杭政辦〔2017〕4號《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案的通知》

杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案的通知







杭政辦〔2017〕4號

杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)

杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

試點(diǎn)工作方案的通知

杭政辦〔2017〕4號

各區、縣（市）人民政府，市政府各部門(mén)、各直屬單位：

《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》已經(jīng)市政府同意，現印發(fā)給你們，請認真貫徹執行。

杭州市人民政府辦公廳 

2017年8月29日   

杭州市加快培育和發(fā)展

住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案

為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2016〕39號），加快培育和發(fā)展我市住房租賃市場(chǎng)，構建購租并舉的住房制度，實(shí)現城鎮居民住有所居，特制定本試點(diǎn)工作方案。

一、總體要求

（一）指導思想。

全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會(huì )以及中央城鎮化工作會(huì )議、中央城市工作會(huì )議精神，落實(shí)國務(wù)院和省委、省政府關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的決策部署，堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求，以政府為主滿(mǎn)足基本保障，建立健全住房租賃體系，支持住房租賃消費，引導居民轉變住房消費觀(guān)念，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

（二）基本目標。

到2020年年底，基本形成供應主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規范、租賃關(guān)系穩定的住房租賃市場(chǎng)體系，?；?、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，市場(chǎng)規則明晰、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，便民高效、規范有序、體制順暢的住房租賃監管服務(wù)體系，推動(dòng)實(shí)現城鎮居民住有所居的目標。

二、工作措施

（一）增加租賃住房供應。

未來(lái)3年，新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。

1.加大公共租賃住房供應力度。加大公共租賃住房建設力度，未來(lái)5年公共租賃住房保有總量不少于8萬(wàn)套。進(jìn)一步完善公共租賃住房的公共配套，優(yōu)化空間布局。主城區（指上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區、濱江區、杭州經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區、杭州之江度假區、大江東產(chǎn)業(yè)集聚區）商品住宅項目用地配建公共租賃住房比例不低于總建筑面積的10%，蕭山區、余杭區、富陽(yáng)區配建比例不低于5%。（牽頭單位：市住保房管局）

2.增加租賃住房用地有效供應。將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。在住宅用地供地中，結合城西科創(chuàng )大走廊、城東智造大走廊、錢(qián)塘江金融港灣等產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人才引進(jìn)的需要，確定一定比例作為人才專(zhuān)項租賃住房用地。2017年9月底前，推出人才專(zhuān)項租賃住房用地試點(diǎn)。對以招標、拍賣(mài)、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價(jià)率超過(guò)一定比例后，由競價(jià)轉為競自持商品房屋面積。出臺《杭州市企業(yè)自持商品房屋租賃管理實(shí)施細則》，確保自持商品房屋全部公開(kāi)對外租賃，不得“以租代售”或通過(guò)其他方式變相銷(xiāo)售，形成租賃住房有效供應。（牽頭單位：市國土資源局、市住保房管局）

3.盤(pán)活存量土地、用房。探索村集體10%留用地上建設租賃住房。市區國有住房租賃企業(yè)可參與集體建設用地的租賃住房建設。村集體10%留用地以及存量工業(yè)、商業(yè)辦公用地、用房新（改）建為租賃住房的，各區應根據“因地制宜、有序開(kāi)展”的原則，制定試點(diǎn)工作方案，并報市政府批準后執行。新（改）建項目完成后，住房租賃企業(yè)要按照相關(guān)規定進(jìn)行驗收，驗收合格后，方可對外出租。新（改）建租賃住房土地使用年限不變，只租不售，用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標準執行。（牽頭單位：市住保房管局、市國土資源局、市建委）

4.允許成套住房按間出租。允許現有成套住房以原設計的房間為最小單位對外出租。住房租賃企業(yè)可將符合條件的客廳（起居室）按規定改造成一間房間單獨出租。出租的每個(gè)房間人均租住使用面積不得低于4平方米，餐廳、廚房、衛生間、陽(yáng)臺、過(guò)廳、過(guò)道、貯藏室、地下室、半地下室等不得出租供人員居住。禁止出租人、住房租賃企業(yè)將原設計的房間再次分割改造對外出租。（牽頭單位：市公安局、市住保房管局）

5.鼓勵和規范個(gè)人出租閑置房源。支持有條件的居民出租房屋，個(gè)人出租房屋實(shí)行免費登記備案制度。鼓勵住房產(chǎn)權人與住房租賃企業(yè)簽訂委托合同，建立長(cháng)期穩定的合同關(guān)系，由住房租賃企業(yè)作為出租人出租房屋。推行全市統一的住房租賃合同示范文本，引導租賃雙方使用規范化的租賃合同，明確租賃雙方的權利義務(wù)。（牽頭單位：市住保房管局）

（二）培育住房租賃市場(chǎng)供應主體。

6.扶持國有企業(yè)發(fā)展規?；赓U。充分發(fā)揮國有企業(yè)帶動(dòng)引領(lǐng)示范作用，支持國有企業(yè)開(kāi)展規?；》孔赓U業(yè)務(wù)。市級層面發(fā)展2家國有企業(yè)開(kāi)展規?；》孔赓U業(yè)務(wù)，區級層面由各區政府（管委會(huì )）確定至少1家國有企業(yè)開(kāi)展規?；》孔赓U試點(diǎn)。（牽頭單位：市國資委、市住保房管局）

7.扶持發(fā)展專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)。鼓勵民營(yíng)住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，從單一的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向租售并舉模式轉變。鼓勵有條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在新建商品房項目中長(cháng)期持有部分房源，用于市場(chǎng)租賃。支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源投放到租賃市場(chǎng)。選擇15家左右具有一定規模、品牌的住房租賃企業(yè)作為專(zhuān)業(yè)化住房租賃試點(diǎn)企業(yè)，制定支持政策，進(jìn)行重點(diǎn)培育引導。在住房租賃過(guò)程中，作為住房出租人的租賃企業(yè)應當依法履行承租人員信息報送義務(wù)和出租房屋安全管理職責。（牽頭單位：市住保房管局、市公安局）

8.規范住房租賃中介機構。充分發(fā)揮中介機構作用，提供規范的居間服務(wù)。加強中介從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓，不斷提高從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，促進(jìn)中介機構依法經(jīng)營(yíng)、誠實(shí)守信、公平交易。（牽頭單位：市住保房管局）

9.鼓勵和規范個(gè)人出租住房。落實(shí)個(gè)人出租住房?jì)?yōu)惠政策，鼓勵個(gè)人依法出租自有住房。規范個(gè)人出租住房行為，支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機構出租住房。（牽頭單位：市住保房管局）

（三）鼓勵住房租賃消費。

10.符合條件的承租人子女可享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權益。承租人依法辦理《浙江省居住證》后，其子女入學(xué)按照《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)流動(dòng)人口隨遷子女在杭州市區接受學(xué)前教育和義務(wù)教育管理辦法（試行）的通知》（杭政辦函〔2017〕77號）有關(guān)規定執行。在杭州市居住證積分管理中，對租賃住房達到一定年限的，實(shí)行“租購同分”。（牽頭單位：市教育局、市公安局）

11.加大住房公積金對租賃住房的支持力度。承租人符合住房公積金租房提取規定，承租納入住房租賃監管服務(wù)平臺管理的房屋的，住房公積金提取額度可在現有每人每月1000元的基礎上逐步提高；承租專(zhuān)業(yè)化住房租賃試點(diǎn)企業(yè)房屋的，可參照公共租賃住房承租人提取住房公積金的標準執行。支持住房公積金按月轉賬支付房租。（牽頭單位：杭州公積金中心）

12.逐步加大貨幣住房保障政策實(shí)施力度。完善公共租賃住房貨幣補貼制度，建立與市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的貨幣補貼調整機制，實(shí)行實(shí)物配租與貨幣補貼并舉的保障模式。擴大公共租賃住房貨幣補貼覆蓋面，將新就業(yè)大學(xué)生和青年醫生、青年教師等杭州經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展所需的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員納入貨幣補貼保障范圍，形成多層次住房保障體系。（牽頭單位：市住保房管局）

（四）加大政策支持力度。

13.落實(shí)稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃有關(guān)政策，對個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年年底前可按規定享受免征增值稅政策;對房地產(chǎn)中介機構提供住房租賃居間代理服務(wù)的，適用6%的增值稅稅率。對一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅。對個(gè)人承租住房的租金支出，結合個(gè)人所得稅改革，統籌研究有關(guān)費用扣除問(wèn)題。明確涉及配建租賃住房、企業(yè)自持商品房屋項目的土地增值稅結算操作辦法。（牽頭單位：市國稅局、市地稅局）

14.提供金融支持。鼓勵金融機構按照依法合規、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續的原則，對住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。金融管理部門(mén)要積極支持住房租賃企業(yè)開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，吸引社會(huì )化投資，多渠道籌集資金。（牽頭單位：市金融辦）

15.建立住房租賃企業(yè)獎勵專(zhuān)項資金。未來(lái)3年，市本級財政安排1億元資金，專(zhuān)項用于獎勵扶持住房租賃行業(yè)中的優(yōu)秀企業(yè)，引導、培育和規范住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。（牽頭單位：市財政局）

（五）加強住房租賃市場(chǎng)監管。

16.建立健全管理體制機制。建立市、區、街道（鎮）三級政府租賃住房管理體系。市住保房管局設立專(zhuān)門(mén)的住房租賃管理機構，加強對住房租賃市場(chǎng)的監測和管理；市級相關(guān)部門(mén)要根據各自職責落實(shí)責任。各區政府（管委會(huì )）是屬地范圍內住房租賃市場(chǎng)管理責任主體，負責協(xié)調處理屬地范圍內住房租賃相關(guān)事務(wù)和糾紛，督促租賃當事人遵守住房租賃管理有關(guān)規定，做好政策法規和房屋使用安全知識宣傳，加強對住房租賃情況的日常檢查。街道（鎮）按照規定職責負責本轄區內住房租賃市場(chǎng)管理的具體事務(wù)，以及協(xié)調化解矛盾和協(xié)助監督等工作。同時(shí)，依托我市原有的綜治工作平臺、市場(chǎng)監管平臺、綜合執法平臺、便民服務(wù)平臺等“四平臺”，充分發(fā)揮居民委員會(huì )和村民委員會(huì )等基層組織的作用，將住房租賃管理和服務(wù)的重心下移，實(shí)行住房租賃網(wǎng)格化管理，網(wǎng)格員要做好住房租賃信息采集、日常巡查、綜合管理等工作。

各區政府（管委會(huì )）、市級相關(guān)部門(mén)要加強對住房租賃市場(chǎng)的監督檢查，對嚴重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒，對違法違規出租行為依法予以嚴厲打擊，維護住房租賃市場(chǎng)健康有序發(fā)展。[牽頭單位：市編委辦、市住保房管局，各區政府（管委會(huì )）]

17.進(jìn)一步完善住房租賃規章制度。嚴格落實(shí)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、住房城鄉建設部《商品房屋租賃管理辦法》等法律法規規定，進(jìn)一步完善我市住房租賃管理的有關(guān)規定。研究起草《杭州市住房租賃管理條例》，規范市場(chǎng)租賃和公共租賃住房的租賃行為，加強承租人的合法權益保護，穩定住房租賃關(guān)系。（牽頭單位：市住保房管局、市法制辦）

18.搭建高效、便民的“互聯(lián)網(wǎng)+租賃”監管服務(wù)平臺。將長(cháng)租公寓、開(kāi)發(fā)企業(yè)自持租賃住房、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源等納入服務(wù)平臺監管；通過(guò)房源委托合同網(wǎng)上簽約、房源核驗、房源信息發(fā)布、租賃合同網(wǎng)上簽約備案等措施，實(shí)現住房租賃交易全流程監管；強化住房租賃信用管理，定期公布住房租賃經(jīng)營(yíng)主體信用等信息；推進(jìn)部門(mén)間信息共享，為住房租賃經(jīng)營(yíng)主體、出租人、承租人提供網(wǎng)上“一站式”服務(wù)。（牽頭單位：市住保房管局）

19.充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )作用。指導租賃企業(yè)成立住房租賃行業(yè)協(xié)會(huì )，引導社會(huì )力量參與房屋租賃日常管理。指導住房租賃行業(yè)協(xié)會(huì )制定、完善住房租賃行業(yè)執業(yè)規范和行為準則，強化行業(yè)自律管理。督促指導作為住房出租人的住房租賃企業(yè)、中介機構及時(shí)采集、上報租賃房屋、租賃人員等信息。（牽頭單位：市住保房管局、市民政局）

三、保障措施

（一）提高思想認識，加強組織領(lǐng)導。

培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立購租并舉的住房制度，是完善住房供應體系、實(shí)現城鎮居民住有所居的重要舉措。各區政府（管委會(huì )）、市級相關(guān)部門(mén)要提高認識，切實(shí)增強責任感和緊迫感；加強組織領(lǐng)導，落實(shí)管理經(jīng)費、組織和人員，健全工作機制，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

（二）明確職責分工，落實(shí)屬地責任。

各區政府（管委會(huì )）作為本區域內培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的責任主體，要加強本區域內住房租賃市場(chǎng)管理，建立多部門(mén)聯(lián)合監管體系，明確職責分工；充分發(fā)揮街道、鎮等基層組織作用，落實(shí)住房租賃網(wǎng)格化管理，實(shí)現住房租賃管理服務(wù)的全覆蓋。

（三）加強考核責任，落實(shí)試點(diǎn)工作。

建立培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作目標責任考核體系，對各區政府（管委會(huì )）、市級相關(guān)部門(mén)落實(shí)政策措施的情況開(kāi)展專(zhuān)項督查，適時(shí)通報督查結果。

（四）做好宣傳引導，營(yíng)造良好氛圍。

各區政府（管委會(huì )）、市級相關(guān)部門(mén)要高度重視發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的宣傳工作，積極采取多種措施，利用電視、網(wǎng)絡(luò )、報刊等媒體做好宣傳引導，正確引導居民住房消費，營(yíng)造良好的輿論環(huán)境。

本方案自發(fā)布之日起施行，由市住保房管局負責牽頭組織實(shí)施。

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