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《武漢市人民政府關(guān)于印發(fā)武漢市新建商品房預售資金監管辦法的通知》
武政規〔2023〕8號
經(jīng)研究，現將《武漢市新建商品房預售資金監管辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹落實(shí)。
武漢市人民政府
2023年6月15日
武漢市新建商品房預售資金監管辦法
第一章??總????則
第一條??為了加強新建商品房預售資金監督管理，確保預售資金用于商品房項目工程建設，保障購房人合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）等法律法規規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條??本市行政區域內新建商品房預售資金的收存、使用以及監督管理，適用本辦法。
第三條??本辦法所稱(chēng)新建商品房預售資金，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其開(kāi)發(fā)的新建商品房在完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記前進(jìn)行預售，由購房人按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定支付的全部房?jì)r(jià)款。
第四條??新建商品房預售資金監管，應當遵循政府監管、多方參與、專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)存、專(zhuān)款專(zhuān)用的原則。
第五條??市住房保障和房屋管理主管部門(mén)是本市新建商品房預售資金監管的主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)主管部門(mén)），負責本辦法的組織實(shí)施。主管部門(mén)所屬的商品房預售資金監管機構（以下簡(jiǎn)稱(chēng)監管機構）負責本市商品房預售資金監管的具體實(shí)施。
主管部門(mén)和監管機構應當協(xié)調人民銀行在漢分支機構指導商業(yè)銀行做好監管賬戶(hù)管理工作，應當協(xié)調國家金融監管部門(mén)在漢派出機構對商業(yè)銀行預售資金監管的操作風(fēng)險和合規性進(jìn)行監督檢查。
第六條??主管部門(mén)應當會(huì )同國家金融監管部門(mén)在漢派出機構制定招標規則，通過(guò)公開(kāi)招標方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監管能力、服務(wù)水平等因素，確定承接商品房預售資金監管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合作銀行），并通過(guò)主管部門(mén)的門(mén)戶(hù)網(wǎng)站予以公示。主管部門(mén)應當與合作銀行簽訂合作協(xié)議。
合作銀行應當建立具體承接預售資金監管業(yè)務(wù)的分支機構名錄庫，并加強監督指導，承擔相應經(jīng)濟、法律責任。
第七條??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照一次預售許可對應設立一個(gè)監管賬戶(hù)的原則，開(kāi)立新建商品房預售資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)監管賬戶(hù)）。開(kāi)立監管賬戶(hù)的合作銀行分支機構為監管銀行。
第八條??監管額度是監管賬戶(hù)中保障項目竣工交付所需的資金額度。主管部門(mén)根據商品房項目建設工程造價(jià)、施工合同金額、項目交付使用條件以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等因素確定監管額度，并在門(mén)戶(hù)網(wǎng)站公示。
監管額度內預售資金應當專(zhuān)款專(zhuān)用，必須用于與本項目有關(guān)的工程建設，包括項目建設必需的建筑材料款、設備款、施工進(jìn)度款、監理費用、不可預見(jiàn)費用等支出。
第九條??本市建立統一的新建商品房預售資金監管系統（以下簡(jiǎn)稱(chēng)監管系統），推進(jìn)房屋網(wǎng)簽備案系統和商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統數據共享。監管系統對新建商品房監管額度內預售資金實(shí)施網(wǎng)絡(luò )化管理，推行資金使用申請、審核、撥付全程網(wǎng)上辦理。
第二章??預售資金監管協(xié)議
第十條??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提交預售方案前，應當選擇一個(gè)監管銀行開(kāi)立監管賬戶(hù)。
監管賬戶(hù)應當在商品房預售許可證、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中載明，并在商品房銷(xiāo)售現場(chǎng)顯著(zhù)位置和主管部門(mén)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站上進(jìn)行公示。
第十一條??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)立監管賬戶(hù)后，應當與主管部門(mén)委托的監管機構、監管銀行簽訂《武漢市新建商品房預售資金監管協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)三方協(xié)議），明確預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容。協(xié)議文本由主管部門(mén)制定。協(xié)議主要內容應當在預售方案中明確，并通過(guò)附件方式在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中體現。
第十二條??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂三方協(xié)議時(shí)，應當向監管機構提供工程總承包施工合同、項目交付標準、工程規劃許可證、施工許可證、施工范圍說(shuō)明等資料。上述資料發(fā)生變更的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當及時(shí)向監管機構提供變更后的資料。
第三章??預售資金交存管理
第十三條??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案工作要求，及時(shí)通過(guò)商品房網(wǎng)上簽約和合同備案系統完成合同網(wǎng)簽，打印交款通知書(shū)，協(xié)助購房人將房?jì)r(jià)款全部直接交存至監管賬戶(hù)，并及時(shí)為購房人辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案手續。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以任何形式使用非監管賬戶(hù)收取房?jì)r(jià)款。
購房人應當按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同、交款通知書(shū)等約定，將定金、首付款以及其他形式房?jì)r(jià)款全部直接交存至監管賬戶(hù)。
第十四條??購房人通過(guò)按揭貸款方式購買(mǎi)商品房的，按揭銀行應當依據商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案信息，確認首付款已足額交存至監管賬戶(hù)后，按照借款合同約定時(shí)間和金額將按揭貸款直接發(fā)放至監管賬戶(hù)。
第四章??預售資金使用管理
第十五條??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請使用監管額度內預售資金的，監管機構應當按照三方協(xié)議約定和本辦法規定進(jìn)行核實(shí)，由監管銀行撥付；申請使用監管額度外預售資金的，由監管銀行直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理提取使用手續。
第十六條??監管額度內預售資金應當按照工程建設進(jìn)度予以撥付。主管部門(mén)按照主體結構三分之一、主體結構三分之二、結構封頂、外立面完工、規劃驗收、竣工驗收、不動(dòng)產(chǎn)首次登記等七個(gè)環(huán)節設置資金撥付節點(diǎn)。監管額度內預售資金應當按照撥付節點(diǎn)申請使用。
項目完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，監管賬戶(hù)內預售資金余額不得低于監管額度的百分之五。
第十七條??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請使用監管額度內預售資金時(shí)，應當根據申請款項相關(guān)用途提供相應資料：
（一）申請施工進(jìn)度款的，應當提供施工合同以及施工單位、監理單位、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同出具的資金使用計劃；
（二）申請購買(mǎi)建筑材料、設備的，應當提供購銷(xiāo)合同以及銷(xiāo)售單位、監理單位、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同出具的資金使用計劃；
（三）申請監理費用的，應當提供監理合同以及監理單位、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同出具的資金使用計劃；
（四）申請撥付不可預見(jiàn)費用的，應當提供相關(guān)材料。
第十八條??監管機構在受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的用款申請后，應當在五個(gè)工作日內核實(shí)，對符合使用條件的，通過(guò)監管系統向監管銀行傳送同意資金使用通知；有下列情形之一，應當不予下達資金使用通知，并向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)反饋理由：
（一）實(shí)際用途、收款單位與合同約定不符的；
（二）申請資金超出使用節點(diǎn)或者用款額度的；
（三）其他不符合使用規定的情形。
第十九條??監管銀行應當依據監管機構發(fā)送的同意資金使用通知，在兩個(gè)工作日內將資金撥付給通知載明的相關(guān)單位。
監管銀行應當做好監管賬戶(hù)監控，發(fā)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在違規挪用監管額度內預售資金問(wèn)題的，應當停止撥付，并立即告知監管機構，監管機構要及時(shí)作出處理。
第二十條??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以用商業(yè)銀行出具的保函等額替換監管額度內預售資金。
第二十一條??工程進(jìn)度未達撥付節點(diǎn)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確需提前支取監管額度內預售資金支付農民工工資的，經(jīng)項目所在區人民政府核實(shí)情況并書(shū)面申請，主管部門(mén)可以予以支持。
第二十二條??合作銀行應當按照合作協(xié)議約定的時(shí)間和方式將監管賬戶(hù)的收支情況等相關(guān)信息匯總后，提供給主管部門(mén)和監管機構。
第二十三條??在商品房項目完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，監管銀行不得擅自扣劃監管額度內預售資金；設立子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調監管額度內預售資金。
第二十四條??有關(guān)部門(mén)對監管賬戶(hù)內預售資金進(jìn)行凍結或者扣劃的，監管銀行應當向有關(guān)部門(mén)說(shuō)明監管賬戶(hù)和監管額度內預售資金的性質(zhì)，并及時(shí)向監管機構提供相關(guān)執行信息。
第二十五條??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，應當向監管機構申請解除對監管賬戶(hù)的監管。監管機構應當在3個(gè)工作日內進(jìn)行核實(shí)，經(jīng)核實(shí)情況屬實(shí)的，解除對監管賬戶(hù)的監管。
第五章??違規行為處理
第二十六條??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由主管部門(mén)責令限期改正，并可按照三方協(xié)議約定暫停其監管額度內預售資金使用。逾期不改的，主管部門(mén)按照有關(guān)規定予以處理，記入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案，向社會(huì )公示：
（一）未按照規定將新建商品房預售資金存入監管賬戶(hù)的；
（二）未按照規定使用監管額度內預售資金的；
（三）未按照規定提供真實(shí)的申請資料辦理新建商品房預售資金監管相關(guān)手續的；
（四）監管額度內預售資金被集團公司抽調的。
第二十七條??對違規企業(yè)的法定代表人、主要負責人、財務(wù)負責人，由主管部門(mén)依據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步完善失信約束制度構建誠信建設長(cháng)效機制的指導意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2020〕49號）和《全國公共信用信息目錄》有關(guān)規定，歸集相關(guān)公共信用信息并向市信用平臺推送，記入相關(guān)主體的信用記錄。
第二十八條??監管銀行未按照本規定及時(shí)將按揭貸款發(fā)放至監管賬戶(hù)、未及時(shí)撥付資金、擅自扣劃監管賬戶(hù)內預售資金，由所屬合作銀行責令改正，追回款項；無(wú)法追回的，依法承擔經(jīng)濟、法律責任。
對違反本規定的監管銀行，主管部門(mén)可以按照三方協(xié)議約定視情況暫停、取消其新增監管賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)權限，并將其違規違約行為以及處理情況通報金融監管部門(mén)和合作銀行。合作銀行應當根據主管部門(mén)處理結果及時(shí)在本行監管銀行名錄庫中對具體承接預售資金監管業(yè)務(wù)的分支機構予以注記或者刪除。
第二十九條??對在資金監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的主管部門(mén)、監管機構的工作人員，依法依規予以處理。
第三十條??新建商品房預售資金監管過(guò)程中，其他相關(guān)單位或者個(gè)人存在違法、違規行為的，應當依法追究相應經(jīng)濟、法律責任。
第六章??附????則
第三十一條??本辦法自2023年7月20日起施行，有效期為5年。本辦法施行前已取得預售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的預售資金監管工作按照原有關(guān)規定執行。
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