吉政辦發(fā)〔2016〕23號《吉林省人民政府辦公廳關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見(jiàn)》

《吉林省人民政府辦公廳關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見(jiàn)》








吉政辦發(fā)〔2016〕23號

吉林省人民政府辦公廳

關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見(jiàn)

吉政辦發(fā)〔2016〕23號

各市（州）人民政府，長(cháng)白山管委會(huì )，各縣（市）人民政府，省政府各廳委辦、各直屬機構：

按照中央和全省經(jīng)濟工作會(huì )議精神，為加快推進(jìn)供給側結構性改革，進(jìn)一步鼓勵住房消費，化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，經(jīng)省政府同意，結合我省實(shí)際，提出如下意見(jiàn)：

一、支持新市民進(jìn)城落戶(hù)購房

（一）進(jìn)一步簡(jiǎn)化農民租購房屋落戶(hù)手續。凡在城鎮購買(mǎi)或租賃住房的農民，符合當地落戶(hù)條件的只需憑房屋產(chǎn)權證或依法簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)（租賃）合同，即可為其本人及共同居住生活的配偶、未婚子女、父母申請辦理當地常住戶(hù)口。

（二）保護進(jìn)城農民合法權益。取得居住證和在地級以下城鎮落戶(hù)的農民及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，享有與市民平等的接受義務(wù)教育、基本醫療衛生服務(wù)、就業(yè)、社會(huì )保險、社會(huì )救助、住房保障等公共服務(wù)權利，其原有的土地承包經(jīng)營(yíng)權、宅基地使用權、集體收益分配權不變。

二、加大貨幣化安置力度，增加政策性消費需求

（三）加大棚戶(hù)區改造貨幣化安置力度。商品房庫存去化周期長(cháng)的城市，原則上不再新開(kāi)工建設棚戶(hù)區改造安置房。各地政府可將棚戶(hù)區改造儲備項目統一調整納入到2016年計劃實(shí)施，全省貨幣化安置比例不低于50%；有條件的城市應達到70%以上，力爭逐步達到100%。各地可根據實(shí)際情況，將二手房做為貨幣化安置房源。棚戶(hù)區改造范圍內征收的非住宅房屋可按照一定比例納入開(kāi)發(fā)性金融貸款支持范圍。

（四）擴大貨幣化安置范圍。凡城市規劃區內基礎設施建設、開(kāi)發(fā)區（工業(yè)園區）建設、集體土地征地拆遷、生態(tài)移民等涉及房屋征收補償安置的，均可實(shí)行貨幣化安置。

三、降低購房成本和門(mén)檻，積極支持市場(chǎng)化消費需求

（五）降低購房信貸門(mén)檻。居民家庭利用商業(yè)性個(gè)人住房貸款首次購買(mǎi)普通住房的，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)普通住房，最低首付款比例為30%；金融機構可根據借款人的實(shí)際，適當降低貸款利率。鼓勵金融機構創(chuàng )新金融產(chǎn)品和服務(wù)，為購房人提供更為優(yōu)惠、有針對性的購房貸款。推廣 “農民安家貸 ”等金融創(chuàng )新信貸產(chǎn)品，靈活認定收入證明，采取按月、季度、半年或整年的方式，優(yōu)化還款頻率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得限制購房人選擇金融機構為其貸款的權利。對積極支持化解房地產(chǎn)庫存的金融機構，各地可在住房公積金存儲等方面予以相關(guān)支持。

（六）用好用足住房公積金。自由職業(yè)人員可自愿繳納住房公積金，享受相關(guān)政策。申請貸款時(shí)取消住房套數證明、所購住房面積的要求。利用住房公積金貸款購買(mǎi)二手房最低首付款比例為20%，房齡加貸款期限之和最長(cháng)為40年。大力推進(jìn)住房公積金省內異地貸款及其與金融機構組合貸款業(yè)務(wù)。進(jìn)一步提高實(shí)際可貸款額度。足額繳存6個(gè)月可申請貸款。

（七）減輕企業(yè)稅費負擔。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，納稅確有困難的，可按規定申請房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅減免；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)配套建設完成后，無(wú)償移交的符合免稅條件的學(xué)校、醫院、幼兒園使用的房產(chǎn)和土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅。

調整土地增值稅預征率，普通標準住宅按1.5%計征，非普通標準住宅按2%計征，其他類(lèi)型房產(chǎn)按2.5%計征，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售保障性住房暫不預征土地增值稅。

調整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)所得稅計稅毛利率標準，位于長(cháng)春市城區和郊區的按15%計征；位于其他地級市城區及郊區的按10%計征；位于其他地區的按5%計征。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式將全部或部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉讓的行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權轉讓不征收營(yíng)業(yè)稅。

認真貫徹落實(shí)國家 “營(yíng)改增 ”相關(guān)政策規定，支持化解房地產(chǎn)庫存工作。

大力推行保函支付制度，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用擔保機構或銀行出具保函代為支付政府返還類(lèi)基金、保證金。

（八）降低個(gè)人交易環(huán)節稅收負擔。個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購買(mǎi)家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個(gè)人購買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

（九）給予購房人適度補貼。鼓勵城鎮居民和農民購買(mǎi)庫存商品房，有條件的城市政府可對購買(mǎi)新建商品房的購房人按照上繳契稅額度給予適度的購房補貼。

（十）取消相關(guān)限制性措施。取消住房限購、限貸政策，購房人無(wú)需提供住房所在地戶(hù)籍證明、納稅或社保繳納證明。取消商品房預銷(xiāo)售價(jià)格備案審核制度。取消商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下所占比重必須達到70%以上的審批限制。

（十一）規范審批和收費。全面開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設管理過(guò)程中的審批程序、審批條件、相關(guān)收費的合法性審查，沒(méi)有法律、法規和政策規定依據的一律取消。各級政府和管理部門(mén)應建立開(kāi)發(fā)項目審批、收費清單制度，2016年6月1日前向社會(huì )公布。

（十二）完善配套設施建設。各地政府要對已建成但未完成配套的住宅小區加快制定公共交通、教育、醫療衛生等配套基礎設施和公共服務(wù)設施規劃和建設計劃，2016年6月1日前向社會(huì )公布。力爭2－3年內完成供水、供電、供熱、燃氣、道路等配套設施建設。

（十三）加快已交付使用房屋產(chǎn)權辦理工作。各地政府要全面啟動(dòng)已交付使用未辦理產(chǎn)權房屋的清理工作，制定加快房屋產(chǎn)權登記具體辦法，解除交易限制。

（十四）提高服務(wù)水平。住房公積金、房屋交易和產(chǎn)權等部門(mén)應優(yōu)化辦事程序，進(jìn)行流程再造，縮短辦理時(shí)限，減少辦事環(huán)節，公開(kāi)辦事指南和辦事依據，實(shí)行 “一站式 ”服務(wù)，方便群眾辦理。

四、加強土地供應調節，優(yōu)化住房供應結構

（十五）合理調控土地供應規模。商品房庫存去化周期長(cháng)、房?jì)r(jià)波動(dòng)大、供應嚴重過(guò)剩的城市，要控制新建項目開(kāi)發(fā)節奏，縮減相應商品房供地規模，直至暫停相關(guān)土地供應。擬出讓宗地紅線(xiàn)外圍必須完成供水、供電、供熱、燃氣、道路等市政配套設施建設，不具備條件的，一律不得出讓。統籌城鄉建設用地增減掛鉤試點(diǎn)項目建設，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用庫存商品房置換農民原有住房。

（十六）優(yōu)化商品房供應結構。允許企業(yè)在符合規劃的前提下，按照市場(chǎng)實(shí)際需求，調整住房戶(hù)型結構，避免出現結構性庫存。非商品住房庫存量大的城市，規劃部門(mén)要根據實(shí)際，降低相應規劃指標配比。

五、培育房屋租賃市場(chǎng)

（十七）培育住房租賃市場(chǎng)。采取政策性金融機構貸款支持、發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、企業(yè)債券等方式，引導和鼓勵有條件的國有企業(yè)收購或長(cháng)期租賃庫存商品住房，用做住房和公共租賃住房對外出租，滿(mǎn)足新市民、外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等群體市場(chǎng)化住房租賃和住房保障需求。引導房地產(chǎn)中介機構、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展成為以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)，提供市場(chǎng)化的住房租賃服務(wù)。鼓勵高校、科研機構通過(guò)發(fā)放住房補貼或購買(mǎi)、租賃商品住房方式，解決引進(jìn)人才住房問(wèn)題。建立住房租賃政府服務(wù)平臺，推行統一的租賃合同示范文本，為自然人和企業(yè)租賃住房提供公共服務(wù)。

（十八）支持非商品住房轉型利用。對符合條件的非商品住房，可改為 “創(chuàng )客空間 ”、電商用房、教育培訓、幼兒園、養老院等用房，也可改造為酒店式公寓以及用于文化、旅游、體育產(chǎn)業(yè)等其他符合條件的經(jīng)營(yíng)性、公益類(lèi)用房。鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用 “先租后售 ”“租金抵房款 ”等租售并舉的方式營(yíng)銷(xiāo)。

六、完善 “一城一策 ”政策措施，落實(shí)政府主體責任

（十九）明確目標任務(wù)，實(shí)行 “一城一策 ”去庫存。根據各地商品房庫存規模和房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，將全省城市分為四種類(lèi)型，實(shí)行 “一城一策 ”。一類(lèi)城市為庫存規模大、需求較為旺盛的城市，包括長(cháng)春市、吉林市、松原市、梅河口市、農安縣等5個(gè)城市和地區。二類(lèi)城市為庫存規模大、需求不旺盛的城市，包括通化市、四平市、遼源市、公主嶺市、榆樹(shù)市、伊通縣、延吉市、琿春市等8個(gè)城市和地區。三類(lèi)城市為庫存規模小、需求不旺盛的城市，包括白山市、長(cháng)春市雙陽(yáng)區、德惠市、永吉縣、舒蘭市、磐石市、蛟河市、輝南縣、柳河縣、通化縣、白山市江源區、臨江市、撫松縣、長(cháng)白縣、扶余市、前郭縣、洮南市、通榆縣、圖們市、龍井市、和龍市、汪清縣、安圖縣等23個(gè)城市和地區。四類(lèi)城市為庫存規模小、需求較為旺盛的城市，包括白城市、長(cháng)白山保護開(kāi)發(fā)區、長(cháng)春市九臺區、樺甸市、梨樹(shù)縣、雙遼市、東豐縣、東遼縣、集安市、靖宇縣、長(cháng)嶺縣、乾安縣、鎮賚縣、大安市、敦化市等15個(gè)城市和地區。力爭到2018年年底，一類(lèi)城市商品住房庫存量比2015年年底減少25%，二類(lèi)城市和三類(lèi)城市減少30%，四類(lèi)城市不設任務(wù)，應密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，及時(shí)采取措施，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展；各地非商品住房庫存明顯減少。

（二十）落實(shí)政府主體責任。各地政府是化解房地產(chǎn)庫存、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的責任主體，必須切實(shí)加強組織領(lǐng)導，摸清庫存和市場(chǎng)情況，研究制定去庫存具體實(shí)施細則并報省住房城鄉建設廳備案，爭取利用2－3年的時(shí)間，使本地區庫存處于合理水平。省級財政將對2016年房地產(chǎn)去庫存工作業(yè)績(jì)比較突出的城市給予一定額度的資金獎補。各有關(guān)部門(mén)要協(xié)同配合，加強督查指導，結合工作實(shí)際出臺相關(guān)配套政策。

吉林省人民政府辦公廳

2016年4月21日

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