京政發(fā)〔2020〕15號《北京市人民政府關(guān)于落實(shí)戶(hù)有所居加強農村宅基地及房屋建設管理的指導意見(jiàn)》

《北京市人民政府關(guān)于落實(shí)戶(hù)有所居加強農村宅基地及房屋建設管理的指導意見(jiàn)》





京政發(fā)〔2020〕15號

京政發(fā)〔2020〕15號

各相關(guān)區人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：

為落實(shí)戶(hù)有所居，加強農村宅基地及房屋建設管理，推進(jìn)鄉村振興戰略實(shí)施，加快美麗鄉村建設，根據《中央農村工作領(lǐng)導小組辦公室農業(yè)農村部關(guān)于進(jìn)一步加強農村宅基地管理的通知》有關(guān)要求，結合本市實(shí)際，制定本指導意見(jiàn)。

一、堅持規劃引領(lǐng)管控，落實(shí)村民戶(hù)有所居

（一）依法編制村莊規劃。各相關(guān)區要依據國家和本市相關(guān)規定，指導鄉鎮編制村莊規劃，為宅基地及房屋建設管理提供依據。在編制村莊規劃時(shí)，應當本著(zhù)節約集約利用土地和保護耕地的原則，統籌考慮生態(tài)控制線(xiàn)、城市開(kāi)發(fā)邊界和城鄉建設用地總量（分區）控制目標，合理安排宅基地用地。嚴格控制新增宅基地占用農用地，不得占用永久基本農田；涉及占用農用地的，應當依法辦理農用地轉為建設用地審批手續。村莊規劃應當對村民住宅建設布局，建筑風(fēng)貌，房屋間距、層數和高度以及基底面積和高度等作出規范。

（二）嚴格執行村莊規劃。村民建設住宅應當符合村莊規劃，并盡量使用原有宅基地和村內空閑建設用地，要按程序申報，獲得批準后方可建設。宅基地涉及文物保護單位保護范圍及其他各類(lèi)建設控制地帶的，要按照有關(guān)規定報相關(guān)部門(mén)審批。宅基地上建房應當本著(zhù)安全、適用、經(jīng)濟、綠色、美觀(guān)的原則，遵守村規民約，方便村民生活，體現當地歷史文化、地區特色和鄉村風(fēng)貌。

（三）分區分類(lèi)落實(shí)村民戶(hù)有所居。各相關(guān)區可結合本區實(shí)際，在尊重村民意愿的基礎上，通過(guò)以下四種途徑并重點(diǎn)通過(guò)前三種途徑落實(shí)村民戶(hù)有所居。

1.對已經(jīng)在城鎮穩定就業(yè)并納入城鎮職工社會(huì )保障體系的村民，可通過(guò)納入本區居民住房保障體系實(shí)現戶(hù)有所居。沒(méi)有宅基地但已享受保障性住房的村民，村集體不得再為其提供宅基地；已有宅基地再申請保障性住房的村民，應按有關(guān)要求處置地上房屋并退出原有宅基地，不退出的不得為其提供保障性住房。

2.對具備條件且村民有積極性的鄉鎮、村，相關(guān)區可統一規劃，鼓勵鄉鎮、村通過(guò)集中建設村民公寓、村民住宅小區等方式，引導村民集中居住，實(shí)現戶(hù)有所居。各相關(guān)區要結合本區實(shí)際制定具體申請政策，申請集中居住的應當是無(wú)宅基地的村民或自愿退出原有宅基地的村民。

3.對已依法、合理取得宅基地的村民，引導其在符合村莊規劃的前提下，經(jīng)鄉鎮政府審批，通過(guò)在原有宅基地上適當增加建筑面積緩解住房緊張，實(shí)現戶(hù)有所居。

4.對無(wú)法通過(guò)上述三種途徑落實(shí)村民戶(hù)有所居的，可通過(guò)合理安排建設用地指標、村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式提供宅基地空間，緩解村民住房緊張問(wèn)題，并嚴格按照申請條件進(jìn)行審批。

二、依法確定宅基地申請條件，規范履行審批手續

（四）明確宅基地用地相關(guān)標準。村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地。每戶(hù)宅基地用地標準，人多地少的地區最高不得超過(guò)167平方米，其他地區最高不得超過(guò)200平方米，具體標準由各相關(guān)區根據本區實(shí)際情況確定。村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建和超面積、超高度建房。對按照統一規劃批準易地建設住宅或集中居住的，應嚴格按照“建新拆舊”的要求，依據相關(guān)規定退出原有宅基地。

（五）明確宅基地申請資格和條件。宅基地申請主體應當是具有本集體經(jīng)濟組織成員資格或符合有關(guān)政策規定的村民。符合下列情形之一且未將原住宅出賣(mài)、出租、贈與或改作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用途的，可申請宅基地：一是本戶(hù)內有兩個(gè)（含）以上子女，除一名和父母共同居住的子女外，其他子女達到法定結婚年齡、無(wú)房分居且現有宅基地按照所在區規定用地標準無(wú)法分戶(hù)擴建的；二是因地質(zhì)災害搬遷、新村建設等按照統一規劃批準使用宅基地的；三是經(jīng)村委會(huì )同意，確因交通不便、飲水困難等原因申請村內易地搬遷的；四是國家工程等公益性建設占用原宅基地未進(jìn)行住房安置的；五是其他符合法律法規規定的情形。

（六）依法規范履行宅基地審批手續。村民申請宅基地應向村委會(huì )提出書(shū)面申請，經(jīng)村民會(huì )議或村民會(huì )議授權的村民代表會(huì )議審議且公示無(wú)異議后，報所在鄉鎮政府。鄉鎮政府要嚴格依據村莊規劃及有關(guān)規定，到場(chǎng)審查合格后進(jìn)行審批。經(jīng)依法批準的宅基地，村委會(huì )應及時(shí)將審批結果張榜公布。鄉鎮政府下達宅基地批復后，要及時(shí)組織有關(guān)人員到實(shí)地釘樁放線(xiàn)。

三、嚴格履行宅基地建房審批手續，加強建設管理

（七）加強建房設計管控。依法、合理取得宅基地的村民申請在宅基地上新建、改建、擴建、翻建房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)村民建房，包括住房和附屬用房）的，要嚴格依據村莊規劃對房屋間距、層數和高度，基底面積和高度等規范的標準執行；村莊規劃尚未編制完成或雖已編制完成但對上述相關(guān)標準未作出規范的，由鄉鎮政府按照實(shí)際情況報區政府審批后確定。村民建房基底面積占宅基地面積原則上不得超過(guò)75%，房屋檐口高度（以房屋基底上平面起計算）原則上不得超過(guò)7.2米。房屋四至（含滴水）垂直下落投影、臺階均應控制在自家宅基地范圍內。要加強村民建房風(fēng)貌管控，村莊內建筑風(fēng)貌應相互協(xié)調，鼓勵引導村民選用有關(guān)部門(mén)無(wú)償提供的通用標準圖集進(jìn)行建設，也可委托設計單位、施工單位、國家注冊專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行設計。

（八）嚴格履行建房審批手續。村民建房應當征詢(xún)相鄰土地使用權人意見(jiàn)，并攜帶選定的通用標準圖集中相應戶(hù)型圖或滿(mǎn)足基本質(zhì)量標準且具有基本結構設計的施工圖，向村委會(huì )提出書(shū)面申請，經(jīng)村委會(huì )審議且公示無(wú)異議后（四鄰意見(jiàn)不一致的由村委會(huì )形成是否同意其建房的決議），報所在鄉鎮政府。鄉鎮政府要嚴格依據村莊規劃及有關(guān)規定進(jìn)行審批，出具建房批復。

（九）切實(shí)加強施工管理和服務(wù)。村民建房要嚴格按照建房批復進(jìn)行，可自行施工，也可選擇施工單位、國家注冊專(zhuān)業(yè)人員及其組織的施工隊伍或者經(jīng)住房城鄉建設部門(mén)培訓合格的建筑工匠承接施工并簽訂施工協(xié)議。施工過(guò)程中，要遵守國家和本市建筑安全、消防安全、環(huán)境保護、抗震設防和綠色發(fā)展等有關(guān)要求，便于消防取水和消防車(chē)輛通行，形成施工記錄。村民對建設房屋的質(zhì)量安全負總責，承擔建設主體責任；村民房屋的設計、施工、材料供應單位或個(gè)人分別承擔相應的建設工程質(zhì)量和安全責任。鄉鎮政府和村委會(huì )要加強施工全過(guò)程監管和服務(wù)，督促落實(shí)抗震設防和綠色發(fā)展等措施。

（十）依法加強建房后續管理。房屋建成后，鄉鎮政府要組織相關(guān)人員到現場(chǎng)對房屋位置、面積、層數、高度以及抗震設防和綠色發(fā)展措施落實(shí)情況等進(jìn)行驗收。公安機關(guān)應按照《北京市門(mén)樓牌管理辦法》（市政府令第254號）規定，根據建房批復等受理編制門(mén)牌，并為不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)出具《北京市門(mén)樓牌編號證明信》。經(jīng)合法審批建設且符合建設要求的村民住宅，可依據本市有關(guān)規定申請辦理確權登記手續。鄉鎮政府對管理過(guò)程中形成的文書(shū)、照片、影音等資料應及時(shí)歸檔，實(shí)行“一戶(hù)一檔”管理并建立臺賬。

四、穩慎處理歷史問(wèn)題，積極探索有償退出和轉讓機制

（十一）穩慎處理因歷史原因超標準占用宅基地等問(wèn)題。對于1982年以前劃定的或因轉讓及房屋繼承、贈與等原因形成的超出現行規定面積標準占用的宅基地，超占面積達到現行規定標準且戶(hù)內具備分戶(hù)條件的，允許其家庭內部分戶(hù)后優(yōu)先使用，但應嚴格履行宅基地審批手續；超占面積未達到現行規定標準或戶(hù)內不具備分戶(hù)條件的，仍由其繼續使用，并按照村莊規劃或待轉讓及房屋繼承、贈與時(shí)逐步調整。對于村民非法占用農用地建房等歷史遺留問(wèn)題，要依法逐步進(jìn)行整治。

（十二）積極探索建立有償退出和轉讓機制。各相關(guān)區可多渠道籌集資金，探索通過(guò)多種方式鼓勵進(jìn)城落戶(hù)及因繼承、贈與或購買(mǎi)房屋形成“一戶(hù)多宅”的村民，自愿有償退出閑置宅基地，具體房屋補償標準由本集體經(jīng)濟組織成員民主決策確定。鼓勵和引導村民在征得村集體經(jīng)濟組織同意的前提下，向本集體經(jīng)濟組織內部符合宅基地申請條件的村民轉讓宅基地，各區要探索通過(guò)制定示范合同等方式，規范引導轉讓行為，轉讓合同生效后應及時(shí)辦理宅基地使用權變更手續。嚴禁城鎮居民到農村購買(mǎi)宅基地和宅基地上房屋。嚴格執行國家和本市戶(hù)籍政策，除法律法規規定情形外，嚴禁城鎮居民戶(hù)籍向農村遷移，嚴格管理農村間的戶(hù)籍異地遷移。

五、切實(shí)加強閑置宅基地和閑置住宅盤(pán)活利用管理

（十三）依法規范閑置宅基地和閑置住宅盤(pán)活利用。在落實(shí)戶(hù)有所居、保障本村村民居住需求的前提下，村集體經(jīng)濟組織及其成員可依法通過(guò)盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅發(fā)展鄉村旅游、餐飲民宿和文化體驗等產(chǎn)業(yè)。盤(pán)活利用的閑置住宅應當是在合法宅基地上已經(jīng)閑置且預期繼續閑置2年以上的住宅，原則上應以現有集體建設用地（宅基地）使用權證及規劃自然資源、住房城鄉建設部門(mén)或鄉鎮政府核發(fā)的住宅建設手續作為權利證明依據，沒(méi)有依據的可由村委會(huì )出具證明。在確保村民合法權益的前提下，要兼顧集體與個(gè)人利益，規范引導村集體經(jīng)濟組織及其成員通過(guò)自營(yíng)、合作、出租等方式盤(pán)活利用。出租用于居住或經(jīng)營(yíng)的，要嚴格遵守國家和本市有關(guān)規定，履行出租登記手續，租賃合同期限不得超過(guò)20年，嚴禁出租不符合條件的房屋，嚴禁違法群租。

（十四）充分發(fā)揮村集體的組織引導作用。鼓勵和支持村集體通過(guò)自營(yíng)、合作或統一組織對外出租等方式開(kāi)展經(jīng)營(yíng)；對成員經(jīng)村集體同意后開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的，村集體要切實(shí)加強管理。村集體可通過(guò)統一組織、提供公共設施和服務(wù)等方式，獲取合理的經(jīng)營(yíng)收益和管理費用，并嚴格納入集體資產(chǎn)進(jìn)行管理、分配和使用。在尊重農民意愿并符合規劃的前提下，鼓勵村集體積極穩妥開(kāi)展閑置宅基地整治，整治出的土地優(yōu)先用于滿(mǎn)足農民新增宅基地需求、村莊建設和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。閑置宅基地盤(pán)活利用產(chǎn)生的土地增值收益應惠及集體經(jīng)濟組織全體成員，村民易地搬遷節省出的宅基地指標應優(yōu)先用于村集體發(fā)展產(chǎn)業(yè)。

（十五）嚴格防止各類(lèi)違法建設。盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅，要嚴格按照村莊規劃和村莊建筑風(fēng)貌管控要求進(jìn)行。地質(zhì)災害易發(fā)區等存在安全隱患的村莊以及已列入搬遷計劃、擬拆遷騰退和已納入城市開(kāi)發(fā)邊界內的村莊不得開(kāi)展盤(pán)活利用工作。享受過(guò)政策性搬遷的舊村址，要嚴格執行調整后的規劃，已經(jīng)調整為非集體建設用地的，必須復墾復綠；仍規劃為集體建設用地的，在消除安全隱患前不得開(kāi)展盤(pán)活利用工作。嚴禁社會(huì )資本利用宅基地建設別墅大院和私人會(huì )館，嚴禁借租賃、盤(pán)活利用之名違法違規圈占、買(mǎi)賣(mài)或變相買(mǎi)賣(mài)宅基地。

（十六）切實(shí)加強安全監管。盤(pán)活利用的閑置住宅應當符合本市抗震設防和綠色發(fā)展要求。開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中要嚴防火災，存在消防安全隱患的，必須依據相關(guān)標準進(jìn)行整改。村委會(huì )和村集體經(jīng)濟組織要加強安全監管，杜絕治安、消防、衛生等安全隱患。

六、加強組織保障

（十七）全面加強黨建引領(lǐng)。各級黨組織要加強對黨員、公職人員、村干部的監督管理，帶動(dòng)廣大群眾嚴格遵守國家和本市宅基地及房屋建設管理相關(guān)規定。嚴禁黨員、公職人員、村干部違法違規占用土地或超占、多占宅基地建房。對違法違規建房的當事人以及相關(guān)責任人，堅決依法依規依紀嚴肅查處；對觸犯刑法、構成犯罪的，要依法追究刑事責任。

（十八）建立健全管理機制。加快建立市級指導、區級主導、鄉鎮主責、村級主體的宅基地及房屋建設管理體制機制，各級各部門(mén)要依法履行職責，加強監督管理。加快建立宅基地統計調查制度，組織開(kāi)展宅基地和農房利用現狀調查，全面摸清宅基地規模、布局和利用情況。逐步建立宅基地及房屋建設基礎數據和管理信息系統，推進(jìn)宅基地及房屋建設規范化、信息化管理。

（十九）明確市級部門(mén)職責。市農業(yè)農村局負責宅基地改革和管理工作，指導宅基地分配、使用、流轉、閑置宅基地和閑置住宅盤(pán)活利用以及責令退還村民建住宅非法占用的土地等。市規劃自然資源委負責指導村莊規劃編制及宅基地合理布局、宅基地建房審核報批、房地一體確權登記頒證、標準建筑圖集編制發(fā)放以及違法建設認定等。市住房城鄉建設委負責宅基地上房屋建設的指導和技術(shù)服務(wù)等。其他相關(guān)單位按照各自職責，共同做好宅基地及房屋建設管理相關(guān)工作。

（二十）強化區級主導職責。各相關(guān)區政府對本區內宅基地及房屋建設管理工作負總責，履行統一監督管理職責，指導鄉鎮編制村莊規劃，負責村莊規劃審批、宅基地涉及農用地轉為建設用地的申報、閑置宅基地和閑置住宅盤(pán)活利用的組織統籌以及村民建房的指導和技術(shù)服務(wù)等；要強化組織領(lǐng)導，切實(shí)加強宅基地及房屋建設管理體系建設，加大支持力度，充實(shí)力量，落實(shí)經(jīng)費，改善條件，確保工作有人干、責任有人負。

（二十一）壓實(shí)鄉鎮屬地責任。鄉鎮政府對本轄區內宅基地及房屋建設管理工作負主責，負責組織村莊規劃編制，合理安排宅基地用地，閑置宅基地和閑置住宅盤(pán)活利用管理，宅基地及建房審批，建房施工監管、指導和服務(wù)，違法違規建房的制止和查處等。探索建立宅基地及建房統一管理機制，建立聯(lián)審聯(lián)辦制度。開(kāi)展宅基地及建房動(dòng)態(tài)巡查，及時(shí)發(fā)現和處置各類(lèi)違法違規行為。對于未經(jīng)批準使用宅基地進(jìn)行村民住宅建設的，符合村莊規劃的，責令其補辦審批手續；不符合村莊規劃的，責令限期拆除；有租金收入的，沒(méi)收租金收入，并處租金收入一倍的罰款。

（二十二）發(fā)揮村級主體作用。村委會(huì )要依法完善宅基地村民自治管理程序，強化村規民約的監督約束作用，具體負責本村宅基地及建房的申請核實(shí)、施工管理、宅基地用地調整、超占面積處置、退出處置、糾紛調解以及宅基地違法用地的勸阻和報告等；配合村集體經(jīng)濟組織開(kāi)展閑置宅基地和閑置住宅盤(pán)活利用等工作。村集體經(jīng)濟組織負責配合村委會(huì )做好集體經(jīng)濟組織成員資格認定等工作，對本村以外的個(gè)人或單位使用本集體宅基地的，由村集體經(jīng)濟組織收取相關(guān)費用。

各相關(guān)區政府要根據本指導意見(jiàn)制定管理辦法或實(shí)施細則。

北京市人民政府

2020年7月31日

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