蘇政辦發(fā)〔2020〕56號《江蘇省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》

江蘇省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)








蘇政辦發(fā)〔2020〕56號

各市、縣（市、區）人民政府，省各委辦廳局，省各直屬單位：

為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的指導意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2019〕34號），深入推進(jìn)土地優(yōu)化配置和資源節約集約利用，服務(wù)全省經(jīng)濟社會(huì )高質(zhì)量發(fā)展，經(jīng)省人民政府同意，現就我省完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)提出以下實(shí)施意見(jiàn)。

一、總體要求

（一）指導思想。以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會(huì )精神，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用和更好發(fā)揮政府作用，深化“放管服”改革，強化合同意識，完善要素市場(chǎng)化配置體制機制，健全要素市場(chǎng)體系，以建立健全城鄉統一的建設用地市場(chǎng)為方向，以促進(jìn)土地要素流通順暢為重點(diǎn)，以提高存量土地資源配置效率為目的，以不動(dòng)產(chǎn)統一登記為基礎，與國土空間規劃及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規劃相銜接，建立健全產(chǎn)權明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場(chǎng)，形成一、二級市場(chǎng)協(xié)調發(fā)展、規范有序、資源利用集約高效的現代土地市場(chǎng)體系，為促進(jìn)江蘇經(jīng)濟社會(huì )高質(zhì)量發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和保障。   

（二）適用范圍。建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的交易對象是國有建設用地使用權，重點(diǎn)針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著(zhù)物等整宗地一并交易的情況。建設用地使用權交易應當遵守《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》，涉及到房地產(chǎn)交易的，同時(shí)應當遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》等法律法規規定，辦理相關(guān)手續。已依法入市的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照本意見(jiàn)執行。

二、完善轉讓規則，促進(jìn)要素流通

（三）明確轉讓形式。各類(lèi)導致建設用地使用權轉移的行為均作為建設用地使用權轉讓?zhuān)ㄙI(mǎi)賣(mài)、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式導致建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權應一并轉移。

（四）明晰轉讓的必要條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)杞?jīng)依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價(jià)款，保留劃撥方式，辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓人依法依規補繳土地出讓價(jià)款。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)诜戏煞ㄒ幰幎ê统鲎尯贤s定的前提下，充分保障交易自由，原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。以作價(jià)出資或入股方式取得的建設用地使用權再轉讓?zhuān)瑓⒄找猿鲎尫绞饺〉玫慕ㄔO用地使用權轉讓有關(guān)規定，不再報原批準機關(guān)批準，但應辦理建設用地使用權變更登記；轉讓后，可保留作價(jià)出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。土地轉讓后，出讓合同載明的權利義務(wù)隨之轉移，受讓人應依法履約。

下列情形之一的，不得轉讓?zhuān)?．權屬有爭議的；2．未取得不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)或無(wú)法提供其他權屬證明材料的；3．司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制建設用地使用權及地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權的；4．共有土地使用權及地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權，未依法經(jīng)其他共有人同意的；5．未達到法定土地開(kāi)發(fā)要求的；6．法律、行政法規禁止轉讓的其他情形。

（五）完善土地分割轉讓政策。建設用地使用權分割轉讓?xiě)弦巹?、出讓合同約定或劃撥決定書(shū)規定，分割轉讓部分應具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關(guān)權利義務(wù)。擬分割宗地已預售或存在多個(gè)權利主體的，應取得相關(guān)權利人同意，不得損害相關(guān)權利人合法權益。未完成開(kāi)發(fā)建設的，不改變原出讓合同約定或劃撥決定書(shū)規定，且按照批準的規劃方案滿(mǎn)足獨立分宗條件的，可分割轉讓?zhuān)D讓時(shí)應明確交易雙方各自用地范圍內的土地用途和建筑規模等內容，作為建設用地規劃審批和規劃核實(shí)的依據。

（六）完善土地合并轉讓政策。宗地合并轉讓后，用途符合《劃撥用地目錄》的，可選擇保留劃撥方式。土地合并轉讓涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關(guān)權利義務(wù)。多宗地合并轉讓時(shí)，涉及劃撥、出讓、作價(jià)出資或入股等多種土地使用權類(lèi)型的，原則上統一辦理為出讓?zhuān)渲械膭潛芡恋匦璋赐恋厥袌?chǎng)價(jià)格補繳土地出讓價(jià)款。

（七）實(shí)施差別化稅收政策。各地要結合實(shí)際，在地方權限內完善促進(jìn)盤(pán)活存量建設用地的稅費制度，建立“以地控稅、以稅節地”長(cháng)效機制，引導土地使用權人提高土地利用效率和效益。依法落實(shí)減稅降費政策，降低交易成本，依據國家有關(guān)規定對我省增值稅小規模納稅人，按照稅額的50%減征城鎮土地使用稅。

三、完善出租管理，建立申報制度

（八）規范以有償方式取得的建設用地使用權出租管理。以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規和有償使用合同的相關(guān)約定。國有建設用地使用權在租賃期內，因買(mǎi)賣(mài)、贈與或繼承等原因發(fā)生土地使用權轉移的，原租賃合同對承租人和新土地使用權人繼續有效。以租賃方式取得的國有建設用地使用權轉租的，應征得原出租人同意。承租人未經(jīng)原出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。全部或部分國有建設用地使用權出租后，有償使用合同載明的權利、義務(wù)仍由原建設用地使用權人承擔。涉及全部或部分國有建設用地使用權出租的，相關(guān)公共配套設施建設和使用應在合同中明確有關(guān)權利義務(wù)。

（九）規范劃撥建設用地使用權出租管理。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照有關(guān)規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長(cháng)期出租，或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。要加快制定劃撥建設用地使用權出租收益金繳納管理辦法，規范申報繳納工作，維護土地所有權人權益，防止國有資產(chǎn)流失。

四、完善抵押機制，保障合法權益

（十）明確抵押條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法依規設定抵押權，劃撥土地抵押權實(shí)現時(shí)應優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著(zhù)物連同土地可以依法一并抵押。建設用地使用權分割抵押須按照批準的規劃方案進(jìn)行分割，分割抵押地塊應具備獨立分宗條件。出讓合同另有約定的從其約定。

（十一）放寬對抵押人的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續，涉及企業(yè)之間債權債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規的規定。土地連同地上建筑物、其他附著(zhù)物在抵押物價(jià)值范圍內可以設定多個(gè)抵押權人，同時(shí)設定多個(gè)抵押權人時(shí)，應在抵押合同和不動(dòng)產(chǎn)登記簿中載明抵押權順位。

（十二）保障抵押權能。營(yíng)利性的養老、醫療、教育等社會(huì )領(lǐng)域企業(yè)可將有償取得的建設用地使用權、設施抵押融資。各地要進(jìn)一步完善抵押權實(shí)現后保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續穩定的配套措施，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權益不受損。建設用地使用權、建筑物和其他土地附著(zhù)物、正在建造的建筑物可以申請辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權登記。以建設用地使用權以及全部或者部分在建建筑物設定抵押的，應當一并申請建設用地使用權以及在建建筑物抵押權的首次登記。探索建立建設用地使用權抵押風(fēng)險提示機制和抵押資金監管機制，防控市場(chǎng)風(fēng)險。

五、健全服務(wù)體系，提升治理能力

（十三）建設土地二級市場(chǎng)交易平臺。各地要按照信息共享、互聯(lián)互通的要求，建設市場(chǎng)交易平臺，發(fā)布工作指引，匯集市場(chǎng)信息，接受交易委托，提供交易鑒證和咨詢(xún)服務(wù)，營(yíng)造良好的交易環(huán)境。落實(shí)“放管服”改革要求，健全市場(chǎng)運行機制，大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，推進(jìn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結”，精簡(jiǎn)證明材料，壓縮辦理時(shí)間，提高辦事效率和服務(wù)能力。培育和規范土地二級市場(chǎng)中介服務(wù)，建立代理機制，發(fā)揮橋梁作用，為交易提供咨詢(xún)、估價(jià)、經(jīng)紀等服務(wù)，加強中介機構指導監管，促進(jìn)高效服務(wù)誠信經(jīng)營(yíng)。

（十四）規范交易行為。各地要研究制定土地二級市場(chǎng)具體辦法，按照“信息發(fā)布—達成意向—簽訂合同—交易監管”的流程，對交易申請、發(fā)布信息、辦理交易、繳納價(jià)款、稅費征收、不動(dòng)產(chǎn)登記等程序作出具體規定，制定規范文書(shū)，引導規范交易。交易雙方可委托土地二級市場(chǎng)交易平臺公開(kāi)交易，也可自行協(xié)商交易，達成一致后訂立合同，依法申報交易價(jià)格。申報價(jià)格比標定地價(jià)低20%以上的，市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買(mǎi)權。土地轉讓涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)資金來(lái)源應符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購地和融資的相關(guān)規定。

（十五）強化市場(chǎng)監測監管。各地要建立土地二級市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測制度，建立信息系統，完善交易公告、結果公示、預警提示等功能，掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)分析研判。建立公示地價(jià)體系，定期更新發(fā)布基準地價(jià)和標定地價(jià)，完善價(jià)格形成、監測、監督機制。強化一、二級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，加強土地投放總量、結構、時(shí)序等的銜接，適時(shí)運用財稅、金融等手段，加強市場(chǎng)整體調控，維護市場(chǎng)平穩運行。

（十六）完善資源配置方式。以產(chǎn)業(yè)政策為導向，加大城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)力度，盤(pán)活利用低效和閑置土地，形成土地要素從低質(zhì)低效領(lǐng)域向優(yōu)質(zhì)高效領(lǐng)域流動(dòng)機制，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型升級和城市更新。鼓勵引導園區存量土地發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，完善產(chǎn)業(yè)鏈和配套設施建設，支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展。鼓勵各地探索政策措施，把大片區統籌改造和跨片區組合改造與城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)項目相結合，老舊小區“15分鐘生活圈”內城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)整理騰退出的土地，優(yōu)先用于建設社區醫療、衛生、養老、教育等服務(wù)設施，完善城市和社區功能，提升城市宜居性。

（十七）加強信息互聯(lián)共享。積極推進(jìn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記、稅務(wù)、金融、涉及建設用地使用權轉移的司法處置、資產(chǎn)處置等數據信息匯集和共享。各地要結合實(shí)際，制定土地市場(chǎng)信用評價(jià)規則和約束措施，加強對交易各方的信用監管，對失信責任主體實(shí)施聯(lián)合懲戒，推進(jìn)土地市場(chǎng)信用體系共建共治共享。強化監督問(wèn)責，對違反土地二級市場(chǎng)相關(guān)規定的地方政府和有關(guān)部門(mén)、單位以及責任人員嚴格實(shí)行責任追究。

六、保障措施

（十八）明確職責分工。省自然資源廳要會(huì )同省財政廳、省住房城鄉建設廳、省國資委、省稅務(wù)局、省市場(chǎng)監管局、省地方金融監管局、人民銀行南京分行等有關(guān)部門(mén)，加強指導和協(xié)調，強化任務(wù)督促落實(shí)。各地要落實(shí)政府主體責任，建立多部門(mén)參加的聯(lián)動(dòng)機制，明確職責分工，壓實(shí)工作責任，完善配套制度，強化保障，有序推進(jìn)二級市場(chǎng)建設。

（十九）健全協(xié)作機制。健全聯(lián)動(dòng)執行機制，司法處置土地進(jìn)入土地二級市場(chǎng)交易平臺交易，自然資源主管部門(mén)應當根據司法機關(guān)工作需要提供所涉不動(dòng)產(chǎn)的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務(wù)情況。加強涉地資產(chǎn)處置工作銜接，國有資產(chǎn)處置時(shí)涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求當地自然資源主管部門(mén)意見(jiàn)，并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當事人。加強對涉地股權轉讓的聯(lián)合監管，建立信息征詢(xún)、反饋和共享機制。

（二十）強化創(chuàng )新導向。各地各有關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步解放思想，堅持問(wèn)題導向、目標導向、結果導向，加強探索研究，完善體制機制，爭當創(chuàng )新先鋒，形成政策合力。要契合市場(chǎng)需求，回應社會(huì )關(guān)切，及時(shí)準確發(fā)布市場(chǎng)信息和政策解讀，形成良好輿論環(huán)境，提升市場(chǎng)主體和全社會(huì )依法規范、節約集約用地的意識。







 

江蘇省人民政府辦公廳

2020年7月17日

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