您當前的位置：閩國土資綜〔2015〕37號《關(guān)于中國（福建）自由貿易試驗區建設用地管理的意見(jiàn)的通知》
福建省國土資源廳福建省住房和城鄉建設廳福建省商務(wù)廳印發(fā)關(guān)于中國（福建）自由貿易試驗區建設用地管理的意見(jiàn)的通知
閩國土資綜〔2015〕37號
中國（福建）自由貿易試驗區各相關(guān)單位：
為貫徹落實(shí)省委、省政府有關(guān)深化改革和擴大開(kāi)放、促進(jìn)兩岸融合發(fā)展的決策部署，促進(jìn)中國（福建）自由貿易試驗區完善區域功能和配套設施，調整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，提高土地利用效益，省國土廳、住建廳和商務(wù)廳聯(lián)合制定了《關(guān)于中國（福建）自由貿易試驗區建設用地管理的意見(jiàn)》，現印發(fā)你們，請遵照執行。
福建省國土資源廳
福建省住房和城鄉建設廳
福建省商務(wù)廳
2015年2月4日
關(guān)于中國（福建）自由貿易試驗區建設用地管理的意見(jiàn)
為加快中國（福建）自由貿易試驗區（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“自貿區”）建設，培育發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新技術(shù)和新模式，提高土地節約集約利用和規劃建設水平，根據國家有關(guān)土地管理的法律、法規和政策規定，以及省委、省政府《中共福建省委福建省人民政府關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)國土資源節約集約利用的意見(jiàn)》（閩委發(fā)〔2014〕24號），現就自貿區建設用地的管理提出如下意見(jiàn)：
一、基本原則
按照省委、省政府部署，緊緊圍繞立足兩岸、面向世界、服務(wù)全國的戰略要求，堅持以體制機制創(chuàng )新為核心，積極探索自貿區建設用地管理的新模式、新經(jīng)驗，著(zhù)力提高自貿區土地利用效益。自貿區的土地利用應堅持以下原則：
（一）產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)的原則。根據自貿區產(chǎn)業(yè)類(lèi)型和特點(diǎn)，綜合考慮區域用地環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎設施等因素，合理規劃用地布局，科學(xué)劃分功能分區，合理確定不同功能建設項目用地比例和結構，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構調整和升級。
（二）規劃引導的原則。在符合規劃、安全、環(huán)保和衛生等要求的前提下，兼顧相鄰用地單位的意見(jiàn)，在區域建設總規模和用地結構控制范圍內，滿(mǎn)足《福建省城市控制性詳細規劃編制導則（試行）》中的《各類(lèi)建設用地適建范圍表》的前提下，鼓勵按規劃實(shí)施不同用途土地的混合利用和建筑功能的復合使用。
（三）集約利用的原則?？茖W(xué)統籌區域綜合用地的規模、結構、布局和開(kāi)發(fā)強度，促進(jìn)產(chǎn)城融合、布局優(yōu)化和轉型發(fā)展，提升區域品質(zhì)，提高區域土地節約集約利用水平。
二、規劃管理
自貿區建設用地應綜合考慮建設用地空間布局、產(chǎn)業(yè)融合、建筑兼容和交通環(huán)境等因素，從規劃用地功能分區、用途兼容、公共配套、整體品質(zhì)等方面，明確建設用地供應前規劃控制要求。
（一）自貿區的控制性詳細規劃，涉及綜合用地的，其規劃控制要求如下：
1、結合現狀發(fā)展條件及區域發(fā)展總體設想，合理劃分功能分區。明確不同功能分區的主導功能和整體控制指標。
2、鼓勵地塊多種用途兼容，用地類(lèi)型實(shí)行兩種或兩種以上用途混合的，應綜合考慮空間布局，產(chǎn)業(yè)融合，建筑兼容和交通環(huán)境等因素，提出自貿區綜合用地功能引導要求，明確綜合用地允許混合的規劃用途類(lèi)型、比例等。
3、加強區域基礎配套、公共服務(wù)、開(kāi)放空間、地下空間開(kāi)發(fā)利用等研究，明確各類(lèi)公共管理與公共服務(wù)設施、道路與交通設施、公用設施、公共開(kāi)放空間、地下空間開(kāi)發(fā)利用等的配套要求。
4、加強城市設計研究，提升自貿區整體品質(zhì)，促進(jìn)資源節約和環(huán)境友好。
（二）建設項目用地供應前，由自貿區管理機構向規劃主管部門(mén)征詢(xún)規劃條件。城鄉規劃主管部門(mén)應當依據控制性詳細規劃，結合招商情況、功能布局要求以及相關(guān)單位意見(jiàn)，在滿(mǎn)足安全生產(chǎn)、環(huán)境保護和公益性設施用地等相關(guān)控制要求的前提下，合理確定建設用地性質(zhì)、容積率等規劃條件；涉及綜合用途的，應明確規劃主導用地性質(zhì)、兼容用地性質(zhì)等不同用途建筑面積具體的比例，用地分類(lèi)應明確細化至用地分類(lèi)中、小類(lèi)代碼。
三、用地保障
自貿區范圍內的公共管理、基礎設施和各類(lèi)產(chǎn)業(yè)用地實(shí)行優(yōu)先保障。
（一）對用地指標、補充耕地指標和建設用地增減掛鉤指標給予優(yōu)先安排解決。
1、自貿區內的建設項目除按規定可以使用國家用地指標外，省重點(diǎn)項目用地指標由省里統籌保障，其他項目用地指標由設區市政府或平潭綜合試驗區管委會(huì )從省里分解下達的年度用地指標中優(yōu)先安排；若用地指標不足，可提出申請，由省里統籌安排。閩臺合作的重大項目用地，爭取申請追加專(zhuān)項計劃指標。自貿區范圍內涉及填海造地的，在符合海洋功能區劃和土地利用總體規劃的前提下，使用填海造地指標。
2、對自貿區內大型基礎設施建設項目占用耕地較多、本地暫時(shí)難以安排補充耕地落實(shí)占補平衡的，經(jīng)地方政府申請，省國土資源廳審核后，先從省級補充耕地指標儲備庫中安排補充耕地指標周轉，由各地自行實(shí)施占補掛鉤，周轉指標1年內返還。
3、自貿區內按規定應使用增減掛鉤指標的建設項目，暫時(shí)無(wú)法調劑購買(mǎi)到增減掛鉤指標的，由報批農轉用和土地征收的市、縣（區）政府或管委會(huì )出具承諾后，先行辦理用地審批，待購買(mǎi)到指標后予以補足。
（二）簡(jiǎn)化自貿區范圍內建設用地預審手續，進(jìn)一步提高用地審批效率，促進(jìn)項目開(kāi)發(fā)建設。
1、經(jīng)營(yíng)性項目用地招拍掛出讓?zhuān)谥贫ㄗ诘爻鲎尫桨盖鞍搭A審相關(guān)內容一并進(jìn)行審查，不再單獨出具用地預審意見(jiàn)。在已批準建設用地范圍內進(jìn)行改（擴）建且不涉及新增建設用地的，建設項目全部用海的（報國土資源部預審的除外），不需要辦理建設項目用地預審手續。
2、改進(jìn)優(yōu)化用地審批審核流程，實(shí)行并聯(lián)或合并審核，加快用地報批速度。自貿區內的建設項目用地涉及農用地轉用與土地征收的，應單獨組卷報批，不考核其供地率；申請材料不全或不符合要求的，在用地報件網(wǎng)絡(luò )審理中一次性告知需要補正的材料和內容；地質(zhì)災害危險性評估報告、壓覆礦產(chǎn)備案審批文件和擬占用土地的上一年度標準分幅土地利用現狀圖等材料不再組卷上報省廳，改由市、區國土資源部門(mén)審查存檔。
3、自貿區所處區域已開(kāi)展過(guò)地質(zhì)災害危險性總體評估的，其用地范圍內的具體項目不再重復進(jìn)行地質(zhì)災害危險性評估。
四、土地供應
自貿區建設用地供應，應遵循公平、公正、公開(kāi)的原則。建設項目符合《劃撥用地目錄》的，可采取行政劃撥方式供地；法律、法規規定需要以有償方式使用的，應采取租賃、招標拍賣(mài)掛牌出讓方式或協(xié)議出讓方式供地。
（一）鼓勵以“租讓結合、先租后讓、長(cháng)期租賃”的方式供應土地，鼓勵自貿區工業(yè)項目用地在法定最高出讓年期內以縮短出讓年期等方式實(shí)行彈性出讓。在確定租賃期、建設周期、稅收等相關(guān)條件后，以招標拍賣(mài)掛牌方式出租土地。租賃期滿(mǎn)，達到租賃合同約定條件的，經(jīng)用地單位申請，可以續租或以協(xié)議出讓方式供地。以租讓結合、先租后讓、長(cháng)期租賃方式供應的土地，承租方在合同約定的租賃期間可以建造永久性建筑。
（二）多種用途綜合用地，即單一宗地包含兩種以上用途，并且按規定需采取劃撥、出讓等不同供地方式的，執行以下規定：
1、主導用途為商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性用地的，應采取公開(kāi)招標、拍賣(mài)、掛牌方式供地。
2、主導用途為企業(yè)總部類(lèi)用地的，其中生產(chǎn)總部類(lèi)項目用地，可以采取帶產(chǎn)業(yè)項目掛牌出讓方式供地；經(jīng)營(yíng)管理總部類(lèi)、研發(fā)總部類(lèi)項目用地，應采取公開(kāi)招標、拍賣(mài)、掛牌方式供地。
3、主導用途為工業(yè)用地的，其中產(chǎn)業(yè)項目類(lèi)工業(yè)用地，可以采取帶產(chǎn)業(yè)項目掛牌出讓方式供地；標準廠(chǎng)房類(lèi)工業(yè)用地，應采取公開(kāi)招標、拍賣(mài)、掛牌方式供地。
4、主導用途為倉儲物流用地的，其中工業(yè)類(lèi)倉儲物流項目用地，可以采取帶產(chǎn)業(yè)項目掛牌出讓方式供地；商業(yè)類(lèi)倉儲物流用地，應采取公開(kāi)招標、拍賣(mài)、掛牌方式供地。
（三）土地出讓、租賃的最高年期按項目用途及供地方式等分別計算。其中：
1、用途為新增工業(yè)用地、工業(yè)類(lèi)倉儲物流項目用地的, 最高出讓年限按不超過(guò)20年確定；屬于國家和本省重大產(chǎn)業(yè)項目、戰略性新興產(chǎn)業(yè)項目的，按照相關(guān)規定和程序認定后，最高出讓年限按不超過(guò)50年確定。
2、用途為生產(chǎn)總部類(lèi)企業(yè)總部用地和研發(fā)總部類(lèi)企業(yè)總部用地，最高出讓年限按不超過(guò)50年確定；商業(yè)倉儲類(lèi)、經(jīng)營(yíng)管理總部類(lèi)企業(yè)總部用地，最高出讓年限按不超過(guò)40年確定。
3、采用租讓結合、先租后讓、長(cháng)期租賃的方式供應工業(yè)用地的，出租轉出讓總年期最高不超過(guò)20年；長(cháng)期租賃最高期限不超過(guò)20年。
（四）自貿區建設項目用地出讓底價(jià)（標底或者底價(jià)，下同）由自貿區所在地國土資源管理部門(mén)委托有資質(zhì)的評估機構進(jìn)行評估，根據專(zhuān)業(yè)評估結果，結合產(chǎn)業(yè)政策、土地市場(chǎng)情況等因素，經(jīng)集體決策后綜合確定。
1、當地市、縣政府公布的基準地價(jià)沒(méi)有包括自貿區所列的產(chǎn)業(yè)項目名稱(chēng)（業(yè)態(tài)類(lèi)型）的，應參照與該產(chǎn)業(yè)項目性質(zhì)和業(yè)態(tài)接近或類(lèi)似的產(chǎn)業(yè)項目及土地用途評估后,確定土地使用權出讓最低價(jià)或者協(xié)議出讓價(jià)格。具體可參照《福建省國土資源廳關(guān)于印發(fā)若干產(chǎn)業(yè)項目用地管理分類(lèi)目錄（2013年本）的通知》（閩國土資綜〔2013〕378號）執行。
2、多種用途綜合用地出讓底價(jià)按以下類(lèi)型分別確定：
（1）采取協(xié)議出讓方式供地的，出讓底價(jià)不得低于綜合用地各用途對應基準地價(jià)乘以其比例之和的70%。
（2）采取招標、拍賣(mài)、掛牌方式供地的，出讓底價(jià)不得低于綜合用地各用途對應基準地價(jià)乘以其比例之和。
3、采取租賃方式供地的，最低年租金標準由自貿區所在地的市政府或管委會(huì )參照同級別同用途土地出讓金標準，結合租賃年期、市場(chǎng)情況等因素后制定，并定期進(jìn)行調整。
五、轉型增效
自貿區管理機構應采取項目二次招商、土地置換和“三舊”改造等方式清理閑置土地，盤(pán)活存量建設用地，促進(jìn)項目盡快落地投產(chǎn)和落后產(chǎn)業(yè)的轉型升級。允許自貿區實(shí)行差別化的土地出讓管理政策，鼓勵企業(yè)在原有建設用地改造升級，轉型興辦新興產(chǎn)業(yè)、創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、現代物流業(yè)等產(chǎn)業(yè)。
（一）原有存量建設用地轉型為其他產(chǎn)業(yè)，涉及改變土地用途、容積率等規劃條件的，應按規定報原城鄉規劃和用地的批準機關(guān)批準，重新簽訂土地出讓合同，經(jīng)評估后補交土地出讓價(jià)款。
（二）利用原有工業(yè)用地轉型興辦其他產(chǎn)業(yè)項目的，根據不同產(chǎn)業(yè)類(lèi)型，執行下列規定：
1、轉型為生產(chǎn)總部類(lèi)企業(yè)總部用地，涉及提高容積率的，不再增收土地價(jià)款，但土地及地上房屋等建筑物，企業(yè)只能自用，不得轉讓。
2、轉型為教育、醫療等公益性產(chǎn)業(yè)項目用地的，房產(chǎn)不得分割轉讓。
3、利用存量工業(yè)用地開(kāi)發(fā)公寓式辦公建筑和商品住宅的，必須由所在地政府土地儲備機構統一收儲，并按規定實(shí)行招拍掛出讓。
本意見(jiàn)中未明確的土地管理事項，適用國家和本省現行土地政策法規的一般規定。
掃描二維碼 關(guān)注我們
打印
關(guān)閉