瓊府〔2019〕12號《海南省人民政府關(guān)于鼓勵存量商品住宅用地轉型利用和解決有關(guān)歷史遺留問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)》

海南省人民政府關(guān)于鼓勵存量商品住宅用地轉型利用和解決有關(guān)歷史遺留問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)










瓊府〔2019〕12號
 

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：

為深入貫徹習近平總書(shū)記在慶祝海南建省辦經(jīng)濟特區30周年大會(huì )上的重要講話(huà)和《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導意見(jiàn)》(中發(fā)〔2018〕12號)精神，貫徹房地產(chǎn)調控政策，鼓勵我省存量商品住宅用地轉型利用和處置盤(pán)活，妥善解決招商引資產(chǎn)業(yè)項目配套商品住宅用地歷史遺留問(wèn)題，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型升級和經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，服務(wù)海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設大局，現提出以下意見(jiàn)。

一、適用范圍

本意見(jiàn)適用于存量商品住宅用地的轉型利用和處置盤(pán)活，以及招商引資項目配套商品住宅用地歷史遺留問(wèn)題處置。

本意見(jiàn)所稱(chēng)存量商品住宅用地是指已依法取得土地權屬證書(shū)但尚未動(dòng)工建設的商品住宅用地或雖已動(dòng)工建設但可以改變用途用于產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展的商品住宅用地。

本意見(jiàn)所稱(chēng)產(chǎn)業(yè)項目是指商品住宅項目以外符合國家和我省產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和產(chǎn)業(yè)政策要求的產(chǎn)業(yè)項目(包括租賃住宅項目，不包括產(chǎn)權式酒店項目)。

經(jīng)市縣政府依法認定為企業(yè)原因造成閑置的商品住宅用地不適用本意見(jiàn)。

二、目標導向

按照政府引導、市場(chǎng)參與、自愿平等、依法依規以及公平公正公開(kāi)的原則，通過(guò)創(chuàng )新制度、采取有效措施，鼓勵和引導存量商品住宅用地轉型用于以旅游業(yè)、現代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導、符合海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港發(fā)展定位的產(chǎn)業(yè)項目，并適時(shí)解決有關(guān)歷史遺留問(wèn)題，切實(shí)維護土地使用權人及其他投資人合法權益，保持房地產(chǎn)調控政策的連續性和穩定性，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

三、政策措施

(一)促進(jìn)土地用途改變。 市縣政府可以通過(guò)依法調整規劃、增加容積率、改變土地使用年限、退還土地差價(jià)等措施，鼓勵和引導存量商品住宅用地改變土地用途用于產(chǎn)業(yè)項目建設。

存量商品住宅用地轉型開(kāi)發(fā)商業(yè)、辦公等商品房項目的，符合《城市商品房預售管理辦法》關(guān)于“項目投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”規定的，可以辦理商品房預售許可證。

存量商品住宅用地規劃調整為農用地或劃入生態(tài)保護紅線(xiàn)、開(kāi)發(fā)邊界外的，土地使用權人可以改變土地用途從事農業(yè)種養及其設施農業(yè)項目、新農村項目、生態(tài)工程項目、旅游項目及其配套設施等符合規劃要求的項目開(kāi)發(fā)建設，但不得變相用于商品住宅項目開(kāi)發(fā)，其中將土地復墾為耕地的，復墾新增加的耕地占補指標可進(jìn)入交易市場(chǎng)獲取補償。

經(jīng)依法批準改變土地用途、土地使用年限和容積率的，由市縣政府或其主管部門(mén)委托評估機構進(jìn)行評估、核算，確定土地差價(jià)。土地差價(jià)可約定在2年內分期補繳、退還。

(二)有序開(kāi)展土地置換。 在符合市縣總體規劃的前提下，經(jīng)市縣政府與土地使用權人協(xié)商一致，允許將存量商品住宅用地在本行政區域內置換為同等價(jià)值的其他用途的建設用地;確需跨市縣行政區域置換的，由省自然資源和規劃廳指導相關(guān)市縣政府按規定辦理。

經(jīng)依法批準進(jìn)行土地置換的，由市縣政府或其主管部門(mén)委托評估機構進(jìn)行評估，按照批準時(shí)市場(chǎng)評估價(jià)格進(jìn)行土地置換;土地置換確實(shí)無(wú)法實(shí)現同等價(jià)值置換、需要補繳或退還土地差價(jià)的，按規定予以補繳或退還。土地差價(jià)可約定在2年內分期補繳、退還。

(三)支持土地轉讓盤(pán)活。 鼓勵市場(chǎng)主體收購單宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改變用途轉型用于產(chǎn)業(yè)項目建設。商品住宅用地轉讓并改變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)項目用地的，可依法辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記;未達到土地轉讓條件的，允許土地使用權人在辦理土地用途改變、簽訂土地轉讓合同后，先行辦理預告登記，待符合土地轉讓條件后，再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記。

市場(chǎng)主體收購整合存量商品住宅用地的，土地用途按照轉型后的規劃用途確定，土地使用年限可按照規劃用途的法定最高年限確定;改變土地用途、容積率和土地使用年限涉及補繳或者退還土地差價(jià)的，按照本意見(jiàn)第(一)項第四款規定執行。

(四)依法有償收回土地。 縣級以上政府可以對存量商品住宅用地依法有償收回，有償收回的補償金額不低于土地使用權人取得土地的成本，并綜合考慮其合理的直接損失，參考市場(chǎng)價(jià)格確定。

(五)實(shí)施生態(tài)紅線(xiàn)區住宅用地退出機制。 對生態(tài)保護紅線(xiàn)等管控區域內不能轉型用于產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展的存量商品住宅用地，市縣政府按照本意見(jiàn)的規定，主要通過(guò)有償收回或采取土地置換方式促進(jìn)其退出。

(六)妥善處置招商引資產(chǎn)業(yè)項目配套商品住宅用地歷史遺留問(wèn)題。 原經(jīng)省政府或市縣政府同意配套商品住宅用地且明確具體配套用地規模等內容的產(chǎn)業(yè)項目，市縣政府可與項目投資人協(xié)商，通過(guò)優(yōu)先安排用地指標和采取先租后讓、彈性年期、混合用地等政策措施，鼓勵、引導將原約定的配套用地轉型用于發(fā)展產(chǎn)業(yè)項目，并依法供應。

項目投資人已按照招商引資協(xié)議約定完成全部產(chǎn)業(yè)項目建設，或完成產(chǎn)業(yè)項目投資總額的100%并投產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)，提出配套商品住宅用地的，由市縣政府報經(jīng)省招商工作聯(lián)席會(huì )議審定，可以按照不高于招商引資協(xié)議約定的配套商品住宅用地面積50%的比例給予配套，并依法以?huà)炫?、拍賣(mài)等方式公開(kāi)出讓。配套建設的商品住宅銷(xiāo)售管理應符合我省房地產(chǎn)調控政策的規定。

市縣政府應根據本市縣未來(lái)三年內各類(lèi)住宅需求以及所需配套商品住宅規模等情況，合理確定所配套商品住宅用地總量、供應時(shí)序，并納入年度住宅用地供應計劃管理。

四、工作要求

(一)提高思想認識。 各市縣政府及有關(guān)部門(mén)要從貫徹房地產(chǎn)調控、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展、防范系統性金融風(fēng)險、服務(wù)海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設大局的高度出發(fā)，統一思想認識，提高政治站位，勇于創(chuàng )新、敢于擔當，采取有力政策措施，切實(shí)推進(jìn)存量商品住宅轉型利用和盤(pán)活處置，促進(jìn)歷史遺留問(wèn)題解決，激發(fā)市場(chǎng)活力，營(yíng)造良好營(yíng)商環(huán)境，為推進(jìn)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供強有力的土地資源保障。

(二)建立保障機制。 各市縣政府應當成立相應的工作協(xié)調、決策機構，明確責任分工，加強宣傳引導，形成聯(lián)動(dòng)機制。建立審批綠色通道和首問(wèn)工作責任制，強化政府服務(wù)和保障意識。搭建土地轉讓(合作)服務(wù)平臺，依法有序公開(kāi)存量商品住宅用地信息，為土地轉讓、洽談合作等提供信息、場(chǎng)所、政策等方面的服務(wù)保障。完善產(chǎn)業(yè)孵化機制，將國家和我省各類(lèi)產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策一并適用于轉型后產(chǎn)業(yè)項目的同時(shí)，有針對性的加大產(chǎn)業(yè)轉型過(guò)程中產(chǎn)業(yè)路徑選擇、資金籌集、管理運營(yíng)等方面的支持，聚力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展環(huán)境。

(三)完善監管措施。 自本意見(jiàn)印發(fā)之日起，各市縣政府應采取有力措施，限期消除造成存量商品住宅用地閑置的政府原因。對政府原因消除后，土地仍然閑置，依法應無(wú)償收回的，應依法無(wú)償收回。對按本意見(jiàn)規定，通過(guò)改變土地用途、土地置換、土地轉讓及整合等方式進(jìn)行轉型利用的，市縣政府應當與土地使用權人重新簽訂土地使用權有償使用合同。土地使用權人未按合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，造成土地閑置的，應當依法追究其法律責任;超過(guò)動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，或者未完成項目投資總額25%的，依法無(wú)償收回土地使用權。

(四)加強土地合法合規性審查。 在引導企業(yè)轉型過(guò)程中，各市縣政府要嚴格區分違法違規情形和合法合規情形，加強土地取得情況的審查，對土地涉及越權審批、未依法辦理農轉用征收審批手續、違法轉讓、違法改變土地用途、欠繳土地價(jià)款等違法違規行為要依法處理，嚴禁借轉型開(kāi)發(fā)將違法違規問(wèn)題合法合規化。

本意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行。省政府及各有關(guān)部門(mén)之前發(fā)布的規定與本意見(jiàn)不一致的，按照本意見(jiàn)執行。本意見(jiàn)由省自然資源和規劃廳負責解釋。



 

海南省人民政府

2019年3月19日

掃描二維碼 關(guān)注我們

本文鏈接：http://jumpstarthappiness.com/policy/91551.html

本文關(guān)鍵詞： 瓊府, 海南省, 鼓勵, 存量, 商品, 住宅, 用地, 轉型, 利用, 解決, 歷史, 遺留問(wèn)題, 實(shí)施意見(jiàn)