您當前的位置：粵府〔2009〕78號《廣東省人民政府關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節約集約用地的若干意見(jiàn)》
廣東省人民政府關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節約集約用地的若干意見(jiàn)
各地級以上市人民政府，各縣(市、區)人民政府，省政府各部門(mén)、各直屬機構：
為深入貫徹落實(shí)《珠江三角洲地區改革發(fā)展規劃綱要（2008-2020年）》和《中共廣東省委廣東省人民政府關(guān)于爭當實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀(guān)排頭兵的決定》，切實(shí)推進(jìn)我省舊城鎮、舊廠(chǎng)房、舊村莊(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三舊”)改造工作，促進(jìn)節約集約用地試點(diǎn)示范省建設，確保經(jīng)濟社會(huì )又好又快發(fā)展，提出如下意見(jiàn)。
一、充分認識推進(jìn)“三舊”改造工作的重要性和緊迫性
(一)改革開(kāi)放以來(lái)，我省經(jīng)濟社會(huì )快速發(fā)展，綜合實(shí)力實(shí)現歷史性跨越，連續23年經(jīng)濟總量排名全國第一。在經(jīng)濟高速發(fā)展的同時(shí)，也消耗了大量的土地資源，粗放的土地利用方式已難以為繼，土地資源供求矛盾日益突出，嚴重制約我省可持續發(fā)展。立足土地資源省情，大力推進(jìn)節約集約用地，千方百計盤(pán)活存量土地，統籌保障發(fā)展和保護資源，是當前和今后一個(gè)時(shí)期我省深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，確保經(jīng)濟社會(huì )又好又快發(fā)展必須著(zhù)力解決的迫切而重大的課題。
(二)“三舊”改造是我省在土地資源供需矛盾日益突出的情況下，拓展建設空間、保障發(fā)展用地的重要途徑，是推進(jìn)節約集約用地試點(diǎn)示范省建設的重要內容。必須進(jìn)一步解放思想，深化改革，通過(guò)制度創(chuàng )新和政 策完善，有效破解“三舊”改造的難題，在新增建設用地逐年減少、單位建設用地產(chǎn)出逐年提高的條件下，統籌利用有限的土地資源，切實(shí)提高建設用地利用效率，力爭在節約集約用地方面為全國探索出一條新路。
(三)珠江三角洲地區是我國改革開(kāi)放的先行地區和重要的經(jīng)濟中心區域，在全國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展和改革開(kāi)放大局中具有重要地位。貫徹實(shí)施《珠江三角洲地區改革發(fā)展規劃綱要（2008-2020年）》，落實(shí)好科學(xué)發(fā)展、先行先試的要求，必須深化重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節的改革。大力推進(jìn)“三舊”改造，是繼續深化土地管理制度改革，進(jìn)一步解放土地生產(chǎn)力的具體體現，不僅有利于節約集約用地、優(yōu)化土地資源配置，也有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構調整升級、轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，保障和促進(jìn)科學(xué)發(fā)展。
二、明確“三舊”改造的總體要求和基本原則
(四)總體要求。以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，圍繞提升綜合競爭力和資源承載能力，切實(shí)轉變發(fā)展觀(guān)和用地觀(guān)。遵循“全面探索、局部試點(diǎn)、封閉運行、結果可控”的原則，在不突破土地利用總體規劃確定的耕地保有量、基本農田面積和建設用地總規模的前提下，積極穩妥推進(jìn)“三舊”改造工作。將“三舊”改造與農村土地整治有機結合，統籌規劃、全面推進(jìn)土地綜合整治。以推進(jìn)“三舊”改造工作為載體，促進(jìn)存量建設用地“二次開(kāi)發(fā)”，統籌城鄉發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉面貌，努力建設生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會(huì )和諧、人民群眾充滿(mǎn)幸福感的新廣東。
(五)基本原則。
——政府引導，市場(chǎng)運作。政府統一組織，制定專(zhuān)門(mén)政策，充分調動(dòng)政府、集體、土地原使用權人及相關(guān)權利人的積極性，吸引社會(huì )各方廣泛參與，實(shí)現多方共贏(yíng)，確保國有、集體資產(chǎn)的保值、增值。在按市場(chǎng)化運作的同時(shí)，政府要正確引導，加強監管，確保改造規范推進(jìn)。
——明晰產(chǎn)權，保障權益。調查摸清“三舊”現狀，做好“三舊”土地的確權登記工作。屬于“三舊”改造的房屋和土地，未經(jīng)確權、登記，不得改造。正確處理“三舊”改造過(guò)程中的經(jīng)濟、法律關(guān)系，切實(shí)保障土地權利人的合法權益，維護社會(huì )穩定。
——統籌規劃，有序推進(jìn)。統籌經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展和資源環(huán)境保護，依據國土規劃、主體功能區規劃、土地利用總體規劃和城鄉規劃，科學(xué)制定“三舊”改造規劃，并強化規劃的統籌管控作用。嚴格界定“三舊”改造范圍，對列入改造范圍的，必須編制控制性詳細規劃和改造方案，有序推進(jìn)。嚴禁擅自擴大“三舊”改造政策的適用范圍。
——節約集約，提高效率。通過(guò)市場(chǎng)運作和公開(kāi)規范的方式，強化市場(chǎng)配置土地，促進(jìn)土地高效利用。嚴格執行土地使用標準，提高土地使用強度。創(chuàng )新機制方法，強化土地資源、資產(chǎn)、資本“三位一體”管理，實(shí)現土地利用效益的最大化。
——尊重歷史，客觀(guān)公正。既要做好與國家法律政策的銜接，防止發(fā)生新的違法違規用地行為，又要兼顧各地發(fā)展歷史和土地管理政策的延續性，妥善解決歷史遺留問(wèn)題。要科學(xué)合理地制定改造方案和配套政策，改造利用與完善手續相掛鉤，做到公開(kāi)、公平、公正。
三、圍繞經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展戰略部署，合理確定“三舊”改造范圍
(六)各地要緊緊圍繞產(chǎn)業(yè)結構調整和轉型升級、城市形象提升和功能完善、城鄉人居環(huán)境改善、社會(huì )主義新農村建設等戰略部署，在有利于進(jìn)一步提高土地節約集約利用水平和產(chǎn)出效益的前提下，確定“三舊”改造范圍。下列土地可列入“三舊”改造范圍：城市市區“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；城鄉規劃確定不再作為工業(yè)用途的廠(chǎng)房(廠(chǎng)區)用地；國家產(chǎn)業(yè)政策規定的禁止類(lèi)、淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)的原廠(chǎng)房用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠(chǎng)房用地；布局散亂、條件落后，規劃確定改造的城鎮和村莊；列入“萬(wàn)村土地整治”示范工程的村莊等。
(七)“三舊”改造以土地開(kāi)發(fā)程度較高、“三舊”分布相對集中的珠江三角洲地區為重點(diǎn)，兼顧其他條件具備的地區。各地要根據本地實(shí)際，因地制宜確定“三舊”改造的起步范圍，先行試點(diǎn)，積累經(jīng)驗后再逐步推開(kāi)。
四、科學(xué)規劃，統籌推進(jìn)“三舊”改造
(八)開(kāi)展“三舊”改造的地方，要認真進(jìn)行“三舊”用地的調查摸底工作，將每宗“三舊”用地在土地利用現狀圖和土地利用總體規劃圖上標注，并列表造冊。要根據土地利用總體規劃和城鄉規劃等，圍繞本地區經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展戰略實(shí)施要求，對“三舊”改造進(jìn)行統一規劃，優(yōu)化土地利用結構，合理調整用地布局。通過(guò)統籌產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快商貿、物流等現代產(chǎn)業(yè)或公益事業(yè)的建設，增加生態(tài)用地和休閑用地，優(yōu)化城鄉環(huán)境。
(九)依據“三舊”改造規劃，制定年度實(shí)施計劃，明確改造的規模、地塊和時(shí)序，并納入城鄉規劃年度實(shí)施計劃。涉及新增建設用地的，要納入土地利用年度計劃，依法辦理農用地轉用或按照城鄉建設用地增減掛鉤政策規定辦理。通過(guò)“三舊”改造，進(jìn)一步推進(jìn)土地利用總體規劃、城鄉規劃以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃的協(xié)調和銜接，優(yōu)化城市功能布局和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型升級。
五、因地制宜，采用多種方式推進(jìn)“三舊”改造
(十)市、縣人民政府為了城市基礎設施和公共設施建設或實(shí)施城市規劃進(jìn)行舊城區改建需要調整使用土地的，由市、縣人民政府依法收回、收購土地使用權，納入土地儲備。土地使用權收購的具體程序、價(jià)格確定，由市、縣人民政府依法制定實(shí)施辦法。
(十一)在舊城鎮改造范圍內，符合城鄉規劃、“三舊”改造規劃和年度實(shí)施計劃的，鼓勵原土地使用權人自行進(jìn)行改造。自行改造應當制訂方案，經(jīng)土地行政主管部門(mén)和城鄉規劃部門(mén)同意后報市、縣人民政府批準實(shí)施。所涉及的劃撥土地使用權，可采取協(xié)議方式補辦出讓手續，涉及補繳地價(jià)的，按地級以上市人民政府的統一規定辦理。
(十二)在舊城鎮改造范圍內，符合城鄉規劃的，市場(chǎng)主體根據“三舊”改造規劃和年度實(shí)施計劃，可以收購相鄰多宗地塊，申請進(jìn)行集中改造。市、縣土地行政主管部門(mén)可根據收購人的申請，將分散的土地歸宗，為收購人辦理土地變更登記手續。收購改造應當制訂改造方案，經(jīng)土地行政主管部門(mén)和城鄉規劃部門(mén)同意后報市、縣人民政府批準實(shí)施。涉及補繳地價(jià)的，按地級以上市人民政府的統一規定辦理。
(十三)舊城鎮、舊村莊改造涉及收回或者收購土地的，可以貨幣方式向原使用權人補償或支付收購款，也可以置換方式為原使用權人重新安排用地。置換的土地其使用權價(jià)額折抵不足的，可以貨幣補齊。
(十四)土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍內的舊村莊改造，原農村集體經(jīng)濟組織申請將農村集體所有的村莊建設用地改變?yōu)閲薪ㄔO用地的，可依照申請報省人民政府批準征為國有，由市、縣(區)、鎮人民政府根據“三舊”改造規劃和年度實(shí)施計劃分別組織實(shí)施。其中，確定為農村集體經(jīng)濟組織使用的，交由農村集體經(jīng)濟組織自行改造或與有關(guān)單位合作開(kāi)發(fā)建設。
(十五)土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍外的舊村莊改造，在符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的前提下，除屬于市、縣人民政府應當依法征收的外，可由農村集體經(jīng)濟組織或者用地單位自行組織實(shí)施，并可參照舊城鎮改造的相關(guān)政策辦理，但不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)。
(十六)“三舊”改造涉及拆舊騰挪的合法用地，確能實(shí)現復耕的，可根據國土資源部的相關(guān)規定，納入城鄉建設用地增減掛鉤試點(diǎn)，由省土地行政主管部門(mén)根據各地級以上市的情況安排周轉指標。周轉指標的使用和管理按照國家和省的規定辦理。
六、分類(lèi)處置，完善“三舊”改造涉及的各類(lèi)歷史用地手續
(十七)納入“三舊”改造范圍、符合土地利用總體規劃和“三舊”改造規劃、沒(méi)有合法用地手續且已使用的建設用地，用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)出具符合土地利用總體規劃的審核意見(jiàn)書(shū)，依照原國家土地管理局1995年3月11日發(fā)布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》進(jìn)行確權后，辦理國有建設用地確權登記發(fā)證手續；用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已與農村集體經(jīng)濟組織或農戶(hù)簽訂征地協(xié)議并進(jìn)行補償，且未因征地補償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛、迄今被征地農民無(wú)不同意見(jiàn)的，可按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策落實(shí)處理(處罰)后按土地現狀辦理征收手續，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)渌梢詤f(xié)議方式出讓。凡用地行為發(fā)生時(shí)法律和政策沒(méi)有要求聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農村集體同意的前提下，不再舉行聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地。
(十八)納入“三舊”改造范圍，沒(méi)有合法用地手續的土地，符合土地利用總體規劃而又保留為集體土地性質(zhì)的，參照第十七條進(jìn)行集體建設用地確權登記發(fā)證。
(十九)“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地等，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的，可依照有關(guān)規定一并納入“三舊”改造范圍。允許在符合土地利用總體規劃和控制性詳細規劃的前提下，通過(guò)土地位置調換等方式，對原有存量建設用地進(jìn)行調整使用。
(二十)納入“三舊”改造范圍、需完善征收手續的土地，由當地市、縣人民政府制訂改造方案，報省人民政府批準后實(shí)施；供地手續由市、縣人民政府按本意見(jiàn)辦理。
(二十一)完善“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地手續工作應當在2012年前完成，之后第十七、十八、十九、二十條不再執行。2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述完善用地手續的意見(jiàn)。
七、加大財政支持力度，拓寬“三舊”改造籌資渠道
(二十二)市、縣人民政府應保障開(kāi)展組織實(shí)施“三舊”改造工作經(jīng)費。對“三舊”改造涉及的城市(城鎮)公共基礎設施建設，應從土地出讓金中安排相應的項目資金予以支持。
(二十三)在舊城鎮改造中，需要搬遷的國有企業(yè)用地由當地人民政府依法收回后通過(guò)招標拍賣(mài)掛牌方式出讓的，在扣除收回土地補償等費用后，其土地出讓純收益可按不高于60%的比例，依照有關(guān)規定專(zhuān)項用于支持企業(yè)發(fā)展。在舊村莊改造中，市、縣人民政府通過(guò)征收農村集體建設用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，其土地出讓純收益可按不高于60%的比例，依照有關(guān)規定專(zhuān)項用于支持原農村集體經(jīng)濟組織的發(fā)展。具體操作辦法由市、縣人民政府根據當地實(shí)際制訂。
(二十四)對現有工業(yè)用地改造后不改變原用途，提高容積率的，不再增繳土地價(jià)款。
(二十五)鼓勵各地探索利用社會(huì )資金開(kāi)展“三舊”改造。除鼓勵土地權利人自行改造外，對由政府統一組織實(shí)施“三舊”改造的，可在拆遷階段通過(guò)招標的方式引入企業(yè)單位承擔拆遷工作，拆遷費用和合理利潤可以作為收(征)地(拆遷)補償成本從土地出讓收入中支付；也可在確定開(kāi)發(fā)建設條件的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過(guò)招標等公開(kāi)方式確定土地使用權人。市、縣人民政府可以探索引入市場(chǎng)主體參與“三舊”改造的具體方式。
八、切實(shí)加強“三舊”改造工作的組織領(lǐng)導
(二十六)推進(jìn)“三舊”改造工作是我省貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)、建設節約集約用地試點(diǎn)示范省的重大舉措，關(guān)系到經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展大局，政策性強，關(guān)聯(lián)度高。各級政府要從戰略高度，將這項工作擺上重要議事日程，統籌謀劃，周密部署，建立目標責任制，切實(shí)加強組織領(lǐng)導。各相關(guān)職能部門(mén)要主動(dòng)服務(wù)，優(yōu)化程序，凡涉及“三舊”改造項目的審批事項，應當采取提前介入、并聯(lián)審批等方式加快辦理，切實(shí)提高工作效率，為“三舊”改造工作營(yíng)造高效的行政服務(wù)環(huán)境。
二○○九年八月二十五日
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