粵府辦〔2018〕36號《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于支持鐵路建設推進(jìn)土地綜合開(kāi)發(fā)若干政策措施的通知》

廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于支持鐵路建設推進(jìn)土地綜合開(kāi)發(fā)若干政策措施的通知






粵府辦〔2018〕36號

各地級以上市人民政府，各縣（市、區）人民政府，省政府各部門(mén)、各直屬機構：

《關(guān)于支持鐵路建設推進(jìn)土地綜合開(kāi)發(fā)的若干政策措施》已經(jīng)省人民政府同意，現印發(fā)給你們，請認真貫徹落實(shí)。實(shí)施過(guò)程中遇到的問(wèn)題，請徑向省國土資源廳、發(fā)展改革委反映。


 

廣東省人民政府辦公廳

2018年8月17日


 

關(guān)于支持鐵路建設推進(jìn)土地綜合開(kāi)發(fā)的若干政策措施

為深入學(xué)習貫徹落實(shí)習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想和黨的十九大精神，認真貫徹落實(shí)習近平總書(shū)記重要講話(huà)精神，堅定不移踐行新發(fā)展理念，推進(jìn)綠色發(fā)展，倡導綠色出行等綠色生活方式，加快形成生態(tài)文明制度體系，根據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于支持鐵路建設實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2014〕37號）和《廣東省人民政府關(guān)于印發(fā)廣東省推進(jìn)基礎設施供給側結構性改革實(shí)施方案的通知》（粵府〔2017〕70號）的部署安排，結合我省實(shí)際，現就推進(jìn)鐵路（含國鐵干線(xiàn)，城際、市域、市郊、疏港鐵路等和修建復線(xiàn)、鐵路改造等）項目站場(chǎng)及毗鄰區域土地綜合開(kāi)發(fā)提出以下政策措施：

一、保障土地綜合開(kāi)發(fā)用地

（一）新建鐵路項目沿線(xiàn)市縣人民政府應積極支持和保障項目土地綜合開(kāi)發(fā)的用地規模，并根據綜合開(kāi)發(fā)實(shí)施時(shí)序，對土地利用總體規劃進(jìn)行調整。鐵路項目配套安排的土地綜合開(kāi)發(fā)所需新增建設用地指標，由省國土資源廳向自然資源部申請計劃單列或使用省預留指標。

（二）在鐵路項目規劃選址階段，沿線(xiàn)市縣人民政府應及時(shí)對以站點(diǎn)為中心、半徑800米范圍內用地實(shí)施規劃控制，并結合城市、鎮規劃和城市路網(wǎng)等實(shí)際情況，確定站場(chǎng)中心點(diǎn)向外半徑800米左右范圍內的土地作為開(kāi)發(fā)備選用地。

（三）在鐵路項目可行性研究報告批復后、站場(chǎng)土地綜合開(kāi)發(fā)規劃批復前，暫停受理和核發(fā)該范圍內地塊的建設用地規劃許可或出具地塊規劃設計條件，并暫停出讓及劃撥土地；確有必要在暫停期內開(kāi)展國家、省重點(diǎn)工程或重大民生工程、環(huán)境保護工程以及在鐵路項目規劃選址確定前立項的“三舊”改造項目建設的，由有關(guān)地級以上市人民政府向省國土資源廳專(zhuān)題申請，省國土資源廳牽頭會(huì )同省有關(guān)部門(mén)作出決定。

（四）扣除站場(chǎng)用地后，同一鐵路項目的土地綜合開(kāi)發(fā)用地總量按單個(gè)站場(chǎng)平均規模不超過(guò)50公頃控制，少數站場(chǎng)土地綜合開(kāi)發(fā)用地規模不超過(guò)100公頃。

二、加強規劃編制和銜接

（五）對于新建鐵路項目，項目所在地地級以上市人民政府應在項目可行性研究階段統籌組織項目建設投資主體或項目公司，同步編制站場(chǎng)土地綜合開(kāi)發(fā)規劃。其中涉及多個(gè)鐵路項目的站點(diǎn)（大型綜合交通樞紐），省發(fā)展改革委要加強指導協(xié)調，以兼顧各鐵路項目綜合開(kāi)發(fā)需求。對于既有鐵路項目，沿線(xiàn)地級以上市人民政府應主動(dòng)與鐵路項目法人單位協(xié)商，統籌編制站場(chǎng)土地綜合開(kāi)發(fā)規劃。站場(chǎng)土地綜合開(kāi)發(fā)規劃應與土地利用總體規劃和城市總體規劃相協(xié)調，需調整土地利用總體規劃和城市總體規劃的按規定辦理。

（六）站場(chǎng)土地綜合開(kāi)發(fā)規劃應按“一體設計、統一聯(lián)建、立體開(kāi)發(fā)、功能融合”的原則編制，明確土地綜合開(kāi)發(fā)用地位置、范圍、用地規模、開(kāi)發(fā)條件等，促進(jìn)站場(chǎng)及相關(guān)設施用地布局協(xié)調、交通設施無(wú)縫銜接、地上地下空間充分利用、交通運輸功能和城市綜合服務(wù)功能大幅提高，形成鐵路建設和城鎮及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良性互動(dòng)機制，促進(jìn)鐵路交通和城鎮化可持續發(fā)展。

（七）站場(chǎng)土地綜合開(kāi)發(fā)規劃應按線(xiàn)路（項目）分站場(chǎng)編制，并充分征求沿線(xiàn)縣（市、區）人民政府意見(jiàn)，按程序報省住房城鄉建設廳、發(fā)展改革委、國土資源廳聯(lián)合批準實(shí)施。沿線(xiàn)各縣（市、區）人民政府應及時(shí)編制或調整相關(guān)用地的控制性詳細規劃，有關(guān)調整應事先征求項目建設投資主體（或項目公司）書(shū)面意見(jiàn)后，再履行相關(guān)審批程序，原則上在6個(gè)月內完成規劃調整工作并逐級報省住房城鄉建設廳備案。

三、促進(jìn)土地復合開(kāi)發(fā)利用

（八）利用鐵路項目紅線(xiàn)范圍內的用地進(jìn)行地上、地下空間開(kāi)發(fā)的，在符合規劃和鐵路項目安全需求的前提下，可兼容一定比例其他功能，并可分層設立建設用地使用權。分層設立的建設用地使用權，符合《劃撥用地目錄》的，可按劃撥方式辦理用地手續；不符合《劃撥用地目錄》的，可按協(xié)議方式辦理有償用地手續。鐵路項目法人單位依法取得的劃撥用地，因轉讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》的，可按國辦發(fā)〔2014〕37號文規定采取協(xié)議方式辦理用地手續；由政府收回實(shí)施開(kāi)發(fā)的，可參照低效用地再開(kāi)發(fā)和“三舊”改造相關(guān)政策執行。

（九）支持鐵路項目法人單位利用自有土地、平等協(xié)商收購相鄰土地、依法取得政府供應土地或與其他市場(chǎng)主體合作，對既有鐵路項目站場(chǎng)地區進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)。經(jīng)規劃部門(mén)批準后，沿線(xiàn)各市縣國土資源部門(mén)要依法為鐵路項目法人單位利用自有土地進(jìn)行土地產(chǎn)權整合和宗地合并、分拆等提供服務(wù)。

四、明確供地方式

（十）新建鐵路站場(chǎng)綜合開(kāi)發(fā)用地采用市場(chǎng)化方式供應，供地公告時(shí)間不得少于60個(gè)工作日。新建鐵路項目未確定投資主體的，可在項目招標時(shí)，將土地綜合開(kāi)發(fā)權一并招標，新建鐵路項目中標人同時(shí)取得土地綜合開(kāi)發(fā)權，相應用地可按開(kāi)發(fā)分期約定一次或分期提供，供地價(jià)格按出讓時(shí)的市場(chǎng)價(jià)確定。新建鐵路項目已確定投資主體但未確定土地綜合開(kāi)發(fā)權的，如用地符合《劃撥用地目錄》，可按劃撥方式供應；如不符合《劃撥用地目錄》，采用招標拍賣(mài)掛牌方式供應，并將統一聯(lián)建的鐵路站場(chǎng)、線(xiàn)路工程及相關(guān)規劃條件、鐵路建設要求作為取得土地的前提條件。供應既有鐵路站場(chǎng)綜合開(kāi)發(fā)范圍內的用地，應將綜合開(kāi)發(fā)的規劃要求和鐵路建設要求一并納入土地供應的前提條件。

（十一）各地可探索對土地綜合開(kāi)發(fā)用地采取“成片提供，分期供應”的方式辦理用地相關(guān)手續，即參照現行的招標拍賣(mài)掛牌模式先行確定土地綜合開(kāi)發(fā)用地的使用權人和出讓價(jià)格，暫不履行招標拍賣(mài)掛牌供地程序中的出讓合同簽署和出讓金繳納等流程。確定使用權人后，再根據城市規劃和實(shí)際情況分期為土地綜合開(kāi)發(fā)用地辦理余下供地流程，分期供地的價(jià)格按招標拍賣(mài)掛牌時(shí)確定的價(jià)格執行。分期供地的時(shí)限最長(cháng)不得超過(guò)5年。因土地使用權人原因導致分期供地不能在5年內完成的，不得再為該使用權人辦理余下土地的供地手續。

五、合理確定用地成本

（十二）符合省確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約（容積率和建筑系數超過(guò)國家規定標準40%、投資強度增加10%以上）的工業(yè)項目，可按不低于所在地土地等別相對應工業(yè)用地最低價(jià)標準的70%確定出讓底價(jià)。土地綜合開(kāi)發(fā)建設房地產(chǎn)（含商業(yè)、寫(xiě)字樓等）的，需以招標拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)鲎尩變r(jià)應當依據土地估價(jià)結果、供地政策和土地市場(chǎng)行情等，集體決策，綜合確定。土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級別基準地價(jià)的70%，競買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。鼓勵空間集約利用，地下空間使用權的出讓底價(jià)可按所在地級別基準價(jià)乘以相應的修正系數計算確定。具體修正系數由各市縣人民政府根據當地實(shí)際情況確定。

（十三）經(jīng)國家授權經(jīng)營(yíng)的土地，在使用年限內可依法作價(jià)出資（入股）、租賃或經(jīng)國家出資企業(yè)審核批準后在集團公司內部國有控股、國有實(shí)際控制企業(yè)之間非公開(kāi)轉讓。

六、建立綜合保障機制

（十四）推動(dòng)建立“鐵路項目+土地開(kāi)發(fā)”綜合回報模式。納入土地綜合開(kāi)發(fā)收益后，鐵路項目財務(wù)內部收益率原則上不應低于3%的行業(yè)基準值，并結合招募社會(huì )資本情況綜合確定。鐵路項目沿線(xiàn)各地級以上市提供的綜合開(kāi)發(fā)用地數量應與各市境內路段分攤的項目可持續經(jīng)營(yíng)責任相匹配；土地綜合開(kāi)發(fā)收益分市核算，用于該市路段的項目可持續經(jīng)營(yíng)。

（十五）鐵路項目沿線(xiàn)地級以上市政府應與新建鐵路項目建設投資主體或項目公司按照一體規劃、聯(lián)動(dòng)供應、立體開(kāi)發(fā)、統籌建設的原則，協(xié)商確定鐵路站場(chǎng)建設需配套安排的土地綜合開(kāi)發(fā)事項，明確土地綜合開(kāi)發(fā)項目與對應鐵路站場(chǎng)、線(xiàn)路工程統一聯(lián)建等相關(guān)事宜。新建鐵路項目可研審批前，鐵路項目建設投資主體與沿線(xiàn)地級以上市要簽署土地綜合開(kāi)發(fā)協(xié)議，明確綜合開(kāi)發(fā)用地規模、位置、供應以及可行性缺口補助的支付方式等。加大對符合條件的政府和社會(huì )資本合作（PPP）項目的信貸支持力度，為項目提供長(cháng)期、穩定、低成本的資金支持。

（十六）支持土地綜合開(kāi)發(fā)收益用于鐵路項目建設和運營(yíng)。土地出讓收入扣除土地收儲等必要的成本和國家、省規定的剛性計提后，其余可用于鐵路項目建設和運營(yíng)。以“鐵路項目+土地開(kāi)發(fā)”模式建設的鐵路項目，可由出讓土地獲得收入的沿線(xiàn)地級以上市人民政府按照收支兩條線(xiàn)的要求，根據與項目建設投資主體簽訂的綜合開(kāi)發(fā)協(xié)議約定，從土地綜合開(kāi)發(fā)收益中安排專(zhuān)項補助資金撥付項目公司，提高鐵路項目資金籌集能力和收益水平。采用“鐵路項目+土地開(kāi)發(fā)”以外模式建設的珠三角城際鐵路項目，繼續做好珠三角城際鐵路項目土地綜合開(kāi)發(fā)收益的歸集工作，珠三角各地級以上市政府和省有關(guān)部門(mén)應按照《珠三角城際軌道交通項目運營(yíng)保障金管理辦法》的具體要求實(shí)施開(kāi)發(fā)收益管理。鐵路項目建設主體完成站場(chǎng)、車(chē)輛段、停車(chē)場(chǎng)等上蓋板建設后，確需由沿線(xiàn)地級以上市收儲的，由沿線(xiàn)地級以上市土地儲備部門(mén)與鐵路建設主體簽訂補償協(xié)議，收儲補償標準可參照“三舊”改造相關(guān)規定執行。

七、建立省市監督及協(xié)調機制

（十七）嚴格土地開(kāi)發(fā)利用管理。相關(guān)市縣國土資源部門(mén)應與取得綜合開(kāi)發(fā)用地使用權的主體明確約定鐵路站場(chǎng)、線(xiàn)路工程應先于土地綜合開(kāi)發(fā)項目建設。取得綜合開(kāi)發(fā)用地的主體未按約定優(yōu)先建設鐵路站場(chǎng)、線(xiàn)路工程的，不得為其辦理土地、房產(chǎn)手續。

（十八）建立省市鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)協(xié)調機制。省國土資源廳協(xié)調督促各地認真落實(shí)鐵路項目土地綜合開(kāi)發(fā)相關(guān)用地政策，省發(fā)展改革委要統籌協(xié)調以“鐵路項目+土地開(kāi)發(fā)”模式推進(jìn)鐵路項目建設，省有關(guān)部門(mén)按照各自職責加強對相關(guān)項目建設運營(yíng)和土地綜合開(kāi)發(fā)的協(xié)調指導，鐵路項目沿線(xiàn)各級政府要高度重視、認真貫徹落實(shí)國家和省的相關(guān)政策要求，共同形成鐵路沿線(xiàn)土地綜合開(kāi)發(fā)工作的長(cháng)效機制。

本政策措施自印發(fā)之日起施行，有效期5年。

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