津政辦發(fā)〔2018〕55號《天津市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)天津市優(yōu)化工業(yè)用地管理促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構調整升級實(shí)施辦法的通知》

津政辦發(fā)〔2018〕55號

天津市人民政府辦公廳關(guān)于

印發(fā)天津市優(yōu)化工業(yè)用地管理

促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構調整升級實(shí)施辦法的通知

各區人民政府，各委、局，各直屬單位：

經(jīng)市人民政府同意，現將《天津市優(yōu)化工業(yè)用地管理促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構調整升級實(shí)施辦法》印發(fā)給你們，請照此執行。

天津市人民政府辦公廳

　2018年12月6日

天津市優(yōu)化工業(yè)用地管理

促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構調整升級實(shí)施辦法

為優(yōu)化工業(yè)用地管理，降低工業(yè)企業(yè)用地成本，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構調整升級和土地節約集約利用，根據《中華人民共和國土地管理法》、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）、《節約集約利用土地規定》（原國土資源部令第61號）、《國土資源部發(fā)展改革委科技部工業(yè)和信息化部住房城鄉建設部商務(wù)部關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng )業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng )新用地的意見(jiàn)》（國土資規〔2015〕5號）等規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

一、適用范圍

本辦法適用于本市行政區域內的工業(yè)用地。本辦法所稱(chēng)工業(yè)用地，是指與規劃條件對應確定的土地利用現狀分類(lèi)中的工業(yè)用地，或符合城鄉規劃的現狀工業(yè)用地。

二、基本原則

（一）堅持遵循工業(yè)項目生命周期規律，創(chuàng )新工業(yè)用地出讓方式和年期，降低實(shí)體經(jīng)濟企業(yè)用地成本。

（二）堅持土地節約集約利用，落實(shí)土地利用要素管理，明確工業(yè)用地的單位用地投資強度、容積率等使用條件。

（三）堅持實(shí)施土地利用全過(guò)程管理，實(shí)現項目開(kāi)竣工、投達產(chǎn)、企業(yè)用地績(jì)效評估和土地使用權退出的全過(guò)程監管。

（四）堅持鼓勵新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)科技研發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟企業(yè)融合發(fā)展，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結構調整升級。

（五）堅持公開(kāi)、公平、公正和誠信原則，通過(guò)招標拍賣(mài)掛牌方式確定國有建設用地使用權中標人或競得人。

三、優(yōu)化工業(yè)用地供應管理

（一）創(chuàng )新工業(yè)用地供應方式。工業(yè)用地供應，可以按照法定最高50年出讓年期以招標拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)灰部梢圆扇￠L(cháng)期租賃、租讓結合、先租后讓、彈性年期出讓等方式，其審批管理按照現行工業(yè)用地出讓程序執行。

（二）探索租賃方式供應工業(yè)用地。政府采取租賃方式供應的國有建設用地，土地租賃期最長(cháng)不得超過(guò)20年，土地租金在租賃期間可不作調整。承租方按照土地租賃合同約定繳納租金后，持土地租賃合同和租金繳納憑證、完稅證明等材料申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

（三）探索租讓結合方式供應工業(yè)用地。政府采取租讓結合方式供應的國有建設用地，規劃和自然資源管理部門(mén)為土地整理單位核發(fā)規劃條件，土地出讓?zhuān)ㄗ猓┖?，為受讓?zhuān)ǔ凶猓┓睫k理后續規劃許可手續。廠(chǎng)房及配套用地、企業(yè)內部行政辦公及生活服務(wù)設施等生產(chǎn)辦公用地，可采用出讓方式供應土地，出讓年期一般不超過(guò)20年；露天堆場(chǎng)、露天操作場(chǎng)地、停車(chē)場(chǎng)地及其他用地等配套設施用地，可采取租賃方式供應土地，單次租賃年期一般不超過(guò)5年。

（四）探索先租后讓方式供應工業(yè)用地。政府采取先出租后出讓方式供應的國有建設用地，供地的總年限一般不超過(guò)20年。中標人或者競得人應當與規劃和自然資源管理部門(mén)先行簽訂土地租賃合同，租賃期限6年（包括3年基建租賃期、3年投產(chǎn)租賃期），租金標準按照該地塊公開(kāi)招標拍賣(mài)掛牌起始價(jià)的20%確定，實(shí)行一次性收取。

承租方應當按照土地租賃合同約定在每個(gè)階段期屆滿(mǎn)前3個(gè)月提出驗收評估申請?；ㄗ赓U期、投產(chǎn)租賃期驗收評估工作由區人民政府確定的考核部門(mén)牽頭組織，規劃和自然資源、工業(yè)和信息化、住房和城鄉建設等部門(mén)協(xié)同開(kāi)展。經(jīng)驗收評估，達到土地租賃合同約定要求的，承租方可憑驗收評估合格證明向規劃和自然資源管理部門(mén)申請辦理土地出讓手續，規劃和自然資源管理部門(mén)以協(xié)議方式確定土地使用權人，并簽訂國有建設用地使用權出讓合同。租賃期滿(mǎn)轉出讓的，出讓金標準按競得地價(jià)總額扣除已繳納租金（租金視作先期繳納出讓金）的差價(jià)確定。

未達到土地租賃合同約定要求的，應采取限期整改方式進(jìn)行處理，整改總期限不得超過(guò)1年，整改期的年租金按前6年平均年租金繳納。整改期滿(mǎn)后仍未達到土地租賃合同約定要求的，按照約定由土地出讓方無(wú)償收回土地使用權及其地上建筑物、構筑物及其他附屬設施。

土地租賃合同中應明確：不辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，國有建設用地使用權、地上建筑物、構筑物及其他附屬設施不得轉租和抵押。承租方在付清租金后，持土地租賃合同和租金繳納憑證、完稅證明等材料申請辦理建設用地批準書(shū)。

土地出讓期間，受讓方在付清全部土地價(jià)款后，持合同和出讓金繳納憑證、完稅證明等材料申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

（五）實(shí)行工業(yè)用地彈性年期出讓制度。政府采取彈性年期出讓方式供應的國有建設用地，出讓年期一般不超過(guò)20年。受讓方在付清出讓金后，持出讓合同和出讓金繳納憑證、完稅證明等材料申請辦理建設用地批準書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)登記。

（六）合理評估用地價(jià)格。采取租賃、租讓結合、先租后讓、彈性年期出讓方式供應工業(yè)用地的，出讓價(jià)格和租金根據土地估價(jià)結果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定，按照城鎮土地估價(jià)規程的規定修正到法定最高出讓年期的價(jià)格，不得低于所在區域的工業(yè)用地基準地價(jià)；沒(méi)有基準地價(jià)的地區，不得低于國家規定的工業(yè)用地最低價(jià)標準。

（七）完善工業(yè)用地續期使用制度。土地受讓方或者承租方應當在國有建設用地使用權到期前，按照合同約定的有效時(shí)限，向出讓?zhuān)ㄗ猓┓教岢隼m期使用申請。符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃，且經(jīng)區人民政府確定的考核部門(mén)牽頭組織統計、規劃和自然資源、工業(yè)和信息化、稅務(wù)等部門(mén)對項目產(chǎn)出、稅收等綜合評估，達到合同約定使用條件的，可以協(xié)議方式結合原土地使用權權利類(lèi)型確定繼續以出讓或租賃方式續期使用。

受讓方或承租方未提出續期申請，或提出續期申請未獲批準的，國有建設用地使用權使用期限屆滿(mǎn)后依法予以收回。

四、加強工業(yè)用地供后監管

（一）鼓勵工業(yè)企業(yè)高效利用土地。鼓勵工業(yè)企業(yè)加大技改投入力度，調整產(chǎn)業(yè)結構，充分利用現有工業(yè)用地提高土地利用效率。在符合規劃、不改變用途的前提下，現有工業(yè)生產(chǎn)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地出讓價(jià)款。

（二）加強閑置和低效產(chǎn)業(yè)用地處置。各區人民政府為閑置和低效產(chǎn)業(yè)用地處置的責任主體，應當按照《閑置土地處置辦法》（原國土資源部令第53號）及時(shí)開(kāi)展閑置土地調查認定，合理界定閑置原因，分類(lèi)進(jìn)行處置；加大低效產(chǎn)業(yè)用地盤(pán)活力度，通過(guò)追加投資、轉型改造、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、收購再出讓等多種方式，提升低效產(chǎn)業(yè)用地利用效率。對閑置土地較多的街鎮和園區，區人民政府可靈活運用暫停新增用地出讓、掛牌督辦、定期通報等方式，促進(jìn)閑置土地處置。

（三）完善工業(yè)項目退出機制。在工業(yè)項目約定的開(kāi)工日期之前或竣工之后，因企業(yè)自身原因無(wú)法開(kāi)發(fā)建設或運營(yíng)的，受讓方或承租方可以申請解除國有建設用地使用權出讓?zhuān)ㄗ赓U）合同。經(jīng)出讓?zhuān)ㄗ猓┓酵?，按照約定終止合同，依法收回國有建設用地使用權并予以補償；對地上建筑物的補償，可事先在國有建設用地出讓?zhuān)ㄗ赓U）合同中約定采取殘值補償、無(wú)償收回、由受讓方或承租方恢復土地原狀等方式處置。在工業(yè)項目約定的開(kāi)工日期之后、竣工之前，按照《閑置土地處置辦法》規定執行。

（四）支持企業(yè)退出節余工業(yè)用地。企業(yè)退出節余工業(yè)用地的收購價(jià)格由政府和企業(yè)協(xié)商確定，可在原出讓價(jià)格基礎上，增加適當的財務(wù)成本和管理費用，原則上不得高于上一年度區域內工業(yè)用地平均價(jià)格。退出后的土地按城鄉規劃要求重新安排使用。經(jīng)依法批準后，達到合同約定轉讓條件的項目用地內的企業(yè)節余工業(yè)用地可以分割轉讓。

五、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)項目集聚兼容發(fā)展

（一）引導項目向各級合規工業(yè)園區集中。鼓勵園區外的工業(yè)項目通過(guò)調整結構、轉型升級逐步向各級合規工業(yè)園區集中。國家級和市級開(kāi)發(fā)區建設標準廠(chǎng)房容積率超過(guò)1.2的，所需新增建設用地計劃指標由市級規劃和自然資源管理部門(mén)優(yōu)先保障。

（二）鼓勵土地用途兼容復合利用。投資或相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)提供項目符合條件證明文件并經(jīng)規劃和自然資源等部門(mén)充分論證，新產(chǎn)業(yè)工業(yè)項目用地的生產(chǎn)服務(wù)、行政辦公、生活服務(wù)設施建筑面積占項目總建筑面積比例不超過(guò)15%的，可仍按工業(yè)用途管理?？平逃玫乜杉嫒菅邪l(fā)與中試、科技服務(wù)設施與項目及生活性服務(wù)設施，兼容設施建筑面積比例不得超過(guò)項目總建筑面積的15%。出讓兼容用途的土地，按主用途確定供應方式，在現有建設用地上增加兼容的，可以協(xié)議方式辦理用地手續。

六、保障新產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展用地

（一）優(yōu)先保障戰略性新興產(chǎn)業(yè)項目用地。依據國家《戰略性新興產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)產(chǎn)品和相關(guān)服務(wù)指導目錄》、《中國制造2025》、“互聯(lián)網(wǎng)+”等國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策要求，對本市重點(diǎn)發(fā)展的人工智能、生物醫藥、新能源新材料等戰略性新興產(chǎn)業(yè)項目，優(yōu)先保障其用地供應。

（二）支持實(shí)體產(chǎn)業(yè)和科研創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。對傳統工業(yè)企業(yè)轉型為先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)，以及利用存量房產(chǎn)進(jìn)行制造業(yè)與文化創(chuàng )意、科技服務(wù)業(yè)融合發(fā)展的，可實(shí)行繼續按原用途和土地權利類(lèi)型使用土地的過(guò)渡期政策。

（三）支持構建創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)空間。對國家自主創(chuàng )新示范區、開(kāi)發(fā)區、國家大學(xué)科技園、小企業(yè)創(chuàng )業(yè)基地、高校、科技院所等機構，利用存量房產(chǎn)興辦眾創(chuàng )空間的，可實(shí)行繼續按原用途和土地權利類(lèi)型使用土地的過(guò)渡期政策。

（四）實(shí)行項目部門(mén)聯(lián)動(dòng)機制。對需享受本條第（一）、（二）、（三）項產(chǎn)業(yè)政策的市場(chǎng)主體，投資或相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)應當按照國家有關(guān)規定，向規劃和自然資源管理部門(mén)提供項目符合條件證明文件，規劃和自然資源管理部門(mén)登記后執行。過(guò)渡期以5年為限，5年期滿(mǎn)及涉及轉讓需辦理相關(guān)用地手續的，可按新用途、新權利類(lèi)型、市場(chǎng)價(jià)，以協(xié)議方式辦理。

七、建立共同監管機制

（一）按照行政管理職能，各行政主管部門(mén)對企業(yè)履約情況實(shí)施共同監管，提高土地利用效益。規劃和自然資源管理部門(mén)對容積率、建筑密度、綠地率、規劃建筑限高情況實(shí)施監管，住房和城鄉建設部門(mén)對相關(guān)房屋建筑項目的開(kāi)工、建設標準、竣工驗收情況實(shí)施監管，發(fā)展改革部門(mén)對準入產(chǎn)業(yè)類(lèi)別、固定資產(chǎn)投資情況實(shí)施監管，水務(wù)部門(mén)對用水情況實(shí)施監管，生態(tài)環(huán)境部門(mén)對環(huán)保情況實(shí)施監管，其他行政主管部門(mén)按照職能對其他相關(guān)指標實(shí)施監管。項目用地達不到約定要求的，各相關(guān)行政主管部門(mén)應當按照職能分工依法依約進(jìn)行處置。對不符合享受政策條件的，應及時(shí)終止政策執行，并按國家有關(guān)規定執行。

（二）各部門(mén)要牢固樹(shù)立“產(chǎn)業(yè)第一、企業(yè)家老大”的理念，強化協(xié)調配合，加強信息共享，進(jìn)一步提高審批效率，促進(jìn)工業(yè)用地節約集約利用和產(chǎn)業(yè)結構調整升級。

本辦法自印發(fā)之日起實(shí)施，有效期5年。各區可根據實(shí)際情況制定實(shí)施細則。

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