)施方案需說(shuō)明已經(jīng)物業(yè)權利人協(xié)商一致或依法表決形成決議的情況。

（二）成果組成

實(shí)施方案的成果包括文本、附表、圖紙和附件。文本為實(shí)施方案的詳細說(shuō)明，附表包括土地用途現狀和規劃平衡表、項目經(jīng)濟技術(shù)指標表等。圖紙包括各專(zhuān)業(yè)現狀圖與規劃圖，現狀圖包括土地利用、建筑布局、產(chǎn)權格局分布，規劃圖包括總平面圖、功能業(yè)態(tài)組織分布、實(shí)施效果示意等。

附件包括以下內容：

1.前期評估工作情況，包括現狀評估、更新意愿征詢(xún)以及項目功能定位。

2.對于統籌主體、實(shí)施主體不是權屬主體的，應提供更新實(shí)施的授權說(shuō)明。

3.采用消防性能化方法進(jìn)行設計、開(kāi)展特殊消防設計情形的專(zhuān)家評審意見(jiàn)。

4.涉及共同表決事項的，物業(yè)權利人對實(shí)施方案相關(guān)內容的協(xié)商表決情況。

5.專(zhuān)家評審意見(jiàn)采信情況表。

四、實(shí)施期限

本指南自2024年9月10日起施行，有效期3年。

本文鏈接：http://jumpstarthappiness.com/policy/254503.html

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