瓊府〔2019〕13號《海南省人民政府關(guān)于支持產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展規劃和用地保障的意見(jiàn)（試行）》【全文廢止】

海南省人民政府關(guān)于支持產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展規劃和用地保障的意見(jiàn)（試行）【全文廢止】









瓊府〔2019〕13號

全文廢止，廢止依據：2021年12月1日發(fā)布的《海南省人民政府關(guān)于支持產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展規劃和用地保障的意見(jiàn)》（瓊府〔2021〕44號）

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：

為保障海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港[以下簡(jiǎn)稱(chēng)自貿區(港)]產(chǎn)業(yè)項目落地，推進(jìn)自貿區(港)產(chǎn)業(yè)轉型升級和高質(zhì)量發(fā)展，進(jìn)一步提高土地節約集約利用水平，為自貿區(港)建設提供有力的規劃和用地保障，根據國家和我省有關(guān)法律法規及政策規定，提出本意見(jiàn)。

本意見(jiàn)適用于本省行政區域范圍內產(chǎn)業(yè)項目空間規劃和用地管理工作。本意見(jiàn)所稱(chēng)的產(chǎn)業(yè)項目是指符合國家和我省產(chǎn)業(yè)政策要求的各類(lèi)產(chǎn)業(yè)項目，不包括商品住宅項目。商品住宅項目的規劃和用地管理按照我省有關(guān)規定執行。

一、強化規劃引領(lǐng)，提升規劃管控的科學(xué)性靈活性

(一)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間規劃和布局。各市縣政府應當依據省和市縣總體規劃，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)方向和空間布局，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)項目向產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)邊界內聚集。對確需在開(kāi)發(fā)邊界外建設的產(chǎn)業(yè)項目，應當符合總體規劃和開(kāi)發(fā)邊界外項目準入目錄。開(kāi)發(fā)邊界外項目準入目錄由省自然資源和規劃主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)另行制定，并報省政府批準后執行。

(二)鼓勵規劃用途混合彈性利用。優(yōu)化控制性詳細規劃編制，綜合考慮空間、布局、產(chǎn)業(yè)融合等因素，鼓勵工業(yè)、倉儲、研發(fā)、辦公、商業(yè)等規劃用途混合布局、空間設施共享，并明確兩種或兩種以上規劃用途混合的類(lèi)型和比例等內容。對交通區位條件可能發(fā)生重大改變或者當下未能明確發(fā)展方向的區域，可根據實(shí)際需要，規劃為暫不明確用途的留白空間。

(三)簡(jiǎn)化控規動(dòng)態(tài)調整實(shí)施機制。對工業(yè)用地、倉儲用地的拆分合并以及調整容積率、建筑高度、綠化率、建筑密度等規劃條件的地塊，如容積率不大于2.0、高度不超過(guò)30米的，可不對控制性詳細規劃進(jìn)行調整報批。其他情形控制性詳細規劃編制和調整按程序辦理。

二、改革新增建設用地計劃指標安排機制

(四)全省統籌安排新增建設用地計劃指標，保障重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、重大項目用地。優(yōu)先保障以旅游業(yè)、現代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)、全省十二個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)(商品住宅項目除外)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區產(chǎn)業(yè)項目用地以及省招商工作聯(lián)席會(huì )議審議通過(guò)的招商項目用地。“海澄文”一體化經(jīng)濟區和“大三亞”旅游經(jīng)濟圈以及重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區新增建設用地計劃指標由省自然資源和規劃主管部門(mén)核定并單列下達;其他新增建設用地計劃指標由各市縣政府上報項目用地需求，省自然資源和規劃主管部門(mén)根據全省年度新增建設用地計劃指標總量、項目所在市縣批而未供土地數量、閑置土地數量以及項目輕重緩急、分期建設等情況，綜合確定是否安排指標及指標規模，按項目實(shí)際使用核銷(xiāo)。不再按因素法向市縣下達新增建設用地計劃指標。

三、創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)項目土地利用分類(lèi)管理方式

(五)探索建立“只征不轉”或“不轉不征”土地利用制度。對下列項目用地可采取“只征不轉”或“不征不轉”的方式，按照土地現狀用途管理，由項目用地單位與土地權利人依法簽訂土地使用合同，明確雙方種植、養殖、管護與經(jīng)營(yíng)等土地使用關(guān)系。

1.開(kāi)發(fā)邊界范圍內新增的防護綠地、公園綠地等生態(tài)綠化用地;

2.自然景觀(guān)用地、農牧漁種植和養殖用地;

3.休閑農業(yè)和鄉村旅游項目中的觀(guān)光臺(占地面積不超過(guò)100平方米)、棧道(寬度不超過(guò)2米)等非永久性附屬設施用地;

4.零星公共服務(wù)設施用地，包括廁所、污水處理、垃圾儲運、供電、供氣、通訊、電子監控等建筑物或構筑物(占地面積不超過(guò)100平方米)用地;

5.以人工濕地等生態(tài)環(huán)保方式進(jìn)行污水處理的設施用地;

6.路面寬度(車(chē)行道)不超過(guò)8米的農村道路(含鄉村旅游道路)用地。

四、實(shí)行差別化產(chǎn)業(yè)項目用地供地模式

(六)完善招標拍賣(mài)掛牌供地方式。

1.產(chǎn)業(yè)項目土地用途為工業(yè)用地、倉儲用地的，可將產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)標準、產(chǎn)品品質(zhì)、節地技術(shù)等要求作為土地供應的前置條件，采取帶項目招標或者掛牌方式供地;

2.產(chǎn)業(yè)項目土地用途為科研用地、教育用地、醫療衛生用地、社會(huì )福利用地、文化設施用地、體育用地等符合劃撥目錄的非經(jīng)營(yíng)性項目的，可采取劃撥、協(xié)議出讓或者作價(jià)出資方式供地;

3.產(chǎn)業(yè)項目土地用途為零售商業(yè)用地、商務(wù)金融用地等總部經(jīng)濟以及互聯(lián)網(wǎng)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項目用地，可在土地出讓公告中明確地方財力貢獻率、總部建筑自持率等相關(guān)條件，采取招掛結合(先招標后掛牌或拍賣(mài))等方式供地?？偛拷ㄖ猿致?不對外銷(xiāo)售)不低于30%，非自持部分建筑5年承諾期屆滿(mǎn)且履約評價(jià)達標后，方可轉讓;

4.其他經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)業(yè)項目按規定采取招標、拍賣(mài)、掛牌等公開(kāi)方式供地。

(七)積極推行先租后讓、租讓結合供地方式。市縣政府以招標、拍賣(mài)、掛牌方式將土地出租給土地使用權人，土地使用權人進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設和產(chǎn)業(yè)運營(yíng)，租賃期滿(mǎn)達到準入協(xié)議繼續履約條件的，可申請按照協(xié)議出讓方式繼續使用土地。

先租后讓的租賃年限一般為5年，最高不超過(guò)10年，與后續出讓年期總和不得超過(guò)該宗土地用途的法定最高出讓年限。

先租后讓供地的土地總價(jià)款按照招標、拍賣(mài)、掛牌方式公開(kāi)交易的土地成交價(jià)格確定。年租金按不低于土地總價(jià)款的5%確定,租賃轉出讓時(shí)應繳納的協(xié)議出讓價(jià)款等于土地總價(jià)款減去已繳納的租金。租賃期價(jià)款和租賃轉出讓期價(jià)款均為一次性繳納。

以先租后讓方式供應土地的，土地使用權人可持租賃的不動(dòng)產(chǎn)權證依法辦理規劃報建和抵押融資等手續。

(八)鼓勵實(shí)施彈性年期供地制度。市縣政府可結合產(chǎn)業(yè)生命周期，在國有建設用地使用權法定最高有償使用年限內，合理確定土地有償使用彈性年期，土地使用權人在每一年期屆滿(mǎn)達到準入協(xié)議繼續履約條件的，可繼續申請下一期土地使用權。

彈性年期不超過(guò)3期，首期年限一般不超過(guò)5年，各期年限之和不得超過(guò)該宗土地用途的法定最高出讓年限。鼓勵結合實(shí)際縮短項目用地彈性年期，工業(yè)和倉儲用地可按不高于20年確定土地出讓年限，期限屆滿(mǎn)產(chǎn)業(yè)項目仍符合產(chǎn)業(yè)政策和導向要求的，土地使用權人可依法申請續期并補繳土地出讓金。

彈性年期土地出讓總價(jià)款按照該宗地出讓總年期條件下的土地出讓成交價(jià)確定，每一年期應當支付的土地出讓價(jià)款，按照土地出讓價(jià)款總額乘以當前年期占總年期的相應比例確定。

具體產(chǎn)業(yè)項目的彈性年期標準按照《海南省國土資源廳海南省發(fā)展和改革委員會(huì )海南省工業(yè)和信息化廳海南省財政廳海南省商務(wù)廳國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局海南省工商行政管理局關(guān)于實(shí)施產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展和用地準入協(xié)議的指導意見(jiàn)》(瓊國土資規〔2018〕8號)執行。

(九)探索建立混合用地制度。在符合總體規劃的前提下，允許工業(yè)、倉儲、研發(fā)、辦公、商業(yè)、租賃住房等用途混合利用，并按照主導用途(每類(lèi)土地用途上所建建筑面積占總建筑面積最大比例的用地)對應的用地性質(zhì)，依據本意見(jiàn)第(六)項的規定實(shí)行差別化供地。采取協(xié)議出讓、作價(jià)出資方式供地的，出讓底價(jià)按不低于混合用地各用途對應基準地價(jià)乘以其比例之和的70%確定;采取帶項目招標或者掛牌、招掛結合以及招標拍賣(mài)掛牌方式供地的，出讓底價(jià)按不低于混合用地各用途對應基準地價(jià)乘以其比例之和。

(十)適當拓寬臨時(shí)用地范圍，完善監管制度。建設項目施工(含非商品混凝土攪拌設施)、地質(zhì)勘查以及建筑用砂石土開(kāi)采、堆放、初加工等需要臨時(shí)使用土地的，應當按規定編制土地復墾方案(礦山生態(tài)恢復治理方案)，并報市縣自然資源和規劃主管部門(mén)批準。土地復墾方案(礦山生態(tài)恢復治理方案)必須依法嚴格執行。

本條所稱(chēng)的準入協(xié)議履約條件按照《海南省國土資源廳海南省發(fā)展和改革委員會(huì )海南省工業(yè)和信息化廳海南省財政廳海南省商務(wù)廳國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局海南省工商行政管理局關(guān)于實(shí)施產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展和用地準入協(xié)議的指導意見(jiàn)》(瓊國土資規〔2018〕8號)執行。

五、完善地價(jià)和用途管理體系

(十一)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地基準地價(jià)。在2019年底前，各市縣政府應當細化各產(chǎn)業(yè)用地基準地價(jià)，更新新一輪基準地價(jià)標準，完善產(chǎn)業(yè)用地地價(jià)體系，進(jìn)一步降低產(chǎn)業(yè)項目用地成本。在新一輪產(chǎn)業(yè)用地基準地價(jià)標準出臺前，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區內主導產(chǎn)業(yè)的基準地價(jià)，可按照相對應土地用途現行基準地價(jià)的60%確定;總部經(jīng)濟項目和有重大產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用的大型游樂(lè )設施及配套主題酒店、信息網(wǎng)絡(luò )、新興信息技術(shù)服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)項目，申請使用商服用地的，其基準地價(jià)可按現行商服用地基準地價(jià)的60%確定。經(jīng)省招商工作聯(lián)席會(huì )議審議通過(guò)的具有重大產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用的產(chǎn)業(yè)項目，還可結合全國工業(yè)用地最低價(jià)標準，由市縣政府按照集體決策方式確定產(chǎn)業(yè)用地出讓起始價(jià)和底價(jià)。

主導產(chǎn)業(yè)是指產(chǎn)業(yè)園區規劃或者批準產(chǎn)業(yè)園區時(shí)明確的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)。

(十二)細化土地用途管理。

1.屬于高端裝備修理的項目，可按工業(yè)用地確定土地用途;

2.屬于生物與新醫藥、航空航天、新材料、新能源等高新技術(shù)項目，可按科研用地確定土地用途;

3.屬于水資源循環(huán)利用與節水、新能源發(fā)電運營(yíng)維護、新能源充電站、環(huán)境保護和污染治理及通信設施項目，以及公共管理與公共服務(wù)用地配套的加氣、充換電站等用地(配套用地面積不超過(guò)總用地面積的15%)，可按公用設施用地確定土地用途;

4.屬于信息網(wǎng)絡(luò )產(chǎn)業(yè)、新興信息技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)服務(wù)以及互聯(lián)網(wǎng)項目，可按商務(wù)金融用地確定土地用途;

5.屬于以展覽、展示為主的會(huì )展業(yè)項目，可按文化設施用地確定土地用途。

城鄉規劃用途與土地利用現狀分類(lèi)明確的土地用途不一致的，按照土地利用現狀用地與城鄉用地分類(lèi)對應指南執行，由省自然資源和規劃主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)另行制定。產(chǎn)業(yè)項目土地用途不明確的，由市縣自然資源和規劃主管部門(mén)綜合考慮建設項目的性質(zhì)以及規劃等情況提出，報市縣政府批準確定。

六、鼓勵現有產(chǎn)業(yè)轉型升級

(十三)促進(jìn)土地用途改變。因規劃調整以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，各類(lèi)產(chǎn)業(yè)項目用地可以依法改變土地用途用于除商品住宅用地以外的項目(含租賃住房項目)建設。

(十四)支持土地轉讓盤(pán)活。停止執行《海南省國土資源廳關(guān)于暫停辦理土地二級市場(chǎng)轉讓交易有關(guān)用地手續的通知》(瓊國土資用字〔2017〕88號)，產(chǎn)業(yè)項目用地達到法定和約定的土地轉讓或者分割轉讓條件的，可以依法進(jìn)行土地轉讓或者分割轉讓?zhuān)⑥k理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記手續。

(十五)允許土地整合開(kāi)發(fā)。鼓勵市場(chǎng)主體收購零星分散的產(chǎn)業(yè)用地，按照規劃進(jìn)行整合開(kāi)發(fā)，整合成一宗土地后的土地用途按照規劃用途確定，年限可按照規劃用途的最高使用年限確定。

(十六)鼓勵土地復合利用?，F有制造業(yè)企業(yè)通過(guò)提高工業(yè)用地容積率、調整用地結構，增加服務(wù)型制造業(yè)務(wù)設施和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的，其建筑面積不超過(guò)原總建筑面積15%的，可繼續按原用途使用土地，但不得分割轉讓。

(十七)建立土地退出機制。對不符合園區發(fā)展規劃、低效利用等產(chǎn)業(yè)用地，縣級以上人民政府可依法實(shí)施收儲，有償收回的補償金額不低于土地使用權人取得土地的成本，并綜合考慮其合理的直接損失，參考市場(chǎng)價(jià)格確定。

按照本條規定，經(jīng)依法批準改變土地用途及土地整合開(kāi)發(fā)的，應按新用途或者新規劃條件核算、收繳或者退還土地價(jià)款。

支持符合國家和我省產(chǎn)業(yè)政策要求的現有產(chǎn)業(yè)項目擴大產(chǎn)能和轉型升級，本意見(jiàn)所規定的政策及其他產(chǎn)業(yè)項目支持政策一并適用。

七、支持地下空間合理開(kāi)發(fā)利用

(十八)支持開(kāi)展城市地質(zhì)調查和地下空間專(zhuān)項規劃。鼓勵有條件的市縣開(kāi)發(fā)建設地下空間，地下空間應當優(yōu)先用于建設地下交通、市政基礎設施、防空防災等公共服務(wù)項目，鼓勵利用地下空間建設商業(yè)、倉儲、文化、娛樂(lè )等產(chǎn)業(yè)項目及配套設施。

(十九)建立地下空間供地模式。利用地下空間進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的，應當在供地時(shí)一并明確地下空間建設用地的范圍、用途、建設要求等使用條件和內容。地下空間建設用地使用權可參照國有土地使用權供應的有關(guān)規定，采取劃撥、出讓、租賃等方式，與地上建設用地使用權一并供應或單獨供應。

(二十)完善地下空間使用價(jià)格。地下空間建設用地使用權的基準地價(jià)可以按照同一區域同一用途地上建設用地使用權基準地價(jià)的70%確定。分層設立地下空間的，各層地下空間建設用地使用權價(jià)格之和不超過(guò)地上建設用地使用權基準地價(jià)的70%。地下空間單設一層的，可按照相應土地用途地上建設用地使用權基準地價(jià)的50%確定。地下空間的具體分層基準地價(jià)可由各市縣政府制定。

八、優(yōu)化設施農業(yè)用地管理

(二十一)規范設施農業(yè)生產(chǎn)分類(lèi)。設施農業(yè)生產(chǎn)分為工廠(chǎng)化生產(chǎn)方式(有建筑物、構筑物)的農業(yè)生產(chǎn)和傳統生產(chǎn)方式(有簡(jiǎn)易設施)的農業(yè)生產(chǎn)。工廠(chǎng)化生產(chǎn)方式農業(yè)生產(chǎn)的生產(chǎn)設施用地、附屬設施用地及配套設施用地,使用林地、園地、耕地等農用地的，按照設施農用地管理，不需辦理農用地轉用審批手續，由經(jīng)營(yíng)者與土地所有權人簽訂用地協(xié)議，報市縣自然資源和規劃主管部門(mén)和農業(yè)農村主管部門(mén)備案。

傳統生產(chǎn)方式農業(yè)生產(chǎn)所配建的簡(jiǎn)易大棚(溫室)、畜禽養殖設施、水產(chǎn)養殖設施和看護房用地，不屬于設施農用地，按照農業(yè)生產(chǎn)原地類(lèi)管理。

(二十二)合理確定設施農用地配套設施用地面積。工廠(chǎng)化的生產(chǎn)設施用地面積根據生產(chǎn)需要確定。工廠(chǎng)化作物栽培的附屬設施用地控制在設施農業(yè)項目總用地面積的5%以?xún)?，最多不超過(guò)10畝。工廠(chǎng)化、規?；笄蒺B殖的附屬設施用地控制在設施農業(yè)項目總用地面積的10%以?xún)?規?；B牛、養羊的附屬設施用地控制在20%以?xún)?，最多不超過(guò)30畝。工廠(chǎng)化水產(chǎn)養殖的附屬設施用地控制在設施農業(yè)項目總用地面積的10%以?xún)?，最多不超過(guò)15畝。

規?；r業(yè)種植的配套設施用地，包括果蔬冷庫、農產(chǎn)品晾曬、臨時(shí)存儲、分揀包裝等設施用地，用地面積按照以下標準確定：種植面積不超過(guò)500畝(含500畝)的，用地面積不超過(guò)10畝;種植面積在500畝—1000畝(含1000畝)的，用地面積不超過(guò)15畝;種植面積在1000畝—1500畝(含1500畝)的，用地面積不超過(guò)20畝;種植面積在1500畝—2000畝(含2000畝)的，用地面積不超過(guò)25畝。種植面積在2000畝以上的，用地面積不超過(guò)30畝。

(二十三)鼓勵設施農用地復合利用。在優(yōu)先保障農業(yè)生產(chǎn)、不改變土地用途、不破壞土壤耕作層的前提下，可將晾曬場(chǎng)、糧食和農資存放場(chǎng)所、大型農機具存放場(chǎng)所等設施農用地，以及非耕農用地(林地等)，臨時(shí)用于公共停車(chē)。

(二十四)加強設施農用地監管。對擅自或變相將設施農用地用于其他非農建設的，要嚴格依法查處，嚴防農地非農化。

九、深化農村集體建設用地制度改革

(二十五)加快農村集體土地制度改革，允許農村集體建設用地入市發(fā)展產(chǎn)業(yè)項目。在符合省和市縣總體規劃、相關(guān)產(chǎn)業(yè)規劃及政策要求的前提下，允許以出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)等方式利用農村集體建設用地(含已經(jīng)依法批準保留集體用地性質(zhì)的集體留用地)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)項目建設。允許實(shí)施美麗鄉村、全域旅游等占用農用地的產(chǎn)業(yè)項目保留集體用地性質(zhì)，采取“只轉不征”方式落實(shí)項目用地。鼓勵利用農村集體建設用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性基礎設施、公益設施項目建設。

農村集體建設用地入市交易按照國家和我省有關(guān)規定執行。

十、加強用地服務(wù)和批后管理

(二十六)完善不動(dòng)產(chǎn)登記。按照本意見(jiàn)采取先租后讓、彈性年期等方式供應土地的，應當在不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)權利類(lèi)型中注明“土地使用權的取得方式”;供應地下空間建設用地使用權的，應當在備注欄注明“地下空間”;供應混合用地的，應當在土地用途中明確“混合用地主導用途”，并在備注欄注明“混合用地”。

(二十七)提高審批效率。各市縣政府及各有關(guān)部門(mén)應當通過(guò)精簡(jiǎn)審批事項、優(yōu)化審批環(huán)節、減少審批條件和材料等方式，依法將“多規合一”極簡(jiǎn)審批做法推廣至全省各產(chǎn)業(yè)園區和產(chǎn)業(yè)項目，提高產(chǎn)業(yè)項目規劃和用地審批效率，提升產(chǎn)業(yè)項目服務(wù)和保障水平。

(二十八)制定配套實(shí)施辦法。各有關(guān)行業(yè)主管部門(mén)應當制定總部經(jīng)濟以及經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)業(yè)項目認定標準與方式。自然資源和規劃主管部門(mén)應當制定產(chǎn)業(yè)項目規劃和用地保障意見(jiàn)的具體操作細則和落實(shí)措施，確保產(chǎn)業(yè)項目規劃和用地支持政策落地。

本意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行，有效期5年。省政府及各有關(guān)部門(mén)之前發(fā)布的規定與本意見(jiàn)不一致的，按照本意見(jiàn)執行。本意見(jiàn)執行中的具體問(wèn)題由省自然資源和規劃主管部門(mén)負責解釋。

海南省人民政府

2019年3月15日

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