您當前的位置：滬住建規范〔2018〕5號《上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收管理辦法》
上海市住房和城鄉建設管理委員會(huì )關(guān)于印發(fā)《上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收管理辦法》的通知
滬住建規范〔2018〕5號
各區建設管理委（建設交通委），有關(guān)單位：
《上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收管理辦法》已經(jīng)市住房城鄉建設管理委2018年第3次主任辦公會(huì )議審議通過(guò)，現予以發(fā)布，請遵照執行。
特此通知。
上海市住房和城鄉建設管理委員會(huì )
二○一八年七月四日
上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收管理辦法
第一條（目的和依據）為了加強本市住宅工程質(zhì)量管理，落實(shí)住宅工程參建各方主體質(zhì)量責任，提高住宅工程質(zhì)量總體水平，根據《中華人民共和國建筑法》《建設工程質(zhì)量管理條例》《上海市建設工程質(zhì)量和安全管理條例》《關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收工作的通知》（建質(zhì)〔2009〕291號），以及國家和本市有關(guān)施工質(zhì)量驗收規范等，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條（定義）本辦法所稱(chēng)住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收（以下簡(jiǎn)稱(chēng)分戶(hù)驗收），是指建設單位組織施工、監理等單位，在住宅工程各檢驗批、分項、分部工程驗收合格的基礎上，住宅工程竣工驗收前，依據國家和本市有關(guān)工程質(zhì)量驗收標準、設計文件等，對每戶(hù)住宅及相關(guān)公共部位的觀(guān)感質(zhì)量和使用功能等進(jìn)行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動(dòng)。
第三條（適用范圍）本市行政區域內，新建、改建、擴建住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收，以及相關(guān)監督管理活動(dòng)，適用本辦法。
第四條（管理部門(mén)職責分工）上海市住房和城鄉建設管理委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市住房城鄉建設管理委）是本市住宅工程分戶(hù)驗收工作的行政管理部門(mén)，負責本市住宅工程分戶(hù)驗收的綜合監督管理；區、特定區域管委會(huì )建設行政管理部門(mén)，按照職責分工，負責管轄范圍內住宅工程分戶(hù)驗收的監督管理工作。建設工程質(zhì)量監督機構根據職責分工，具體實(shí)施住宅工程分戶(hù)驗收日常監督管理工作。
第五條（責任和義務(wù)）分戶(hù)驗收時(shí)，要全面落實(shí)住宅工程參建各方主體和關(guān)鍵崗位人員的質(zhì)量責任，特別要強化建設單位的首要和主體責任，以及勘察、設計、施工等單位的主體責任。工程建設過(guò)程中和建筑物設計使用年限內，建設單位項目負責人應當依法依規對住宅工程質(zhì)量承擔全面責任。
建設單位是分戶(hù)驗收工作的責任主體，在與施工、監理等單位簽訂的工程合同中，應當明確分戶(hù)驗收責任、義務(wù)等相應條款。在住宅工程竣工驗收前，建設單位應當會(huì )同有關(guān)單位，建立分戶(hù)驗收工作小組，由分戶(hù)驗收工作小組實(shí)施分戶(hù)驗收工作。分戶(hù)驗收工作小組應包括下列人員：建設單位項目負責人（組長(cháng)）和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，監理單位總監理工程師（副組長(cháng)）和專(zhuān)業(yè)監理工程師，施工總承包單位項目負責人（副組長(cháng)）、項目技術(shù)負責人、質(zhì)量員，分包單位項目負責人、項目技術(shù)負責人等有關(guān)人員；已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司工程部門(mén)負責人（副組長(cháng)）應當參與分戶(hù)驗收工作。
建設單位、施工單位和監理單位要根據有關(guān)規定，強化檢驗批驗收，對不符合質(zhì)量要求的檢驗批，應當嚴格按照現行《建筑工程施工質(zhì)量驗收統一標準》（GB50300）有關(guān)規定進(jìn)行處理。通過(guò)返修或者加固處理仍不能滿(mǎn)足安全、使用功能要求的分部工程、單位（子單位）工程，嚴禁通過(guò)驗收。對投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險的住宅工程項目，建設單位可以依據合同約定，通知項目承保的保險公司或者該保險公司委托的工程質(zhì)量風(fēng)險管控機構參與分戶(hù)驗收。
第六條（分戶(hù)驗收依據）分戶(hù)驗收的依據為國家和本市現行有關(guān)工程建設技術(shù)標準、規范、規程，經(jīng)審查合格的施工圖設計文件以及有效的工程合同等。
第七條（分戶(hù)驗收內容）分戶(hù)驗收包括戶(hù)內驗收和公共部位驗收：
（一）戶(hù)內驗收內容包括：
1.地面、墻面和頂棚質(zhì)量；
2.門(mén)窗工程質(zhì)量；
3.欄桿、護欄質(zhì)量；
4.防水工程質(zhì)量；
5.室內主要空間尺寸；
6.給水排水與采暖工程質(zhì)量；
7.室內電氣工程質(zhì)量；
8.通風(fēng)與空調工程質(zhì)量；
9.建筑節能工程質(zhì)量；
10.按照有關(guān)技術(shù)標準、規定，應當驗收的其他內容。全裝修住宅工程戶(hù)內驗收除上述項目外，還應包括工程涉及的吊頂工程、輕質(zhì)隔墻工程、墻飾面工程、樓地面飾面工程、涂飾工程、細部工程、廚房工程、衛浴工程、智能化工程、室內環(huán)境污染控制等。
（二）公共部位驗收主要內容包括：
外墻面施工質(zhì)量；樓（電）梯、通道、地下室等公用部分的安全和使用功能，戶(hù)外安裝工程，建筑節能施工質(zhì)量等。
具體驗收內容，按照本辦法附件有關(guān)表格填寫(xiě)。
第八條（分戶(hù)驗收的條件）分戶(hù)驗收應具備以下條件：
（一）已完成設計和合同約定的各項內容；
（二）主要功能項目的抽查結果均符合要求；
（三）安全和功能的檢測資料完整，工程質(zhì)量控制資料完整；
（四）分部（子分部）、分項工程的質(zhì)量驗收均合格；
（五）室內地面(全裝修在圖紙上)已標識好暗埋水管的走向和室內空間尺寸測量的指控點(diǎn)、線(xiàn)；配電控制箱內電氣回路已標識清晰；
（六）國家和本市建設行政管理部門(mén)規定的其他條件。
第九條（分戶(hù)驗收程序與相關(guān)要求）
（一）分戶(hù)驗收程序：
1.施工總承包單位向建設單位提出分戶(hù)驗收申請。
2.建設單位制定《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收方案》。方案應包括驗收單位各方職責和義務(wù)、驗收小組成員分工、驗收依據、驗收內容、檢查部位（應在施工圖紙上注明）、檢查方法、儀器設備配置(應注明儀器型號、規格、校準有效期)、不合格項的處理措施等內容；方案應當經(jīng)建設單位項目負責人審核同意后實(shí)施。
3.實(shí)施現場(chǎng)分戶(hù)驗收。分戶(hù)驗收應當逐戶(hù)、逐間、逐段進(jìn)行。發(fā)現工程觀(guān)感質(zhì)量和使用功能不符合規范或設計文件要求的，分戶(hù)驗收小組應當書(shū)面責成施工單位整改，整改后應重新組織分戶(hù)驗收。
4.分戶(hù)驗收合格的，由建設、設計、施工、監理等單位分別在《上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收表》上按照規定簽字、蓋章確認，其中施工項目經(jīng)理、總監理工程師還應當加蓋個(gè)人執業(yè)注冊章。對重新組織分戶(hù)驗收合格的，在出具《上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收表》時(shí)，應附上其重新組織分戶(hù)驗收前的分戶(hù)驗收記錄及整改復查記錄。
（二）分戶(hù)驗收相關(guān)要求
1.對于非全裝修住宅工程，在主體結構完工后，進(jìn)入下一工序前，建設單位應當組織施工、監理單位等對樓板厚度、室內凈距和凈高尺寸等進(jìn)行實(shí)測實(shí)量，檢驗記錄按照本辦法附件1、2表格執行；竣工驗收前，應按照現行《住宅室內裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規范》（JGJ／T304）規定，對基層室內凈距、凈高尺寸進(jìn)行檢驗，檢驗記錄按照本辦法附件2表格執行，相關(guān)測量點(diǎn)標識應當保留至工程竣工。
2.對于全裝修住宅工程，分兩個(gè)階段進(jìn)行分戶(hù)驗收，第一階段：在裝飾裝修施工前，除了進(jìn)行前款驗收事項外，還應根據現行《住宅室內裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規范》（JGJ／T304）規定，按照本辦法附件3表格進(jìn)行基層工程交接檢驗，并填寫(xiě)相應檢驗記錄。第二階段：全裝修完成后，工程竣工驗收前進(jìn)行分戶(hù)驗收，相關(guān)測量點(diǎn)標識應當保留至工程竣工。
第十條（工程竣工驗收要求）住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收不合格的，建設單位不得組織單位工程竣工驗收，工程質(zhì)量監督機構不得出具工程質(zhì)量監督報告?？⒐を炇諘r(shí)，建設單位必須按照《上海市建設工程質(zhì)量和安全管理條例》和《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收規定》（建質(zhì)〔2013〕171號文）的有關(guān)規定進(jìn)行，嚴格驗收程序，驗收合格后方可交付使用。
住宅工程竣工驗收時(shí)，驗收組應抽查一定的戶(hù)數，按《上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收表》內容及要求對分戶(hù)驗收工作進(jìn)行核查。抽查方式：工程質(zhì)量監督機構進(jìn)行監督，竣工驗收組通過(guò)現場(chǎng)抽簽、隨機抽查確定驗收房號；抽查數量：本次工程竣工驗收的每種戶(hù)型至少抽1戶(hù)，且總戶(hù)數不少于8戶(hù)；總戶(hù)數少于8戶(hù)的，全數檢查；其中頂層、底層至少各抽查2戶(hù)。當發(fā)現驗收條件不符合相關(guān)規定，分戶(hù)驗收弄虛作假，存在影響結構安全、主要使用功能等重大質(zhì)量問(wèn)題情況之一的，應當終止驗收，整改符合要求后方可重新組織驗收。
第十一條（分戶(hù)驗收資料）分戶(hù)驗收資料應整理、組卷，由建設、施工單位歸檔保存，存檔期限自工程竣工驗收合格之日起，不應少于8年。分戶(hù)驗收資料應包括以下內容：
（一）分戶(hù)驗收方案（含分戶(hù)驗收小組成員組成）；
（二）上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收（樓板厚度）檢驗記錄（附件1）；
（三）《上海市住宅工程室內凈距、凈高尺寸檢驗記錄》（附件2）；
（四）對非全裝修、全裝修住宅工程，戶(hù)內分戶(hù)驗收記錄分別如下：
對非全裝修住宅工程：《上海市（非全裝修）住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收表（戶(hù)內）》（附件4）；
對全裝修住宅工程：
1.《上海市住宅工程室內裝飾裝修前分戶(hù)交接檢驗記錄》（附件3）；
2.《上海市（全裝修）住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收表（戶(hù)內）》（附件5）；
（五）《上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收表（公共部位）》（附件6）；
（六）《上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收匯總表》（附件7）；
（七）分戶(hù)驗收過(guò)程中的《整改通知單》及責任方的整改報告等其他分戶(hù)驗收資料。
第十二條（資料備案）在分戶(hù)驗收全部完成后，組織工程竣工驗收5個(gè)工作日前，建設單位應將《住宅工程分戶(hù)驗收方案》、《上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收匯總表》、《上海市住宅工程質(zhì)量投訴處理承諾書(shū)》（附件8）等，報送負責監督該工程的質(zhì)量監督機構備案。
第十三條（建筑銘牌）住宅工程竣工驗收前，建設單位應當按照規定，在建筑物的明顯部位鑲刻《上海市（住宅工程）建筑銘牌》（附件9），接受社會(huì )監督。銘牌設計由設計單位負責，設計文件中應明確銘牌材質(zhì)、安裝位置和方法等；銘牌由建設單位負責制作，施工單位負責安裝，制作、安裝費用由建設單位承擔；監理單位在簽發(fā)工程竣工質(zhì)量評估報告前，負責檢查銘牌內容的完整性、正確性和標牌的安裝質(zhì)量；工程質(zhì)量監督機構在監督工程竣工驗收時(shí)，發(fā)現標牌不符合規定的，應當責令建設、施工單位改正；工程交付使用后，由物業(yè)管理單位負責對責任銘牌進(jìn)行管理和維護。銘牌保存年限應為建筑物的設計使用年限。銘牌應包括以下內容：
（一）工程名稱(chēng)，開(kāi)、竣工日期；
（二）建設、勘察、設計、施工、監理單位全稱(chēng)；
（三）建設、勘察、設計、施工、監理單位項目負責人姓名。
第十四條（資料交付）住宅工程交付使用時(shí)，建設單位應當將《上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收表（戶(hù)內）》作為《上海市新建住宅工程質(zhì)量保證書(shū)》的附件，一同交給業(yè)主，并在入戶(hù)顯著(zhù)位置（進(jìn)戶(hù)門(mén)后面）粘貼一份。
建設單位應當在《上海市新建住宅工程質(zhì)量保證書(shū)》中注明以下事項：
（一）建設單位法定代表人（或者負責質(zhì)量問(wèn)題處理的受委托人）姓名、電話(huà)以及辦公地點(diǎn)；
（二）物業(yè)公司名稱(chēng)、電話(huà)；
（三）工程質(zhì)量保修范圍和保修期限；
（四）工程質(zhì)量保修處理流程和時(shí)限；
（五）投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險的，應注明保險范圍、期限，以及保險報修方式及有關(guān)要求。
第十五條（監督管理）建設工程質(zhì)量監督機構應當加強對分戶(hù)驗收工作的監督執法檢查，重點(diǎn)抽查分戶(hù)驗收人員配備是否符合要求、分戶(hù)驗收方案的執行情況、分戶(hù)驗收表及分戶(hù)驗收匯總表中簽字蓋章是否齊全、驗收小組查出的質(zhì)量問(wèn)題是否整改完畢等；根據監督實(shí)際情況，確定監督抽查內容和數量，抽查工程實(shí)體情況與分戶(hù)驗收記錄是否存在異常等。
監督人員應將檢查的時(shí)間、地點(diǎn)、內容、發(fā)現的問(wèn)題及其處理情況，寫(xiě)入監督記錄。發(fā)現存在違反建設工程質(zhì)量驗收、管理有關(guān)規定，或者發(fā)現工程實(shí)體存在質(zhì)量問(wèn)題的，應當開(kāi)具《上海市（××區）建設和管理（交通）委員會(huì )責令改正通知書(shū)》，責令限期改正；按照規定給予信用懲戒，依法給予行政處罰。分戶(hù)驗收監督執法檢查有關(guān)情況納入對區建設管理部門(mén)年度業(yè)績(jì)評價(jià)、考核。
第十六條（誠信管理）對弄虛作假、降低工程質(zhì)量，將不合格工程按照合格工程驗收，或者存在工程質(zhì)量方面其他嚴重違法違規與失信行為的，由工程質(zhì)量監督機構對有關(guān)個(gè)人、單位，開(kāi)具《上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收（個(gè)人）黃牌警示單》（附件10）、《上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收（企業(yè)）黃牌警示單》（附件11），提高監督抽查比例，責令重新組織分戶(hù)驗收和提高驗收組成員級別，驗收組組長(cháng)由建設單位分管質(zhì)量的領(lǐng)導擔任，副組長(cháng)分別由施工、監理等單位分管質(zhì)量的領(lǐng)導擔任，同時(shí)將有關(guān)失信情況納入企業(yè)和個(gè)人誠信檔案，并按照規定與其他行政管理部門(mén)共享。同時(shí)，對施工項目經(jīng)理等關(guān)鍵崗位人員按照《上海市建設工程施工項目經(jīng)理質(zhì)量安全違法違規行為記分管理辦法》等規定，給予記分處理。
對弄虛作假、降低工程質(zhì)量，將不合格工程按合格工程驗收，或者存在工程質(zhì)量方面其他嚴重違法違規與失信行為的，按照失信懲戒的原則，對失信的人員和單位給以懲處。在1年內被開(kāi)具2次《上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收（個(gè)人）黃牌警示單》的有關(guān)人員，從第2次開(kāi)具警示單之日起，2年內不得擔任上海市住宅工程項目負責人、項目技術(shù)負責人、總監理工程師、質(zhì)量員等關(guān)鍵崗位職務(wù)；在1年內被開(kāi)具2次《上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收（企業(yè)）黃牌警示單》的單位，視為在動(dòng)態(tài)監督管理中，其資質(zhì)條件或者安全生產(chǎn)條件已經(jīng)不符合許可條件，責令限期6個(gè)月改正，從第2次開(kāi)具警示單之日算起，改正期內暫停承接新業(yè)務(wù)。
第十七條（信息系統）有關(guān)單位、部門(mén)按照職責分工和實(shí)際，建立健全住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收管理信息系統，運用信息化手段，加強分戶(hù)驗收管理，切實(shí)提高本市住宅工程分戶(hù)驗收管理總體水平。
第十八條（對行政工作人員的處理）建設行政管理部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)的工作人員違反規定，未按照有關(guān)規定履行監督檢查職責，發(fā)現違法行為不及時(shí)查處，包庇、縱容違法行為造成后果的，或者其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為，由所在單位或者上級主管部門(mén)依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十九條（解釋部門(mén)）上海市住房和城鄉建設管理委員會(huì )有權對本辦法解釋。
第二十條（施行日期）本辦法有效期為2018年9月1日至2023年6月30日。2018年11月1日后組織竣工驗收的住宅工程，應當嚴格執行本辦法。
附件：
1.上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收（樓板厚度）檢驗記錄
2.上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收（室內凈距、凈高尺寸）檢驗記錄
3.上海市住宅工程室內裝飾裝修前分戶(hù)交接檢驗記錄
4.上海市（非全裝修）住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收表（戶(hù)內）
5.上海市（全裝修）住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收表（戶(hù)內）
6.上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收表（公共部分）
7.上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收匯總表
8.上海市住宅工程質(zhì)量投訴處理承諾書(shū)
9.上海市住宅工程建筑銘牌
10.上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收（個(gè)人）警示單
11.上海市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收（企業(yè)）警示單
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