鄭政辦〔2023〕32號《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)閑置和低效利用的非住宅改建為租賃住房、文體場(chǎng)館、產(chǎn)業(yè)租賃用房的通知》

鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)閑置和低效利用的非住宅改建為租賃住房、文體場(chǎng)館、產(chǎn)業(yè)租賃用房的通知







鄭政辦〔2023〕32號

各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )，各區縣（市）人民政府，市人民政府各部門(mén)，各有關(guān)單位：

為盤(pán)活閑置和低效利用的非住宅房源，積極培育和發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，加快實(shí)施城市更新行動(dòng)戰略部署，持續提升城市發(fā)展能級和品質(zhì)，依據《鄭州市城鄉規劃管理條例》《住房和城鄉建設部辦公廳 財政部辦公廳關(guān)于中央財政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)有關(guān)工作安排的通知》（建辦房函〔2019〕483號）、《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)鄭州市城市更新實(shí)施辦法（試行）的通知》（鄭政辦〔2023〕18號）等文件精神，現就我市閑置和低效利用的商業(yè)、辦公、廠(chǎng)房等非住宅改建為租賃住房、文體場(chǎng)館、產(chǎn)業(yè)租賃用房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“非住宅改建”）有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、總體要求

本市非住宅改建工作堅持“政府引導、市場(chǎng)運作、政策支持、有序推進(jìn)”的原則，在符合規劃和確保安全的前提下統籌推進(jìn)。市資源規劃部門(mén)作為本市非住宅改建工作主管部門(mén)，具體協(xié)調推動(dòng)本市非住宅改建工作。以開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）政府為單位負責改建項目的實(shí)施工作，具體由轄區資源規劃部門(mén)牽頭，建立部門(mén)聯(lián)動(dòng)協(xié)調機制，組織實(shí)施各類(lèi)非住宅改建工作，引導、督促企業(yè)規范實(shí)施改建。

二、工作內容

（一）改建范圍

市內五區、鄭州經(jīng)開(kāi)區、鄭州高新區和鄭東新區范圍內，具有一定規模，已建成閑置和低效利用的商業(yè)、辦公、廠(chǎng)房等非住宅，可按程序申請改建。其中，工業(yè)用地或物流倉儲用地上廠(chǎng)房、研發(fā)用房、倉儲等非住宅應當在保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的前提下進(jìn)行改建，原則上不得改建為住宅型租賃住房；對居住和公共環(huán)境有嚴重干擾、污染或者安全隱患的非住宅不得改建。

（二）改建類(lèi)別

1．申請改建為租賃住房的項目，應位于需求集中、交通便捷、生產(chǎn)生活便利、公共和生活配套設施完善的區域，應以整棟或相對獨立的整層、整單元為基本改建單位，房源應不少于50套（間）或1500平方米。

2．申請改建為室內文體場(chǎng)館的項目應不少于1000平方米，館內應設立體育休閑吧、青少年體育培訓、公益健身房以及文化、生活等服務(wù)設施，打造滿(mǎn)足多元化需求的服務(wù)空間。

3．申請改建為研發(fā)、創(chuàng )意、設計、孵化、中試等用途的產(chǎn)業(yè)租賃用房項目，其改建類(lèi)別應符合我市新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。

（三）改建程序

改建項目申請人向轄區資源規劃部門(mén)提交改建申請和項目改建方案；轄區資源規劃部門(mén)上報轄區政府，并組織轄區相關(guān)部門(mén)進(jìn)行聯(lián)合初審；初審通過(guò)的項目由項目所在地開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、區縣（市）政府認定，并按程序向社會(huì )公示；公示無(wú)異議的項目納入轄區改建項目臺賬，并按改建方案實(shí)施改建；改建完成后，由轄區資源規劃部門(mén)組織轄區相關(guān)部門(mén)進(jìn)行聯(lián)合驗收，并納入日常管理。

（四）改建要求

申請改建的項目應產(chǎn)權登記清晰，且不存在查封登記、異議登記等法律法規限制交易的情形;申請改建的項目應在正面清單范圍內，且不存在房屋安全隱患或通過(guò)加固、維修已消除房屋安全隱患；實(shí)施改建時(shí)不得擅自破壞和變動(dòng)建筑主體或房屋承重結構及外立面。確需變動(dòng)的，改建單位應當在施工前委托原設計單位或具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案，并在工程竣工驗收前取得資源規劃部門(mén)出具的規劃核實(shí)通過(guò)的書(shū)面意見(jiàn)；僅涉及使用功能改變的項目，免于辦理規劃核實(shí)通過(guò)的書(shū)面意見(jiàn)；享受政策性人防工程易地建設費減免的項目，不得擅自改變原批準的設計方案所確定的使用性質(zhì)。確需改變的，需按照首次辦理人防審批手續時(shí)適用政策履行人防義務(wù)。

（五）驗收標準

改建的租賃住房項目，應根據《住房和城鄉建設部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19號），按照宿舍型或住宅型兩類(lèi)標準進(jìn)行聯(lián)合驗收。其中，改建宿舍型租賃住房應執行《宿舍建筑設計規范》或《旅館建筑設計規范》及相關(guān)標準，改建住宅型租賃住房應執行《住宅建筑規范》及相關(guān)標準；改建的其它類(lèi)型項目，由牽頭部門(mén)負責，會(huì )同市級行業(yè)主管部門(mén)進(jìn)一步明確改建要求和驗收標準，指導轄區做好項目驗收工作。

三、后期管理

（一）改建為租賃住房項目的租賃運營(yíng)期不少于8年。項目統一納入鄭州市房屋租賃監管服務(wù)平臺統一管理，不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷(xiāo)售、以租代售。對于政府主導回購的改建租賃住房項目，運營(yíng)年限期滿(mǎn)后，經(jīng)市政府研究同意，符合建辦標〔2021〕19號規定住宅型標準的項目可改變土地性質(zhì)，補繳土地出讓金后，可作為普通住宅銷(xiāo)售。

（二）改建為文體場(chǎng)館的項目應創(chuàng )新運作機制，合理確定收費標準，實(shí)施智能化和親民化管理，運用“智能設施＋智慧管理＋大數據”等措施，進(jìn)一步節約運營(yíng)成本，提升管理效能。

（三）改建為產(chǎn)業(yè)租賃用房的項目，鼓勵簽訂長(cháng)期租賃合同，并按規定辦理租賃合同網(wǎng)簽備案。產(chǎn)業(yè)租賃用房的承租對象應符合片區產(chǎn)業(yè)規劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向，租賃價(jià)格原則上不高于最近年度發(fā)布的租金指導價(jià)。

（四）改建項目應當按照審查通過(guò)的實(shí)施方案進(jìn)行更新和運營(yíng)，不得擅自改變用途，分割銷(xiāo)售。分類(lèi)項目所對應的行業(yè)主管部門(mén)應將改建項目納入臺帳，加強對改建項目的全過(guò)程監督管理。

（五）改建項目達到最低運營(yíng)年限期滿(mǎn)后或因運營(yíng)等其它原因確需退出的，應由房屋權利人或受其委托的運營(yíng)單位提出退出申請。退出后的項目由原審核部門(mén)出具撤銷(xiāo)認定書(shū)，相關(guān)部門(mén)對退出項目停止實(shí)施優(yōu)惠政策。同時(shí)，由不動(dòng)產(chǎn)權利人持撤銷(xiāo)認定書(shū)等材料，向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)提出取消注記申請，取消不動(dòng)產(chǎn)登記簿相關(guān)內容。

四、支持政策

改建項目可申請政策性金融貸款支持和專(zhuān)項債資金，運營(yíng)期間可憑《改建項目確認書(shū)》享受稅收減免優(yōu)惠。其中，改建租賃住房項目可按照《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉建設部公告2021年第24號）規定，享受增值稅、房產(chǎn)稅等優(yōu)惠政策，享受民用水、電、氣、暖等收費標準；持有或者運營(yíng)租賃住房500套（間）及以上或者建筑面積1.5萬(wàn)平方米及以上的住房租賃備案企業(yè)，將按照規?；》孔赓U企業(yè)標準予以稅收減免優(yōu)惠；符合條件的改建租賃住房項目可認定為保障性租賃住房，享受保障性租賃住房相關(guān)政策支持。

五、保障措施

（一）提高認識

各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）人民政府要高度重視非住宅改建工作，應建立專(zhuān)項工作機制，成立議事協(xié)調機構推動(dòng)相關(guān)工作開(kāi)展。各相關(guān)職能部門(mén)要切實(shí)提高認識，強化責任擔當，按照責任分工有效推動(dòng)項目盡快落地。

（二）加強指導

市級各相關(guān)部門(mén)要加強對非住宅改建工作的組織協(xié)調和監督指導，定期開(kāi)展調研、督導，及時(shí)協(xié)調解決非住宅改建工作中遇到的問(wèn)題。轄區各相關(guān)部門(mén)要在市級主管部門(mén)和開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、區縣（市）政府的領(lǐng)導下，進(jìn)一步細化工作措施和工作流程，切實(shí)負起屬地管理責任，積極推動(dòng)本轄區非住宅改建工作。

（三）明晰責任

1．資源規劃部門(mén)負責制定非住宅項目改建的正、負面清單并受理企業(yè)改建申請，負責項目所屬區域用地性質(zhì)、規模大小核實(shí)和項目的規劃驗收、用途變更、不動(dòng)產(chǎn)變更等工作；城建部門(mén)負責項目改造施工、消防手續辦理等工作；住房保障部門(mén)負責核實(shí)項目房源分布、產(chǎn)權信息、房屋租賃合同備案等工作；人防部門(mén)負責項目人防手續辦理等工作；體育、文化廣電旅游等部門(mén)分別負責各自職責范圍內項目的改建手續審批工作。

2．市財政局負責會(huì )同行業(yè)主管部門(mén)落實(shí)非住宅改建相關(guān)優(yōu)惠政策；市發(fā)展改革委負責會(huì )同市財政局指導改建項目做好專(zhuān)項債申報工作；金融監管部門(mén)負責督促銀行落實(shí)信貸支持政策。

3．稅務(wù)部門(mén)負責對驗收合格的項目落實(shí)稅收優(yōu)惠政策；有關(guān)部門(mén)負責對驗收合格的租賃住房等項目執行民用水、電、氣、暖收費標準。

（四）優(yōu)化流程

各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）政府和各相關(guān)部門(mén)要對改建工作建立綠色通道，精簡(jiǎn)審批事項和環(huán)節，科學(xué)簡(jiǎn)化審批流程，實(shí)施并聯(lián)審批，切實(shí)提高工作效率，保障項目順利落地。

六、相關(guān)說(shuō)明

（一）各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）政府要組織對轄區內閑置商業(yè)、辦公、廠(chǎng)房等非住宅項目進(jìn)行詳細的摸底調查，建立已改建項目臺帳和擬改建項目臺帳報市資源規劃部門(mén)備案。本通知印發(fā)前，已改建項目應當提供符合要求的竣工驗收合格資料或房屋安全鑒定報告、消防現場(chǎng)評定報告及其他相關(guān)功能性檢測資料，由轄區資源規劃部門(mén)按照屬地管理原則，組織城建、住房保障等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)合評估審查，經(jīng)審查符合條件的，由各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）政府出具認定意見(jiàn)，納入臺帳管理；經(jīng)審查不符合條件的已改建項目，由轄區政府督促相關(guān)主體在本通知印發(fā)后3個(gè)月內進(jìn)行整改，無(wú)法達到要求的依法依規予以處置。

（二）本通知明確的相關(guān)事項，各縣（市）、上街區、鄭州航空港區可參照執行。

（三）本通知自公布之日起施行，有效期2年，原有文件與本通知不一致的，按本通知執行。





 

鄭州市人民政府辦公廳

2023年9月5日

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