國發(fā)〔1998〕34號《國務(wù)院批轉國家計委關(guān)于加強房地產(chǎn)價(jià)格調控加快住房建設意見(jiàn)的通知》

國務(wù)院批轉國家計委關(guān)于加強房地產(chǎn)價(jià)格調控加快住房建設意見(jiàn)的通知




國發(fā)〔1998〕34號

各省、自治區、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構：

國務(wù)院同意國家計委《關(guān)于加強房地產(chǎn)價(jià)格調控加快住房建設的意見(jiàn)》，現轉發(fā)給你們，請認真貫徹執行。



 

國務(wù)院

一九九八年十月二十五日

關(guān)于加強房地產(chǎn)價(jià)格調控加快住房建設的意見(jiàn)

目前，我國城鎮住房出售價(jià)格過(guò)高，抑制了居民的購房需求，加上房地產(chǎn)盲目投資、住房布局不合理、低租金制約等因素，造成了商品住房大量空置，嚴重影響了住房建設的發(fā)展。

為認真貫徹《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)〔1998〕23號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》精神，切實(shí)解決目前存在的問(wèn)題，擴大國內需求，促進(jìn)住房建設成為國民經(jīng)濟發(fā)展的新的增長(cháng)點(diǎn)，必須在改革住房供應體系、停止住房實(shí)物分配、發(fā)展住房金融服務(wù)的同時(shí)，加強和改善房地產(chǎn)價(jià)格調控，調整住房?jì)r(jià)格構成，保持價(jià)格合理穩定，促進(jìn)住房建設的發(fā)展。

一、加強房地產(chǎn)價(jià)格調控，建立合理的住房?jì)r(jià)格體系

各地要按照《通知》精神，結合貫徹《中華人民共和國價(jià)格法》，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總水平的調控，建立與住房供應新體系相適應的住房?jì)r(jià)格體系。

要以保持經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)格的穩定為重點(diǎn)，做好房地產(chǎn)價(jià)格調控和住房?jì)r(jià)格新體系的建立工作。對中低收入家庭購買(mǎi)的經(jīng)濟適用住房，實(shí)行政府指導價(jià)，限價(jià)銷(xiāo)售。確定價(jià)格時(shí)要嚴格掌握保本微利的原則，建立成本約束機制，促進(jìn)合理的區位差價(jià)和質(zhì)量差價(jià)的形成。要加強對經(jīng)濟適用住房成本費用的監控，禁止亂攤和虛置成本。計入房?jì)r(jià)的企業(yè)管理費原則上控制在2%以下，利潤控制在3%以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營(yíng)業(yè)性配套公建費）等4項因素成本為基礎計算。

對最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房租金，實(shí)行政府定價(jià)。租金標準，要按與最低收入家庭承受能力相適應的原則確定，并與同期公有住房租金水平相銜接。對高收入家庭購買(mǎi)、租賃的商品住房，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由企業(yè)依據開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本和市場(chǎng)供求狀況確定租售價(jià)格；必要時(shí)，政府也要規定開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤限制幅度。各地要制定靈活、有力的價(jià)格政策，采取多種形式，促進(jìn)空置住房的銷(xiāo)售。

加強地價(jià)管理，降低住房建設成本。抓緊建立基準地價(jià)定期確定公布制度，以基準地價(jià)為依據調控、引導地價(jià)水平。要認真做好經(jīng)濟適用住房建設用地年度供應計劃，確保行政劃撥土地政策的落實(shí)，嚴禁將用于經(jīng)濟適用住房的行政劃撥土地有償轉讓。城區改造拆遷，對拆遷戶(hù)實(shí)行拆除房作價(jià)補償、安置房政府定價(jià)有償提供的辦法。

二、清理整頓建設項目收費，調整住房?jì)r(jià)格構成

各地區、各部門(mén)要繼續貫徹《國家計委財政部關(guān)于取消部分建設項目收費進(jìn)一步加強建設項目收費管理的通知》（計價(jià)費〔1996〕2922號），加大清理整頓工作力度，再取消一批收費項目和降低一批收費標準。取消企業(yè)資質(zhì)審查、工程竣工驗收、產(chǎn)權審核等收費及各種押金、保證金，合并重復的收費；整頓、規范征地管理費、供電貼費和各種證照收費，降低過(guò)高的收費標準（經(jīng)濟適用房實(shí)行減半征收）。全面清理房地產(chǎn)交易環(huán)節的收費，取消各種名目的管理費、監證費，降低交易手續費等收費標準，促進(jìn)房地產(chǎn)流通。工程監理、房地產(chǎn)價(jià)格評估等中介組織的服務(wù)收費，對經(jīng)濟適用住房開(kāi)發(fā)建設應適當減收。要加強對住房建設中供水、供電、供氣等附屬設施建設費用的管理，各項費用要公開(kāi)標準，嚴格執行預算定額。建立和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負擔卡制度，加強對建設項目收費的監審。

對城市基礎設施配套費等較大收費項目，要進(jìn)行專(zhuān)項治理。城市基礎設施配套費，凡未開(kāi)征的城市，一律不得開(kāi)征；對已開(kāi)征的城市，由國家計委會(huì )同財政部、建設部結合稅費改革和公用事業(yè)價(jià)格改革制定治理方案。在國家治理方案出臺前，各地應按照合并重復的收費項目、降低過(guò)高的收費標準的原則，對現行收費進(jìn)行整頓。規范人防建設費，對住房開(kāi)發(fā)建設，按規定需要配套建設人防工程的，要堅持同步配套建設，不得收費；按規定需要同步建設，但因地質(zhì)條件等原因不能同步配套建設，而必須異地建設收費的，異地建設許可條件和收費標準要從嚴核定，人防工程異地建設費規范方案由國家計委會(huì )同財政部、國家人防主管部門(mén)制定。停止向住房開(kāi)發(fā)建設收取用電權費。各地要堅決貫徹國務(wù)院關(guān)于停止征收商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設費和不再無(wú)償劃撥經(jīng)營(yíng)性公建設施的規定，住宅小區建設中按規定配套建設的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，要根據“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有，誰(shuí)受益”的原則出售、出租，建設費用不得進(jìn)入房?jì)r(jià)；配套建設的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，未經(jīng)商業(yè)主管部門(mén)批準，不得擅自改變用途；對需要實(shí)行政府定價(jià)出售、出租的商業(yè)用房，應按保本或保本微利的原則核定價(jià)格標準。

三、規范住房?jì)r(jià)格及物業(yè)管理收費行為，建立正常、良好的市場(chǎng)秩序

政府價(jià)格主管部門(mén)要積極指導、協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立健全價(jià)格行為自我約束機制，監督企業(yè)銷(xiāo)售住房實(shí)行明碼標價(jià)，禁止虛假標價(jià)。對違反國家規定，亂加費用、少給面積、價(jià)格欺詐等不正當行為，要依法查處。

加強對房地產(chǎn)價(jià)格評估等中介組織收費行為的約束，監督中介組織按規定辦法和程序開(kāi)展業(yè)務(wù)及收費。禁止違反國家規定利用行政權力，強制企業(yè)和當事人接受評估及收費。

規范物業(yè)管理收費。物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的具有公共性的服務(wù)，以及代辦收繳水電、煤氣、有線(xiàn)電視、電話(huà)費等涉及公眾的服務(wù)收費，由當地價(jià)格主管部門(mén)管理，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導價(jià)。收費標準要與物業(yè)管理的服務(wù)內容、服務(wù)深度以及當地居民經(jīng)濟承受能力相適應。對普通居民住房物業(yè)管理收費標準要嚴格核定。物業(yè)管理企業(yè)要認真執行國家的價(jià)格政策，做好收費項目和標準及收費辦法的公開(kāi)工作，切實(shí)向住戶(hù)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

四、積極穩妥地推進(jìn)公有住房租金改革，加快實(shí)現住房商品化

公有住房租金改革是住房制度改革的重要內容，也是加快住房建設發(fā)展的重要條件。各地要認真貫徹國務(wù)院關(guān)于深化城鎮住房制度改革的各項政策措施，繼續推進(jìn)租金改革。租金改革要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相結合，提租方案要納入價(jià)格調控計劃，做好統籌安排。對超面積住房的，超過(guò)規定標準的部分可實(shí)行高于同期現住房租金標準的差別租金；對多占住房應退未退的，實(shí)行市場(chǎng)租金。在調租幅度較大、超過(guò)職工承受能力時(shí)，經(jīng)當地政府批準，可允許職工用其住房公積金的一定比例支付提租增加的租金。

各地要繼續穩妥推進(jìn)公有住房出售工作。公有住房出售的成本價(jià)，要與經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)相銜接，并考慮房屋的新舊程度及地段、樓層、朝向等因素合理確定。要增加公有住房出售價(jià)格的透明度，防止違反規定低價(jià)售房?jì)A向。國家計委要會(huì )同有關(guān)部門(mén)對公有住房出售價(jià)格進(jìn)行規范，促進(jìn)公有住房出售工作積極健康發(fā)展。

五、加強領(lǐng)導，做好房地產(chǎn)價(jià)格調控的各項工作

加強和改善房地產(chǎn)價(jià)格調控，保持價(jià)格總水平的基本穩定，是當前深化城鎮住房制度改革，加快住房建設，使住房建設成為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)的重要措施。地方各級人民政府要加強領(lǐng)導，統籌安排，認真組織做好深化城鎮住房制度改革和加快住房建設的各項政策措施的落實(shí)工作。在政府統一領(lǐng)導下，政府價(jià)格主管部門(mén)要與建設主管部門(mén)等有關(guān)部門(mén)密切配合，加強房地產(chǎn)價(jià)格調控制度和市場(chǎng)價(jià)格行為規則的建設，并針對住房?jì)r(jià)格構成中土地取得費用過(guò)高、建設項目收費過(guò)多及開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本和利潤缺乏有效約束等問(wèn)題制定專(zhuān)項治理方案，逐步調整住房?jì)r(jià)格構成。要加強對住房?jì)r(jià)格和各項收費的監督檢查，對有令不行、有禁不止，以及亂漲價(jià)、亂收費等違反價(jià)格政策的行為，要嚴肅查處。

各地要及時(shí)總結經(jīng)驗，不斷完善政策措施，協(xié)調、處理好出現的新矛盾、新問(wèn)題。各省、自治區、直轄市人民政府可結合本地情況制定具體實(shí)施辦法，并報國家計委備案。



 

國家計委

一九九八年十月七日

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