青政辦〔2020〕5號《青海省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)實(shí)施方案的通知》

《青海省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)實(shí)施方案的通知》






青政辦〔2020〕5號

各市、自治州人民政府，省政府各委、辦、廳、局：

《關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施方案》已經(jīng)省政府同意，現印發(fā)給你們，請結合實(shí)際，認真抓好貫徹落實(shí)。

青海省人民政府辦公廳

2020年2月18日

（發(fā)至縣人民政府）

關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押

二級市場(chǎng)的實(shí)施方案

為全面貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的指導意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2019〕34號）精神，建立完善我省建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)，制定本方案。

一、工作目標及適用范圍

工作目標。到2025年基本建立產(chǎn)權明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場(chǎng)。各市州、縣（市、行委）結合實(shí)際完善政策措施，搭建線(xiàn)上線(xiàn)下統一的土地二級市場(chǎng)平臺，建立監測監管與調控體系，健全政務(wù)服務(wù)體系，促進(jìn)土地一、二級市場(chǎng)協(xié)調發(fā)展。

適用范圍。本方案適用范圍為全省國有建設用地，依法入市的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權可參照執行。

二、主要任務(wù)

（一）建立建設用地使用權轉讓制度體系。

1.正確界定建設用地轉讓形式。建設用地使用權轉讓包括買(mǎi)賣(mài)、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移的行為。地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權應一并轉移，涉及房地產(chǎn)轉讓的，執行房地產(chǎn)轉讓法律法規規定，辦理相關(guān)手續。（責任單位：各市州政府，省自然資源廳、省住房城鄉建設廳、省國資委、省市場(chǎng)監管局）

2.準確把握不同權能的建設用地使用權轉讓的必要條件。建設用地使用權轉讓?zhuān)毴〉貌粍?dòng)產(chǎn)權（土地使用權）證書(shū)。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)?jīng)各市、縣政府依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，不補繳土地出讓價(jià)款，按轉移登記辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合國土空間規劃的前提下，對不改變土地及建筑物、構筑物的，補繳土地出讓價(jià)款按照現狀市場(chǎng)價(jià)格減去劃撥土地使用權價(jià)格合理確定。依法變更規劃條件的，補繳土地出讓價(jià)款應按照變更后規劃條件下市場(chǎng)價(jià)格減去現狀使用條件下的劃撥土地市場(chǎng)價(jià)格合理確定。由受讓方補繳土地出讓價(jià)款后，雙方辦理交易鑒證及不動(dòng)產(chǎn)登記。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)诜戏煞ㄒ幰幎ê统鲎尯贤s定的前提下，應充分保障交易自由。以作價(jià)出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)瑓⒄找猿鲎尫绞饺〉玫慕ㄔO用地使用權轉讓有關(guān)規定，不再報經(jīng)原批準建設用地使用權作價(jià)出資或入股的機關(guān)批準；轉讓后，不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)權利性質(zhì)可保留為作價(jià)出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。（責任單位：各市州政府，省自然資源廳、省住房城鄉建設廳、省財政廳、省國資委、省市場(chǎng)監管局）

3.細化完善土地分割、合并轉讓。擬分割、合并轉讓的建設用地應權屬明確，分割、合并后的地塊應具備獨立分宗條件，符合國土空間規劃、消防、水電氣路等相關(guān)要求，涉及公共配套設施建設和使用的，應在轉讓合同中明確有關(guān)權利義務(wù)。擬分割宗地已預售或存在多個(gè)權利主體的，應取得相關(guān)權利人同意，不得損害權利人合法權益。多宗地合并時(shí)，涉及剩余出讓年限不一致的，應當按照“等價(jià)值原則”重新確定剩余土地出讓年限，也可補繳一定年限土地出讓金后按較長(cháng)年限登記。（責任單位：各市州政府，省住房城鄉建設廳、省自然資源廳）

4.建立健全建設用地使用權轉讓制度。各市州政府要因地制宜，堅持問(wèn)題導向，以建設用地轉讓促進(jìn)存量建設用地和閑置土地盤(pán)活為方向，統籌推進(jìn)城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)，促進(jìn)土地節約集約利用。按照優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的原則，從轉讓形式、轉讓條件、合并分割、不動(dòng)產(chǎn)登記（包括預告登記方式）等方面制定建設用地使用權轉讓辦法和操作細則，建立健全建設用地使用權轉讓制度。（責任單位：各市州政府，省自然資源廳、省財政廳、省住房城鄉建設廳、省市場(chǎng)監管局）

（二）完善建設用地使用權出租管理。

5.規范出租管理。各市州、縣級政府進(jìn)一步規范建設用地使用權出租市場(chǎng)行為，結合實(shí)際從征繳標準、征繳方式、出租收益年度申報、監管、舉報和查處等方面，研究制定建設用地使用權出租管理辦法，防止國有資產(chǎn)流失。全部或部分建設用地使用權出租后，有償使用合同載明的權利、義務(wù)仍由原建設用地使用權人承擔。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，使用權人按規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理，按收支兩條線(xiàn)管理規定，實(shí)行屬地化管理繳入同級財政。宗地長(cháng)期出租，或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規和有償使用合同的相關(guān)約定。（責任單位：各市州政府，省財政廳、省自然資源廳）

6.營(yíng)造良好出租環(huán)境。各市、縣自然資源主管部門(mén)應當提供建設用地使用權出租供需信息發(fā)布條件和場(chǎng)所，按照全國統一的出租合同文本，提供交易鑒證服務(wù)，保障權利人的合法權益。加強統計分析，定期發(fā)布出租市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息和指南。（責任單位：各市州政府）

（三）完善建設用地使用權抵押機制。

7.明晰建設用地使用權抵押條件。各市州政府可結合實(shí)際針對抵押主體、抵押條件、抵押程序等，按照職責細化建設用地使用權抵押措施。自然人、企業(yè)均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續，涉及企業(yè)之間債權債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規規定。以劃撥方式取得建設用地使用權的，可以依法依規設定抵押權，劃撥土地抵押時(shí)，自然資源主管部門(mén)依法辦理抵押登記手續，即視同批準，劃撥土地抵押權實(shí)現時(shí)應優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得建設用地使用權的，可以設定抵押權。以租賃方式取得建設用地使用權的，承租人在按規定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著(zhù)物連同土地可以依法一并抵押。（責任單位：各市州政府，青海銀保監局、人行西寧中心支行）

8.依法保障抵押權能。探索允許不以公益為目的的養老、教育等社會(huì )領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設用地使用權、設施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。建立完善抵押權實(shí)現后保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續穩定、確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權益不受損的配套措施。探索建立建設用地使用權抵押風(fēng)險提示機制和抵押資金監管機制。各地要將國有建設用地使用權抵押資金納入監管范圍，嚴控抵押資金用于貸款批準之外的用途。（責任單位：各市州政府，青海銀保監局、人行西寧中心支行、省市場(chǎng)監管局、省民政廳、省衛生健康委、省教育廳）

（四）規范建設用地二級市場(chǎng)運行。

9.建立交易平臺。省、市州、縣級自然資源主管部門(mén)要充分利用國家開(kāi)發(fā)的二級市場(chǎng)交易平臺，匯集土地二級市場(chǎng)交易信息，提供交易場(chǎng)所，辦理交易事務(wù)，實(shí)現四級聯(lián)網(wǎng)，搭建城鄉統一的土地市場(chǎng)交易平臺。已建立交易平臺的地區要做好與國家平臺的銜接，實(shí)現數據互聯(lián)互通，同時(shí)結合自然資源“一張圖”建設，推動(dòng)數據共享。（責任單位：各市州政府，省自然資源廳）

10.規范交易流程。各市州、縣級自然資源主管部門(mén)要對土地轉讓、出租、抵押涉及的業(yè)務(wù)環(huán)節進(jìn)行全面梳理，建立“信息發(fā)布-達成意向-簽訂合同-交易監管”的交易流程，從交易申請、受理、審核、信息發(fā)布、事項辦理、稅費繳納、登記歸檔等方面制定全要素、全方位、全流程的交易程序，編制建設用地使用權轉讓、出租和抵押操作指南，采取多種形式向社會(huì )公示。要理清交易管理和不動(dòng)產(chǎn)登記的職責邊界，做到交易管理部門(mén)和不動(dòng)產(chǎn)登記機構并聯(lián)審查。交易雙方可通過(guò)土地二級市場(chǎng)交易平臺等渠道發(fā)布和獲取市場(chǎng)信息；可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場(chǎng)交易平臺公開(kāi)交易。（責任單位：各市州政府）

11.強化監測調控。各市州、縣級應建立健全土地二級市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測監管制度，完善監測監管信息系統，加快建立公示城鄉統一的土地等級價(jià)體系，2020年12月31日前完成轄區內所有縣（市、行委）集體建設用地、農用地基準地價(jià)制定工作和城鎮標定地價(jià)公示工作，完善土地二級市場(chǎng)的價(jià)格形成、監測、指導、監督機制，防止交易價(jià)格異常波動(dòng)。交易主體應當如實(shí)申報交易價(jià)格，申報土地轉讓價(jià)格比標定地價(jià)低20％以上的，市、縣政府可行使優(yōu)先購買(mǎi)權。西寧市、海東市抓緊總結二級市場(chǎng)、集體建設用地和農用地基準地價(jià)研究試點(diǎn)經(jīng)驗，做好引領(lǐng)示范；海西、玉樹(shù)等六州政府督促市縣政府進(jìn)一步規范土地一級市場(chǎng)建設，積極培育二級市場(chǎng)，按國家政策和本實(shí)施方案要求，穩步推進(jìn)土地等級評價(jià)體系建設，進(jìn)一步加強和規范建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易行為，推動(dòng)土地一、二級市場(chǎng)健康有序發(fā)展。土地轉讓涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)資金來(lái)源應符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購地和融資的相關(guān)規定。強化土地一、二級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，加強土地投放總量、結構、時(shí)序等的銜接，適時(shí)運用財稅、金融等手段，加強對土地市場(chǎng)的整體調控，維護市場(chǎng)平穩運行。（責任單位：各市州政府，省自然資源廳、省住房城鄉建設廳）

12.健全政務(wù)服務(wù)體系。各地要落實(shí)“放管服”改革要求，結合“馬上辦、網(wǎng)上辦、就近辦、一次辦”，持續推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)＋政務(wù)服務(wù)”，實(shí)現“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結”。要大力精簡(jiǎn)證明材料，優(yōu)化辦理流程，壓縮辦理時(shí)間，提高辦事效率和服務(wù)水平。（責任單位：各市州政府）

13.培育和規范中介組織。各地要培育和規范相關(guān)中介機構，為交易各方提供推介、展示、咨詢(xún)、估價(jià)、經(jīng)紀等服務(wù)。要加強指導和監管，引導社會(huì )中介組織誠信經(jīng)營(yíng)。（責任單位：各市州政府）

14.完善土地市場(chǎng)信用體系。土地轉讓后，出讓合同所載明的權利義務(wù)隨之轉移，受讓人應依法履約。各地要加強交易各方的信用監管，建立以“雙隨機、一公開(kāi)”監管為基本手段、以重點(diǎn)監管為補充、以信用監管為基礎的監管機制，推進(jìn)土地市場(chǎng)信用體系共建共治共享，將監管信息、失信責任主體信息推送至國家企業(yè)信用信息公示系統和信用中國（青海）平臺實(shí)施聯(lián)合懲戒。（責任單位：各市州政府，省自然資源廳、省發(fā)展改革委、省住房城鄉建設廳、省市場(chǎng)監管局）

（五）加強協(xié)作信息互通共享。

15.加強涉地司法處置的銜接。對土地使用權人因與其他權利主體存在合同、債券債務(wù)等糾紛，被法院強制將土地使用權或連同地上房產(chǎn)拍賣(mài)或以物抵債，導致土地使用權轉移的案件，自然資源主管部門(mén)應同法院之間建立協(xié)調機制，推進(jìn)信息共享和網(wǎng)絡(luò )執行查詢(xún)，相關(guān)自然資源主管部門(mén)應當向法院提供所涉不動(dòng)產(chǎn)的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務(wù)情況等。自然資源主管部門(mén)應當配合法院會(huì )同住房城鄉建設、財政、國資委和稅務(wù)等部門(mén)建立聯(lián)席會(huì )議制度，共商處置方案，建立健全拍賣(mài)公告公示處置流程和細則，并函告相關(guān)部門(mén)。司法處置土地可進(jìn)入土地二級市場(chǎng)交易平臺交易。（責任單位：各市州政府，省自然資源廳、省住房城鄉建設廳、省財政廳、省國資委、國家稅務(wù)總局青海省稅務(wù)局）

16.加強涉地資產(chǎn)處置的管理。對國家機關(guān)、事業(yè)單位、國有或國有控股企業(yè)將其國有建設用地使用權進(jìn)行有償轉讓、無(wú)償劃轉、置換、出資入股、法人或其他組織合并或分立等形式導致建設用地使用權轉移的視為涉地資產(chǎn)處置。資產(chǎn)處置時(shí)涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求自然資源主管部門(mén)意見(jiàn)，并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當事人。各級政府應規范國有涉地資產(chǎn)處置管理流程，規范土地產(chǎn)權權屬、自然資源主管部門(mén)審核、部門(mén)協(xié)調機制、繳納稅款、審理土地資產(chǎn)處置報告等相關(guān)內容。（責任單位：各市州政府，省自然資源廳、省住房城鄉建設廳、省財政廳、省國資委、國家稅務(wù)總局青海省稅務(wù)局）

17.加強涉地股權轉讓和涉及房地產(chǎn)交易管理的互通。各地應建立自然資源、住房城鄉、稅務(wù)、市場(chǎng)監管等多部門(mén)聯(lián)合監管機制，及時(shí)準確提供涉地股權轉讓的注冊登記、房地產(chǎn)交易等信息，實(shí)現信息互通共享。（責任單位：各市州政府，省自然資源廳、省住房城鄉建設廳、國家稅務(wù)總局青海省稅務(wù)局、省市場(chǎng)監管局）

三、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導。各地區、有關(guān)部門(mén)要充分認識完善土地二級市場(chǎng)的重要性，加強組織領(lǐng)導，細化職責分工，完善工作措施，強化上下協(xié)調和部門(mén)聯(lián)動(dòng)，確保國務(wù)院和省政府相關(guān)舉措要求落實(shí)到位。要做好場(chǎng)所、人員、經(jīng)費保障，認真落實(shí)稅收等優(yōu)惠政策，高質(zhì)量開(kāi)展土地二級市場(chǎng)建設各項工作。

（二）注重統籌推進(jìn)。各地區要結合自身實(shí)際，認真總結成效，積極謀劃部署，統籌推進(jìn)土地二級市場(chǎng)建設工作。西寧市、海東市和海西州分別于2020年3月底和６月底前，制定實(shí)施辦法及配套措施。其它地區于2020年9月底前制定配套措施。

（三）強化宣傳引導。各地區、有關(guān)部門(mén)要采取多種形式開(kāi)展相關(guān)政策的宣傳，及時(shí)推廣典型經(jīng)驗和創(chuàng )新做法，進(jìn)一步擴大二級市場(chǎng)影響力和吸引力，調動(dòng)市場(chǎng)主體積極性，合理引導市場(chǎng)預期，營(yíng)造良好輿論氛圍。

本方案自3月17日起執行。

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