豫政〔2016〕85號《河南省人民政府關(guān)于完善住房供應體系加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》

河南省人民政府關(guān)于完善住房供應體系加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)

豫政〔2016〕85號

各省轄市、省直管縣(市)人民政府,省人民政府有關(guān)部門(mén):

為深入貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》(國辦發(fā)〔2016〕39號)精神,深化住房供給側結構性改革,加快培育和發(fā)展我省住房租賃市場(chǎng),更好地發(fā)揮住房租賃市場(chǎng)在增加住房供給、改善居民居住條件、推進(jìn)新型城鎮化進(jìn)程方面的積極作用,現提出以下意見(jiàn)。

一、總體要求

(一)指導思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會(huì )及中央城市工作會(huì )議、中央經(jīng)濟工作會(huì )議、省委城市工作會(huì )議精神,牢固樹(shù)立和貫徹落實(shí)創(chuàng )新、協(xié)調、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系,以解決制約住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的突出問(wèn)題為導向,降低房地產(chǎn)的投資屬性,增強住房的居住屬性,引導居民轉變住房消費觀(guān)念,積極培育住房租賃專(zhuān)業(yè)化企業(yè)及住房租賃新業(yè)態(tài)、新模式,有效增加租賃市場(chǎng)供應,促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)持續健康發(fā)展。

(二)基本原則。堅持政府引導,加強政策協(xié)同,注重政策引領(lǐng)性、針對性、可操作性,不斷完善體制機制,營(yíng)造有利于住房租賃市場(chǎng)的政策環(huán)境;堅持市場(chǎng)主導,充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用,加快機構化、規?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展;堅持以人為本,著(zhù)力解決住房租賃市場(chǎng)存在的結構性矛盾,建立長(cháng)期、穩定、和諧的租賃關(guān)系,維護租賃當事人合法權益;堅持創(chuàng )新供給,注重供給側改革,鼓勵各地根據經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況,充分發(fā)揮自主性和創(chuàng )造性,科學(xué)確定發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的目標、重點(diǎn)和政策措施。

(三)發(fā)展目標。到2020年,基本形成供應主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規范、租賃關(guān)系穩定的住房租賃市場(chǎng)體系,基本形成?；?、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系,基本形成市場(chǎng)規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系,健全政府監管、行業(yè)自律、主體誠信、社會(huì )監督的住房租賃市場(chǎng)機制,推動(dòng)實(shí)現城鎮居民住有所居的目標。

二、培育市場(chǎng)供應主體

(一)發(fā)展住房租賃企業(yè)。充分發(fā)揮市場(chǎng)作用,鼓勵各類(lèi)投資者和自然人發(fā)起設立住房租賃企業(yè),通過(guò)租賃、購買(mǎi)等方式多渠道籌集房源,提供專(zhuān)業(yè)、規范的住房租賃服務(wù),提高住房租賃企業(yè)規?；?、集約化、專(zhuān)業(yè)化水平,滿(mǎn)足不斷增長(cháng)的住房租賃需求。住房租賃企業(yè)工商登記的經(jīng)營(yíng)范圍可為住房租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)、長(cháng)租公寓、短租公寓等,按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費結構升級的指導意見(jiàn)》(國辦發(fā)〔2015〕85號)有關(guān)規定享受生活性服務(wù)業(yè)的相關(guān)支持政策。鼓勵住房租賃企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)和信息化技術(shù)開(kāi)展租賃經(jīng)營(yíng),實(shí)現線(xiàn)上線(xiàn)下互動(dòng)發(fā)展,提升服務(wù)質(zhì)量和效率。

(二)鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從傳統的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向租售并舉模式轉變,支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍,利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù);鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房;引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作,發(fā)展租賃地產(chǎn)。

(三)規范住房租賃中介機構。充分發(fā)揮住房租賃中介機構作用,開(kāi)展房源信息盡職調查,加強房源信息發(fā)布管理,規范租金、押金管理,提供規范的居間服務(wù)。建立健全服務(wù)標準體系,提高中介服務(wù)質(zhì)量,倡導誠信服務(wù),不斷提升從業(yè)人員素質(zhì),促進(jìn)住房租賃中介機構依法經(jīng)營(yíng)、誠實(shí)守信、公平交易。

(四)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展住房租賃經(jīng)營(yíng)。充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住房租賃信息采集和租賃服務(wù)方面的作用,有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法開(kāi)展住房租賃經(jīng)營(yíng)。對合法改造房屋用于出租的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應提供相應的便利。對違規裝修、違規合租等行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應及時(shí)制止并向房屋管理機構和城市規劃部門(mén)報告。

(五)支持和規范個(gè)人出租住房。鼓勵個(gè)人依法出租自有住房,支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機構出租住房。規范個(gè)人出租住房行為,住房租賃合同期限內,出租人無(wú)正當理由不得解除合同,不得單方面提高租金,不得隨意克扣押金。承租人應按照合同約定使用住房和室內設備設施,并按時(shí)支付租金。

三、增加住房租賃市場(chǎng)供應

(一)多渠道增加租賃房源。鼓勵政府、企業(yè)、社會(huì )團體、個(gè)人將擁有所有權、合法使用權或管理權并符合出租條件的房源自行出租,也可委托住房租賃企業(yè)、中介機構出租。

(二)鼓勵新建租賃住房。各地要結合住房供需狀況等因素,適時(shí)將新建租賃住房納入住房發(fā)展規劃,合理確定租賃住房建設規模,并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排,引導土地、資金等資源合理配置,有序推進(jìn)租賃住房建設。

(三)允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整后用水、用電、用氣價(jià)格應當按照居民標準執行。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后按間出租,改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施,必須確保消防設施完好有效。鼓勵既有建筑按照設計規范及既有建筑節能改造相關(guān)規定改造后出租,享受?chē)液褪〖扔薪ㄖ澞芨脑煜嚓P(guān)支持政策。具體的改建、改造管理辦法由各省轄市、省直管縣(市)政府制定。

四、完善公共租賃住房制度

(一)加大保障力度。提高保障性住房資源配置效率,實(shí)施廉租住房與公共租賃住房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)公租房)并軌運行、統籌管理。加快在建公租房項目建設進(jìn)度,盡快竣工分配,完成實(shí)物配租。

(二)進(jìn)一步擴大保障范圍。擴大公租房保障范圍,將符合條件的在城鎮穩定就業(yè)的進(jìn)城農民、外來(lái)務(wù)工人員等非城鎮戶(hù)籍人口,新就業(yè)大學(xué)生和青年醫生、青年教師等專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員,納入公租房保障范圍。各地要綜合考慮當地經(jīng)濟發(fā)展水平、收入水平和房?jì)r(jià)情況,合理確定住房保障標準。

(三)實(shí)施公租房貨幣化。推進(jìn)公租房實(shí)物保障與租賃補貼相結合,在公租房完成實(shí)物配租后仍有保障需求的,應通過(guò)政府對公租房保障對象發(fā)放租賃補貼的方式解決。完善租賃補貼制度,結合市場(chǎng)租金水平和保障對象實(shí)際情況,合理確定租賃補貼標準。

(四)盤(pán)活公租房資產(chǎn)。公租房要首先滿(mǎn)足符合住房保障條件的家庭和個(gè)人的承租需求。在對保障對象實(shí)現應保盡保后,公租房仍有剩余房源的,為避免空置,可按市場(chǎng)租金標準面向社會(huì )出租,保證充分利用公租房資源。面向社會(huì )出租的租金,要按照公租房管理要求繳入國庫,實(shí)行收支兩條線(xiàn)管理。

(五)提高公租房運營(yíng)保障能力。鼓勵各地政府采取購買(mǎi)服務(wù)或政府和社會(huì )資本合作模式,將現有政府投資和管理的公租房交由專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化企業(yè)運營(yíng)管理,不斷提高管理和服務(wù)水平。

(六)整合安置房資源。將滿(mǎn)足居民自住需求以外的安置用房進(jìn)行統一規劃、建設,由集體經(jīng)濟組織或住房租賃企業(yè)統一承租后投放租賃市場(chǎng),也可由政府以購買(mǎi)服務(wù)的形式,統一承租后用于住房保障。

五、加大政策支持力度

(一)完善住房租賃支持政策。各省轄市、省直管縣(市)政府要研究制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施,引導城鎮居民通過(guò)租房解決居住問(wèn)題。落實(shí)提取住房公積金支付房租政策,簡(jiǎn)化辦理手續。非本地戶(hù)籍承租人辦理住房租賃登記備案后可按照《居住證暫行條例》(國務(wù)院令第663號)等有關(guān)規定申領(lǐng)居住證,享受義務(wù)教育、醫療等國家規定的基本公共服務(wù)。有條件的地方可采取市場(chǎng)提供房源、政府發(fā)放補貼的方式,保障基本的住房需求,也可采取階段性、靈活性的政策措施,活躍住房租賃市場(chǎng)。各有關(guān)部門(mén)要積極開(kāi)展管理創(chuàng )新,對住房租賃企業(yè)設立登記、住房租賃裝飾裝修、消防安全等方面的申請,要限時(shí)辦理有關(guān)手續。

(二)給予稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個(gè)人,給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策,對個(gè)人出租住房的,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的,2017年年底前可按規定享受免征增值稅政策;對其他個(gè)人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn),取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤,分攤后的月租金收入不超過(guò)3萬(wàn)元的,可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策;對房地產(chǎn)中介機構中的一般納稅人提供房屋租賃經(jīng)紀代理服務(wù),適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項目,可選擇適用簡(jiǎn)易計稅辦法,按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個(gè)人出租住房所得,減半征收個(gè)人所得稅;對個(gè)人承租住房的租金支出,結合個(gè)人所得稅改革,統籌研究有關(guān)費用扣除問(wèn)題。

(三)提供金融支持。鼓勵金融機構按照依法合規、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續的原則,向住房租賃企業(yè)提供金融支持。對開(kāi)發(fā)建設并持有經(jīng)營(yíng)租賃住房的企業(yè),政策性金融機構可比照保障房建設或棚戶(hù)區改造貸款優(yōu)惠條件發(fā)放長(cháng)期低息貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已竣工庫存商品住房用于出租經(jīng)營(yíng)的,金融機構可給予流動(dòng)資金貸款或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款展期支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品,探索開(kāi)展房屋租金收益權質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)。鄭州、洛陽(yáng)等有條件的城市可自主開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。

(四)完善供地方式。鼓勵各地盤(pán)活城區存量土地,采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣(mài)、掛牌方式出讓的,出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限。

六、完善住房租賃管理體制

(一)落實(shí)各地責任。各省轄市、省直管縣(市)政府對本地住房租賃市場(chǎng)管理工作負總責,要根據本意見(jiàn)要求,研究制定具體實(shí)施方案,加強住房租賃管理機構建設,充實(shí)人員力量,保障工作經(jīng)費,確保各項工作有序推進(jìn)。要建立多部門(mén)聯(lián)合的監管體制,明確職責分工,充分發(fā)揮街道、鄉鎮等基層組織作用,推行住房租賃網(wǎng)格化管理。加快建設住房租賃信息服務(wù)與監管平臺,推進(jìn)部門(mén)間信息共享。

(二)完善租賃管理制度。認真貫徹《河南省房屋租賃管理辦法》(河南省人民政府令第167號),嚴格落實(shí)住房租賃合同登記備案制度,加強住房租賃市場(chǎng)管理,規范市場(chǎng)行為,穩定租賃關(guān)系。制定出租住房標準,規范住房租賃行為,保障住房租賃安全。省住房城鄉建設、工商部門(mén)要制定住房租賃合同示范文本,并推廣使用。住房租賃當事人經(jīng)登記備案的租賃合同或房屋租賃登記備案證明,視為承租人合法穩定住所的證明。

(三)加強行業(yè)管理。住房城鄉建設(房產(chǎn))部門(mén)負責住房租賃市場(chǎng)管理和相關(guān)協(xié)調工作,要會(huì )同有關(guān)部門(mén)加強住房租賃市場(chǎng)監管,完善住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構和從業(yè)人員信用管理制度,全面建立相關(guān)市場(chǎng)主體信用記錄,對嚴重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。公安部門(mén)要加強出租住房治安管理和住房租賃當事人居住登記,督促指導居民委員會(huì )、村民委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理單位排查安全隱患。各有關(guān)部門(mén)要按照職責分工,依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

(四)促進(jìn)行業(yè)自律。發(fā)揮行業(yè)自律組織作用,加強住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構和從業(yè)人員自律管理,加大對發(fā)布虛假信息、挪用占用租賃押金、違規租賃等行為查處力度。積極推進(jìn)住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構信用評級工作,并向社會(huì )公示。

(五)加強宣傳引導。各省轄市、省直管縣(市)政府及有關(guān)部門(mén)要充分認識培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要意義,創(chuàng )新工作方式,加大宣傳力度,引導新聞媒體全面、客觀(guān)、公正地報道住房租賃市場(chǎng)情況,適應新型城鎮化發(fā)展的新形勢和新要求,倡導住房先租后買(mǎi)、梯級消費、梯次改善的新理念,營(yíng)造有利于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的良好氛圍。
 

河南省人民政府

2016年12月29日

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