京政辦發(fā)〔2021〕10號《北京市人民政府辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》

北京市人民政府辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)






京政辦發(fā)〔2021〕10號
 

各區人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：

為完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)，推進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和節約集約利用，依據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的指導意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2019〕34號）及有關(guān)法律法規，經(jīng)市政府同意，現提出以下意見(jiàn)。

一、總體要求

（一）指導思想

以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會(huì )精神，深入貫徹習近平總書(shū)記對北京重要講話(huà)精神，以《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》為統領(lǐng)，以建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)為方向，以促進(jìn)土地要素流通順暢為重點(diǎn)，以提高存量土地資源配置效率為目的，以不動(dòng)產(chǎn)統一登記為基礎，與國土空間規劃、相關(guān)產(chǎn)業(yè)規劃及城市更新行動(dòng)計劃相銜接，著(zhù)力完善土地二級市場(chǎng)規則，健全服務(wù)和監管體系，提高節約集約用地水平，為推動(dòng)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供用地保障。

（二）目標任務(wù)

到2022年底，初步形成產(chǎn)權明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場(chǎng)，市場(chǎng)規則健全完善，交易平臺功能齊全，服務(wù)和監管落實(shí)到位，市場(chǎng)秩序更加規范，土地資源配置效率顯著(zhù)提高，形成一、二級市場(chǎng)協(xié)調發(fā)展、規范有序、資源利用集約高效的現代土地市場(chǎng)體系。

（三）適用范圍

建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的交易對象是國有建設用地使用權，重點(diǎn)針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著(zhù)物等整宗地一并交易的情形。涉及房地產(chǎn)交易的，應當遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》等法律法規規定。已依法入市的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照本意見(jiàn)執行。

二、健全轉讓機制

（一）明確建設用地使用權轉讓形式和條件。將各類(lèi)導致建設用地使用權轉移的行為都視為建設用地使用權轉讓?zhuān)ㄙI(mǎi)賣(mài)、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權應一并轉移。

1.劃撥建設用地使用權轉讓。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)杞?jīng)區級以上政府依法批準。轉讓后，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價(jià)款，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓方依法依規補繳土地出讓價(jià)款。

2.出讓建設用地使用權轉讓。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)诜蠂量臻g規劃、法律法規規定和出讓合同約定前提下，可依法進(jìn)行交易；原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。

3.作價(jià)出資或入股建設用地使用權轉讓。國有企業(yè)通過(guò)改制以作價(jià)出資或入股方式取得的建設用地使用權，轉讓時(shí)參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關(guān)規定執行。轉讓后，可保留為作價(jià)出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

4.特殊情形下的建設用地使用權轉讓。土地使用權證載用途與城鄉規劃用途不一致的，政府可依法按原規劃用途收回，納入土地儲備。政府不予收回的，轉讓前應經(jīng)區級以上政府批準，原用地單位應當按原證載用途通過(guò)評估確定補償價(jià)款；同時(shí)規劃自然資源主管部門(mén)組織相關(guān)部門(mén)按新規劃用途進(jìn)行“多規合一”審查，明確土地出讓條件，組織地價(jià)評估并確定土地使用權出讓價(jià)款底價(jià)，通過(guò)土地市場(chǎng)公開(kāi)競價(jià)方式確定受讓方。土地使用權由原用地單位競得，由其補繳土地出讓價(jià)款、重新簽訂出讓合同后，按新規劃用途進(jìn)行登記（商品住宅除外）。土地使用權由其他單位競得，由其與原用地單位簽訂轉讓合同（對原用地單位進(jìn)行補償）后，補繳土地出讓價(jià)款、簽訂出讓合同，按新規劃用途進(jìn)行登記（商品住宅除外）。

開(kāi)發(fā)區、產(chǎn)業(yè)園區產(chǎn)業(yè)項目土地使用權轉讓?zhuān)仨毞袭a(chǎn)業(yè)用地政策及入園合約要求。轉讓時(shí)，由園區管理機構或相關(guān)產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)明確轉讓條件，規劃自然資源主管部門(mén)辦理相關(guān)手續。

（二）明確土地分割、合并轉讓要求。土地分割、合并應符合規劃要求，土地權屬和產(chǎn)權關(guān)系清晰、具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關(guān)權利義務(wù)。擬分割宗地已預售或存在多個(gè)權利主體的，應取得相關(guān)權利人同意，不得損害權利人合法權益。

土地分割、合并轉讓時(shí)，應依據《北京市物業(yè)管理條例》，統籌考慮物業(yè)管理區域劃分以及物業(yè)服務(wù)用房配置要求。

（三）明確簽訂轉讓合同要求。土地使用權轉讓時(shí)，轉讓方和受讓方應當簽訂土地使用權轉讓合同；原土地有償使用合同（或劃撥決定書(shū)）和登記文件中所載明的權利、義務(wù)隨之轉移，地上建筑物、其他附著(zhù)物的所有權也隨之轉讓。

通過(guò)轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為原土地有償使用合同約定的使用年限減去原土地使用權人已使用年限后的剩余年限。土地使用權改變用途轉讓的，重新確定土地使用年限。

（四）落實(shí)差別化的稅收政策。全市應稅土地按納稅等級征收土地使用稅，促進(jìn)土地節約集約利用。

三、強化出租管理

（一）規范劃撥建設用地使用權出租管理。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照一定比例上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理，具體上繳比例由市規劃自然資源委通過(guò)試點(diǎn)后會(huì )同各區確定并公布。出租價(jià)格標準由各區根據土地等級、用途等因素組織評估確定。宗地長(cháng)期出租，或部分用于出租且可分割的，可依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。各區建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報并及時(shí)繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。

（二）規范以有償方式取得的建設用地使用權出租管理。以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規和有償使用合同的相關(guān)約定。

（三）做好建設用地使用權出租服務(wù)保障。市規劃自然資源委應指導各區及時(shí)在網(wǎng)上公布建設用地使用權出租供需信息，制定出租合同示范文本，提供交易鑒證服務(wù)，保障權利人的合法權益；統計分析建設用地使用權出租情況及市場(chǎng)相關(guān)數據，定期發(fā)布出租市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息。

建設用地使用權出租的，出租人應取得不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)（國有建設用地使用權證書(shū)或國有建設用地使用權及房屋所有權證書(shū)）；出租人依法轉讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應在轉讓之前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先受讓權。

四、完善抵押機制

（一）明確建設用地使用權抵押條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權經(jīng)區級以上政府批準后，可依法依規設定抵押權，依法辦理抵押登記手續。劃撥建設用地使用權抵押時(shí)，應明確抵押權實(shí)現后土地使用須遵守的國土空間規劃條件、土地利用政策等具體要求。劃撥土地抵押權實(shí)現時(shí)，屬有償用地的應優(yōu)先繳納土地出讓收入。

以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著(zhù)物連同租賃期土地使用權可以依法一并抵押。以在建項目建設用地使用權抵押獲取的資金，應優(yōu)先用于本項目建設。

（二）放寬對抵押權人的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續，涉及企業(yè)之間債權債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規的規定。

（三）依法規范和保障抵押權能。對經(jīng)營(yíng)性的養老、教育等社會(huì )領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設用地使用權及其地上建筑物、設施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資，抵押人、抵押權人應共同作出承諾，在抵押權實(shí)現后保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續穩定，確保土地不閑置、土地用途不改變、利益相關(guān)人權益不受損。探索建立建設用地使用權抵押風(fēng)險提示機制和抵押資金監管機制，防控市場(chǎng)風(fēng)險。

五、規范市場(chǎng)秩序

（一）建立交易平臺。建立完善市土地二級市場(chǎng)交易監管平臺，并與國家土地交易監管系統做好對接。各區結合實(shí)際完善土地市場(chǎng)交易系統，聯(lián)通市土地二級市場(chǎng)交易監管平臺，組織挖掘市場(chǎng)潛力，開(kāi)展市場(chǎng)交易活動(dòng)。

（二）規范交易流程。各區要對土地轉讓、出租涉及的業(yè)務(wù)環(huán)節進(jìn)行全面梳理，建立健全“信息發(fā)布—達成意向—合同簽訂—交易監管”的交易流程。交易雙方可通過(guò)土地二級市場(chǎng)交易監管平臺等渠道發(fā)布和獲取市場(chǎng)信息；可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場(chǎng)交易監管平臺公開(kāi)交易；達成一致后簽訂合同，依法如實(shí)申報交易價(jià)格，申報價(jià)格比標定地價(jià)低20%以上的，政府可行使優(yōu)先購買(mǎi)權。加強交易事中事后監管，對違反有關(guān)法律法規或不符合出讓合同約定、劃撥決定書(shū)規定的，不予辦理相關(guān)手續。

（三）提升服務(wù)監管效能。積極落實(shí)“放管服”改革要求，按照“最多跑一次”的要求，加強交易管理、不動(dòng)產(chǎn)登記和稅務(wù)征繳等業(yè)務(wù)銜接，積極推進(jìn)交易、登記、稅務(wù)、金融、涉地司法處置、涉地資產(chǎn)處置等數據信息匯集和共享。實(shí)行土地二級市場(chǎng)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證流程有機融合，設立“交易+登記”的“一窗式”綜合服務(wù)窗口，提供不動(dòng)產(chǎn)交易、登記和繳稅“一窗受理、并行辦理”服務(wù)，精簡(jiǎn)受理材料，壓縮辦理時(shí)間，提高辦事效率和服務(wù)水平。

構建以信用為基礎的監管機制，加強對交易各方和中介服務(wù)機構的監管。制定土地市場(chǎng)信用評價(jià)規則和約束措施，將相關(guān)市場(chǎng)主體及中介服務(wù)從業(yè)人員信用記錄納入市公共信用信息服務(wù)平臺，對失信責任主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。發(fā)揮社會(huì )中介組織在土地二級市場(chǎng)交易活動(dòng)中的橋梁作用，為交易各方提供推介、展示、咨詢(xún)、估價(jià)、經(jīng)紀等服務(wù)。規范中介機構及從業(yè)人員行為，引導其誠信經(jīng)營(yíng)。

（四）加強工作銜接。做好涉地司法處置工作銜接，對涉及建設用地使用權轉移的案件，規劃自然資源主管部門(mén)應加強與法院溝通，對符合司法處置條件的國有土地使用權，在司法拍賣(mài)前應對標的物及受讓方資格進(jìn)行審查，確保司法處置標的物產(chǎn)權清晰、具備合理利用條件，防止土地處置后難以辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記或無(wú)法開(kāi)發(fā)利用。

司法處置土地可進(jìn)入土地二級市場(chǎng)交易監管平臺交易，其中涉及劃撥建設用地使用權處置的，應先由規劃自然資源主管部門(mén)出具意見(jiàn)。涉及產(chǎn)業(yè)園區土地使用權司法處置的，經(jīng)濟和信息化主管部門(mén)、園區管理部門(mén)等單位應加強與法院溝通，提前明確處置用地規劃及產(chǎn)業(yè)約束條件，對受讓方資格進(jìn)行審查，確保符合園區產(chǎn)業(yè)政策。

做好涉地資產(chǎn)處置工作銜接，政府有關(guān)部門(mén)或事業(yè)單位進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時(shí)涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求規劃自然資源主管部門(mén)意見(jiàn)。

六、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導。各區政府要落實(shí)主體責任，結合實(shí)際研究制定配套措施，有序推動(dòng)土地二級市場(chǎng)建設，創(chuàng )造開(kāi)放、便利、透明的交易環(huán)境；加強審批監管，嚴格執行建設項目規劃使用性質(zhì)正負面清單；做好人員和經(jīng)費保障，確保各項工作落到實(shí)處。北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管委會(huì )按照職責做好亦莊新城土地二級市場(chǎng)建設工作。規劃自然資源、發(fā)展改革、財政、住房城鄉建設、市場(chǎng)監管、國有資產(chǎn)監督管理、稅務(wù)、金融等單位要建立聯(lián)席會(huì )議制度，明確分工，形成合力，及時(shí)研究解決工作中遇到的問(wèn)題。市規劃自然資源委要發(fā)揮統籌協(xié)調作用，細化工作方案，制定工作指南，指導各區抓好落實(shí)。

（二）積極宣傳引導。加大對土地二級市場(chǎng)相關(guān)政策的宣傳力度，做好政策解讀，及時(shí)總結推廣典型經(jīng)驗和創(chuàng )新做法，擴大土地二級市場(chǎng)影響力、吸引力，調動(dòng)市場(chǎng)主體參與積極性；合理引導市場(chǎng)預期，及時(shí)回應公眾關(guān)切，營(yíng)造良好輿論氛圍，提升全社會(huì )依法規范、節約集約用地意識。

（三）嚴格責任追究。強化監督問(wèn)責，對違反土地二級市場(chǎng)相關(guān)規定的單位以及責任人員嚴格實(shí)行責任追究，堅決打擊涉地腐敗行為。





 

北京市人民政府辦公廳

2021年6月7日

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