黑政辦規〔2018〕37號《黑龍江省人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)全省城鎮老舊小區改造的指導意見(jiàn)》

《黑龍江省人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)全省城鎮老舊小區改造的指導意見(jiàn)》










黑政辦規〔2018〕37號

各市（地）、縣（市）人民政府（行署），省政府各直屬單位：

城鎮老舊小區改造是一項重要民生工程，多年來(lái)由于投入不足，管理缺失，一些樓房和小區不同程度存在設施不配套、環(huán)境臟亂差、安全隱患較多和無(wú)物業(yè)管理等問(wèn)題，人居環(huán)境亟須改善。為切實(shí)提高單、散、危樓和老舊小區居民生活質(zhì)量，經(jīng)省政府同意，結合我省實(shí)際，現就推進(jìn)全省城鎮老舊小區改造提出如下意見(jiàn)。

一、總體要求

（一）指導思想。以黨的十九大、省第十二次黨代會(huì )和省委十二屆二次全會(huì )精神為指導，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，緊緊圍繞改善人居環(huán)境，堅持“共同締造”理念，調動(dòng)和激發(fā)居民群眾和相關(guān)單位積極性，采取財政補貼、企業(yè)參與、原產(chǎn)權單位分擔、業(yè)主適當承擔、物業(yè)服務(wù)進(jìn)駐等方式，與社區建設、社區管理緊密結合，扎實(shí)推進(jìn)老舊小區改造，有效改善人居環(huán)境，切實(shí)提高生活品質(zhì)。

（二）工作目標。從2018年起，利用5年時(shí)間，大幅度完成設區城市老舊小區改造，實(shí)現基本使用功能得到完善、居住環(huán)境明顯好轉。

（三）改造范圍。建成使用20年以上、配套設施不全、環(huán)境臟亂差的住宅小區和有維修使用價(jià)值的樓房。具體標準由市（地）、縣（市、區）政府根據各自實(shí)際確定。

二、改造原則

（一）政府統籌、市場(chǎng)運作。市（地）、縣（市、區）政府（行署）是老舊小區改造組織實(shí)施的責任主體，對改造工作負總責，按照市級統籌、縣級組織、街道辦事處實(shí)施的工作機制，明確和落實(shí)各方責任，既要量力而行，又要盡力而為。探索采取市場(chǎng)化運作方式改造老舊小區，兼顧政府、居民和企業(yè)等各方利益，管控好市場(chǎng)化運作項目的收益分配。

（二）業(yè)主自愿、先易后難。老舊小區改造應廣泛征求業(yè)主意見(jiàn)，堅持問(wèn)題導向，精準施策，改不改、怎么改由業(yè)主自主決策。對居民改造意愿強烈，已組建業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和納入改造規劃的老舊小區，應當予以?xún)?yōu)先改造。

（三）因地制宜、陽(yáng)光透明。要實(shí)事求是、科學(xué)評估，尊重小區自然條件，突出自身特點(diǎn)。要科學(xué)制定改造方案，該改造的要改造到位。對改造價(jià)值不高，短期內不能整體拆除的舊樓房，原則上只做應急性維修改造。改造內容、規劃設計、施工組織等內容要公開(kāi)公示，實(shí)現全程陽(yáng)光透明。

三、改造內容

要注重房屋應急性維修改造、完善配套設施和環(huán)境整治等內容，有條件的可適當增加改造內容。

（一）健全環(huán)衛消防設施。取消樓體垃圾道，按照標準配建垃圾收集點(diǎn)，設置密封式垃圾桶（箱）。清理亂搭亂建，清理樓宇間和樓道內亂堆雜物。按照居住小區消防規范要求，完善消防配套設施。清理疏通消防通道，小區出行道路做到人車(chē)分流，確保救護和消防通道通暢。

（二）改善小區環(huán)境設施。對小區道路實(shí)施硬化、修復或重建。進(jìn)行院落綠化，適當增加居民活動(dòng)空間。全面清理占用道路、綠地停車(chē)。補齊小區樓牌、門(mén)牌，增設小區文化宣傳欄。完善小區照明系統，補齊路燈、樓道燈。修繕雨水管、雨棚、散水等建筑構配件。

（三）改造小區基礎設施。改造梳理歸整小區內地下地上和樓內的給排水、強弱電、供暖、供氣管網(wǎng)、線(xiàn)纜。對雨水、污水管道以及化糞池進(jìn)行全面的疏通清淤，確保污水管線(xiàn)暢通。

（四）房屋維修改造。對樓頂屋面防水進(jìn)行維修，修繕樓宇公共部位窗戶(hù)，更新改造樓梯間地面和扶手。整修粉刷樓宇外墻、公共部位內墻與頂棚。維修樓宇單元入口臺階、坡道。

（五）適老無(wú)障礙改造。重點(diǎn)對坡道、樓梯等公用交通節點(diǎn)進(jìn)行無(wú)障礙改造。在公共區域設置無(wú)障礙休息區和休息座椅，設置引導標示和無(wú)障礙標識。

（六）完善監控防控措施。根據小區實(shí)際，可在小區主要出入口設置大門(mén)，增設小區門(mén)衛值班室，安裝車(chē)輛道閘等出入管理系統。完善小區監控系統，維修或安裝樓宇單元防盜門(mén)，增加居民安全感。

（七）危險房屋整治改造。按照鑒定等級、危險程度、影響范圍，及時(shí)消除險情，提高既有房屋防險抗災能力。鑒定為Ｂ級或Ｃ級的危房，應對處于危險狀態(tài)的結構構件或承載力不能滿(mǎn)足正常使用要求的部分承重結構，及時(shí)修繕或加固；鑒定為D級的危房，應納入棚戶(hù)區改造計劃，及時(shí)拆除重建或實(shí)行貨幣化安置。

（八）可增選的改造內容。有條件的城市可根據居民意愿，結合小區實(shí)際，進(jìn)行既有建筑節能改造；建設物業(yè)管理用房、業(yè)主文化活動(dòng)中心、幼兒園、老年人日間照料用房；增加加裝電梯、建設地下停車(chē)場(chǎng)、海綿小區、養老設施、教育設施、充電樁、“平改坡”等內容。

四、改造方式

（一）政府主導。按照政府補貼、專(zhuān)營(yíng)單位投入、業(yè)主適當承擔的方式，籌集改造費用，推進(jìn)改造工作。

（二）單位主導。對于大專(zhuān)院校、醫院和大型國有企業(yè)等單位自建的職工住房，落實(shí)產(chǎn)權單位的主體責任，采取原產(chǎn)權單位投資、職工投入等方式積極推進(jìn)改造工作。

（三）市場(chǎng)化運作。對具備市場(chǎng)化運作條件的老舊小區改造，采取小區業(yè)主利益捆綁開(kāi)發(fā)（包括賦予小區特許經(jīng)營(yíng)權、建設停車(chē)位、加層改造）、商業(yè)捆綁開(kāi)發(fā)（與城市其他優(yōu)質(zhì)項目打捆）等政策激勵方式，積極引導有實(shí)力的企業(yè)參與投資改造，不斷擴大市場(chǎng)化運作改造規模。

（四）聯(lián)合改造。探索政府和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照一定比例出資聯(lián)合改造，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)獲得特許經(jīng)營(yíng)和政府物業(yè)補助等方式，逐步回收改造成本；探索物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他企業(yè)按照一定比例出資聯(lián)合改造，通過(guò)加裝電梯和建設停車(chē)場(chǎng)等設施設備的出售、租賃收益，逐步回收改造成本。

（五）自行改造。引導鼓勵業(yè)主充分發(fā)揮自治作用，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，由業(yè)主共同商定改造內容、資金分攤和組織實(shí)施。

五、扶持政策

（一）資金支持。市（地）、縣（市、區）政府（行署）要統籌安排財政補助資金，用于老舊小區改造。鼓勵有條件的市（地）、縣（市、區）政府（行署）對老舊多層樓房加裝電梯給予適當補助；各地要盡快研究制定盤(pán)活老舊小區住宅專(zhuān)項維修資金的辦法，用于住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。具體辦法由市（地）、縣（市、區）政府（行署）制定。

（二）政策支持。對符合規劃、土地、消防和安全等條件，實(shí)施市場(chǎng)化運作改造的項目，各地規劃部門(mén)根據控制性詳細規劃和修建性詳細規劃或建設工程設計方案，依法予以行政許可；國土資源部門(mén)根據改造加層建筑面積，核算土地出讓面積，按照國土資源主管部門(mén)依法受理補繳地價(jià)申請時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格予以出讓?zhuān)蛔〗ú块T(mén)依法辦理施工許可；消防部門(mén)依法進(jìn)行消防設計審查和竣工驗收。在原建設項目用地范圍內加裝電梯的，按照不增加原有不動(dòng)產(chǎn)建筑面積辦理，不需辦理占用土地等相關(guān)手續，不再征收地價(jià)款，不需繳納城市基礎設施配套費及其他相關(guān)行政事業(yè)性收費，不需辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續，也不在不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)或不動(dòng)產(chǎn)登記簿上注記。在有利害關(guān)系的業(yè)主意見(jiàn)統一情況下，不考慮加裝電梯后住宅采光、日照間距問(wèn)題。凡涉及規劃、設計、土地、施工、消防審批的，要簡(jiǎn)化工作流程、縮短審批時(shí)限，加快審批速度。

（三）經(jīng)營(yíng)激勵。激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔改造和服務(wù)任務(wù)。

1.物業(yè)補助激勵。市（地）、縣（市、區）政府（行署）可對接管老舊小區的物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以補助。對與政府聯(lián)合改造老舊小區的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，適當提高補助標準，放寬補助年限。具體補助標準、補助年限由當地政府據實(shí)核定。

2.規模經(jīng)營(yíng)激勵。街道辦事處將轄區內老舊小區的物業(yè)管理整體打包，依法依規確定1家骨干物業(yè)企業(yè)接管，使其通過(guò)規?；?jīng)營(yíng)降低成本。

3.特許經(jīng)營(yíng)激勵。將物業(yè)管理區域內的廣告發(fā)布、便民服務(wù)亭設置和經(jīng)營(yíng)、停車(chē)收費、快件存儲柜場(chǎng)地租賃收費等，通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定，一并賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

4.拓展經(jīng)營(yíng)激勵。允許物業(yè)企業(yè)在法律法規范圍內，圍繞物業(yè)服務(wù)，自主開(kāi)展家政、維修、安裝、代買(mǎi)代賣(mài)、老人陪護、小飯桌等便民服務(wù)。

5.后續經(jīng)營(yíng)激勵。對自愿接管老舊小區建筑面積5萬(wàn)平方米以上、簽訂物業(yè)服務(wù)合同3年以上的骨干物業(yè)企業(yè)，期后參與物業(yè)項目投標，評標總分上浮10%。

（四）社會(huì )資助。充分利用養老、文教、體育、殘疾等事業(yè)發(fā)展資金，積極支持老舊小區養老、托幼、公共活動(dòng)場(chǎng)所等社會(huì )公益項目的建設運營(yíng)；號召當地大中型企業(yè)資助，支持老舊小區設施改造、物業(yè)管理和社會(huì )公益項目。

（五）單位分擔。供電、通信、廣電、供水、排水、燃氣、熱力等單位要積極支持和配合老舊小區改造工作，按照改造方案要求，同步完成老舊小區電力（供電部門(mén)產(chǎn)權部分）、通信、有線(xiàn)電視、給排水、供氣、供暖等線(xiàn)路和設施的改造、遷移、纜線(xiàn)整治任務(wù)。市（地）、縣（市、區）政府（行署）要與上述單位協(xié)商確定相關(guān)改造費用的分擔比例。

六、推進(jìn)措施

（一）加強組織領(lǐng)導。老舊小區改造是一項惠及民生的系統工程，涉及面廣，情況復雜，各級政府要強化責任意識，切實(shí)加強組織領(lǐng)導，成立由政府負責人牽頭的領(lǐng)導小組，落實(shí)相關(guān)部門(mén)責任，建立由政府總攬，街道辦事處組織實(shí)施，社區“兩委”全程參與和相關(guān)企業(yè)積極配合的工作格局，扎實(shí)推進(jìn)改造工作。

（二）開(kāi)展調查摸底。2018年6月30日前，各地要開(kāi)展實(shí)地調查，摸清當地老舊小區數量、面積、戶(hù)數、人口、改造意愿和需要引進(jìn)物業(yè)管理等情況，逐一建立臺賬（詳見(jiàn)附件），于7月5日前將調查摸底情況報省住建廳。

（三）編制規劃和方案。各地要根據摸底情況，編制改造規劃和年度計劃，制定改造工作方案，明確任務(wù)分工、工作目標和扶持政策，并于9月30日前將編制的2018-2022年改造規劃和年度改造計劃報省住建廳。

（四）廣泛宣傳動(dòng)員。由街道辦事處牽頭，社區“兩委”配合，對列入改造規劃的老舊小區業(yè)主進(jìn)行動(dòng)員發(fā)動(dòng)，宣傳改造政策，引導業(yè)主支持參與老舊小區改造。

（五）實(shí)施試點(diǎn)引路。哈爾濱市、大慶市等城市，按照業(yè)主自愿、充分協(xié)商、依法合規、保障安全、政府扶持的原則，積極開(kāi)展既有多層住宅加裝電梯試點(diǎn)工作，研究出臺既有多層住宅加裝電梯暫行辦法，明確加裝條件、申請主體、實(shí)施主體、工作程序、審批手續、扶持政策、資金籌措、運行管理和部門(mén)職責等內容，積極穩妥推進(jìn)試點(diǎn)工作。

（六）注重質(zhì)量安全。強化老舊小區改造和加裝電梯工程質(zhì)量安全監管。各地住建主管部門(mén)要認真履行工程質(zhì)量安全監管職責，督促各方主體嚴格落實(shí)質(zhì)量安全責任，加強對老舊小區改造和加裝電梯工程的監督檢查，發(fā)現存在質(zhì)量安全問(wèn)題的要認真整改，并依法予以處罰。各地質(zhì)監主管部門(mén)要組織做好加裝電梯質(zhì)量安全情況監督檢查工作。

附件：建成20年以上城鎮老舊小區調查摸底情況統計表

黑龍江省人民政府辦公廳

2018年6月25日

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