杭政辦函〔2022〕7號《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市物業(yè)管理委員會(huì )組建運行實(shí)施辦法（試行）的通知》

杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市物業(yè)管理委員會(huì )組建運行實(shí)施辦法（試行）的通知







杭政辦函〔2022〕7號

各區、縣（市）人民政府,市政府各部門(mén)、各直屬單位：

《杭州市物業(yè)管理委員會(huì )組建運行實(shí)施辦法（試行）》已經(jīng)市政府同意，現印發(fā)給你們，請認真組織實(shí)施。

杭州市人民政府辦公廳

2022年2月8日

（此件公開(kāi)發(fā)布）

杭州市物業(yè)管理委員會(huì )

組建運行實(shí)施辦法（試行）

為進(jìn)一步加強物業(yè)管理委員會(huì )建設，規范物業(yè)管理委員會(huì )的組建和運行，根據《杭州市物業(yè)管理條例》相關(guān)規定，結合我市實(shí)際，制定本辦法。

一、總  則

（一）本辦法適用于杭州市行政區域范圍內物業(yè)管理委員會(huì )的組建、運行和監督管理工作。

（二）市房產(chǎn)主管部門(mén)負責建立健全物業(yè)管理委員會(huì )指導監督制度。區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)負責指導轄區內物業(yè)管理委員會(huì )的組建和運行，并會(huì )同同級民政部門(mén)對物業(yè)管理委員會(huì )成員開(kāi)展培訓。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責轄區內物業(yè)管理委員會(huì )的組建工作，指導監督物業(yè)管理委員會(huì )依法履行職責；居民委員會(huì )協(xié)助街道辦事處（鄉鎮人民政府）做好相關(guān)工作。

（三）組建物業(yè)管理委員會(huì )應當先行按照有關(guān)規定劃分明確物業(yè)管理區域，一個(gè)物業(yè)管理區域組建一個(gè)物業(yè)管理委員會(huì )。

二、組建要求

（一）街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當按照《杭州市物業(yè)管理條例》第三十八條規定情形，及時(shí)組建物業(yè)管理委員會(huì )。

業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)需要換屆選舉的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)兩個(gè)月前成立物業(yè)管理委員會(huì )。

（二）物業(yè)管理委員會(huì )總人數為7人以上11人以下單數，具體包括街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會(huì )及建設單位指派的代表各1名，以及已交付物業(yè)的業(yè)主代表若干名，業(yè)主代表的人數不得少于總人數的二分之一。

物業(yè)管理委員會(huì )設主任1名，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指派的代表?yè)?。街道辦事處（鄉鎮人民政府）可在物業(yè)管理委員會(huì )全體成員中確定1—2名副主任協(xié)助主任工作。

分期建設的物業(yè)項目，在組建物業(yè)管理委員會(huì )時(shí)應當為后續交付房屋的業(yè)主預留一定數量的業(yè)主代表增補名額，并在新一期房屋交付之日起1個(gè)月內進(jìn)行增補。

（三）街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會(huì )指派的代表應由責任心強、具有一定組織協(xié)調能力和基層工作經(jīng)驗的人員擔任，具體人選由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會(huì )研究提出，分別報同級黨組織審定。

（四）已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì )的，建設單位可以不再指派代表參加。建設單位變更或解散注銷(xiāo)的，可由變更后的企業(yè)或原股東企業(yè)指派代表參加。老舊小區的建設單位確已不存在，無(wú)法指派代表參加的，可不再參加。

（五）業(yè)主代表人選應當符合規定或約定的參選業(yè)主委員會(huì )成員條件。有下列情形之一的，不宜擔任業(yè)主代表：

1.違反國家法律法規，正在被立案偵查，或曾受過(guò)刑事處罰未滿(mǎn)3年的；

2.違反黨紀黨規，正在被立案調查，或曾受過(guò)留黨察看及以上黨紀處分未滿(mǎn)3年的；

3.參與邪教組織，或非法組織、參與集體上訪(fǎng)的；

4.利用黑惡勢力干預業(yè)主正常工作和生活的；

5.采用不正當手段，阻擾業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議的正常召開(kāi)、選舉及表決的；

6.本人及近親屬在為本物業(yè)管理區域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職的；

7.不按規定或約定交存物業(yè)專(zhuān)項維修資金、需要業(yè)主共同分攤的費用，或惡意拖欠物業(yè)費的；

8.不執行法院判決被納入失信被執行人名單尚未及時(shí)撤銷(xiāo)的；

9.在物業(yè)管理區域內因違法違規搭建、裝修等行為被執法管理部門(mén)責令整改尚未整改到位的；

10.法律法規規定的其他不宜擔任物業(yè)管理委員會(huì )成員的情形。

鼓勵業(yè)主中的中國共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員等積極參選物業(yè)管理委員會(huì )業(yè)主代表。

三、組建程序

（一）啟動(dòng)組建準備。符合物業(yè)管理委員會(huì )組建條件的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當及時(shí)組織居民委員會(huì )籌備組建物業(yè)管理委員會(huì )，確定業(yè)主代表報名、推薦、資格審查等相關(guān)要求。

（二）發(fā)布組建公告。街道辦事處（鄉鎮人民政府）在物業(yè)管理區域主要出入口等顯著(zhù)位置和本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò )系統，就擬組建物業(yè)管理委員會(huì )事項發(fā)布公告，明確擬組建物業(yè)管理委員會(huì )的名稱(chēng)、業(yè)主代表資格要求、推薦方式及期限等，同時(shí)通知建設單位指派代表。公告時(shí)間自發(fā)布之日起不少于7日。

（三）推薦業(yè)主代表。物業(yè)管理委員會(huì )中的業(yè)主代表人選可通過(guò)居民委員會(huì )推薦、業(yè)主自薦或者其他業(yè)主10戶(hù)以上聯(lián)名推薦等方式產(chǎn)生。居民委員會(huì )推薦或其他業(yè)主10戶(hù)以上聯(lián)名推薦的，應當經(jīng)被推薦人本人同意。

（四）公示推薦情況。街道辦事處（鄉鎮人民政府）將自薦或被推薦的業(yè)主名單在物業(yè)管理區域主要出入口等顯著(zhù)位置和本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò )系統進(jìn)行公示，公示時(shí)間自發(fā)布之日起不少于3日。業(yè)主有意見(jiàn)的，可向街道辦事處（鄉鎮人民政府）書(shū)面提出。

（五）產(chǎn)生建議人選。經(jīng)資格條件核查后，街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織居民委員會(huì )通過(guò)征詢(xún)、聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，必要時(shí)召開(kāi)座談會(huì )等方式，從符合資格條件的自薦和被推薦業(yè)主中產(chǎn)生業(yè)主代表建議人選，報街道辦事處（鄉鎮人民政府）黨組織審定。

（六）公示人選名單。物業(yè)管理委員會(huì )擬組成人員名單確定后，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將人員名單及其政治面貌、身份（黨代會(huì )代表、人大代表、政協(xié)委員）等基本情況在物業(yè)管理區域主要出入口等顯著(zhù)位置和本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò )系統進(jìn)行公示，公示時(shí)間自發(fā)布之日起不少于7日。業(yè)主有異議的，可向街道辦事處（鄉鎮人民政府）書(shū)面提出，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織核實(shí)并以適當方式反饋。

（七）決定成員名單。成員名單公示及異議核實(shí)結束后，街道辦事處（鄉鎮人民政府）作出成立物業(yè)管理委員會(huì )的決定。決定中應當明確物業(yè)管理委員會(huì )成員人數，任期，業(yè)主代表，街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會(huì )和建設單位的指派代表，以及主任、副主任等。

（八）公布成立決定。街道辦事處（鄉鎮人民政府）自作出成立物業(yè)管理委員會(huì )決定之日起3日內，在物業(yè)管理區域主要出入口等顯著(zhù)位置和本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò )系統公布成立物業(yè)管理委員會(huì )的決定。

（九）刻制專(zhuān)用印章。物業(yè)管理委員會(huì )自成立之日起10日內，街道辦事處（鄉鎮人民政府）為其出具印章刻制證明。物業(yè)管理委員會(huì )持成立決定和印章刻制證明，按照相關(guān)規定刻制物業(yè)管理委員會(huì )專(zhuān)用印章。

四、工作職責

根據不同情形，物業(yè)管理委員會(huì )分別履行以下主要工作職責：

（一）新交付物業(yè)項目尚不具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議條件的，組織業(yè)主監督前期物業(yè)服務(wù)合同的履行，監督臨時(shí)管理規約的執行，調解物業(yè)管理糾紛等。

（二）新交付物業(yè)項目具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議條件的，作為首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備組，按規定組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

（三）物業(yè)項目已具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議條件，但是未能成立業(yè)主大會(huì )的，組織業(yè)主依法決定有關(guān)共有和共同管理權利的重大事項，并臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會(huì )的職責。

（四）業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)需要換屆選舉的，履行換屆選舉工作指導組職責，按規定指導監督業(yè)主委員會(huì )或組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )，并在業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)后換屆選舉完成前，臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會(huì )的職責。

（五）業(yè)主委員會(huì )因缺額、被罷免等原因在任期內終止需要重新選舉的，按規定組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，并在重新選舉期間，臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會(huì )的職責。

（六）已經(jīng)劃分物業(yè)管理區域的老舊小區需要實(shí)施物業(yè)管理的，在按規定成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )前，組織業(yè)主依法決定有關(guān)共有和共同管理事項，臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì )的職責。

五、運行制度

（一）物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議由主任或其委托的副主任組織召開(kāi);三分之一以上成員提出召開(kāi)會(huì )議的，主任應當組織召開(kāi)會(huì )議。會(huì )議應當有過(guò)半數成員出席，且不得委托他人參加會(huì )議。物業(yè)管理委員會(huì )作出的決定應當經(jīng)全體成員過(guò)半數同意并簽字確認，自作出決定之日起3日內通告全體業(yè)主。

（二）物業(yè)項目已具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議條件，但尚未成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，物業(yè)管理委員會(huì )可持街道辦事處（鄉鎮人民政府）的成立決定、負責人有效身份證件等開(kāi)戶(hù)證明文件申請開(kāi)立基本存款賬戶(hù)，并按照相關(guān)規定向稅務(wù)部門(mén)申請辦理臨時(shí)稅務(wù)登記，申請代開(kāi)發(fā)票或申請領(lǐng)用和自行開(kāi)具發(fā)票，按期納稅申報。

因業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)需要換屆選舉，或在任期內因缺額、罷免等原因終止需要重新選舉的，新組建的物業(yè)管理委員會(huì )原則上不再新開(kāi)立基本存款賬戶(hù)，不再辦理臨時(shí)稅務(wù)登記，業(yè)主委員會(huì )應當按照規定將印章、財務(wù)會(huì )計資料等移交物業(yè)管理委員會(huì )，由物業(yè)管理委員會(huì )臨時(shí)代為履行基本存款賬戶(hù)管理職責。如有自領(lǐng)發(fā)票的，應向稅務(wù)機關(guān)辦理繳銷(xiāo)手續；確有需要使用發(fā)票的，可向稅務(wù)機關(guān)申請代開(kāi)發(fā)票。

（三）物業(yè)管理委員會(huì )經(jīng)業(yè)主共同決定或業(yè)主大會(huì )決定，可使用物業(yè)管理區域的共有收入作為物業(yè)管理委員會(huì )運行經(jīng)費，并可聘請秘書(shū)、財務(wù)等專(zhuān)職人員協(xié)助處理物業(yè)管理委員會(huì )日常事務(wù)和財務(wù)管理工作。

六、監督管理

（一）物業(yè)管理委員會(huì )應當在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下，依據有關(guān)法律法規制定工作規則并開(kāi)展工作。已有管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則的，應當依法遵照執行。

經(jīng)調查發(fā)現物業(yè)管理委員會(huì )作出的決定違反法律法規的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令其限期改正。未在要求期限內改正的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當自責令改正期限屆滿(mǎn)之日起1個(gè)月內依法撤銷(xiāo)該決定，并自撤銷(xiāo)之日起3日內通告全體業(yè)主。

經(jīng)調查發(fā)現物業(yè)管理委員會(huì )作出的決定違反業(yè)主大會(huì )議事規則的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令其限期改正。未在要求期限內改正的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令其在30日內組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議就該決定進(jìn)行表決。逾期未召開(kāi)的，由街道辦事處、（鄉鎮人民政府）指導業(yè)主召開(kāi)。

（二）物業(yè)管理委員會(huì )成員有下列情形之一的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可免去其相應職務(wù)，并由指派單位重新指派或按照本辦法規定程序重新確定：

1.單位指派代表已經(jīng)離職，或不遵守法律法規，或未正當履行職責，或侵犯業(yè)主共同利益的；

2.業(yè)主代表不再符合規定或約定的參選業(yè)主委員會(huì )成員的條件，或存在本辦法規定的不宜擔任情形的；

3.業(yè)主代表有《杭州市物業(yè)管理條例》第三十一條規定的可罷免業(yè)主委員會(huì )委員情形和第三十二條規定的業(yè)主委員會(huì )委員職務(wù)自行終止情形的。

（三）物業(yè)管理委員會(huì )的任期一般不超過(guò)兩年。物業(yè)管理委員會(huì )在任期屆滿(mǎn)前，因已經(jīng)啟動(dòng)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備，或有換屆選舉、重新選舉等工作需要的，可向街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出延期申請。經(jīng)申請同意后任期可適當延長(cháng)，但最多不超過(guò)6個(gè)月。

物業(yè)管理委員會(huì )成員具備業(yè)主身份,且符合規定或約定的參選業(yè)主委員會(huì )成員條件的，可參選業(yè)主委員會(huì )成員，但應當在參選前主動(dòng)退出物業(yè)管理委員會(huì )。物業(yè)管理委員會(huì )空缺的成員名額可按照本辦法規定程序進(jìn)行補充。

（四）物業(yè)管理委員會(huì )任期屆滿(mǎn)仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，自任期屆滿(mǎn)之日起停止履行職責，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）按照本辦法規定程序重新組建物業(yè)管理委員會(huì )。原物業(yè)管理委員會(huì )主任、副主任及其他成員可按本辦法規定繼續指派、確定或自薦、推薦。重新組建的物業(yè)管理委員會(huì )名稱(chēng)不變，印章應當標明成立時(shí)間作為區別。

（五）自業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生之日起，或因物業(yè)管理區域調整、房屋滅失等客觀(guān)原因致使無(wú)法存續履職的，物業(yè)管理委員會(huì )停止履行職責。物業(yè)管理委員會(huì )應當自發(fā)生上述情形之日起10日內，將有關(guān)資料、印章及財物移交給業(yè)主委員會(huì )或居民委員會(huì )，并按規定辦理賬戶(hù)、稅務(wù)等相關(guān)手續。

移交完成后10個(gè)工作日內，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當作出解散物業(yè)管理委員會(huì )的決定，并自作出決定之日起3日內在物業(yè)管理區域主要出入口等顯著(zhù)位置以及本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò )系統進(jìn)行公布。

七、附  則

本辦法所稱(chēng)的“日”，除明確為工作日外，均為自然日。

本辦法自2022年3月11日起施行，由市住保房管局負責牽頭組織實(shí)施。

杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市物業(yè)管理委員會(huì )組建運行實(shí)施辦法（試行）的通知.pdf

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