滬房規范〔2018〕5號《上海市房屋管理局關(guān)于印發(fā)〈上海市國有土地上房屋征收評估管理規定〉的通知》

《上海市房屋管理局關(guān)于印發(fā)〈上海市國有土地上房屋征收評估管理規定〉的通知》






滬房規范〔2018〕5號

各區住房保障房屋管理局、市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì )、各房地產(chǎn)估價(jià)機構:

現將《上海市國有土地上房屋征收評估管理規定》印發(fā)給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到的有關(guān)情況和問(wèn)題，請及時(shí)反饋我局。

特此通知。




 

上海市房屋管理局

二○一八年七月四日





 

上海市國有土地上房屋征收評估管理規定



 

第一章  總則

第一條（制定依據）

為規范本市國有土地上房屋征收評估活動(dòng)，維護房屋征收當事人的合法權益，保證房屋征收評估結果客觀(guān)公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《上海市國有土地上房屋征收與補償實(shí)施細則》的有關(guān)規定，結合本市實(shí)際情況，制定本規定。

第二條（適用范圍）

在本市行政區域范圍內國有土地上進(jìn)行房屋征收評估活動(dòng)，以及對相關(guān)評估結果進(jìn)行復核評估和鑒定，適用本規定。

第三條（原則）

房地產(chǎn)價(jià)格評估機構（以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)機構）、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評估專(zhuān)家委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )）成員應當獨立、客觀(guān)、公正地開(kāi)展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見(jiàn)負責。

任何單位和個(gè)人不得干預房屋征收評估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當事人有利害關(guān)系的，應當回避。

第四條（管理部門(mén)）

上海市房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市房管局）負責本市國有土地上房屋征收評估活動(dòng)的監督管理。區住房保障和房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)區住房保障房屋管理局）負責所轄區域范圍內國有土地上房屋征收評估活動(dòng)的監督管理。

第五條（估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )）

上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市估價(jià)師協(xié)會(huì )）組建估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )。估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )由房地產(chǎn)估價(jià)師以及價(jià)格、房地產(chǎn)、土地、城市規劃、法律、造價(jià)等方面的專(zhuān)家組成，負責評估技術(shù)指導，對專(zhuān)家隊伍進(jìn)行管理，對房地產(chǎn)評估報告組織專(zhuān)家組進(jìn)行鑒定。

第六條（資格條件）

從事房屋征收評估的估價(jià)機構，應當具有估價(jià)機構一級、二級、三級備案等級，但三級備案在暫定期內的除外。

估價(jià)機構應當具有與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和輔助人員。

第七條（估價(jià)機構數量）

同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家估價(jià)機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家或者兩家以上估價(jià)機構共同承擔。
 

第二章  估價(jià)機構的確定

第八條（項目發(fā)布）

房屋征收決定公告公布后或者舊城區改建房屋征收范圍內的被征收人、公有房屋承租人的改建意愿的同意比例達到90%以上的，房屋征收部門(mén)應當將房屋征收評估項目在市估價(jià)師協(xié)會(huì )網(wǎng)站上發(fā)布。發(fā)布內容應當包含房屋征收評估項目名稱(chēng)、四至范圍、征收房屋大致戶(hù)數及建筑面積，完成評估時(shí)限、需要估價(jià)機構數量、估價(jià)機構擁有注冊房地產(chǎn)估價(jià)師數量，以及估價(jià)機構報名的起止時(shí)間、地點(diǎn)、聯(lián)系方式和應當提交的資料等，報名起止時(shí)間應當不少于3個(gè)工作日。

第九條（估價(jià)機構報名）

房屋征收部門(mén)應當向自愿報名的估價(jià)機構出具回執，并將經(jīng)審核符合條件的估價(jià)機構名單在房屋征收范圍內張貼公示。對于經(jīng)審核不符合條件的估價(jià)機構，應當書(shū)面告知并說(shuō)明原因。

第十條（估價(jià)機構確定）

房屋征收部門(mén)組織被征收人、公有房屋承租人在5個(gè)工作日內，在張貼公示的估價(jià)機構名單中協(xié)商選定估價(jià)機構。

協(xié)商不成的，房屋征收部門(mén)應當組織被征收人、公有房屋承租人在張貼公示的估價(jià)機構名單中進(jìn)行投票，按照簡(jiǎn)單多數的原則，以得票數多少的順位確定估價(jià)機構，也可以采取搖號、抽簽等隨機方式確定估價(jià)機構。

房屋征收部門(mén)應當將確定的估價(jià)機構名單在房屋征收范圍內和市估價(jià)師協(xié)會(huì )網(wǎng)站上予以公告。

估價(jià)機構的確定，房屋征收部門(mén)可以邀請公證機關(guān)對估價(jià)機構的確定過(guò)程和結果進(jìn)行公證。

區住房保障房屋管理局在估價(jià)機構確定過(guò)程中，可以邀請區監察部門(mén)、街道辦事處等共同監督。

第十一條（禁止行為）

估價(jià)機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。

估價(jià)機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。
 

第三章  評估工作的開(kāi)展

第十二條（評估委托）

估價(jià)機構確定后，由房屋征收部門(mén)作為委托人，向估價(jià)機構出具房屋征收評估委托書(shū)，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

房屋征收評估委托書(shū)應當載明委托人的名稱(chēng)、受托估價(jià)機構的名稱(chēng)、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。

房屋征收評估委托合同應當載明下列事項：

（一）委托人和估價(jià)機構的基本情況；

（二）負責本評估項目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師；

（三）評估目的、評估對象、評估時(shí)點(diǎn)等評估基本事項；

（四）委托人應當提供的評估所需資料；

（五）評估過(guò)程中雙方的權利和義務(wù)；

（六）評估費用及收取方式；

（七）評估報告交付時(shí)間、方式；

（八）違約責任；

（九）解決爭議的方法；

（十）其他需要載明的事項。

第十三條（房屋調查結果的提供）

房屋征收評估前，房屋征收部門(mén)應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，明確評估對象。評估對象的設定應當全面、客觀(guān)，準確、真實(shí)。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人、公有房屋承租人公布。

房屋征收部門(mén)應當向受托的估價(jià)機構提供征收范圍內經(jīng)公布的房屋調查結果，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑物、構筑物的認定、處理結果情況。

第十四條（房屋性質(zhì)、用途和建筑面積認定原則）

對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房地產(chǎn)權證書(shū)和房地產(chǎn)登記簿的記載為準；房地產(chǎn)權證書(shū)與房地產(chǎn)登記簿的記載不一致的，除有證據證明房地產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以房地產(chǎn)登記簿為準。

對于未經(jīng)登記的建筑物和構筑物，由區人民政府組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行調查、認定和處理。

對于落政房屋、公有住房、代管房產(chǎn)等房屋的性質(zhì)、用途、建筑面積的認定，按照相關(guān)規定處理。

第十五條（制定評估工作方案與協(xié)調）

房屋征收評估委托合同簽訂后，估價(jià)機構應當制定評估工作方案，并送房屋征收部門(mén)備案。

同一征收項目由兩家或者兩家以上估價(jià)機構承擔的，應當共同協(xié)商確定一家估價(jià)機構為牽頭單位；協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)指定。牽頭單位確定后應當在市估價(jià)師協(xié)會(huì )網(wǎng)站上公告。牽頭單位應當組織相關(guān)估價(jià)機構就評估對象、評估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術(shù)路線(xiàn)、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進(jìn)行溝通，統一評估標準和評估工作方案。相關(guān)估價(jià)機構應當按照統一的評估標準和評估工作方案開(kāi)展評估。

第十六條（現場(chǎng)查勘）

估價(jià)機構應當指派與評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和輔助人員對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門(mén)、被征收人、公有房屋承租人和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。

在房屋征收決定公告公布前，對舊城區改建房屋征收范圍內同意改建的被征收人、公有房屋承租人，按照前款規定進(jìn)行實(shí)地查勘。

被征收人、公有房屋承租人應當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評估所必需的情況和資料。

估價(jià)機構應當將指派的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師及輔助人員的名單報市估價(jià)師協(xié)會(huì )備案。

第十七條（不配合評估的處理）

被征收人、公有房屋承租人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，房屋征收部門(mén)應當請無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，估價(jià)機構應當在評估報告中說(shuō)明有關(guān)情況。

在房屋征收評估過(guò)程中，房屋征收部門(mén)或者被征收人、公有房屋承租人不配合、不提供相關(guān)資料的，估價(jià)機構應當在評估報告中說(shuō)明有關(guān)情況。

被征收人、公有房屋承租人不提供資料、拒絕估價(jià)人員實(shí)地查勘，致使房屋評估無(wú)法進(jìn)行的，估價(jià)機構可參照被征收房屋同區域、同建筑類(lèi)型的房屋進(jìn)行評估。

第十八條（評估目的）

被征收房屋價(jià)值評估目的應當表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人、公有房屋承租人確定被征收房屋價(jià)值的補償提供依據，評估被征收房屋的價(jià)值”。

用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值評估目的應當表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人、公有房屋承租人計算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據，評估用于產(chǎn)權調換房屋的價(jià)值”。

第十九條（評估時(shí)點(diǎn)）

被征收房屋價(jià)值和用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

第二十條（價(jià)值定義）

被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無(wú)租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

第二十一條（產(chǎn)權調換房屋價(jià)格確定）

除本市對用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)格有特別規定外，應當由按照本規定第十條規定已確定的估價(jià)機構評估確定用于產(chǎn)權調換房屋的市場(chǎng)價(jià)值。

第二十二條（評估方法）

注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當根據評估對象和當地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，對市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。

被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場(chǎng)法評估；被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開(kāi)發(fā)法評估。

前款被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規模、建筑結構、占地面積等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

有條件同時(shí)選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結果。

第二十三條（評估考慮因素）

被征收房屋價(jià)值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

第二十四條（其他補償的評估）

被征收房屋室內裝飾裝修價(jià)值，以及機器設備、物資等搬遷和安裝費用等的補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托估價(jià)機構通過(guò)評估確定。無(wú)法恢復使用設備價(jià)值的補償，以及被征收人、公有房屋承租人認為其停產(chǎn)停業(yè)損失補償超過(guò)被征收房屋評估價(jià)值10%的，應當委托估價(jià)機構通過(guò)評估確定。

前款需要委托估價(jià)機構通過(guò)評估確定的，房屋征收部門(mén)應當與估價(jià)機構簽訂委托合同。

按照本條第二款評估的，估價(jià)機構可以出具分項的評估報告，分項評估報告的結果應當納入評估報告。

第二十五條（評估結果計價(jià)單位）

房屋征收評估價(jià)值應當以人民幣為計價(jià)的貨幣單位，精確到元。

第二十六條（評估技術(shù)標準）

估價(jià)機構應當按照《房地產(chǎn)估價(jià)規范》及本市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規范的有關(guān)規定，進(jìn)行房屋征收評估。

第二十七條（評估成果用途）

房屋征收評估報告只作為房屋征收補償的依據，不得用作其他用途。
 

第四章  評估報告和異議處理

第二十八條（公示及咨詢(xún)）

估價(jià)機構應當按照委托合同的約定，向房屋征收部門(mén)提供分戶(hù)的初步評估結果。分戶(hù)的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價(jià)值。房屋征收部門(mén)應當將分戶(hù)的初步評估結果在征收范圍內向被征收人、公有房屋承租人公示，公示時(shí)間不少于7日。

公示期間，估價(jià)機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對分戶(hù)的初步評估結果現場(chǎng)解釋。存在錯誤的，估價(jià)機構應當修正。

第二十九條（評估報告）

分戶(hù)初步評估結果公示期滿(mǎn)后，估價(jià)機構應當向房屋征收部門(mén)提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶(hù)評估報告。房屋征收部門(mén)應當向被征收人、公有房屋承租人轉交分戶(hù)評估報告。

分戶(hù)的初步評估結果、整體評估報告和分戶(hù)評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋估價(jià)機構公章。不得以印章代替簽字。

被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門(mén)對評估報告有疑問(wèn)的，出具評估報告的估價(jià)機構應當向其作出解釋和說(shuō)明。

第三十條（報告備案與資料歸檔）

本市逐步實(shí)行評估報告網(wǎng)上備案，并納入房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統。評估報告備案管理辦法另行制定。

房屋征收評估業(yè)務(wù)完成后，估價(jià)機構應當將評估報告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。

第三十一條（復核評估與鑒定申請）

被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門(mén)對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向出具評估報告的估價(jià)機構提出書(shū)面復核評估申請，并指出評估報告存在的問(wèn)題。

估價(jià)機構應當自收到書(shū)面復核評估申請之日起10日內對評估結果進(jìn)行復核。復核后，改變原評估結果的，應當收回原評估報告，重新出具評估報告；評估結果沒(méi)有改變的，應當書(shū)面告知復核評估申請人。

被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門(mén)對估價(jià)機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )申請鑒定。

房屋征收部門(mén)在報請區人民政府作出補償決定前，應當征詢(xún)被征收人、公有房屋承租人對評估報告或者復核結果是否有異議；有異議的，房屋征收部門(mén)應當向估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )申請鑒定，并將鑒定結果作為報請的材料。

區人民政府在申請人民法院強制執行前，評估報告或者復核結果未經(jīng)估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )鑒定的，房屋征收部門(mén)應當向估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )申請鑒定，并將鑒定結果作為申請的依據。

第三十二條（專(zhuān)家鑒定）

估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )應當選派專(zhuān)家組成專(zhuān)家組進(jìn)行鑒定。專(zhuān)家組成員為3人以上單數，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一。

估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術(shù)路線(xiàn)、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核，出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。

經(jīng)估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )鑒定，評估報告合法、規范、合理的，應當維持評估報告；評估報告存在不合法或者不規范或者不合理的，出具評估報告的估價(jià)機構應當改正，重新出具評估報告。

第三十三條（協(xié)助鑒定）

房屋征收評估鑒定過(guò)程中，估價(jià)機構應當按照估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )要求，及時(shí)提交評估報告及相關(guān)材料，并就鑒定涉及的評估相關(guān)事宜進(jìn)行說(shuō)明。需要對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘和調查的，有關(guān)單位和個(gè)人應當協(xié)助。

第三十四條（評估和鑒定收費）

房屋征收評估費用由委托人承擔。復核評估不收費。

鑒定費用由申請人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由估價(jià)機構承擔。

房屋征收評估、鑒定費用；房屋室內裝飾裝修價(jià)值，機器設備、物資等搬遷與安裝費用，無(wú)法恢復使用設備價(jià)值，停產(chǎn)停業(yè)損失等補償的評估費用，以及房屋征收預評估、其他目的評估與咨詢(xún)等評估費用或者咨詢(xún)費用，由委托人與估價(jià)機構協(xié)商確定。

對征收決定終止執行的項目，應當按照評估委托合同，費用按實(shí)結算。
 

第五章 其他目的的評估和咨詢(xún)

第三十五條（房屋征收預評估）

房屋征收決定作出前，相關(guān)部門(mén)可以委托估價(jià)機構開(kāi)展房屋征收預評估。房屋征收預評估包括：擬征收范圍內的人員及被征收房屋基本情況摸底調查，預估被征收房屋市場(chǎng)價(jià)值、產(chǎn)權調換房屋價(jià)值等。

房屋征收預評估中的被征收房屋摸底調查不能替代本規定第十三條第一款房屋調查登記工作；預評估報告不能替代被征收房屋的分戶(hù)初步評估報告、整體評估報告和分戶(hù)報告。

第三十六條（其他目的評估與咨詢(xún)）

估價(jià)機構可以接受房屋征收部門(mén)和其他相關(guān)部門(mén)的委托，進(jìn)行房屋調查登記、開(kāi)展區片類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評估、參與社會(huì )穩定風(fēng)險評估以及房屋征收核實(shí)等工作。

估價(jià)機構可運用計算機信息系統，結合評估項目實(shí)際，使用批量評估技術(shù)進(jìn)行區片類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評估和房產(chǎn)稅稅基評估。
 

第六章 法律責任

第三十七條（估價(jià)機構的責任）

估價(jià)機構或者注冊房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責令限期改正，給予警告，對估價(jià)機構并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，對注冊房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)、注冊證書(shū)；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條（其他違法違規行為）

估價(jià)機構或者注冊房地產(chǎn)估價(jià)師有下列行為之一的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產(chǎn)估價(jià)機構管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》規定處罰：

（一）轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)的；

（二）分戶(hù)的初步評估結果、整體評估報告和分戶(hù)評估報告存在未經(jīng)兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字、未加蓋估價(jià)機構公章、以印章代替簽字等違反規定的；

（三）違反房地產(chǎn)估價(jià)規范的；

（四）采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)的；

（五）除法律、法規另有規定外，未經(jīng)委托人書(shū)面同意，對外提供評估活動(dòng)中獲知的當事人的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料的；

（六）在房屋征收評估過(guò)程中，索賄、受賄或者謀取合同約定費用外其他利益的；

（七）法律、法規、規章禁止的其他行為。
 

第七章 附則

第三十九條（交易登記資料查閱）

市和各區房地產(chǎn)交易中心應當為估價(jià)機構查閱房地產(chǎn)交易登記資料提供便利。

第四十條（施行時(shí)間）

本規定自印發(fā)之日起施行，有效期至2022年12月31日止。

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