銀發(fā)〔2022〕254號《中國人民銀行中國銀行保險監督管理委員會(huì )關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展工作的通知》

中國人民銀行中國銀行保險監督管理委員會(huì )關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展工作的通知





銀發(fā)〔2022〕254號
 

為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，維護住房消費者合法權益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，現將有關(guān)事項通知如下：

一、保持房地產(chǎn)融資平穩有序

（一）穩定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放。堅持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對國有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵金融機構重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩健發(fā)展。金融機構要合理區分項目子公司風(fēng)險與集團控股公司風(fēng)險，在保證債權安全、資金封閉運作的前提下，按照市場(chǎng)化原則滿(mǎn)足房地產(chǎn)項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團貸款模式，強化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實(shí)保障資金安全。

（二）支持個(gè)人住房貸款合理需求。支持各地在全國政策基礎上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當地個(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。鼓勵金融機構結合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)風(fēng)險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎上，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機構優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購房條件新市民首套住房個(gè)人住房貸款的標準，多維度科學(xué)審慎評估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。

（三）穩定建筑企業(yè)信貸投放。鼓勵金融機構在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續基礎上，優(yōu)化建筑企業(yè)信貸服務(wù)，提供必要的貸款支持，保持建筑企業(yè)融資連續穩定。

（四）支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。對于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項目完工交付。自本通知印發(fā)之日起，未來(lái)半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類(lèi)，報送征信系統的貸款分類(lèi)與之保持一致。

（五）保持債券融資基本穩定。支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動(dòng)專(zhuān)業(yè)信用增進(jìn)機構為財務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過(guò)協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動(dòng)化解風(fēng)險。支持債券發(fā)行人在境內外市場(chǎng)回購債券。

（六）保持信托等資管產(chǎn)品融資穩定。鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。鼓勵信托公司等金融機構加快業(yè)務(wù)轉型，在嚴格落實(shí)資管產(chǎn)品監管要求、做好風(fēng)險防控的基礎上，按市場(chǎng)化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求，依法合規為房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養老地產(chǎn)、租賃住房建設等提供金融支持。

二、積極做好“保交樓”金融服務(wù)

（七）支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專(zhuān)項借款。支持國家開(kāi)發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規、高效有序地向經(jīng)復核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專(zhuān)項借款，封閉運行、專(zhuān)款專(zhuān)用，專(zhuān)項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。

（八）鼓勵金融機構提供配套融資支持。在專(zhuān)項借款支持項目明確債權債務(wù)安排、專(zhuān)項借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵金融機構特別是項目個(gè)人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場(chǎng)化、法治化原則，為專(zhuān)項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險。

對于剩余貨值的銷(xiāo)售回款可同時(shí)覆蓋專(zhuān)項借款和新增配套融資的項目，以及剩余貨值的銷(xiāo)售回款不能同時(shí)覆蓋專(zhuān)項借款和新增配套融資，但已明確新增配套融資和專(zhuān)項借款配套機制安排并落實(shí)還款來(lái)源的項目，鼓勵金融機構在商業(yè)自愿前提下積極提供新增配套融資支持。

新增配套融資的承貸主體應與專(zhuān)項借款支持項目的實(shí)施主體保持一致，項目存量資產(chǎn)負債應經(jīng)地方政府組織有資質(zhì)機構進(jìn)行審計評估確認并已制定“一樓一策”實(shí)施方案。商業(yè)銀行可在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項下新設“專(zhuān)項借款配套融資”子科目用于統計和管理。配套融資原則上不應超過(guò)對應專(zhuān)項借款的期限，最長(cháng)不超過(guò)3年。項目銷(xiāo)售回款應當劃入在主融資商業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行開(kāi)立的項目專(zhuān)用賬戶(hù)，項目專(zhuān)用賬戶(hù)由提供新增配套融資的商業(yè)銀行參與共同管理。明確按照“后進(jìn)先出”原則，項目剩余貨值的銷(xiāo)售回款要優(yōu)先償還新增配套融資和專(zhuān)項借款。

對于商業(yè)銀行按照本通知要求，自本通知印發(fā)之日起半年內，向專(zhuān)項借款支持項目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內不下調風(fēng)險分類(lèi)；對債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機構和人員已盡職的，可予免責。

三、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置

（九）做好房地產(chǎn)項目并購金融支持。鼓勵商業(yè)銀行穩妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項目。鼓勵金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司（以下統稱(chēng)資產(chǎn)管理公司）發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險管理等方面的經(jīng)驗和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險化解模式，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置。鼓勵資產(chǎn)管理公司與律師事務(wù)所、會(huì )計師事務(wù)所等第三方機構開(kāi)展合作，提高資產(chǎn)處置效率。支持符合條件的商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司發(fā)行房地產(chǎn)項目并購主題金融債券。

（十）積極探索市場(chǎng)化支持方式。對于部分已進(jìn)入司法重整的項目，金融機構可按自主決策、自擔風(fēng)險、自負盈虧原則，一企一策協(xié)助推進(jìn)項目復工交付。鼓勵資產(chǎn)管理公司通過(guò)擔任破產(chǎn)管理人、重整投資人等方式參與項目處置。支持有條件的金融機構穩妥探索通過(guò)設立基金等方式，依法依規市場(chǎng)化化解受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，支持項目完工交付。

四、依法保障住房金融消費者合法權益

（十一）鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息。對于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來(lái)源的個(gè)人，以及因購房合同發(fā)生改變或解除的個(gè)人住房貸款，金融機構可按市場(chǎng)化、法治化原則與購房人自主開(kāi)展協(xié)商，進(jìn)行延期展期等調整，相關(guān)方都要依法依規、信守合同、踐行承諾。在此過(guò)程中，金融機構要做好客戶(hù)服務(wù)工作，加強溝通，依法保障金融消費者合法權益，同時(shí)按相關(guān)規定做好資產(chǎn)分類(lèi)。對于惡意逃廢金融債務(wù)的行為，依法依規予以處理，維護良好市場(chǎng)秩序。

（十二）切實(shí)保護延期貸款的個(gè)人征信權益。個(gè)人住房貸款已調整還款安排的，金融機構按新的還款安排報送信用記錄；經(jīng)人民法院判決、裁定認定應予調整的，金融機構根據人民法院生效判決、裁定等調整信用記錄報送，已報送的予以調整。金融機構應妥善處置相關(guān)征信異議，依法保護信息主體征信權益。

五、階段性調整部分金融管理政策

（十三）延長(cháng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期安排。對于受疫情等客觀(guān)原因影響不能如期滿(mǎn)足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機構，人民銀行、銀保監會(huì )或人民銀行分支機構、銀保監會(huì )派出機構根據房地產(chǎn)貸款集中度管理有關(guān)規定，基于實(shí)際情況并經(jīng)客觀(guān)評估，合理延長(cháng)其過(guò)渡期。

（十四）階段性?xún)?yōu)化房地產(chǎn)項目并購融資政策。相關(guān)金融機構要用好人民銀行、銀保監會(huì )已出臺的適用于主要商業(yè)銀行、全國性金融資產(chǎn)管理公司的階段性房地產(chǎn)金融管理政策，加快推動(dòng)房地產(chǎn)風(fēng)險市場(chǎng)化出清。

六、加大住房租賃金融支持力度

（十五）優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)。引導金融機構重點(diǎn)加大對獨立法人運營(yíng)、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持，合理設計貸款期限、利率和還款方式，積極滿(mǎn)足企業(yè)中長(cháng)期資金需求。鼓勵金融機構按照市場(chǎng)化、法治化原則，為各類(lèi)主體收購、改建房地產(chǎn)項目用于住房租賃提供資金支持。商業(yè)銀行向持有保障性住房租賃項目認定書(shū)的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。商業(yè)地產(chǎn)改造為保障性租賃住房，取得保障性租賃住房認定書(shū)后，銀行發(fā)放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關(guān)政策。

（十六）拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔保債券等直接融資產(chǎn)品，專(zhuān)項用于租賃住房建設和經(jīng)營(yíng)。鼓勵商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開(kāi)發(fā)建設貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款投放。穩步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。






 

中國人民銀行

中國銀保監會(huì )

2022年11月11日

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