揚府辦發(fā)〔2023〕44號《揚州市人民政府辦公室關(guān)于加強建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)建設的實(shí)施意見(jiàn)》

揚州市人民政府辦公室關(guān)于加強建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)建設的實(shí)施意見(jiàn)






揚府辦發(fā)〔2023〕44號

各縣（市、區）人民政府，經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區、生態(tài)科技新城、蜀岡—瘦西湖風(fēng)景名勝區管委會(huì )，市各委辦局（公司），各直屬單位：

為進(jìn)一步完善我市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)管理，根據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的指導意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2019〕34號）和《江蘇省政府辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（蘇政辦發(fā)〔2020〕56號）精神，結合我市實(shí)際，制定本實(shí)施意見(jiàn)。

一、總體要求

（一）指導思想。以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導，全面貫徹黨的二十大精神，以建立城鄉統一建設用地市場(chǎng)為方向，堅持“政府引導、市場(chǎng)配置、完善規則、保障權益、便捷高效”的原則，進(jìn)一步完善土地二級市場(chǎng)交易規則，建立線(xiàn)上線(xiàn)下交易平臺，健全服務(wù)監管體系，促進(jìn)土地要素順暢流通，為促進(jìn)我市經(jīng)濟社會(huì )高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。

（二）適用范圍。建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的交易對象是國有建設用地使用權，重點(diǎn)針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著(zhù)物等整宗地一并交易的情況。已依法入市的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照本意見(jiàn)執行。

（三）工作目標。到2023年，基本形成市場(chǎng)規則健全完善、交易平臺功能齊全、服務(wù)監管落實(shí)到位、市場(chǎng)秩序更加規范、土地資源配置效率顯著(zhù)提高，一、二級市場(chǎng)協(xié)調發(fā)展、規范有序，資源利用集約高效的現代土地市場(chǎng)體系。

二、主要任務(wù)

（一）完善轉讓政策

1.明晰轉讓適用條件。本意見(jiàn)所稱(chēng)國有建設用地使用權轉讓是指土地使用權人將其依法所獲得的國有建設用地使用權再轉移的行為，包括買(mǎi)賣(mài)、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式導致的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權應一并轉移。涉及到房地產(chǎn)轉讓的，按照房地產(chǎn)轉讓相關(guān)法律法規規定，辦理房地產(chǎn)轉讓相關(guān)手續。

2.明確轉讓條件要求。區分建設用地使用權取得方式，明確轉讓的基本要求。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)杞?jīng)依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價(jià)款，保留劃撥方式，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，需按規定辦理土地使用權出讓手續，由受讓人依照國家有關(guān)規定繳納土地使用權出讓金；以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)诜戏煞ㄒ?、出讓合同、產(chǎn)出監管協(xié)議等約定的前提下，充分保障交易自由，原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定；以作價(jià)出資（入股）方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)瑓⒄粘鲎尳ㄔO用地使用權轉讓的有關(guān)規定，不再報原批準機關(guān)批準，但應辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記。轉讓后，可根據權利人申請，保留為作價(jià)出資（入股）方式，或直接變更為出讓方式。

有下列情形之一的，建設用地使用權不得轉讓?zhuān)?br />
（1）權屬有爭議的；

（2）未取得不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)或無(wú)法提供其他權屬證明材料的；

（3）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制建設用地使用權及地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權的；

（4）共有土地使用權及地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權，未依法經(jīng)其他共有人同意的；

（5）未達到法定土地開(kāi)發(fā)要求的；

（6）不符合出讓合同或開(kāi)發(fā)投資監管等相關(guān)協(xié)議約定的轉讓要求的；

（7）法律、行政法規禁止轉讓的其他情形。

3.規范土地分割合并。分割、合并后的地塊應符合規劃、安全、消防、環(huán)保等要求，符合出讓合同約定或劃撥決定書(shū)規定，具備獨立分宗條件，且保證建筑功能完整性，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關(guān)權利義務(wù)。擬分割宗地已預售或存在多個(gè)權利主體的，應取得相關(guān)權利人同意，不得損害相關(guān)權利人合法權益。未完成開(kāi)發(fā)建設的，在不改變原出讓合同約定或劃撥決定書(shū)規定的前提下，按照批準的規劃方案滿(mǎn)足獨立分宗條件、不損害建筑功能完整性的，可分割轉讓?zhuān)D讓時(shí)應明確交易雙方各自用地范圍內的土地用途和建筑規模等內容，作為建設用地規劃審批和規劃核實(shí)的依據。

4.規范工業(yè)用地轉讓。工業(yè)用地轉讓需滿(mǎn)足地方產(chǎn)業(yè)準入、投入產(chǎn)出、安全、環(huán)保等相關(guān)管理要求，經(jīng)縣（市、區）人民政府（管委會(huì )）批準，同時(shí)受讓方需與縣（市、區）人民政府（管委會(huì )）或省級及以上開(kāi)發(fā)區管委會(huì )簽訂投資發(fā)展監管協(xié)議。

完善和推行預告登記轉讓制度，針對未完成開(kāi)發(fā)投資總額25%以上的工業(yè)用地，可按照“先投入后轉讓”的原則，交易雙方簽訂轉讓合同，先辦理預告登記，待開(kāi)發(fā)投資總額達到法定要求時(shí)，再依法辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記。預告登記證明可作為辦理建設項目開(kāi)發(fā)建設等相關(guān)審批手續的依據。涉及土地閑置的，須按照閑置土地有關(guān)規定處置到位后，方可適用預告登記轉讓政策。

工業(yè)用地除高標準廠(chǎng)房、工業(yè)地產(chǎn)外，分割轉讓的最小地塊須有利于后續土地利用，不得影響交通、消防、安全等方面的規劃控制性指標要求，以幢為最小分割單位。配套建設的行政辦公及生活服務(wù)等附屬設施占用的建設用地不得與整宗地分割轉讓。涉及高標準廠(chǎng)房的，允許按幢、層等固定界限為基本單元分割轉讓?zhuān)指蠲娣e不得超過(guò)總建筑面積的50%，不得在層內再進(jìn)行分割。涉及工業(yè)地產(chǎn)的，應符合出讓合同或開(kāi)發(fā)投資監管協(xié)議約定的轉讓要求。

（二）健全出租制度

1.明晰出租適用條件。本意見(jiàn)所稱(chēng)國有建設用地使用權出租，是指土地使用權人作為出租人將建設用地使用權隨同地上建筑物、其他附著(zhù)物出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

全部或部分國有建設用地使用權出租后，有償使用合同載明的權利和義務(wù)仍由原建設用地使用權人承擔。國有建設用地使用權出租，應簽訂國有建設用地使用權租賃合同，租賃期限最高不得超過(guò)20年（國資監管機構關(guān)于房產(chǎn)出租事項從其規定），且不得超過(guò)國有建設用地使用權剩余年限。

國有建設用地使用權在租賃期內，因買(mǎi)賣(mài)、贈與或繼承等原因發(fā)生土地使用權轉移的，原租賃合同對承租人和新土地使用權人繼續有效。

2.明確出租條件要求。以劃撥方式取得的建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物出租的，應按照有關(guān)規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長(cháng)期出租或部分用于出租且可分割，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。各地要加快制定劃撥建設用地使用權出租收益金繳納標準及管理辦法，規范申報繳納工作。

3.優(yōu)化出租交易服務(wù)。宗地以及宗地連同地上建筑物、其他附著(zhù)物整體或部分出租的，應納入土地二級市場(chǎng)管理。各地自然資源和規劃部門(mén)應當提供建設用地使用權出租供需信息發(fā)布渠道和場(chǎng)所，制定規范的出租合同文本，提供交易鑒證服務(wù)，保障權利人的合法權益。統計分析建設用地使用權出租情況及市場(chǎng)相關(guān)數據，定期發(fā)布出租市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息和指南。

（三）規范抵押機制

1.明晰抵押適用條件。本意見(jiàn)所稱(chēng)國有建設用地使用權抵押是指建設用地使用權人（抵押人）將其合法取得的土地使用權以不轉移占有的方式作為抵押財產(chǎn)向抵押權人履行債務(wù)做出的擔保行為。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，債權人有權就該抵押物優(yōu)先受償。

2.明確抵押條件要求。自然人、企業(yè)均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續，涉及企業(yè)之間債權債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規的規定。土地連同地上建筑物、其他附著(zhù)物在抵押物價(jià)值范圍內可以設定多個(gè)抵押權人，抵押權順位以不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記時(shí)間為準。

（1）劃撥使用權抵押。以劃撥方式取得的國有建設用地使用權可以依法依規設定抵押權，市、縣（市、區）不動(dòng)產(chǎn)登記機構依法辦理抵押登記，劃撥土地抵押權實(shí)現時(shí)應優(yōu)先繳納土地出讓收入，抵押權人方可按順位受償。

（2）出讓使用權抵押。以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的國有建設用地使用權抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地出讓合同約定的剩余年限。國有建設用地使用權約定開(kāi)發(fā)建設期限，并在該期限內抵押的，抵押登記期限不得超過(guò)該開(kāi)發(fā)建設期限。

（3）租賃使用權抵押。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著(zhù)物連同土地可以依法一并抵押，抵押期限不得超過(guò)租賃期限。以先租后讓方式取得的建設用地使用權抵押，根據合同約定辦理。

3.依法保障抵押權能。允許營(yíng)利性的養老、教育、醫療衛生等社會(huì )領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設用地使用權、設施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資，所獲融資專(zhuān)項用于原抵押人自身發(fā)展，不得挪作他用。各地要完善抵押權實(shí)現后保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續穩定的配套措施，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權益不受損。探索建立建設用地使用權抵押風(fēng)險提示機制和抵押資金監管機制，防控市場(chǎng)風(fēng)險。

（四）健全市場(chǎng)體系

1.建立交易平臺。建立線(xiàn)上土地交易平臺。加強與省土地二級市場(chǎng)線(xiàn)上交易平臺的對接，建立全市統籌、標準統一的土地二級市場(chǎng)線(xiàn)上交易平臺，完善與省、市相關(guān)系統的數據和功能銜接，提供土地二級市場(chǎng)信息發(fā)布、交易服務(wù)、合同簽訂以及交易受理、審核、監管等功能，大力推進(jìn)線(xiàn)上交易。完善線(xiàn)下土地交易平臺。各地要在自然資源和規劃部門(mén)現有的土地交易或登記機構平臺基礎上，建立包括土地二級市場(chǎng)在內的城鄉統一建設用地交易平臺，匯集土地二級市場(chǎng)交易信息，完善交易配套設施，為交易各方提供良好的交易場(chǎng)所和“一站式”便捷服務(wù)。

2.完善交易規則。修訂完善我市土地二級市場(chǎng)交易規則，重點(diǎn)圍繞建立健全建設用地使用權預告登記轉讓、分割（合并）轉讓機制，規范劃撥建設用地使用權出租收益收繳等機制，進(jìn)一步完善政策措施，制定規范文本。各地可結合實(shí)際，制定相應的實(shí)施細則。

3.規范交易流程。建立“信息發(fā)布—達成意向—簽訂合同—交易監管”的交易流程，完善交易申請、受理、審核、信息發(fā)布、交易合同簽訂、交易事務(wù)辦理、價(jià)款和稅費繳納等交易程序。交易雙方可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場(chǎng)交易平臺公開(kāi)交易。交易雙方達成一致后簽訂合同，依法申報交易價(jià)格，申報價(jià)格比標定地價(jià)低20%以上的，各地可行使優(yōu)先購買(mǎi)權。建立交易事中事后監管機制，對違反有關(guān)法律法規或不符合出讓合同、監管協(xié)議約定的，不予辦理相關(guān)手續。

4.提升服務(wù)效能。按照數字化改革要求，依托土地二級市場(chǎng)交易有形市場(chǎng)和線(xiàn)上交易平臺，推動(dòng)土地二級市場(chǎng)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記流程有機融合，實(shí)行“交易+登記”一體化，提供“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結”服務(wù)，切實(shí)提高辦事效率和服務(wù)效能。

5.加強監測監管。建立健全土地二級市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測監管制度，加強數據統計分析，及時(shí)掌握市場(chǎng)運行情況及規律特征，強化土地一、二級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，加強土地投放總量、結構、時(shí)序等的銜接，適時(shí)運用財稅、金融等手段，加強對土地市場(chǎng)的整體調控，維護市場(chǎng)平穩運行。完善公示地價(jià)體系，定期發(fā)布標定地價(jià)，建立土地二級市場(chǎng)的價(jià)格形成、監測、指導、監督機制。

6.強化信用管理。建立健全信用承諾制度。加強對交易主體和中介服務(wù)機構從業(yè)人員的信用監管。對失信主體要記入信用檔案，納入省市公共信用信息平臺，并通過(guò)“信用江蘇”、江蘇省土地市場(chǎng)信用信息公開(kāi)平臺等渠道依法依規向社會(huì )公開(kāi)，對嚴重失信責任主體實(shí)施聯(lián)合懲戒，推進(jìn)土地市場(chǎng)信用體系共建共治共享。充分發(fā)揮社會(huì )中介組織在市場(chǎng)交易活動(dòng)中的作用，規范中介機構管理，引導社會(huì )中介組織誠信經(jīng)營(yíng)。

7.完善司法銜接。加強涉地司法處置工作銜接，建立信息共享協(xié)同機制。涉及建設用地使用權轉移的案件，自然資源和規劃部門(mén)要積極主動(dòng)協(xié)助司法機關(guān)做好相關(guān)工作，及時(shí)向法院提供所涉不動(dòng)產(chǎn)的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務(wù)等情況。司法處置土地可進(jìn)入土地二級市場(chǎng)交易平臺交易，涉及劃撥建設用地使用權處置的，應先由自然資源和規劃部門(mén)出具意見(jiàn)；涉及出讓時(shí)簽訂投資發(fā)展監管協(xié)議的建設用地使用權處置的，同時(shí)由監管協(xié)議執行單位出具意見(jiàn)。

加強涉地資產(chǎn)處置工作銜接，財政、國有資產(chǎn)監管等部門(mén)在處置國有資產(chǎn)時(shí)涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求自然資源和規劃部門(mén)意見(jiàn)，并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當事人。建設用地使用權轉讓涉及國有資產(chǎn)的，應取得國有資產(chǎn)監管部門(mén)或履行出資人職責的部門(mén)（企業(yè)）同意轉讓的批復文件，按照國有資產(chǎn)相關(guān)法律法規規定執行。

三、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導。各地要結合實(shí)際抓緊制定具體工作方案，落實(shí)主體責任，建立自然資源規劃、發(fā)展改革、財政、住房城鄉建設、國有資產(chǎn)監督管理、稅務(wù)、市場(chǎng)監管、金融監管等部門(mén)聯(lián)動(dòng)機制，明確任務(wù)分工，壓實(shí)工作責任，有序推進(jìn)土地二級市場(chǎng)建設。

（二）完善激勵約束。充分發(fā)揮稅收政策在土地二級市場(chǎng)中的調節作用，進(jìn)一步盤(pán)活存量建設用地。在法律法規授權地方權限內，探索實(shí)施差別化稅收政策，促進(jìn)土地節約集約利用。充分發(fā)揮土地管理和稅收調節作用，促進(jìn)閑置低效用地盤(pán)活利用。依法落實(shí)減稅降費政策，降低交易成本。

（三）注重宣傳引導。加大對土地二級市場(chǎng)相關(guān)政策的宣傳力度，及時(shí)總結推廣各地典型經(jīng)驗和創(chuàng )新做法，擴大土地二級市場(chǎng)影響力、吸引力，調動(dòng)市場(chǎng)主體參與積極性。合理引導市場(chǎng)預期，及時(shí)回應公眾關(guān)切，營(yíng)造良好輿論氛圍，提升市場(chǎng)主體和全社會(huì )依法規范、節約集約用地的意識。





 

揚州市人民政府辦公室

2023年7月30日

本文鏈接：http://jumpstarthappiness.com/rule/224617.html

本文關(guān)鍵詞： 揚府辦發(fā), 揚州市, 建設用地, 使用權, 轉讓, 出租, 抵押, 二級市場(chǎng), 建設, 實(shí)施意見(jiàn)