《安徽省土地增值稅清算管理辦法》安徽省地方稅務(wù)局公告2017年第6號

安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公告





安徽省地方稅務(wù)局公告2017年第6號

《安徽省土地增值稅清算管理辦法》已經(jīng)審議通過(guò)，現予以發(fā)布。自發(fā)布之日起30日后施行。

特此公告。





 

安徽省地方稅務(wù)局

2017年9月9日




 

安徽省土地增值稅清算管理辦法




 

第一章 總則

第一條  為加強土地增值稅清算管理，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）的規定，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于安徽省范圍內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅清算工作。

第三條  本辦法所稱(chēng)土地增值稅清算（以下簡(jiǎn)稱(chēng)清算），是指納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目符合清算條件后，依照稅收法律、法規及規范性文件規定，計算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，填寫(xiě)《土地增值稅納稅申報表》，向主管地稅機關(guān)提供清算資料，辦理清算申報，并依據清算申報結清該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條  納稅人應當根據稅收法律、法規、規章、規范性文件以及本辦法的規定，辦理項目報告、報送土地增值稅涉稅資料、開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅清算。

第五條  納稅人對清算申報的真實(shí)性、準確性和完整性負法律責任。

第六條  地稅機關(guān)應當按照稅收法律、法規、規章、規范性文件以及本辦法的規定，進(jìn)行項目管理、為納稅人清算提供納稅服務(wù)、開(kāi)展清算審核、加強清算后再轉讓房地產(chǎn)的管理并及時(shí)、足額組織稅款入庫。
 

第二章 項目管理

第七條  納稅人應自取得下列批復、備案、證照或簽訂相關(guān)合同之日起30日內向主管地稅機關(guān)報送復印件或地稅機關(guān)認可的其他形式資料：

（一）發(fā)展改革等有關(guān)部門(mén)下發(fā)的項目立項（備案）文件；

（二）取得土地使用權所簽訂的合同、協(xié)議；

（三）國有土地使用權證；

（四）建設用地規劃許可證；

（五）建設工程規劃許可證；

（六）建筑工程施工許可證；

（七）建設施工合同；

（八）預（銷(xiāo)）售許可證；

（九）竣工驗收備案表；

（十）地稅機關(guān)要求報送的其他資料。

第八條  納稅人應在取得土地使用權并獲得建筑工程施工許可證后，根據地稅機關(guān)確定的時(shí)間和要求辦理土地增值稅項目申報，向主管地稅機關(guān)報送《土地增值稅項目報告表（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）》，并在每月轉讓?zhuān)A售）房地產(chǎn)時(shí)，依次填報表中規定欄目的內容。

第九條  納稅人應按照財務(wù)會(huì )計制度的規定進(jìn)行財務(wù)會(huì )計核算，準確核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的收入、成本、費用。納稅人同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，應按項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用；分期開(kāi)發(fā)項目的，應按照分期開(kāi)發(fā)項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

第十條 本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是指經(jīng)國家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項目。對于分期開(kāi)發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

上述國家有關(guān)部門(mén)是指發(fā)展改革部門(mén)，或者履行項目備案職能的經(jīng)信委、計經(jīng)委等部門(mén)。

上述分期開(kāi)發(fā)的項目，是指規劃部門(mén)下發(fā)的《建設工程規劃許可證》中確認的項目。依據《建設工程規劃許可證》難以確認分期開(kāi)發(fā)項目的，納稅人應于取得《建設工程規劃許可證》之日起30日內向主管地稅機關(guān)報告，主管地稅機關(guān)應依據《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》以及相關(guān)《建筑工程施工許可證》《預售許可證》及預售資金回籠等情況，經(jīng)調查核實(shí)、集體審議，綜合認定分期開(kāi)發(fā)項目。主管地稅機關(guān)認定分期開(kāi)發(fā)項目，應當于納稅人報送分期項目最后一個(gè)《預售許可證》之日起15日內書(shū)面告知納稅人。

第十一條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中，符合下列情形的，應當認定為同一分期開(kāi)發(fā)項目：

（一）取得多個(gè)《建設工程規劃許可證》，只取得一個(gè)《建筑工程施工許可證》的；

（二）取得多個(gè)《建設工程規劃許可證》，且由若干個(gè)《建筑工程施工許可證》確定組織施工，經(jīng)主管地稅機關(guān)調查核實(shí)該多個(gè)《建設工程規劃許可證》所確定的項目未利用本分期項目回籠資金開(kāi)工建造的。

第十二條  納稅人分期開(kāi)發(fā)項目確認后，因有關(guān)事項發(fā)生變化，確需變更分期開(kāi)發(fā)項目的，應于有關(guān)事項發(fā)生變化之日起15日內向主管地稅機關(guān)報告，并報送有關(guān)證明材料，主管地稅機關(guān)應于接到報告之日起15日內調查核實(shí)，并通過(guò)集體審議的方式確認是否變更分期開(kāi)發(fā)項目。

主管地稅機關(guān)應對納稅人分期開(kāi)發(fā)項目實(shí)施跟蹤管理，發(fā)現納稅人未按照確定的分期開(kāi)發(fā)項目開(kāi)發(fā)的，或發(fā)現確因有關(guān)事項導致分期開(kāi)發(fā)項目的分期發(fā)生變化的，應及時(shí)開(kāi)展調查核實(shí)，并經(jīng)集體審議確認是否變更分期開(kāi)發(fā)項目。

變更分期開(kāi)發(fā)項目的，主管地稅機關(guān)應于集體審議結果確定之日起7日內書(shū)面告知納稅人。

第十三條  主管地稅機關(guān)應當加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理，安排專(zhuān)人或專(zhuān)崗，從納稅人取得立項（備案）文件開(kāi)始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，臺賬主要內容包括：納稅人項目立項、項目分期、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤(pán)、項目中用于出租或自用的房產(chǎn)信息等，臺賬所列事項應按月采集、更新，確保項目管理與納稅人項目開(kāi)發(fā)同步。

第十四條  主管地稅機關(guān)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的管理應保持連續性，不得因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的土地增值稅納稅人、主管地稅機關(guān)、地稅管理人員發(fā)生變化而中斷。

第十五條  主管地稅機關(guān)應當關(guān)注納稅人項目開(kāi)發(fā)期間的會(huì )計核算工作，對納稅人同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目或者分期開(kāi)發(fā)項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同項目或者不同分期合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

第十六條  納稅人對主管地稅機關(guān)確認的分期開(kāi)發(fā)項目有異議的，可請求主管地稅機關(guān)復核。
 

第三章 清算申報與受理
 

第十七條 納稅人符合下列條件之一的，應當進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售（含視同銷(xiāo)售）的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的；

（四）納稅人申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記，但其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目未辦理土地增值稅清算手續的，應在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十八條  符合以下條件之一的，主管地稅機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓?zhuān)ê曂N(xiāo)售）的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷(xiāo)售（預售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的。

第十九條  本辦法第十八條所稱(chēng)竣工，是指除土地開(kāi)發(fā)外，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目符合下列條件之一：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門(mén)備案；

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目已開(kāi)始交付購買(mǎi)方；

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權證明。

第二十條  符合本辦法第十七條規定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，納稅人應當在清算條件滿(mǎn)足之日起90日內向主管地稅機關(guān)辦理清算申報。符合本辦法第十九條規定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，且主管地稅機關(guān)已下發(fā)《稅務(wù)事項通知書(shū)》通知清算的，應當在收到通知書(shū)之日起90日內，向主管地稅機關(guān)辦理清算申報。

第二十一條 對于符合本辦法第十八條規定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，主管地稅機關(guān)應集體審議，根據項目實(shí)際情況確定是否需要進(jìn)行清算，集體審議的結果應當形成記錄存檔。對于確定需要進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，主管地稅機關(guān)應及時(shí)下達《稅務(wù)事項通知書(shū)》，通知納稅人清算。

納稅人對主管地稅機關(guān)清算通知有異議的，可請求主管地稅機關(guān)復核。

第二十二條  納稅人辦理清算申報，少繳稅款的，應當補繳稅款；多繳稅款的，按照規定辦理退抵稅款手續。

第二十三條  納稅人在規定期限內辦理清算申報確有困難，需要延期的，應當在申報期限屆滿(mǎn)前提出書(shū)面延期申請，經(jīng)主管地稅機關(guān)核準，在核準的期限內辦理清算申報。

第二十四條  納稅人未按規定期限辦理清算申報的，由主管地稅機關(guān)責令限期改正；逾期仍未申報的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細則有關(guān)規定處理。

第二十五條  納稅人辦理清算時(shí)，應以清算申報當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時(shí)間。

第二十六條 納稅人可以委托涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目清算進(jìn)行涉稅鑒證。

納稅人委托涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構進(jìn)行涉稅鑒證的，涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構應當按規定對涉稅事項真實(shí)性和合法性出具鑒定和證明，并在鑒證報告中披露鑒定和證明的結論、法規依據、事實(shí)證據、證明過(guò)程以及其他應當說(shuō)明的重大事項。

主管地稅機關(guān)在清算審核中，需要核查受托開(kāi)展涉稅鑒證的涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構工作底稿或認為需要就涉稅鑒證事項開(kāi)展約談的，受托涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構應當積極配合。

第二十七條  納稅人辦理清算申報時(shí)，應當提交以下清算資料：

（一）《土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用）》；

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目清算說(shuō)明，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目立項、用地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管地稅機關(guān)需要了解的其他情況；

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷(xiāo)合同統計表、銷(xiāo)售明細表、預售許可證等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；

（四）需要清算項目記賬憑證的，應提供記賬憑證復印件；

（五）委托涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構鑒證的清算項目，報送涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構出具的鑒定和證明；

（六）享受土地增值稅優(yōu)惠的項目，應報送減免稅申請并提供減免土地增值稅證明材料原件及復印件。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中，有視同銷(xiāo)售情形的，應予詳細說(shuō)明。

上述資料中，主管地稅機關(guān)已經(jīng)取得的，不得再要求納稅人報送。

第二十八條 主管地稅機關(guān)應認真核對納稅人報送的清算資料，對納稅人提交的清算資料齊全的，主管地稅機關(guān)予以受理；不齊全的，應一次性告知納稅人在規定期限內補正資料。

納稅人補正資料的，予以受理；未能補正的，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力等客觀(guān)原因造成資料難以補正的書(shū)面說(shuō)明及相關(guān)證明材料，可以受理。
 

第四章 清算審核
 

第二十九條  主管地稅機關(guān)應當自納稅人辦理清算申報之次日起90日內完成清算審核；確需延長(cháng)審核時(shí)間的，應當經(jīng)主管地稅機關(guān)主要負責人批準。

第三十條  清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核：

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數據、邏輯審核，重點(diǎn)審核納稅人申報情況的一致性、數據計算準確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎上，通過(guò)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀(guān)性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

第三十一條  主管地稅機關(guān)開(kāi)展清算審核，應當由分管領(lǐng)導牽頭，組建清算審核小組。清算審核小組按照有關(guān)稅收法規和本辦法的規定開(kāi)展審核工作，審核結束應當出具書(shū)面審核報告。審核報告經(jīng)主管地稅機關(guān)或市、縣地稅機關(guān)集體審議、批準后，由主管地稅機關(guān)依據批準的審核報告向納稅人出具《土地增值稅清算審核表》以及具體的調整事項和理由，納稅人按照《土地增值稅清算審核表》辦理補退稅款。

納稅人對主管地稅機關(guān)出具的《土地增值稅清算審核表》以及具體的調整事項和理由有異議的，可以申請主管地稅機關(guān)復核。

第三十二條  主管地稅機關(guān)開(kāi)展清算審核，可以自行組織清算審核，也可以通過(guò)購買(mǎi)涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構服務(wù)的方式開(kāi)展審核。

主管地稅機關(guān)自行組織清算審核的，可以向上級地稅機關(guān)請求提供政策、技術(shù)、人員支持，組建清算審核小組，開(kāi)展清算審核。

通過(guò)購買(mǎi)涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構服務(wù)的方式開(kāi)展審核的，應當按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布﹤涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)監管辦法(試行)﹥的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第13號）等有關(guān)規定執行。主管地稅機關(guān)清算審核小組應派員全過(guò)程參與涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構的案頭審核和實(shí)地審核，參與審核表單的填制、審核報告的撰寫(xiě)，并在審核表單與審核報告上簽章。主管地稅機關(guān)應對相關(guān)審核表單、審核報告組織集體審議、驗收；需經(jīng)市、縣地稅機關(guān)集體審議的，由組織驗收的主管地稅機關(guān)向市、縣地稅機關(guān)匯報有關(guān)驗收情況。

提供服務(wù)的涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構，應當遵守稅收法律、法規及相關(guān)稅收規定，遵循涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)規范，嚴格履行合同義務(wù)，保質(zhì)、保量、按時(shí)完成任務(wù)。未按規定完成合同約定服務(wù)內容或服務(wù)出現嚴重差錯的，地稅機關(guān)依規扣減部分或全部服務(wù)費，直至終止合同。涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構弄虛作假、出具失實(shí)報告的，或服務(wù)過(guò)程中有其他違法違規行為的，地稅機關(guān)可不認可其服務(wù)報告，并將其列入購買(mǎi)服務(wù)黑名單，同時(shí)將有關(guān)情況通報相關(guān)部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì )。

第三十三條  納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入包括轉讓房地產(chǎn)的全部?jì)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。主管地稅機關(guān)應根據納稅人報送的清算資料，結合測繪成果資料、商品房銷(xiāo)售明細表、發(fā)票等核實(shí)房地產(chǎn)轉讓收入，重點(diǎn)審核納稅人申報的應稅收入是否真實(shí)、準確、完整，相關(guān)房產(chǎn)的價(jià)格是否明顯偏低。具體確認方式包括但不限于以下情況：

（一）土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時(shí)予以調整。

（二）納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權屬轉移時(shí)應視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)當月銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定。

2.按本企業(yè)在同一地區、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認。

3.參照當地當年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評估價(jià)值確認。

（三）納稅人申報的轉讓房地產(chǎn)的成交價(jià)低于本企業(yè)當月銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格，或者低于本企業(yè)在同一地區、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格，或者低于當地當年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，又無(wú)正當理由的，地稅機關(guān)根據評估價(jià)格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。前述正當理由包括但不限于以下情形：

1.采取政府指導價(jià)、限價(jià)等非市場(chǎng)定價(jià)方式銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品；

2.法院判決或裁定價(jià)格的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品；

3.以公開(kāi)拍賣(mài)方式轉讓的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。

第三十四條  土地增值稅清算扣除項目包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用。

（四）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（五）國家規定的其他扣除項目。

第三十五條  扣除項目應同時(shí)符合下列要求：

（一）符合國家法律、法規、規章以及有關(guān)規范性文件的規定。

（二）經(jīng)濟業(yè)務(wù)應當是真實(shí)發(fā)生的。

（三）扣除項目金額應當按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第七條的規定，準確地在各項目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。

（五）納稅人同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目、分期開(kāi)發(fā)項目、或者同一項目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)涉及到分攤共同的成本費用的，應按照受益對象，采用合理的分配方法分攤。

（六）在土地增值稅清算中，對同一類(lèi)事項，應當采取相同的會(huì )計政策及稅務(wù)處理方法。會(huì )計核算與稅務(wù)處理規定不一致的，以稅務(wù)處理規定為準。

（七）取得土地所支付的金額、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及據實(shí)計算扣除的利息支出，應當已經(jīng)實(shí)際支付。

第三十六條  扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，應取得合法有效憑證。包括但不限于：

（一）支付給境內單位或者個(gè)人的款項，且屬于《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條規定的開(kāi)具發(fā)票范圍的，以取得的發(fā)票或者按照規定視同發(fā)票管理的憑證為合法有效憑證。

（二）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以取得的財政票據為合法有效憑證。

（三）支付給境外單位或者個(gè)人的款項，以該單位或者個(gè)人的簽收單據及境外公證機構的確認證明為合法有效憑證；屬于境內代扣代繳稅款的，按國家稅務(wù)總局有關(guān)規定執行。

（四）法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權文書(shū)。

（五）財政部、國家稅務(wù)總局規定的其他合法有效憑證。

第三十七條  取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用。其中，取得土地使用權所支付的地價(jià)款是指納稅人依據有關(guān)土地轉讓、出讓合同、協(xié)議及其補充協(xié)議以貨幣或者其他形式支付的款項。依據有關(guān)土地轉讓、出讓合同、協(xié)議及其補充協(xié)議，政府或有關(guān)單位、部門(mén)以扶持、獎勵、補助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關(guān)聯(lián)方的金額應從取得土地使用權所支付的金額中剔除。

第三十八條  拆遷補償費按以下方法確認：

（一）納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房按視同銷(xiāo)售處理，并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時(shí)將此確認為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶(hù)的補差價(jià)款，計入拆遷補償費；回遷戶(hù)支付給納稅人的補差價(jià)款，應抵減本項目拆遷補償費。

（二）納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補償費。

第三十九條  納稅人開(kāi)發(fā)建造的與清算項目配套的居委會(huì )和派出所用房、會(huì )所、停車(chē)場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊設施等，建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的，在提供政府、公用事業(yè)單位書(shū)面證明后，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

符合下列情況之一的，可以確認為建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有：

（一）商品房銷(xiāo)售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設施歸業(yè)主共有，且房屋登記機構在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載的。

（二）商品房銷(xiāo)售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中未注明有關(guān)公共配套設施歸業(yè)主共有，但通過(guò)其他方式向物業(yè)買(mǎi)受人提供書(shū)面公示材料注明有關(guān)公共配套設施歸業(yè)主共有，且房屋登記機構在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載的。

（三）商品房銷(xiāo)售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設施歸業(yè)主共有，或通過(guò)其他方式向物業(yè)買(mǎi)受人提供書(shū)面公示材料注明有關(guān)公共配套設施歸業(yè)主共有，但因客觀(guān)原因房屋登記機構未在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載，主管地稅機關(guān)應當調查取證予以確認。

（四）法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調解書(shū)以及仲裁裁決書(shū)確定屬于全體業(yè)主共有的。

第四十條  納稅人銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

納稅人銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費用不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買(mǎi)的家用電器、家具所發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起、但可以拆除且拆除后無(wú)實(shí)質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房時(shí)，如其銷(xiāo)售收入包括銷(xiāo)售家用電器、家具等取得的收入，應以總銷(xiāo)售收入減去銷(xiāo)售家用電器、家具等取得的收入作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入計算土地增值稅。

第四十一條  納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目以外單獨建造的樣板房、售樓部，其建造費用、裝修費用不得計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

第四十二條  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷(xiāo)項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷(xiāo)項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

第四十三條  政府或有關(guān)部門(mén)直接向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的市政配套費、報批報建費、“四源”費、供電貼費、增容費等應由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納、并在核算時(shí)計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的收費項目，在計算土地增值稅時(shí)，列入開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的成本計算扣除項目金額。上述費用政府或有關(guān)部門(mén)收取后又返還的，返還的部分不得計入扣除項目金額。

第四十四條  財務(wù)費用中的利息支出按以下方法處理：

凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5％計算扣除。

凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10％計算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照本款扣除。

納稅人既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用計算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條第一、第二款所述兩種辦法。

納稅人據實(shí)列支利息支出的，應當提供貸款合同、利息結算單據以及發(fā)票。

納稅人向金融機構支付的咨詢(xún)費等非利息性質(zhì)的款項，不得作為利息支出扣除。

納稅人同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目、分期開(kāi)發(fā)項目、或者同一項目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)需要分攤共同的成本費用的，其扣除項目中利息支出的計算方法應保持一致。

本辦法所稱(chēng)金融機構，是指有關(guān)部門(mén)按照規定許可進(jìn)行金融貸款業(yè)務(wù)的金融單位。本辦法所稱(chēng)“能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤”是指納稅人按照《企業(yè)會(huì )計準則》或《企業(yè)會(huì )計制度》的規定核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應當予以資本化的利息。

“同類(lèi)同期貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，商業(yè)銀行提供貸款的利率。

第四十五條  納稅人與關(guān)聯(lián)方之間發(fā)生的轉讓房地產(chǎn)、購入有形產(chǎn)品、無(wú)形資產(chǎn)和有償服務(wù)等事項，應按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)。

第四十六條  在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現納稅人符合以下條件之一的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規定的期限辦理清算申報，經(jīng)地稅機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無(wú)正當理由的。

按照收入金額的一定比例實(shí)行核定征收的，核定征收率不得低于5%。

第四十七條  主管地稅機關(guān)在清算審核中發(fā)現納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的，應當終止清算審核，并按規定程序移交稽查部門(mén)處理。主管地稅機關(guān)在對納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算審核時(shí)，稽查部門(mén)又對納稅人立案檢查的，主管地稅機關(guān)應終止清算審核，并將清算審核事項移交稽查部門(mén)一并處理。主管地稅機關(guān)終止清算審核的，應當于移交稽查部門(mén)處理的當日書(shū)面告知納稅人。

第四十八條  土地增值稅清算時(shí)未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉讓的（以下簡(jiǎn)稱(chēng)清算后轉讓的），納稅人應按月匯總進(jìn)行土地增值稅納稅申報。申報時(shí)，扣除項目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費用(不含與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)乘以清算后轉讓的面積再加上清算后轉讓時(shí)繳納的與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計算。

單位建筑面積成本費用(不含與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目總扣除項目金額（不含與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）÷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的總建筑面積

第四十九條  對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中的房地產(chǎn)，納稅人出租、自用或借予他人使用超過(guò)1年的，轉讓時(shí)應按銷(xiāo)售舊房處理。
 

第五章 其他

第五十條  納稅人辦理清算申報后，主管地稅機關(guān)通過(guò)清算審核補繳的稅款，應當自本辦法第二十條規定的申報期屆滿(mǎn)之次日起加收滯納金。地稅機關(guān)延長(cháng)審核時(shí)間的，延長(cháng)審核期間不加收滯納金。

第五十一條  因下列原因，納稅人自結算繳納土地增值稅清算稅款之日起三年內發(fā)現多繳稅款的，可以向主管地稅機關(guān)要求退還多繳的稅款，主管地稅機關(guān)應當自接到納稅人書(shū)面退還申請之日起30日內核查,對查實(shí)的事項應予以追溯調整，涉及從國庫中退庫的，依照法律、行政法規有關(guān)國庫管理的規定退還。

（一）清算時(shí)應取得但未取得合法有效憑證，清算后取得的；

（二）清算時(shí)應實(shí)際支付但未實(shí)際支付的款項，清算后實(shí)際支付的；

（三）清算時(shí)應分攤但實(shí)際未能分攤的共同的成本費用，清算后能夠按照受益對象、采用合理的分配方法分攤的；

（四）其他合法合理原因。

第五十二條  納稅人按照本辦法第二十一條規定辦理清算申報時(shí)，對同一開(kāi)發(fā)項目或同一分期項目中既建有普通標準住宅又建有非普通標準住宅（其他類(lèi)型房地產(chǎn)）的，如納稅人在清算報告中就其普通標準住宅申請免征土地增值稅，應分別計算增值額、增值率以及應繳的土地增值稅；如納稅人在清算報告提出放棄申請免征普通標準住宅土地增值稅權利的，應以整個(gè)開(kāi)發(fā)項目為對象，統一計算增值額、增值率以及應繳的土地增值稅。

納稅人在清算申報時(shí)未明確是否就其普通標準住宅申請免征土地增值稅的，主管地稅機關(guān)應告知納稅人相關(guān)政策，并將清算報告退還納稅人，待納稅人明確后予以受理。
 

第六章 附則

第五十三條  納稅人在土地增值稅清算申報中的稅收違法行為，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細則等規定進(jìn)行處理。

第五十四條  本辦法未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細則、《國家地稅總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家地稅總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）處理。

第五十五條  本辦法自公布之日起30日后施行。本辦法實(shí)施時(shí)，尚未清算的項目適用本辦法?！栋不帐〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的批復》（皖地稅函〔2012〕583號）第二條同時(shí)廢止。

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本文關(guān)鍵詞： 安徽省, 土地增值稅, 清算, 管理辦法, 安徽省地方稅務(wù)局, 公告, 2017年, 第6號