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《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)全面推進(jìn)廣西城鎮老舊小區改造工作實(shí)施方案的通知》
桂政辦發(fā)〔2020〕86號
各市、縣人民政府，自治區人民政府各組成部門(mén)、各直屬機構：
《全面推進(jìn)廣西城鎮老舊小區改造工作的實(shí)施方案》已經(jīng)自治區人民政府同意，現印發(fā)給你們，請認真組織實(shí)施。
2020年11月16日
全面推進(jìn)廣西城鎮老舊小區
改造工作的實(shí)施方案
為深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院的決策部署，大力推進(jìn)全區城鎮老舊小區改造提升工作，根據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2020〕23號），結合廣西實(shí)際，制定本方案。
一、工作目標
2020年全區新開(kāi)工改造城鎮老舊小區1412個(gè)，涉及居民住宅約16.87萬(wàn)套；到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；2021-2025年期間，力爭基本完成2000年底前建成的以及部分2001年以后建成的城鎮老舊小區改造，涉及居民住宅約35萬(wàn)套。
二、主要任務(wù)
（一）明確改造范圍、內容和標準。
1．明確改造對象范圍。城鎮老舊小區是指城市或縣城（城關(guān)鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務(wù)設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區；2001年以后建成且符合改造條件的老舊小區，可按年度改造任務(wù)一定比例納入改造范圍。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳；配合單位：自治區發(fā)展改革委、財政廳）
2．合理確定改造內容。
（1）基礎類(lèi)。為滿(mǎn)足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市政配套基礎設施改造以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造市政配套基礎設施包括改造小區內部及與小區聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、消防、安防、生活垃圾分類(lèi)、移動(dòng)通信等基礎設施，以及光纖入戶(hù)、架空線(xiàn)規整（入地）等。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳；配合單位：自治區發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化廳、公安廳、財政廳、自然資源廳、水利廳，自治區通信管理局，廣西消防救援總隊）
（2）完善類(lèi)。為滿(mǎn)足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是環(huán)境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環(huán)境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設小區及周邊適老設施、無(wú)障礙設施、停車(chē)庫（場(chǎng)）、電動(dòng)自行車(chē)及汽車(chē)充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業(yè)用房等配套設施。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳；配合單位：自治區發(fā)展改革委、公安廳、民政廳、財政廳、自然資源廳、文化和旅游廳、市場(chǎng)監管局、體育局，自治區郵政管理局）
（3）提升類(lèi)。為豐富社區服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區及周邊實(shí)際條件積極推進(jìn)的內容，主要是公共服務(wù)設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務(wù)設施、衛生服務(wù)站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場(chǎng)、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區專(zhuān)項服務(wù)設施。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳；配合單位：自治區發(fā)展改革委、教育廳、民政廳、財政廳、自然資源廳、商務(wù)廳、衛生健康委、市場(chǎng)監管局，自治區郵政管理局）
3．合理確定改造標準。各地根據居民改造意愿，并結合地方政府財政承受能力和投資能力，制定本地改造標準，經(jīng)本級人民政府批準后，報自治區住房城鄉建設廳、發(fā)展改革委、財政廳備案。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳、發(fā)展改革委、財政廳；配合單位：自治區自然資源廳）
（二）編制專(zhuān)項改造規劃。各市、縣人民政府要按照標準，于2020年12月底前對轄區內2005年底前建成的所有住宅小區進(jìn)行全面調查摸底，建立本級城鎮老舊小區數據庫和改造項目?jì)鋷?，在國土空間規劃的指導和約束下編制完成城鎮老舊小區改造專(zhuān)項規劃，以市為單位報自治區住房城鄉建設廳備案。儲備庫按自治區有關(guān)規定實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳、自然資源廳；配合單位：自治區發(fā)展改革委、財政廳）
（三）建立健全組織實(shí)施機制，加快推進(jìn)項目改造。
1．加強組織協(xié)調，建立項目推進(jìn)機制。成立自治區城鎮老舊小區改造工作領(lǐng)導小組，由自治區人民政府分管領(lǐng)導同志擔任組長(cháng)，自治區住房城鄉建設廳主要負責同志擔任常務(wù)副組長(cháng)，自治區發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化廳、財政廳、自然資源廳、住房城鄉建設廳和自治區通信管理局分管負責同志擔任副組長(cháng)，自治區教育廳、公安廳、民政廳、水利廳、商務(wù)廳、衛生健康委、文化和旅游廳、市場(chǎng)監管局、體育局、大數據發(fā)展局和自治區郵政管理局、廣西消防救援總隊等相關(guān)部門(mén)各1位負責同志為成員，統籌推進(jìn)全區城鎮老舊小區改造工作；根據工作需要，適時(shí)調整領(lǐng)導小組成員單位。領(lǐng)導小組辦公室設在自治區住房城鄉建設廳，負責領(lǐng)導小組日常工作；辦公室主任由自治區住房城鄉建設廳擔任領(lǐng)導小組副組長(cháng)的同志兼任。各市、縣人民政府對本地區城鎮老舊小區改造工作負主體責任，要建立政府主要負責同志親自抓、分管負責同志具體抓、相關(guān)職能部門(mén)各負其責、街道（鎮）實(shí)施、社區協(xié)同、居民參與的工作機制，強化工作責任，合力推進(jìn)實(shí)施。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳；配合單位：自治區城鎮老舊小區改造工作領(lǐng)導小組其他成員單位）
2．堅持黨建引領(lǐng)、居民自治，建立長(cháng)效管理機制。建立和完善黨建引領(lǐng)城市基層治理機制，充分發(fā)揮社區黨組織的領(lǐng)導作用，統籌協(xié)調社區居民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、產(chǎn)權單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同推進(jìn)改造，打造共謀共建共管共評共享的社會(huì )治理格局。推廣南寧、柳州市黨建引領(lǐng)、居民自治等長(cháng)效管理經(jīng)驗，由小區基層黨組織引領(lǐng)多層次、多渠道、多類(lèi)型的群眾協(xié)商，主動(dòng)了解居民訴求，組織動(dòng)員居民積極參與城鎮老舊小區改造。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳、民政廳；配合單位：自治區黨委組織部，自治區發(fā)展改革委、自然資源廳、大數據發(fā)展局）
3．優(yōu)化審批流程，加快改造進(jìn)度。各地要大力推進(jìn)“清單制＋告知承諾制”，根據改造內容特點(diǎn)和風(fēng)險等級，建立并公布不同類(lèi)型建設工程的審批事項清單和告知承諾制清單。不涉及土地權屬變化、不改變用地性質(zhì)、對環(huán)境影響小的項目，無(wú)需辦理用地、環(huán)評等手續。不涉及建筑主體結構變動(dòng)的低風(fēng)險項目，實(shí)行項目建設單位告知承諾制，可不進(jìn)行施工圖審查。對已納入國家和自治區年度改造計劃的政府投資類(lèi)老舊小區改造項目，由項目單位直接編制老舊小區改造方案（代替項目建議書(shū)和可行性研究報告）報同級發(fā)展改革部門(mén)審批，改造方案應達到可行性研究報告編制深度。各級發(fā)展改革部門(mén)會(huì )同住房城鄉建設部門(mén)共同牽頭組織項目改造方案聯(lián)合審查。發(fā)展改革部門(mén)批復的改造方案，可作為后續審批的依據。改造方案批復總投資400萬(wàn)元以下（不含400萬(wàn)元）的項目，不再審批初步設計。對中直、區直單位管理但無(wú)直接產(chǎn)權關(guān)系的小區，其改造項目按屬地管理原則在設區市履行項目審批手續。城鎮老舊小區既有住宅加裝電梯納入改造方案的，與改造方案同步審批。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳、發(fā)展改革委；配合單位：自治區財政廳、自然資源廳、生態(tài)環(huán)境廳、市場(chǎng)監管局、大數據發(fā)展局）
4．建立辦理不動(dòng)產(chǎn)登記“綠色通道”。各市、縣開(kāi)通“綠色通道”，建立專(zhuān)人專(zhuān)窗機制，專(zhuān)門(mén)負責城鎮老舊小區改造項目辦證工作。對于權屬清晰、材料齊全的，要求在1個(gè)工作日內辦結。對于已有可利用或通過(guò)信息共享可獲取測繪資料的，不再重復測繪。對于增設服務(wù)設施需要辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應依法積極辦理。（牽頭單位：自治區自然資源廳；配合單位：自治區發(fā)展改革委、住房城鄉建設廳、財政廳，廣西稅務(wù)局）
5．建立存量資源整合利用機制。有效利用城鎮老舊小區及周邊區域更新和存量住房進(jìn)行改造提升，加強空間使用效率，建立空間共建共享機制。通過(guò)拆除違法建設、規整私搭亂放區域等方式騰空土地，優(yōu)先用于配套設施、服務(wù)設施建設或改善小區及周邊環(huán)境。在不違反規劃且尊重居民意愿的前提下，可利用空地、荒地、閑置地、待改造用地及綠地等新建或改建停車(chē)場(chǎng)（庫）、新能源汽車(chē)及電動(dòng)自行車(chē)充電設施等各類(lèi)配套服務(wù)設施和體育健身活動(dòng)場(chǎng)所，有條件的可建造立體停車(chē)庫。改造利用閑置廠(chǎng)房、社區用房等房屋建筑且符合本方案基礎類(lèi)、完善類(lèi)、提升類(lèi)3類(lèi)改造內容范圍的公共服務(wù)設施，可在5年內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)手續，期滿(mǎn)后按有關(guān)規定執行。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳、自然資源廳；配合單位：自治區發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化廳、財政廳，廣西消防救援總隊，廣西電網(wǎng)公司）
（四）加大資金籌集力度，加強資金監管。
1．按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)出資”原則，探索建立居民和管線(xiàn)單位合理共擔改造資金機制。通過(guò)居民按比例出資、政府適當補助、管線(xiàn)單位和原產(chǎn)權單位積極參與和支持，多渠道籌措改造資金。探索建立居民、管線(xiàn)單位、政府對不同改造內容、按一定比例承擔出資責任的機制，原則上企業(yè)和居民出資比例不宜低于項目總投資的20%。居民可通過(guò)直接出資、使用（補建、續籌）住宅專(zhuān)項維修資金、個(gè)人提取住房公積金、捐資捐物、投工投勞等多方式參與改造。各市、縣人民政府通過(guò)明確相關(guān)設施設備產(chǎn)權關(guān)系，積極引導管線(xiàn)單位或專(zhuān)營(yíng)企業(yè)對供水、供電、供氣、通信等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備實(shí)施改造提升。對產(chǎn)權屬于管線(xiàn)單位的，由其負責出資改造；產(chǎn)權不屬于管線(xiàn)單位的，政府通過(guò)“以獎代補”等方式支持改造，改造后符合相關(guān)技術(shù)標準的專(zhuān)營(yíng)設施設備的產(chǎn)權可依照法定程序移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，由其負責后續維護管理。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳；配合單位：自治區發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化廳、民政廳、財政廳、水利廳，自治區通信管理局）
2．加大政府支持力度。各市、縣人民政府應結合本級財力情況，通過(guò)預算安排、創(chuàng )新籌資渠道等方式，落實(shí)出資義務(wù)，地方財政配套資金可用于居民意愿調查等項目前期手續工作，以及小區內的房屋公共區域和配套設施改造?？蓪⒊擎偫吓f小區改造納入國有住房出售收入存量資金使用范圍。鼓勵探索街區、片區等連片改造，支持將符合條件的老舊小區內部及與小區直接相關(guān)的公共服務(wù)設施和市政配套基礎設施納入地方政府專(zhuān)項債券支持范圍。各地應統籌住宅專(zhuān)項維修資金、住房公積金等涉及住宅小區的各類(lèi)專(zhuān)項資金用于城鎮老舊小區改造工作，重點(diǎn)解決住宅小區公共部位、公共設施設備的維修、更新和改造。具體辦法由市、縣人民政府結合實(shí)際制定。（牽頭單位：自治區財政廳；配合單位：自治區發(fā)展改革委、住房城鄉建設廳）
3．吸引社會(huì )資金。產(chǎn)權歸當地政府所有的公房，當地財政應出資參與改造；產(chǎn)權歸單位所有的公房，鼓勵有條件的企事業(yè)單位出資參與改造。對預期收益能完全覆蓋成本的項目，積極探索政府和社會(huì )資本合作（PPP）模式，鼓勵社會(huì )資本參與改造。要合理利用小區或周邊的零星土地、公有閑置房屋等資源，通過(guò)購置、租賃、置換、新建等方式，提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，吸引市場(chǎng)主體提供養老、托育、助餐、家政保潔、便利店等公共服務(wù)和社會(huì )服務(wù)。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳、財政廳；配合單位：自治區發(fā)展改革委、教育廳、工業(yè)和信息化廳、民政廳、自然資源廳、水利廳、商務(wù)廳、市場(chǎng)監管局，自治區通信管理局）
4．持續提升金融服務(wù)力度和質(zhì)效。鼓勵符合條件的政府融資平臺作為城鎮老舊小區改造項目融資主體。鼓勵金融機構緊密結合改造項目特點(diǎn)，推進(jìn)業(yè)務(wù)創(chuàng )新、流程創(chuàng )新，積極開(kāi)發(fā)適宜金融產(chǎn)品。對于大片區統籌平衡模式或跨片區組合平衡模式生成的改造項目，金融機構可通過(guò)整體授信方式提供融資支持；對于小區內自求平衡模式的改造項目以及其他模式的改造項目，金融機構可以相關(guān)經(jīng)營(yíng)性設施未來(lái)產(chǎn)生的收益作為還款來(lái)源，為改造項目提供融資支持。國家開(kāi)發(fā)銀行廣西分行、農業(yè)發(fā)展銀行廣西分行應積極發(fā)揮開(kāi)發(fā)性、政策性金融優(yōu)勢，將老舊小區改造項目列入重點(diǎn)支持業(yè)務(wù)領(lǐng)域，在貸款額度、利率定價(jià)、擔保方式等方面給予差異化政策支持。（牽頭單位：自治區地方金融監管局、廣西銀保監局；配合單位：自治區發(fā)展改革委、財政廳、住房城鄉建設廳、商務(wù)廳、市場(chǎng)監管局，人民銀行南寧中心支行，國家開(kāi)發(fā)銀行廣西分行，農業(yè)發(fā)展銀行廣西分行）
5．落實(shí)稅費減免政策。根據國辦發(fā)〔2020〕23號文件規定，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產(chǎn)改造所發(fā)生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規定計提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除；所發(fā)生的維護管理費用，可按規定計入企業(yè)當期費用稅前扣除。在城鎮老舊小區改造中，為社區提供養老、托育、家政等服務(wù)的機構，提供養老、托育、家政服務(wù)取得的收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額；用于提供社區養老、托育、家政服務(wù)的房產(chǎn)、土地，可按現行規定免征契稅、房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動(dòng)產(chǎn)登記費等。（牽頭單位：廣西稅務(wù)局；配合單位：自治區發(fā)展改革委、財政廳、自然資源廳、住房城鄉建設廳、商務(wù)廳、市場(chǎng)監管局）
三、強化保障措施
（一）科學(xué)組織，周密安排。城鎮老舊小區改造工作原則上要實(shí)施連片規劃，以社區為基本空間單元，充分考慮小區內“插花式”老舊建筑等因素，鼓勵探索以拆改結合的模式整體推進(jìn)住房更新改造工作。各地要在2020年底前出臺城鎮老舊小區改造實(shí)施細則，科學(xué)組織實(shí)施，周密安排計劃，完善相關(guān)政策措施，抓好進(jìn)度調度監管，嚴把工程質(zhì)量關(guān)和施工安全關(guān)。
（二）建立機制，加強核驗與通報。自治區建立城鎮老舊小區改造項目核驗機制，定期通報改造進(jìn)展情況。對在核驗中發(fā)現的改造進(jìn)度緩慢、工作推進(jìn)不力、成效不明顯、任務(wù)未完成的市、縣，按規定程序啟動(dòng)行政問(wèn)責機制。
（三）加強宣傳，營(yíng)造良好氛圍。各地要充分利用傳統媒體和新媒體，全方位、多角度宣傳城鎮老舊小區改造政策、先進(jìn)經(jīng)驗和取得的成效。引導小區居民形成合理的改造意愿和預期，營(yíng)造政府、社會(huì )、居民共同參與城鎮老舊小區改造的良好氛圍，進(jìn)一步提升人民群眾的知曉度、參與度和滿(mǎn)意度。
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