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國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規程》的公告
國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號
為了加強土地增值稅征收管理服務(wù)，規范清算工作流程，統一清算工作標準，實(shí)現清算管理一體化，國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局制定了《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規程》，現予以發(fā)布，自2019年7月1日起施行。
特此公告。
國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局
2019年6月28日
國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規程
第一章 總則
第一條 為了加強土地增值稅征收管理服務(wù)，規范清算工作流程，統一清算工作標準，實(shí)現清算管理一體化，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步深化稅務(wù)系統“放管服”改革優(yōu)化稅收環(huán)境的若干意見(jiàn)》（稅總發(fā)〔2017〕101號）等規定，制定本規程。
第二條 本規程適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目及直接轉讓國有土地使用權的土地增值稅清算工作。
第三條 本規程所稱(chēng)土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及有關(guān)政策規定，計算應當繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅納稅申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，結清土地增值稅稅款的行為。
第四條 土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，稅務(wù)機關(guān)負責土地增值稅的受理和審核。
第五條 稅務(wù)機關(guān)應當加強與同級財政、發(fā)改、住建、自然資源等部門(mén)的信息交換協(xié)作，充分利用第三方信息，強化土地增值稅清算管理。
稅務(wù)機關(guān)可聘請稅務(wù)師事務(wù)所、會(huì )計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、工程造價(jià)等涉稅服務(wù)機構及相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員參與土地增值稅清算審核。
稅務(wù)機關(guān)可參照當地工程造價(jià)指標，結合市場(chǎng)因素，確定前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開(kāi)發(fā)間接費用的土地增值稅扣除項目金額標準。
第六條 納稅人符合下列條件之一的，應進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；
（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的；
（三）直接轉讓土地使用權的；
（四）申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續的。
第七條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）已竣工驗收（備案）的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“銷(xiāo)售比例”）在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得清算項目最后一份銷(xiāo)售（預售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；
（三）主管稅務(wù)機關(guān)有根據認為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失的。
第八條 納稅人應如實(shí)申報繳納土地增值稅，保證清算申報的真實(shí)性、準確性、完整性、合理性和相關(guān)性。
第九條 稅務(wù)機關(guān)應為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導，及時(shí)對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及應補（退）稅額等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。
第二章 集中清算分段審核
第十條 土地增值稅清算審核應遵循規范統一、透明高效的原則，建立相互監督、相互制約的工作機制，形成分工明確、責任清晰、銜接高效的審核工作鏈條。
第十一條 稅務(wù)機關(guān)原則上采取“集中清算、分段審核”的方式開(kāi)展土地增值稅清算審核。
第十二條 “集中清算”是指縣（區）級以上稅務(wù)機關(guān)集中系統內專(zhuān)業(yè)人才，成立項目清算審核組，統籌對轄區內房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算審核。
“分段審核”是指項目清算審核組內設收入審核和成本審核等若干小組，對銷(xiāo)售收入、土地成本、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費用、稅金等進(jìn)行專(zhuān)業(yè)審核。
第十三條 審核人員各司其職，各負其責，按照統一的審核流程和審核指引開(kāi)展清算審核，形成標準化、模板化、流程化的清算審核工作閉環(huán)。
第十四條 省、市、縣（區）稅務(wù)機關(guān)分別組建土地增值稅清算人才庫。人才庫從本級機關(guān)和基層推薦選拔產(chǎn)生，應涵蓋法規、稅政、征管等專(zhuān)業(yè)人才。項目清算審核組人員從人才庫中隨機抽選。
第十五條 主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人土地增值稅清算資料后，向項目清算審核組移交項目清算資料。項目清算審核組審核完畢后，向主管稅務(wù)機關(guān)移交工作底稿和清算審核材料，主管稅務(wù)機關(guān)在規定的期限內完成審核結果確認、與納稅人交換意見(jiàn)、清算結論出具等工作。
第三章 項目管理
第十六條 主管稅務(wù)機關(guān)應加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的日常稅收管理，建立臺賬，通過(guò)土地增值稅管理系統實(shí)施項目管理，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程實(shí)行跟蹤監控，做到稅務(wù)管理、納稅服務(wù)與項目開(kāi)發(fā)同步。項目管理信息主要包括：
（一）取得土地、立項與規劃環(huán)節
1.土地權屬證書(shū)、出讓?zhuān)ㄞD讓?zhuān)┖贤蚱渌嚓P(guān)資料；
2.立項批準或備案文件、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等。
（二）項目工程施工環(huán)節
1.預算書(shū)、施工合同及補充協(xié)議等；
2.工程施工許可證；
3.招標的項目需提供中標通知書(shū)。
如項目的建筑工程、安裝工程、室外配套工程、其它工程出現特殊情況可能導致工程造價(jià)高于當地扣除項目金額標準的，提供說(shuō)明其合理性的相關(guān)佐證資料，例如工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單（總平面喬灌木配置圖）等。
（三）銷(xiāo)售（預售）商品房環(huán)節
1.銷(xiāo)售（預售）許可證；
2.月度銷(xiāo)售明細表。
（四）項目竣工驗收備案環(huán)節
1.政府主管部門(mén)出具的規劃、人防、竣工綜合驗收等備案資料；
2.工程竣工圖、工程結算書(shū)電子文檔；
3.工程造價(jià)數據采集信息。
（五）取得房地產(chǎn)權屬證明環(huán)節
1.房屋測量成果資料；
2.初始產(chǎn)權登記資料。
（六）其它資料
如工程規劃、設計、勘察、監理合同，拆遷（回遷）合同，簽收花名冊等資料。
稅務(wù)機關(guān)已通過(guò)政府部門(mén)信息共享獲取上述項目資料的，無(wú)需納稅人報送；暫未實(shí)現政府部門(mén)信息共享的，由納稅人在取得相關(guān)資料30日內通過(guò)土地增值稅管理系統報送。
第十七條 各級稅務(wù)機關(guān)應大力提升土地增值稅管理的信息化水平，應用土地增值稅管理系統，及時(shí)跟蹤、了解項目的進(jìn)展情況，輔導納稅人做好信息錄入工作。
主管稅務(wù)機關(guān)應在前期工程階段、土建施工階段、裝飾裝修階段、園林綠化階段四個(gè)工程節點(diǎn)向納稅人了解掌握工程進(jìn)展情況，將工程造價(jià)可能出現的涉稅風(fēng)險與納稅人充分溝通，做好納稅輔導，并記錄備查。
第十八條 主管稅務(wù)機關(guān)應重視納稅人項目開(kāi)發(fā)期間的會(huì )計核算工作。對納稅人分期開(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，輔導納稅人根據清算要求合理歸集收入、成本、費用。
第四章 清算申報受理
第十九條 土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門(mén)審批、備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。對于分期開(kāi)發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。具體結合項目立項、用地規劃、方案設計審查（修建性詳細規劃）、工程規劃、銷(xiāo)售（預售）、竣工驗收等確定。
同一個(gè)項目既建造普通住宅，又建造其他類(lèi)型房地產(chǎn)的，應分別計算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。
第二十條 主管稅務(wù)機關(guān)應對土地增值稅清算項目實(shí)行分類(lèi)管理。
對符合本規程第六條規定的項目，納稅人應當在滿(mǎn)足條件之日起90日內向主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報手續。
對符合本規程第七條規定的項目，主管稅務(wù)機關(guān)應加強跟蹤管理，定期評估,對確定需要進(jìn)行清算的項目，及時(shí)下達清算通知。對銷(xiāo)售比例達到85%且滿(mǎn)三年或者雖未滿(mǎn)三年但銷(xiāo)售比例達到95%的項目，主管稅務(wù)機關(guān)原則上應在符合條件之日起60日內下達清算通知，納稅人應在收到清算通知之日起90日內辦理清算申報手續。
第二十一條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時(shí)，應提供下列資料：
（一）土地增值稅納稅申報表及其附表。
（二）與清算項目有關(guān)的書(shū)面說(shuō)明及相關(guān)佐證資料，主要內容應包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目立項、用地、容積率、分期開(kāi)發(fā)情況、成本費用的計算和分攤方法、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、不同類(lèi)型房產(chǎn)的銷(xiāo)售均價(jià)、房地產(chǎn)清算項目稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其它情況。具體內容應包括：
1.項目總建筑面積、可售建筑面積及其具體構成情況、非可售建筑面積及其具體構成情況等說(shuō)明。
2.對納稅人分期開(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，應說(shuō)明共同成本費用總額及其分攤情況。
3.對納稅人開(kāi)發(fā)項目中的公共配套設施，應按照建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有、無(wú)償移交給政府或公用事業(yè)單位、自用或有償轉讓進(jìn)行分項分類(lèi)說(shuō)明，并附上相關(guān)憑證。
4.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)的情況說(shuō)明。
5.涉及減免稅的，應對項目涉及的減免稅情況進(jìn)行說(shuō)明。
6.關(guān)聯(lián)交易情況說(shuō)明。
7.融資情況說(shuō)明。
8.企業(yè)財務(wù)核算體系和內部控制制度。
9.工程造價(jià)高于當地扣除項目金額標準的，應向主管稅務(wù)機關(guān)報送造價(jià)書(shū)面說(shuō)明等資料。
（三）主管稅務(wù)機關(guān)要求報送項目會(huì )計資料的，還應提供會(huì )計憑證資料。
（四）納稅人可自愿委托涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構代理申報、審核鑒證；已委托涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構代理申報、審核鑒證的納稅人，應報送涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構出具的報告。
（五）納稅人如未按本規程第十六條規定報送相關(guān)資料的，應一并補正。
第二十二條 主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理并出具受理通知書(shū)。
納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機關(guān)應發(fā)出限期提供資料通知書(shū)，通知納稅人在收到通知書(shū)之日起15日內補齊清算資料。
納稅人在限期內補齊全部資料的，予以受理。
在限期內補齊確定收入、扣除項目金額的關(guān)鍵資料，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認可的，予以受理。
逾期未能補齊關(guān)鍵資料，由納稅人書(shū)面確認，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)調查取證，確因客觀(guān)原因造成資料難以補齊的，予以受理。
第五章 清算審核重點(diǎn)
第二十三條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數據、邏輯審核，重點(diǎn)審核項目歸集的一致性、完整性和數據計算準確性等。
實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎上，通過(guò)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀(guān)性、真實(shí)性、合理性、相關(guān)性進(jìn)行審核。應結合項目立項、規劃、施工資料，重點(diǎn)實(shí)地查核項目的樓棟、道路、擋土墻、綠化、學(xué)校、幼兒園、會(huì )所、體育場(chǎng)館、酒店、車(chē)位等的工程量，確定學(xué)校、幼兒園、會(huì )所、體育場(chǎng)館、酒店、車(chē)位等的產(chǎn)權歸屬。
第二十四條 審核收入情況時(shí)，應重點(diǎn)審核納稅人預售款和相關(guān)的經(jīng)濟收益是否全部結轉收入以及銷(xiāo)售價(jià)格是否明顯偏低。應結合銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售合同（含主管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）、銷(xiāo)售（預售）許可證、房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶(hù)明細表及其它有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷(xiāo)售明細表、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與項目可售面積的數據關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計稅收入；對銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調整情況進(jìn)行審核；對營(yíng)改增后應稅收入是否不含增值稅進(jìn)行審核。
稅務(wù)機關(guān)可通過(guò)實(shí)地查驗，確認是否少計、漏計事項，確認是否將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。
對納稅人轉讓房地產(chǎn)成交價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當理由的，按該項目同期同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格或評估價(jià)值確定其收入。
第二十五條 非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入審核。
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時(shí)應視同銷(xiāo)售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業(yè)在同一地區、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2.參照當地當年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評估價(jià)值確定。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，不列收入，不扣除相應的成本和費用。
第二十六條 土地增值稅扣除項目審核的內容包括：
（一）取得土地使用權所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用。
（四）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（五）國家規定的其他扣除項目。
第二十七條 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開(kāi)發(fā)間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機關(guān)應發(fā)出交換意見(jiàn)的稅務(wù)事項通知書(shū)，通知納稅人在收到通知書(shū)之日起15日內回復意見(jiàn)、提交證據。主管稅務(wù)機關(guān)應充分聽(tīng)取納稅人的意見(jiàn)，對納稅人提供的事實(shí)、證據予以復核，必要時(shí)引用第三方專(zhuān)業(yè)機構意見(jiàn)，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)會(huì )同項目清算審核組集體審議后，認為事實(shí)不清、證據不足的，參照土地增值稅扣除項目金額標準據以計算扣除，并發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項通知書(shū)。
憑證資料不符合清算要求或不實(shí)是指存在下列情形之一：
1.不能完整提供工程竣工、工程結算、工程監理等方面資料的，或未按國家有關(guān)規定、程序、手續進(jìn)行工程結算的；
2.工程結算項目建安造價(jià)高于當地扣除項目金額標準無(wú)正當理由的；
3.擋土墻、樁基礎、戶(hù)內裝修、玻璃幕墻、干掛石材、園林綠化等工程不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單（總平面喬灌木配置圖）的；
4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建安造價(jià)高于當地扣除項目金額標準的；
5.大額工程款采取現金支付或支付資金流向異常的。
第二十八條 審核扣除項目是否符合下列要求：
（一）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是在清算項目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。
（三）同一清算單位內發(fā)生的成本、費用，能按照受益對象直接歸集的，按照直接成本法計入相應房地產(chǎn)類(lèi)型扣除；不能按照受益對象直接歸集的成本、費用，原則上按照不同類(lèi)型房地產(chǎn)可售建筑面積比例計算分攤；對占地相對獨立的不同類(lèi)型房地產(chǎn)，可按占地面積法計算分攤取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費。
（四）對同一類(lèi)事項，應當采取相同的會(huì )計政策或處理方法。會(huì )計核算與稅務(wù)處理規定不一致的，以稅務(wù)處理規定為準。
（五）對于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期成本費用的歸集分配方式應保持一致；如未保持一致的，應根據有關(guān)規定作相應調整。
第二十九條 審核取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：
（一）同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。
（二）土地出讓金是否按照以下方式分攤：國有土地使用權出讓合同或其補充協(xié)議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金應直接歸集到對應的受益對象（地上部分或地下部分）。
（三）是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用記入取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費的情形。
（四）拆遷補償費是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。
（五）納稅人為取得土地使用權，按照出讓合同約定或政府文件要求，在項目規劃用地外建設的公共設施或其他工程發(fā)生的支出，是否符合出讓合同約定或政府文件要求。
第三十條 審核前期工程費、基礎設施費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：
（一）前期工程費、基礎設施費是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。
（二）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。
（三）多個(gè)（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。
第三十一條 審核公共配套設施費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：
（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預提的公共配套設施費的情況。
（二）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用記入公共配套設施費。
（三）多個(gè)（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。
（四）利用地下人防設施建造的車(chē)位，是否按照以下方式處理：建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有或無(wú)償移交給政府的，其成本、費用予以扣除；有償轉讓且能辦理權屬轉移登記手續的，應計算收入，并準予扣除成本、費用；不能辦理權屬轉移登記手續的，不計算收入，不予扣除相應成本、費用。
不能辦理權屬轉移登記手續的人防車(chē)位，其建筑面積按照人防設施竣工驗收備案文件確定，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含室內（外）裝修費用的建筑安裝工程費中計算。
第三十二條 審核建筑安裝工程費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：
（一）發(fā)生的費用是否與建安發(fā)票、工程施工合同及補充協(xié)議、工程結算報告記載的內容相符。
（二）建筑安裝服務(wù)增值稅發(fā)票是否在備注注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區）名稱(chēng)及備案的項目名稱(chēng)。
第三十三條 審核開(kāi)發(fā)間接費用時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：
（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費用記入開(kāi)發(fā)間接費用的情形。
（二）開(kāi)發(fā)間接費用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預提開(kāi)發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。
第三十四條 審核利息支出時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：
（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調整至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用。
（二）分期開(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。
（三）利用閑置專(zhuān)項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。
（四）是否將向金融機構支付的顧問(wèn)費、手續費、咨詢(xún)費等非利息性質(zhì)的費用計入利息支出。
（五）金融機構及商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率是否按照以下方式處理：金融機構是否取得中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會(huì )、中國證券監督管理委員會(huì )、省級金融主管部門(mén)批準經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)；商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽(yù)等基本條件相同下商業(yè)銀行提供貸款的利率。
第三十五條 代收費用的審核。
對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房?jì)r(jià)并向購買(mǎi)方一并收??；當代收費用計入房?jì)r(jià)時(shí)，審核有無(wú)將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用計算基數的情形。
第三十六條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。
在審核收入和扣除項目時(shí)，應重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)。
應當關(guān)注企業(yè)大額往來(lái)款余額，審核交易行為是否真實(shí)。
第三十七條 與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核。
應當確認與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規定。根據會(huì )計制度規定，納稅人繳納的印花稅列入“管理費用”科目核算的，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用的有關(guān)規定扣除，列入“稅金及附加”科目核算的，計入“與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。納稅人繳納的地方教育附加可計入“與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。對不屬于清算范圍或者不屬于轉讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，不應作為清算扣除項目。
第三十八條 主管稅務(wù)機關(guān)應在項目清算受理之日起180日內作出清算結論；如確有困難的，經(jīng)縣（區）級稅務(wù)局批準，可延期90日完成；如有特殊情況的，經(jīng)地級以上市稅務(wù)局批準，可再延期90日完成，并書(shū)面告知納稅人。
第三十九條 土地增值稅清算審核結束，主管稅務(wù)機關(guān)應當將審核結果書(shū)面通知納稅人，納稅人應在收到通知書(shū)之日起30日內辦理補（退）稅事宜。
第六章 核定征收
第四十條 在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現納稅人有下列情形之一的，可按核定方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。
（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
（二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無(wú)正當理由的。
主管稅務(wù)機關(guān)應加強核定征收項目的調查核實(shí)，嚴格控制核定征收的范圍，納稅人直接轉讓國有土地使用權的，原則上不得核定征收。實(shí)施核定征收的項目，須經(jīng)上一級稅務(wù)機關(guān)核準。
第四十一條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項通知書(shū)，開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，通過(guò)向國土部門(mén)查詢(xún)項目土地價(jià)格、參照當地扣除項目金額標準、同期同類(lèi)型房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格等對項目情況進(jìn)行評估計算，核定應納稅額。按照上述方式無(wú)法核定應納稅額的，可采取核定征收率方式核定征收。主管稅務(wù)機關(guān)會(huì )同項目清算審核組集體審議后，確定核定征收結論，發(fā)出清算審核結論通知書(shū)，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。核定征收情況應報上一級稅務(wù)機關(guān)備案。
第七章 清算后尾盤(pán)管理
第四十二條 在土地增值稅清算時(shí)未轉讓的房地產(chǎn)，清算后再轉讓的，納稅人應按月匯總，并在次月15日內申報繳納土地增值稅。
第四十三條 土地增值稅清算審核期間轉讓房地產(chǎn)的，按規定預征土地增值稅，待稅務(wù)機關(guān)出具清算結論后，納稅人按照清算后再轉讓的規定匯總申報繳納土地增值稅，多退少補。
第四十四條 主管稅務(wù)機關(guān)應加強清算后尾盤(pán)管理，輔導納稅人及時(shí)、準確進(jìn)行尾盤(pán)申報。
第八章 法律責任
第四十五條 應進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定進(jìn)行清算的納稅人，未按照規定報送涉稅資料或者辦理清算手續的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)責令限期改正，逾期仍不改正的；提供虛假清算資料、擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，由主管稅務(wù)機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》處罰，移交稅務(wù)稽查部門(mén)處理，納入納稅信用評價(jià)管理。
第四十六條 對涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構和從事涉稅服務(wù)人員出具虛假報告或涉稅文書(shū)的，按照國家稅務(wù)總局關(guān)于涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)監管的相關(guān)規定處理。
對會(huì )計人員偽造、變造會(huì )計憑證、會(huì )計賬簿，編制虛假財務(wù)會(huì )計報告的，主管稅務(wù)機關(guān)應按照《中華人民共和國會(huì )計法》《中華人民共和國注冊會(huì )計師法》等有關(guān)規定，交由其行政監管部門(mén)處理。
對造價(jià)工程師簽署有虛假記載、誤導性陳述的工程造價(jià)成果文件的，主管稅務(wù)機關(guān)應按照《注冊造價(jià)工程師管理辦法》有關(guān)規定，交由其行政監管部門(mén)處理。
第四十七條 主管稅務(wù)機關(guān)基于納稅人提供的資料出具土地增值稅清算審核結論后，如稅務(wù)稽查、審計、財政等部門(mén)檢查發(fā)現納稅人仍存在稅收違法行為，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細則有關(guān)規定追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并追究其法律責任。
第四十八條 在土地增值稅清算工作中，稅務(wù)人員徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征應征稅款的，按照相關(guān)法律法規規定處理。
第四十九條 納稅人對稅務(wù)機關(guān)清算審核結論不服的，按照要求繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應的擔保，然后可以依法申請行政復議；對行政復議決定不服的，可依法向人民法院提起行政訴訟。
第九章 附則
第五十條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。
第五十一條 各地級以上市、珠海市橫琴新區稅務(wù)局可根據本規程制定操作指引，并報國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局備案。
第五十二條 本規程由國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局解釋。
第五十三條 本規程自2019年7月1日起施行。
附件:【點(diǎn)擊下載】
1.《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規程》相關(guān)附表
2.《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規程》相關(guān)文書(shū)
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