延政函〔2017〕199號《延安市人民政府印發(fā)〈關(guān)于進(jìn)一步加強用地管理的意見(jiàn)〉的通知》

《延安市人民政府印發(fā)〈關(guān)于進(jìn)一步加強用地管理的意見(jiàn)〉的通知》










延政函〔2017〕199號

各縣區人民政府,市政府各工作部門(mén)、各直屬機構：

《關(guān)于進(jìn)一步加強用地管理的意見(jiàn)》已經(jīng)市政府常務(wù)會(huì )議通過(guò)，現印發(fā)給你們，請認真抓好貫徹落實(shí)。

延安市人民政府

2017年 10月31日

關(guān)于進(jìn)一步加強用地管理的意見(jiàn)

為了貫徹落實(shí)國土資源部《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引》，適應新常態(tài)，優(yōu)化土地要素配置，保障產(chǎn)業(yè)用地，促進(jìn)延安經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展。根據《土地管理法》、《規范國有土地租賃若干意見(jiàn)》等相關(guān)法律、法規、政策、意見(jiàn)，結合延安市實(shí)際，就進(jìn)一步加強用地管理，提出以下意見(jiàn)。

一、產(chǎn)業(yè)用地類(lèi)型

1.農業(yè)、工業(yè)、商業(yè)。

2.國務(wù)院、國土資源部針對特定行業(yè)制定的專(zhuān)項用地政策(不包括房地產(chǎn)業(yè))等，如養老服務(wù)產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、光伏發(fā)電產(chǎn)業(yè)以及其他“雙創(chuàng )”涉及的產(chǎn)業(yè)。（國土資規〔2015〕5號文件中所列產(chǎn)業(yè)）

3.對于現行國標分類(lèi)中沒(méi)有明確定義的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)類(lèi)型。市、縣國土資源主管部門(mén)按照國土資規〔2015〕5號文件規定，結合現有土地供應政策要求和當地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際需要，主動(dòng)商同級城鄉規劃、產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)提出規劃用途的建議意見(jiàn)，促進(jìn)項目落地。

二、產(chǎn)業(yè)用地供地方式

1.符合劃撥用地目錄的按照劃撥用地供地方式供地。

2.工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)意向用地者的，以招標、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。公開(kāi)出讓工業(yè)用地時(shí)，按照《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準》和不低于土地取得實(shí)際各項成本費用之和，確定工業(yè)用地出讓底價(jià)。以農、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項目，可按不低于所在地等別相對應《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準》的70%執行，同時(shí)不低于土地取得實(shí)際各項成本費用之和。出讓年限不超過(guò)50年。

3.國有土地租賃

實(shí)施差別化產(chǎn)業(yè)用地政策，實(shí)行工業(yè)用地彈性年期。各類(lèi)產(chǎn)業(yè)用地（不包括房地產(chǎn)業(yè)）均可采取長(cháng)期租賃、先租后讓、租讓結合方式使用土地。以長(cháng)期租賃方式使用土地的，租賃期限不得超過(guò)二十年。

（1）租賃可以采取招標、拍賣(mài)或者雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議出讓國有土地的租金，不得低于出讓底價(jià)和按國家規定的最低地價(jià)折算的最低租金標準，協(xié)議出租結果要向社會(huì )公開(kāi)接受監督。

（2）國有土地租賃的租金標準應與地價(jià)標準相均衡。承租人取得土地使用權時(shí)未支付其它土地費用的，租金標準應按全額地價(jià)折算；承租人取得土地使用權時(shí)支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除有關(guān)費用后的地價(jià)余額折算。其租金的計算為:租金=地塊評估總價(jià)÷評估年限×租賃年限（評估地塊價(jià)格參照同級別工業(yè)用地）。

（3）租賃由市、縣土地行政主管部門(mén)與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內容應當包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標準、支付時(shí)間和支付方式、土地租金標準調整的時(shí)間和調整幅度、出租方和承租方的權利義務(wù)等。簽訂合同后一個(gè)月內一次性交清租金。

（4）承租人取得租賃土地使用權。在按規定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設后，經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。

（5）按用途依法需采取招標拍賣(mài)掛牌方式出讓的土地，招標拍賣(mài)掛牌工作可在租賃環(huán)節實(shí)施；在承租方使用租賃土地達到合同約定條件后需辦理出讓手續時(shí)，可采取協(xié)議方式。協(xié)議出讓后，租賃合同解除。

（6）對土地使用者依法取得的承租土地使用權，在租賃合同約定的使用年限屆滿(mǎn)前不收回；因社會(huì )公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應對承租人給予合理補償。

承租土地使用權期滿(mǎn)，承租人可申請續期，除根據社會(huì )公共利益需要收回該幅土地的，應予以批準，也可根據承租人意愿申請協(xié)議出讓。未申請續期或雖申請續期但未獲批準的、未申請協(xié)議出讓或雖申請協(xié)議出讓但未獲批準的，承租土地使用權依法無(wú)償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構筑物，恢復土地原狀，若承租人不拆除地上建筑物、構筑物的則依法拆除。

承租人未按合同約定開(kāi)發(fā)建設、未經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意轉讓、轉租或不按合同約定按時(shí)交納土地租金的，土地行政主管部門(mén)可以解除合同，依法收回承租土地使用權。

4.政府和社會(huì )資本合作模式的供地方式

在公共服務(wù)領(lǐng)域政府和社會(huì )資本合作（Public-Private Partnership,PPP）模式符合下列情形，可將通過(guò)競爭方式確定項目投資主體和用地者的環(huán)節合并實(shí)施：

（1）采用政府和社會(huì )資本合作方式實(shí)施項目建設時(shí)，相關(guān)用地需要有償使用的；

（2）通過(guò)招標方式確定新建鐵路項目投資主體和土地綜合開(kāi)發(fā)權中標人的；

（3）政府將收回和征收的歷史遺留損毀土地復墾并用于旅游項目建設的。

以合并競爭方式確定項目投資主體和用地者的，市、縣國土資源主管部門(mén)應依法獨立履行編制供地方案、簽訂供應合同和實(shí)施用地供后監管等法定職責。

5.依法使用集體建設用地

產(chǎn)業(yè)用地政策允許依法使用集體建設用地的，除農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市改革試點(diǎn)地區外，其他地區應按《土地管理法》相關(guān)規定，可以農村集體經(jīng)濟組織自行使用，或農村集體經(jīng)濟組織以土地使用權入股、聯(lián)營(yíng)等方式與其他單位、個(gè)人共同舉辦企業(yè)的方式使用土地。

6.關(guān)于配套建設

對新能源汽車(chē)充電設施、無(wú)線(xiàn)通訊基站、分布式光伏發(fā)電設施、社區養老（醫療、體育、文化）服務(wù)設施、電影院（影廳）、旅游廁所等布點(diǎn)分散、單體規模小、對其他建筑物構筑物有密切依附關(guān)系的產(chǎn)業(yè)配套設施，允許在新供其他建設項目用地時(shí)，將其建設要求納入供地條件。

三、關(guān)于土地供應前置條件

對政策允許設置土地供應前置條件的，設置供應前置條件時(shí)，市、縣國土資源主管部門(mén)應當商請提出供應前置條件的部門(mén)。書(shū)面明確設置土地供應前置條件的理由或必要性、具體內容表述及條件履約監管主體、監管措施、違約處理方式。在制定供地方案和簽署供地文件時(shí)，除將相關(guān)內容寫(xiě)入外，還應當將提出前置條件部門(mén)出具的上述書(shū)面文件作為附件一并收入，并在向土地供應集體決策機構匯報時(shí)專(zhuān)門(mén)作出說(shuō)明。

四、旅游用地管理

1.使用未利用地、廢棄地等土地建設旅游項目

在符合生態(tài)環(huán)境保護要求和相關(guān)規劃的前提下，對使用荒山、荒地、荒灘等土地建設的旅游項目，優(yōu)先安排新增建設用地計劃指標，出讓底價(jià)可按不低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規定應收取相關(guān)費用之和的原則確定。對復墾利用垃圾場(chǎng)、廢棄礦山等歷史遺留損毀土地建設的旅游項目，可按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的原則，鼓勵土地權利人自行復墾。

2.依法實(shí)行用地分類(lèi)管理制度

旅游項目中，屬于永久性設施建設用地的，依法按建設用地管理；屬于自然景觀(guān)用地及農牧漁業(yè)種植、養殖用地的，不征收（收回）、不轉用，按現用途管理，由景區管理機構和經(jīng)營(yíng)主體與土地權利人依法協(xié)調種植、養殖、管護與旅游經(jīng)營(yíng)關(guān)系。

3.多方式供應建設用地

旅游相關(guān)建設項目用地中，用途單一且符合法定劃撥范圍的，可以劃撥方式供應；用途混合且包括經(jīng)營(yíng)性用途的，應當采取招標拍賣(mài)掛牌方式供應，鼓勵以長(cháng)期租賃、先租后讓、租讓結合方式供應旅游項目建設用地。

4.保障旅游廁所用地

符合《劃撥用地目錄》的糞便處理設施，可以劃撥方式供應。在其他項目中配套建設旅游停車(chē)場(chǎng)、廁所，可在供應其他項目建設用地時(shí)，將配建要求納入土地使用條件，土地供應后，由相關(guān)權利人依法明確旅游停車(chē)場(chǎng)、廁所產(chǎn)權關(guān)系。

5.規范鄉村旅游發(fā)展

在符合相關(guān)規劃的前提下，農村集體經(jīng)濟組織可以依法使用建設用地自辦或以土地使用權入股、聯(lián)營(yíng)等方式與其他單位和個(gè)人共同舉辦住宿、餐飲、停車(chē)場(chǎng)等旅游接待服務(wù)企業(yè)。農村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個(gè)人，可依法通過(guò)承包經(jīng)營(yíng)流轉的方式，使用農民集體所有的農用地、未利用地，從事與旅游相關(guān)的種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)。通過(guò)開(kāi)展城鄉建設用地增減掛鉤試點(diǎn)，優(yōu)化農村建設用地布局，建設旅游設施。

6.自駕車(chē)、房車(chē)營(yíng)地旅游用地

新建自駕車(chē)房車(chē)營(yíng)地項目用地，應當滿(mǎn)足符合相關(guān)規劃、垃圾污水處理設施完備、建筑材料環(huán)保、建筑風(fēng)格色彩與當地自然人文環(huán)境協(xié)調等條件。自駕車(chē)房車(chē)營(yíng)地項目土地用途按旅館用地管理，按旅游用地確定供應底價(jià)、供應方式和使用年限。

7.促進(jìn)文化、研學(xué)旅游發(fā)展

利用現有文化遺產(chǎn)、大型公共設施、知名院校、科研機構、工礦企業(yè)、大型農場(chǎng)開(kāi)展文化、研學(xué)旅游活動(dòng)，在符合規劃、不改變土地用途的前提下，上述機構土地權利人利用現有房產(chǎn)興辦住宿、餐飲等旅游接待設施的，可保持原土地用途、權利類(lèi)型不變；土地權利人申請辦理用地手續的，經(jīng)批準可以協(xié)議方式辦理。歷史文化街區建設控制地帶內的新建建筑物、構筑物，應當符合保護規劃確定的建設控制要求。

8.做好確權登記服務(wù)

要依據《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規規定，按照不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度體系要求，做好旅游業(yè)發(fā)展用地等不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作，依法明晰產(chǎn)權、保護權益，為旅游業(yè)發(fā)展提供必要的產(chǎn)權保障和融資條件。

9.建立部門(mén)共同監管機制

風(fēng)景名勝區、自然保護區、國家公園等旅游資源開(kāi)發(fā)，建設項目用地供應和使用管理應同時(shí)符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、風(fēng)景名勝區規劃及其他相關(guān)區域保護發(fā)展建設等規劃，不符合的，不得批準用地和供地。新供旅游項目用地，將環(huán)保設施建設、建筑材料使用、建筑風(fēng)格協(xié)調等要求納入土地供應前置條件的，提出條件的政府部門(mén)應與土地使用權取得者簽訂相關(guān)建設活動(dòng)協(xié)議書(shū)，并依法履行監管職責。

10.嚴格旅游業(yè)用地供應和利用監管

嚴格旅游相關(guān)農用地、未利用地用途管制，未經(jīng)依法批準，擅自改為建設用地的，依法追究責任。嚴禁以任何名義和方式出讓或變相出讓風(fēng)景名勝區資源及其景區土地。規范土地供應行為,以協(xié)議方式供應土地的，出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價(jià)。嚴格旅游項目配套商品住宅管理，因旅游項目配套安排商品住宅要求修改土地利用總體規劃、城鄉規劃的，不得批準。嚴格相關(guān)旅游設施用地改變用途管理，土地供應合同中應明確約定，整宗或部分改變用途，用于商品住宅等其他經(jīng)營(yíng)項目的，應由政府收回，重新依法供應。

五、民辦學(xué)校、民辦醫院和殯葬用地管理意見(jiàn)

（一）民辦學(xué)校用地意見(jiàn)

1.公益性的以劃撥方式供地。

2.經(jīng)營(yíng)性的如果有兩個(gè)以上用地意向者，以招拍掛出讓等有償出讓方式供地；經(jīng)營(yíng)性的如果只有一個(gè)用地意向者，采取協(xié)議方式出讓。（國土資源部2003年21號令第九條）

3.協(xié)議出讓確定底價(jià)不低于新增建設用地有償使用費、征地（拆遷）補償費用及國家規定應當繳納的有關(guān)稅費之和。（國土資源部2003年21號令第五條）

4.民間投資的教育用地，要具有批準權的主管部門(mén)核準是否為經(jīng)營(yíng)性項目用地。

（二）民辦醫院用地意見(jiàn)

1.公益性的以劃撥方式供地。

2.經(jīng)營(yíng)性的如果有兩個(gè)以上用地意向者，以招拍掛出讓等有償出讓方式供地；經(jīng)營(yíng)性的如果只有一個(gè)用地意向者，采取協(xié)議方式出讓。（國土資源部2003年21號令第九條）

3.協(xié)議出讓確定底價(jià)不低于新增建設用地有償使用費、征地（拆遷）補償費用及國家規定應當繳納的有關(guān)稅費之和。（國土資源部2003年21號令第五條）

4.如果協(xié)議出讓的醫療用地滿(mǎn)500張床位的以上的醫療機構在享受土地政策上給予適當優(yōu)惠和傾斜，其土地出讓金不高于工業(yè)用地土地出讓金水平。（陜西省人民政府關(guān)于進(jìn)一步鼓勵和引導社會(huì )資本舉辦醫療機構實(shí)施意見(jiàn)的通知第四條第八項）

5.民間投資的醫療用地，要具有批準權的主管部門(mén)核準是否為經(jīng)營(yíng)性項目用地。

（三）殯葬用地意見(jiàn)

1.公益性殯葬用地項目（火化場(chǎng)、殯儀館、公墓、吊唁場(chǎng)所、骨灰堂等）劃撥供地。

2.經(jīng)營(yíng)性的如果有兩個(gè)以上用地意向者，以招拍掛出讓等有償出讓方式供地；經(jīng)營(yíng)性的如果只有一個(gè)用地意向者，采取協(xié)議方式出讓。（國土資源部2003年21號令第九條）經(jīng)營(yíng)性公墓要在其墓園內至少劃出30％的墓位用于公益事業(yè)，實(shí)行限價(jià)銷(xiāo)售。銷(xiāo)售對象為低收入、低保戶(hù)、“五?！睉?hù)等困難人群，銷(xiāo)售后墓位不得轉讓。

3.出讓底價(jià)參照同級別工業(yè)用地確定，不得低于《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準》和不低于土地取得實(shí)際各項成本費用之和。土地出讓年限不超過(guò)50年。

4.民間投資的殯葬用地，要具有批準權的主管部門(mén)核準是否為經(jīng)營(yíng)性項目用地。

六、地下空間使用管理意見(jiàn)

（一）地下空間用地實(shí)行出讓和劃撥兩種方式

結建地下工程的地下空間使用權隨地表建設用地使用權一并取得。屬于商業(yè)、旅游、娛樂(lè )等經(jīng)營(yíng)性用途及同一宗地有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向用地者，其地下空間使用權采用招標、拍賣(mài)、掛牌方式出讓?zhuān)蝗绱_因公共利益或者公共安全需要，由市政府指定開(kāi)發(fā)建設單位的，可以采取協(xié)議方式出讓地下空間使用權。

1.結建地下工程的地下空間使用權可采用以下方式取得

（1）大型公建（含商業(yè)、服務(wù)業(yè)、寫(xiě)字樓等）項目，在項目建設中建設的地下商業(yè)、地下綜合體等服務(wù)設施、經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)按出讓方式供應土地，出讓最高年限40年，土地用途和地表建筑物統一。

（2）住宅小區內建設的地下停車(chē)場(chǎng)和地下車(chē)庫按出讓方式供應土地，土地用途和地表建筑物統一，出讓最高年限70年。

（3）各類(lèi)管線(xiàn)所占用的地下空間使用權由市政府劃撥給市政管理部門(mén)。

2.經(jīng)營(yíng)性項目的地下土地使用權出讓金，按照分層利用，區別用途的原則確定，按以下標準收取

（1）地下一層，用途根據規劃確定，按評估備案樓面地價(jià)三分之一收取。

（2）地下二層，用途根據規劃確定，按地下一層標準的二分之一收取。

（3）地下三層，用途根據規劃確定，不收取。

3.單建地下工程的地下空間使用權可采用以下方式取得

（1）用于國防、人民防空專(zhuān)用設施、防災、城市基礎設施和公共服務(wù)設施等符合《劃撥用地目錄》的，規劃局出具地下規劃用地許可證，國土局對其地下空間使用權取得可依法采用劃撥方式；

（2）屬于商業(yè)、旅游、娛樂(lè )等經(jīng)營(yíng)性用途及同一宗地有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向用地者，規劃局出具地下空間規劃條件，國土局對其地下空間使用權采用招標、拍賣(mài)、掛牌方式出讓?zhuān)蝗绱_因公共利益或者公共安全需要，由市政府指定開(kāi)發(fā)建設單位的，可以采取協(xié)議方式出讓地下空間使用權。

（3）地下空間使用權，按照市場(chǎng)評估地價(jià)確定招標、拍賣(mài)、掛牌出讓起始價(jià)。

（4）利用地下空間獨立建設的公共停車(chē)場(chǎng)，地下空間使用權出讓金按市場(chǎng)評估價(jià)減半收取。

（二） 地下空間使用權權屬登記，按照《中華人民共和國物權法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及有關(guān)法律、法規的規定實(shí)施，并注明“地下空間”。

結建地下工程，如地面和地下空間使用權人一致，同時(shí)申請辦理土地使用權登記；單建地下工程單獨申請辦理地下空間使用權登記。

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