吉政辦發(fā)〔2019〕50號《吉林省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》

《吉林省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》








吉政辦發(fā)〔2019〕50號

吉林省人民政府辦公廳關(guān)于完善

建設用地使用權轉讓、出租、抵押

二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)

吉政辦發(fā)〔2019〕50號

各市（州）人民政府，長(cháng)白山管委會(huì )，長(cháng)春新區管委會(huì )，各縣（市）人民政府，省政府各廳委辦、各直屬機構：

為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的指導意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2019〕34號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），進(jìn)一步規范交易管理規則，創(chuàng )新監管機制，完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)，促進(jìn)我省土地資源的優(yōu)化配置和節約集約利用，經(jīng)省政府同意，現提出以下意見(jiàn)。

一、總體要求

（一）嚴格執行土地管理法律法規。完善土地二級市場(chǎng)制度建設，遵守土地管理法律法規，結合當地實(shí)際不斷完善交易規則，簡(jiǎn)化交易流程，降低交易成本，促進(jìn)土地二級市場(chǎng)不斷完善。

（二）認真貫徹落實(shí)《意見(jiàn)》精神。嚴格執行國務(wù)院關(guān)于完善土地二級市場(chǎng)建設的相關(guān)規定，著(zhù)力解決土地二級市場(chǎng)運行中存在的問(wèn)題，保護各利益主體合法權益。

二、完善建設用地使用權轉讓規則

（三）明晰建設用地使用權轉讓條件。建設用地使用權轉讓?zhuān)毴〉貌粍?dòng)產(chǎn)權（土地使用權）證書(shū)。以劃撥方式取得的建設用地使用權和地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權轉讓?zhuān)瑧凑談潛軟Q定書(shū)約定開(kāi)發(fā)建設并取得地上建筑物、其他附著(zhù)物合法的產(chǎn)權證明。以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，應按照出讓合同約定開(kāi)發(fā)建設并已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金。

（四）國有土地使用權轉讓?xiě)Ｕ蠂型恋刭Y產(chǎn)保值增值。國有企業(yè)或公有經(jīng)濟成分占主導地位的企業(yè)以及行政事業(yè)單位名下的建設用地使用權須通過(guò)土地二級市場(chǎng)交易平臺公開(kāi)進(jìn)行轉讓?zhuān)D讓合同中須明確土地使用權交易價(jià)格，申報價(jià)格比標定地價(jià)低20%以上的，各地政府可行使優(yōu)先購買(mǎi)權。

（五）明確以作價(jià)出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓后的權能。以作價(jià)出資（入股）方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)D讓后直接變更為出讓方式，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地用途改變的須經(jīng)自然資源主管部門(mén)批準，依照有關(guān)規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

（六）完善土地分割、合并轉讓政策。分割、合并后的地塊應具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關(guān)權利義務(wù)。擬分割宗地已預售或存在多個(gè)權利主體的，應取得相關(guān)權利人同意，不得損害權利人合法權益。

（七）落實(shí)差別化的稅收政策。各地政府應根據本地實(shí)際情況,在權限范圍內，嚴格落實(shí)城鎮土地稅相關(guān)政策措施，促進(jìn)土地節約集約利用。

三、完善建設用地使用權出租制度

（八）規范以有償方式取得的建設用地使用權出租管理。以有償方式取得的建設用地使用權出租的，出租年限應小于原有償使用合同約定的剩余年期，改變用途的須調整土地使用權出讓金。

（九）規范劃撥建設用地使用權出租管理。各地要加強劃撥土地出租管理，以劃撥方式取得建設用地使用權出租的，應上繳租金中所含土地收益并納入土地出讓收入管理。要制定配套政策和措施，明確主管、監管部門(mén)及其責任，規范出租程序，以標定地價(jià)為參照制定土地收益金的收繳標準，完善收繳方式，嚴格執行劃撥土地出租收益金年度申報制度。要加強部門(mén)聯(lián)動(dòng)，實(shí)行財政、住房城鄉建設、自然資源等相關(guān)部門(mén)協(xié)同配合的工作機制，建立劃撥土地使用權出租收益收繳機構，健全巡查發(fā)現、舉報和查處機制。

（十）營(yíng)造建設用地使用權出租環(huán)境。市、縣級自然資源主管部門(mén)應為土地使用權出租提供信息發(fā)布的線(xiàn)上服務(wù)平臺以及線(xiàn)下有形場(chǎng)所，滿(mǎn)足供需雙方經(jīng)濟鑒證服務(wù)需求。

四、完善建設用地使用權抵押機制

（十一）明確不同權能建設用地使用權抵押條件。同一宗土地上，已預售、轉讓的房屋對應的土地使用權不得抵押，但不影響該宗地設定土地抵押權。在設定土地抵押權時(shí)，土地抵押的面積不包括已預售、轉讓的房屋所對應的土地使用權面積。未進(jìn)行建設的劃撥建設用地使用權可以單獨抵押，已開(kāi)發(fā)建設的，地上建筑物、構筑物等附著(zhù)物應與劃撥建設用地使用權一并抵押。

（十二）依法保障抵押權能。不以公益為目的的教育、醫療、衛生、養老等公共服務(wù)機構以有償使用方式取得的建設用地使用權抵押須取得不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)（土地使用證）。在抵押權實(shí)現時(shí)，抵押權人及受讓方不得改變原不動(dòng)產(chǎn)用途，并保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續穩定，確保利益相關(guān)人權益不受損害。

五、創(chuàng )新運行模式，規范市場(chǎng)秩序

（十三）建立土地二級市場(chǎng)交易平臺。市、縣級自然資源主管部門(mén)要在現有的土地交易機構或平臺基礎上搭建城鄉統一的土地市場(chǎng)交易平臺，為交易雙方提供供求信息和咨詢(xún)服務(wù)，接受公開(kāi)交易服務(wù)委托，提高交易服務(wù)質(zhì)量。建立全省交易服務(wù)監管信息系統，實(shí)現信息共享，提升土地資源節約集約利用水平，提高土地資源配置效率。

（十四）規范交易流程。市、縣級自然資源主管部門(mén)要結合當地實(shí)際不斷優(yōu)化交易流程，相關(guān)部門(mén)要各司其職，積極配合交易流程各環(huán)節的工作，形成整體合力。

（十五）加強信息互通共享。各地要建立涉地司法處置協(xié)同機制，實(shí)現凡涉及建設用地使用權司法處置的案件，司法機關(guān)在處置決定作出前應向當地自然資源主管部門(mén)了解涉案建設用地使用權情況，防止因信息不對稱(chēng)造成土地處置后，難以轉移登記或無(wú)法開(kāi)發(fā)利用等糾紛。政府有關(guān)部門(mén)或事業(yè)單位進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時(shí)涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求自然資源主管部門(mén)意見(jiàn)，并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當事人。

六、健全服務(wù)體系，加強監測監管

（十六）提供便捷高效的政務(wù)服務(wù)。各地應將土地二級市場(chǎng)交易機構和不動(dòng)產(chǎn)登記機構設立在同一場(chǎng)所辦公，加強交易與登記的銜接，實(shí)現交易檢驗、登記一體化，提供便捷、高效的一站式服務(wù)，進(jìn)一步縮短交易時(shí)限。

（十七）培育和規范中介組織。調動(dòng)社會(huì )中介機構參與交易服務(wù)的積極性，建立國有土地二級市場(chǎng)評估、咨詢(xún)、法務(wù)、居間代理等中介機構庫，從機構庫中隨機抽取中介機構，開(kāi)展專(zhuān)業(yè)服務(wù)，建立公開(kāi)、公正、透明的中介服務(wù)秩序。采取打分、綜合評價(jià)、績(jì)效考評、階段排名、懲戒和退出機制等措施，建立中介機構退出機制，對存在脫離土地市場(chǎng)實(shí)際進(jìn)行價(jià)格評估謀取不正當利益、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規行為的，給予警告或者強制退出中介市場(chǎng)。不斷規范價(jià)格評估、咨詢(xún)服務(wù)等中介服務(wù)行為。

（十八）加強市場(chǎng)監測監管與調控。以省級平臺為核心健全土地二級市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)監測監管制度。完善監測監管信息系統，定期形成監測分析報告，綜合分析研判市場(chǎng)形勢，以落實(shí)地價(jià)公示制度為基礎，發(fā)揮地價(jià)的宏觀(guān)調控作用，促進(jìn)低效用地開(kāi)發(fā)利用。落實(shí)產(chǎn)業(yè)用地政策，以盤(pán)活存量建設用地為載體促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型升級，優(yōu)化土地利用結構，實(shí)現土地經(jīng)濟效益最大化。

（十九）完善土地市場(chǎng)信用體系。從信息發(fā)布、合同簽訂、履約情況、土地資源利用效率等方面完善市場(chǎng)主體信用征詢(xún)，評價(jià)企業(yè)信用等級、推動(dòng)失信聯(lián)合懲戒。鼓勵各級政府機制創(chuàng )新，提高全省信用體系建設水平。

七、保障措施

（二十）加強組織領(lǐng)導。市、縣級政府是完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)工作的責任主體，要按照國務(wù)院和省政府的相關(guān)規定，將此項工作納入保護自然資源、加強生態(tài)文明建設的議事日程。各級自然資源、財政、住房城鄉建設、國有資產(chǎn)監督管理、稅務(wù)、市場(chǎng)監管、金融等主管部門(mén)要建立聯(lián)動(dòng)機制，明確分工，落實(shí)責任，做好土地二級市場(chǎng)建設的人員和經(jīng)費保障工作。從2020年開(kāi)始，實(shí)現國有土地使用權和農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權轉讓、出租、抵押的二級市場(chǎng)同等管理。

（二十一）加強宣傳引導。各地政府要加大宣傳力度，各級自然資源部門(mén)要強化政策解讀，正確引導市場(chǎng)預期，積極回應公眾關(guān)切。要引領(lǐng)市場(chǎng)主體依法依規從事交易行為，調動(dòng)各類(lèi)市場(chǎng)主體積極性，共同維護土地二級市場(chǎng)秩序，提高市場(chǎng)配置效率。

（二十二）嚴格責任追究。對違反土地二級市場(chǎng)相關(guān)規定的政府和有關(guān)部門(mén)、單位以及責任人員嚴格實(shí)行責任追究，對工作中發(fā)現的涉嫌違紀或職務(wù)違法、職務(wù)犯罪問(wèn)題線(xiàn)索，及時(shí)移交紀檢監察機關(guān)辦理。





吉林省人民政府辦公廳

2019年12月31日

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