瓊府〔2021〕44號《海南省人民政府關(guān)于支持產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展規劃和用地保障的意見(jiàn)》（2021年版全文）

海南省人民政府關(guān)于支持產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展規劃和用地保障的意見(jiàn)







瓊府〔2021〕44號

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：

為落實(shí)最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約集約用地制度，統籌保護資源與促進(jìn)發(fā)展，保障海南自貿港產(chǎn)業(yè)項目落地，推進(jìn)海南自貿港產(chǎn)業(yè)轉型升級和高質(zhì)量發(fā)展，為海南自貿港建設提供有力的規劃和用地保障，根據國家和我省有關(guān)法律法規及政策規定，提出本意見(jiàn)。

本意見(jiàn)適用于本省行政區域范圍內產(chǎn)業(yè)項目空間規劃和用地管理工作。本意見(jiàn)所稱(chēng)的產(chǎn)業(yè)項目是指符合國家和我省產(chǎn)業(yè)政策要求的各類(lèi)產(chǎn)業(yè)項目，不包括市場(chǎng)化商品住宅項目。市場(chǎng)化商品住宅項目的規劃和用地管理按照我省有關(guān)規定執行。

一、強化規劃引領(lǐng)，提升規劃管控的科學(xué)性靈活性

（一）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間規劃和布局。市縣人民政府應當組織編制國土空間規劃，科學(xué)劃定永久基本農田、生態(tài)保護紅線(xiàn)、城鎮開(kāi)發(fā)邊界三條控制線(xiàn)，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)方向和空間布局，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)項目向產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)邊界內聚集。對確需在開(kāi)發(fā)邊界外建設的產(chǎn)業(yè)項目，應當符合國土空間規劃和開(kāi)發(fā)邊界外建設項目準入目錄。

（二）科學(xué)引導項目選址。以國土空間規劃為引領(lǐng)，完善項目策劃生成機制，將規劃土地要素作為招商引資先決條件之一，引導項目科學(xué)選址，避讓永久基本農田、生態(tài)保護紅線(xiàn)、海岸帶陸域200米等管控范圍。確需占用的，應當充分論證，嚴格按照《中共中央辦公廳國務(wù)院辦公廳印發(fā)〈關(guān)于在國土空間規劃中統籌劃定落實(shí)三條控制線(xiàn)的指導意見(jiàn)〉的通知》（廳字〔2019〕48號）、《海南省人民政府關(guān)于印發(fā)海南經(jīng)濟特區海岸帶保護與開(kāi)發(fā)管理實(shí)施細則的通知》（瓊府〔2016〕83號）、《海南省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)海南省建設占用永久基本農田調整補劃管理辦法的通知》（瓊府辦〔2021〕9號）等有關(guān)規定程序辦理用地手續。

（三）鼓勵規劃用途混合彈性利用。優(yōu)化控制性詳細規劃編制，綜合考慮空間、布局、產(chǎn)業(yè)融合等因素，鼓勵工業(yè)、倉儲、科研、商業(yè)、商務(wù)金融等規劃用途混合布局、空間設施共享，并明確兩種或兩種以上規劃用途混合的類(lèi)型和比例等內容。對交通區位條件可能發(fā)生重大改變或者當下未能明確發(fā)展方向的區域，可根據實(shí)際需要，規劃為暫不明確用途的留白空間。

（四）簡(jiǎn)化控規動(dòng)態(tài)調整實(shí)施機制。對工業(yè)用地、倉儲用地的拆分合并以及調整容積率、建筑高度、綠地率、建筑密度等規劃條件的地塊，如容積率不大于2.0、高度不超過(guò)30米的，可不對控制性詳細規劃進(jìn)行調整報批。其他情形控制性詳細規劃編制和調整按程序辦理。

二、完善用林用地指標安排機制

（五）優(yōu)化用林用地指標配置。堅持土地要素跟著(zhù)項目走，以真實(shí)有效的項目落地作為配置林地定額和新增建設用地計劃指標的依據。產(chǎn)業(yè)項目辦理審批手續所需的年度林地定額由所在市縣從省里下達的指標中統籌安排。除國家重大項目以及列入省重大項目清單中的單獨選址的能源、交通、水利、軍事設施、產(chǎn)業(yè)用地項目由國家保障新增建設用地計劃指標外，其余項目新增建設用地計劃指標配置與存量土地處置相掛鉤。林地定額和新增建設用地計劃指標應當優(yōu)先保障《海南自由貿易港建設重大項目實(shí)施方案》的項目、省重點(diǎn)項目以及省招商工作聯(lián)席會(huì )議審議通過(guò)的招商項目用地。

三、創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)項目土地利用分類(lèi)管理方式

（六）探索建立“只征不轉”“不征不轉”土地利用制度。對下列項目用地可采取“只征不轉”“不征不轉”的方式，按照土地現狀用途管理，由項目用地單位與土地權利人依法簽訂土地使用合同，明確雙方種植、養殖、管護與經(jīng)營(yíng)等土地使用關(guān)系。

1.自然景觀(guān)用地、農牧漁種植和養殖用地；

2.休閑農業(yè)和鄉村旅游項目中的觀(guān)光臺（占地面積不超過(guò)100平方米）、棧道（寬度不超過(guò)2米）等非永久性附屬設施用地；

3.零星公共服務(wù)設施用地，包括廁所、污水處理、垃圾儲運、供電、供氣、通訊、電子監控等建筑物或構筑物（占地面積不超過(guò)100平方米）用地；

4.以人工濕地等生態(tài)環(huán)保方式進(jìn)行污水處理的設施用地；

5.路面寬度（車(chē)行道）不超過(guò)8米的農村道路（含鄉村旅游道路）用地。

其中，采取“只征不轉”“不征不轉”方式用地涉及占用規劃林地的，應當依法依規辦理使用林地審核審批手續。對國家明確嚴禁違規占用耕地綠化造林、嚴禁違規占用耕地挖湖造景等情形，不得采取“只征不轉”“不征不轉”方式用地。

四、實(shí)行差別化產(chǎn)業(yè)項目用地供地模式

（七）完善招標拍賣(mài)掛牌供地方式。

1.產(chǎn)業(yè)項目土地用途為工業(yè)用地、倉儲用地的，可將產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)標準、產(chǎn)品品質(zhì)、節地技術(shù)等要求作為土地供應的前置條件，采取帶項目招標或者掛牌方式供地；

2.產(chǎn)業(yè)項目土地用途為科研用地、教育用地、醫療衛生用地、社會(huì )福利用地、文化設施用地、體育用地等符合劃撥目錄的非經(jīng)營(yíng)性項目的，可采取劃撥、協(xié)議出讓或者作價(jià)出資方式供地；

3.產(chǎn)業(yè)項目土地用途為零售商業(yè)用地、商務(wù)金融用地等總部經(jīng)濟以及互聯(lián)網(wǎng)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項目用地，可在土地出讓公告中明確地方財力貢獻率、總部建筑自持率等相關(guān)條件，采取招掛結合（先招標，后掛牌或拍賣(mài)）等方式供地。采取招掛結合方式供地的，總部建筑自持率（不對外銷(xiāo)售）不低于30%，非自持部分建筑5年承諾期屆滿(mǎn)且履約評價(jià)達標后，方可轉讓?zhuān)?br />
4.其他經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)業(yè)項目按規定采取招標、拍賣(mài)、掛牌等公開(kāi)方式供地。

（八）積極推行先租后讓、租讓結合供地方式。市縣政府以招標、拍賣(mài)、掛牌方式將土地出租給土地使用權人，土地使用權人進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設和產(chǎn)業(yè)運營(yíng)，租賃期滿(mǎn)達到準入協(xié)議繼續履約條件的，可申請按照協(xié)議出讓方式繼續使用土地。

先租后讓的租賃年限一般為5年，最高不超過(guò)10年，與后續出讓年期總和不得超過(guò)該宗土地用途的法定最高出讓年限。

先租后讓供地的土地總價(jià)款按照招標、拍賣(mài)、掛牌方式公開(kāi)交易的土地成交價(jià)格確定。年租金按不低于土地總價(jià)款的5%確定，租賃轉出讓時(shí)應繳納的協(xié)議出讓價(jià)款等于土地總價(jià)款減去已繳納的租金。租賃期價(jià)款和租賃轉出讓期價(jià)款均為一次性繳納。以先租后讓方式供應土地的，土地使用權人可持租賃的不動(dòng)產(chǎn)權證依法辦理規劃報建等手續。

（九）鼓勵實(shí)施彈性年期供地制度。市縣政府可結合產(chǎn)業(yè)生命周期，在國有建設用地使用權法定最高有償使用年限內，合理確定土地有償使用彈性年期，土地使用權人在每一年期屆滿(mǎn)時(shí)，達到準入協(xié)議繼續履約條件的，可繼續申請下一期土地使用權。

彈性年期不超過(guò)3期，首期年限一般不超過(guò)5年，各期年限之和不得超過(guò)該宗土地用途的法定最高出讓年限。鼓勵結合實(shí)際縮短項目用地彈性年期，工業(yè)和倉儲用地可按不高于20年確定土地出讓年限，期限屆滿(mǎn)產(chǎn)業(yè)項目仍符合產(chǎn)業(yè)政策和導向要求的，土地使用權人可依法申請續期并補繳土地出讓金。

彈性年期土地出讓總價(jià)款按照該宗地出讓總年期條件下的土地出讓成交價(jià)確定，每一年期應當支付的土地出讓價(jià)款，按照土地出讓價(jià)款總額乘以當前年期占總年期的相應比例確定。

（十）探索建立混合用地制度。在符合國土空間規劃的前提下，允許工業(yè)、倉儲、研發(fā)、辦公、商業(yè)、租賃住房等用途混合利用，并按照主導用途（每類(lèi)土地用途上所建建筑面積占總建筑面積最大比例的用地）對應的用地性質(zhì)，依據本意見(jiàn)第四部分第七項的規定實(shí)行差別化供地。采取協(xié)議出讓、作價(jià)出資方式供地的，出讓底價(jià)按不低于混合用地各用途對應基準地價(jià)乘以其比例之和的70%確定；采取帶項目招標或者掛牌、招掛結合以及招標拍賣(mài)掛牌方式供地的，出讓底價(jià)按不低于混合用地各用途對應基準地價(jià)乘以其比例之和。

（十一）規范臨時(shí)用地管理。建設項目施工、地質(zhì)勘查等需要臨時(shí)使用土地的，應當按規定辦理臨時(shí)用地審批。臨時(shí)用地使用期限一般不超過(guò)兩年。建設周期較長(cháng)的能源、交通、水利等基礎設施建設項目施工使用的臨時(shí)用地，期限不超過(guò)四年。臨時(shí)用地期滿(mǎn)之日起一年內完成土地復墾，因氣候、災害等不可抗力因素影響復墾的，經(jīng)批準可以適當延長(cháng)復墾期限。

（十二）加快推進(jìn)實(shí)施標準地制度。完善標準地出讓控制指標體系，統一組織區域評估評價(jià)，提前做好土地收儲，明確投資強度、產(chǎn)出等土地出讓條件，納入土地出讓公告，在土地出讓后，簽訂產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展和用地履約協(xié)議。項目竣工后，開(kāi)展項目達標評價(jià)和聯(lián)合竣工驗收。

本項所稱(chēng)的準入協(xié)議履約條件以及彈性年期標準等按照《海南省國土資源廳海南省發(fā)展和改革委員會(huì )海南省工業(yè)和信息化廳海南省財政廳海南省商務(wù)廳國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局海南省工商行政管理局關(guān)于實(shí)施產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展和用地準入協(xié)議的指導意見(jiàn)》（瓊國土資規〔2018〕8號）執行。

五、完善地價(jià)體系

（十三）進(jìn)一步降低產(chǎn)業(yè)用地成本。經(jīng)行業(yè)主管部門(mén)明確的旅游產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、醫療健康產(chǎn)業(yè)、現代金融服務(wù)業(yè)、會(huì )展業(yè)、現代物流業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)（油氣產(chǎn)業(yè)）、生物醫藥產(chǎn)業(yè)、低碳制造產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、文化體育產(chǎn)業(yè)、熱帶特色高效農業(yè)等產(chǎn)業(yè)項目，其基準地價(jià)可按現行基準地價(jià)成果中《產(chǎn)業(yè)項目用地基準地價(jià)調整系數表》確定。

六、鼓勵現有產(chǎn)業(yè)轉型升級

（十四）規范土地用途改變。因規劃調整以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，各類(lèi)產(chǎn)業(yè)項目用地可以依法改變土地用途用于除市場(chǎng)化商品住宅用地以外的項目（含安居房、租賃住房項目）建設。在符合國土空間規劃的前提下，存量國有建設用地可轉型用于安居房、租賃住房項目建設，涉及土地用途改變和容積率變更的，不適用《海南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強土地宏觀(guān)調控提升土地利用效益的意見(jiàn)》（瓊府〔2018〕3號）第七部分第二十項、第七部分第二十一項的規定和《海南省人民政府辦公廳關(guān)于加強國土空間規劃監督管理的若干意見(jiàn)》（瓊府辦〔2021〕12號）第二部分第三項的規定，應按照有關(guān)規定辦理手續。

（十五）支持土地轉讓盤(pán)活。產(chǎn)業(yè)項目用地達到法定和約定的土地轉讓或者分割轉讓條件的，可以依法進(jìn)行土地轉讓或者分割轉讓?zhuān)⑥k理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記手續。

（十六）允許土地整合開(kāi)發(fā)。鼓勵市場(chǎng)主體收購零星分散的產(chǎn)業(yè)用地，按照規劃進(jìn)行整合開(kāi)發(fā)，整合成一宗土地后的土地用途按照規劃用途確定，年限可按照規劃用途的最高使用年限確定。

（十七）鼓勵土地復合利用?，F有制造業(yè)企業(yè)通過(guò)提高工業(yè)用地容積率、調整用地結構，增加服務(wù)型制造業(yè)務(wù)設施和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的，其建筑面積不超過(guò)原總建筑面積15%的，可繼續按原用途使用土地，但不得分割轉讓。

（十八）建立土地退出機制。涉及閑置土地的，按照國家和我省相關(guān)規定處置。對不符合園區發(fā)展規劃、低效用地或者因政府原因造成的閑置土地，縣級以上人民政府可依法實(shí)施收儲，有償收回的補償金額按照有關(guān)規定確定。

按照本項規定，經(jīng)依法批準改變土地用途及土地整合開(kāi)發(fā)的，應按新用途或者新規劃條件核算、收繳或者退還土地價(jià)款。支持符合國家和我省產(chǎn)業(yè)政策要求的現有產(chǎn)業(yè)項目擴大產(chǎn)能和轉型升級，本意見(jiàn)所規定的政策及其他產(chǎn)業(yè)項目支持政策一并適用。

七、支持地下空間合理開(kāi)發(fā)利用

（十九）支持開(kāi)展城市地質(zhì)調查和地下空間專(zhuān)項規劃。鼓勵有條件的市縣開(kāi)發(fā)建設地下空間，地下空間應當優(yōu)先用于建設地下交通、市政基礎設施、防空防災等公共服務(wù)項目，鼓勵利用地下空間建設商業(yè)、倉儲、文化、娛樂(lè )等產(chǎn)業(yè)項目及配套設施。

（二十）建立地下空間供地模式。利用地下空間進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的，應當在供地時(shí)一并明確地下空間建設用地的范圍、用途、建設要求等使用條件和內容。地下空間建設用地使用權可參照國有土地使用權供應的有關(guān)規定，采取劃撥、出讓、租賃等方式，與地上建設用地使用權一并供應或單獨供應。

（二十一）完善地下空間使用價(jià)格。地下空間建設用地使用權的基準地價(jià)可以按照同一區域同一用途地上建設用地使用權基準地價(jià)的70%確定。地下空間單設一層的，可按照相應土地用途地上建設用地使用權基準地價(jià)的50%確定；單設兩層（含）以上的，各層地下空間建設用地使用權價(jià)格之和不超過(guò)地上建設用地使用權基準地價(jià)的70%。地下空間的具體分層基準地價(jià)可由各市縣政府制定。

八、優(yōu)化設施農業(yè)用地管理

（二十二）規范設施農業(yè)生產(chǎn)分類(lèi)。設施農業(yè)生產(chǎn)分為工廠(chǎng)化生產(chǎn)方式的農業(yè)生產(chǎn)和傳統生產(chǎn)方式的農業(yè)生產(chǎn)。傳統生產(chǎn)方式農業(yè)生產(chǎn)所配建的簡(jiǎn)易大棚（溫室）、畜禽養殖設施、水產(chǎn)養殖設施和簡(jiǎn)易看護房用地，不屬于設施農業(yè)用地，按照農業(yè)生產(chǎn)原地類(lèi)管理。工廠(chǎng)化生產(chǎn)方式的農業(yè)生產(chǎn)中直接用于作物種植和畜禽水產(chǎn)養殖的設施用地，按照國家和我省設施農業(yè)用地有關(guān)政策執行。

設施農業(yè)用地涉及占用規劃林地的，依法依規辦理使用林地審核審批手續。

設施農業(yè)用地中的附屬設施用地標準，按照《海南省自然資源和規劃廳海南省農業(yè)農村廳關(guān)于規范設施農業(yè)用地管理促進(jìn)現代農業(yè)健康發(fā)展的通知》（瓊自然資規〔2020〕6號）執行。

（二十三）加強設施農業(yè)用地監管。對擅自或變相將設施農業(yè)用地用于其他非農建設的，要嚴格依法查處，嚴防農地非農化。

九、深化農村集體建設用地制度改革

（二十四）支持農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市發(fā)展產(chǎn)業(yè)項目。加強農村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地、共享農莊等農村產(chǎn)業(yè)用地保障，在符合省和市縣國土空間規劃、相關(guān)產(chǎn)業(yè)規劃及政策要求的前提下，允許以出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）等方式利用農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地（含已經(jīng)依法批準保留集體用地性質(zhì)的集體留用地）進(jìn)行產(chǎn)業(yè)項目建設。允許實(shí)施美麗鄉村、全域旅游等占用農用地的產(chǎn)業(yè)項目保留集體用地性質(zhì)，采取“只轉不征”方式落實(shí)項目用地。鼓勵利用農村集體建設用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性基礎設施、公益設施項目建設。農村集體建設用地入市交易按照國家和我省有關(guān)規定執行。

十、加強用地服務(wù)和批后管理

（二十五）完善不動(dòng)產(chǎn)登記。按照本意見(jiàn)采取先租后讓、彈性年期等方式供應土地的，應當在不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)權利類(lèi)型中注明“土地使用權的取得方式”；供應地下空間建設用地使用權的，應當在備注欄注明“地下空間”；供應混合用地的，應當在土地用途中明確“混合用地主導用途”，并在備注欄注明“混合用地”。

（二十六）提高審批效率。各市縣政府及各有關(guān)部門(mén)應當通過(guò)精簡(jiǎn)審批事項、優(yōu)化審批環(huán)節、減少審批條件和材料等方式，依法將“多規合一”極簡(jiǎn)審批做法推廣至全省各產(chǎn)業(yè)園區和產(chǎn)業(yè)項目，提高產(chǎn)業(yè)項目規劃和用地審批效率，提升產(chǎn)業(yè)項目服務(wù)和保障水平。

（二十七）制定配套實(shí)施辦法。各有關(guān)行業(yè)主管部門(mén)應當制定經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)業(yè)項目認定標準與方法。自然資源和規劃主管部門(mén)應當制定產(chǎn)業(yè)項目規劃和用地保障意見(jiàn)的具體操作細則和落實(shí)措施，確保產(chǎn)業(yè)項目規劃和用地支持政策落地。

本意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行，有效期5年。2019年3月15日印發(fā)的《海南省人民政府關(guān)于支持產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展規劃和用地保障的意見(jiàn)（試行）》（瓊府〔2019〕13號）同時(shí)廢止。

省政府及各有關(guān)部門(mén)之前發(fā)布的規定與本意見(jiàn)不一致的，按照本意見(jiàn)執行。本意見(jiàn)執行中的具體問(wèn)題由省自然資源和規劃主管部門(mén)負責解釋。






 

海南省人民政府

2021年12月1日

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