發(fā)改辦投資〔2020〕586號《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項目申報工作的通知》

國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項目申報工作的通知








發(fā)改辦投資〔2020〕586號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市發(fā)展改革委，新疆生產(chǎn)建設兵團發(fā)展改革委：

按照我委與中國證監會(huì )聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）要求，為做好試點(diǎn)項目申報工作，現就有關(guān)事項通知如下：

一、高度重視，切實(shí)做好試點(diǎn)項目組織申報工作

（一）開(kāi)展基礎設施REITs試點(diǎn)，是貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于防風(fēng)險、去杠桿、穩投資、補短板決策部署的有效政策工具，是投融資機制的重大創(chuàng )新，有助于盤(pán)活存量資產(chǎn)，廣泛調動(dòng)各類(lèi)社會(huì )資本積極性，促進(jìn)基礎設施高質(zhì)量發(fā)展。各地發(fā)展改革委要高度重視、精心組織、統籌協(xié)調，按要求穩妥推進(jìn)試點(diǎn)項目申報工作。

（二）基礎設施項目手續依法合規是試點(diǎn)工作順利開(kāi)展的必要前提；基礎設施項目持續健康平穩運營(yíng)是衡量試點(diǎn)工作成功與否的關(guān)鍵標準。各地發(fā)展改革委要嚴格審查把關(guān)，確保項目符合國家重大戰略、宏觀(guān)調控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規制度，促進(jìn)項目持續健康平穩運營(yíng)，推動(dòng)形成良性投資循環(huán)，為試點(diǎn)工作順利開(kāi)展奠定堅實(shí)基礎。

二、聚焦重點(diǎn)，準確把握試點(diǎn)項目的地區和行業(yè)范圍

（三）聚焦重點(diǎn)區域。優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規劃綱要》《河北雄安新區規劃綱要》《長(cháng)江經(jīng)濟帶發(fā)展規劃綱要》《粵港澳大灣區發(fā)展規劃綱要》《長(cháng)江三角洲區域一體化發(fā)展規劃綱要》《海南自由貿易港建設總體方案》等國家重大戰略區域范圍內的基礎設施項目。支持位于國務(wù)院批準設立的國家級新區、國家級經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區范圍內的基礎設施項目。

（四）聚焦重點(diǎn)行業(yè)。優(yōu)先支持基礎設施補短板項目，鼓勵新型基礎設施項目開(kāi)展試點(diǎn)。主要包括：

1. 倉儲物流項目。

2. 收費公路、鐵路、機場(chǎng)、港口項目。

3. 城鎮污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目。

4. 城鎮供水、供電、供氣、供熱項目。

5. 數據中心、人工智能、智能計算中心項目。

6. 5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò )、有線(xiàn)電視網(wǎng)絡(luò )項目。

7. 智能交通、智慧能源、智慧城市項目。

（五）鼓勵國家戰略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開(kāi)展試點(diǎn)。項目應滿(mǎn)足以下條件：

1. 位于國家發(fā)展改革委確定的戰略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國開(kāi)發(fā)區審核公告目錄（2018年版）》確定的開(kāi)發(fā)區范圍內。

2. 業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng )新設計及中試平臺，工業(yè)廠(chǎng)房，創(chuàng )業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺等園區基礎設施。

3. 項目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。

（六）酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項目不屬于試點(diǎn)范圍。

三、確保試點(diǎn)項目滿(mǎn)足基本條件

（七）基礎設施項目權屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權益人）依法合規擁有項目所有權、特許經(jīng)營(yíng)權或運營(yíng)收費權，相關(guān)股東已協(xié)商一致同意轉讓。

（八）項目運營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年。

（九）現金流持續穩定且來(lái)源合理分散，投資回報良好，近3年內總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F金流為正。預計未來(lái)3年凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動(dòng)產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。

（十）基礎設施運營(yíng)管理機構具備豐富的同類(lèi)項目運營(yíng)管理經(jīng)驗，配備充足的運營(yíng)管理人員，公司治理與財務(wù)狀況良好，具有持續經(jīng)營(yíng)能力。

（十一）發(fā)起人（原始權益人）、基金管理人、基礎設施運營(yíng)管理機構近3年在投資建設、生產(chǎn)運營(yíng)、金融監管、工商、稅務(wù)等方面無(wú)重大違法違規記錄，項目運營(yíng)期間未出現安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問(wèn)題。

四、明確試點(diǎn)項目申請材料要求

（十二）發(fā)起人（原始權益人）應按要求準備項目申請材料，并對申請材料的真實(shí)性負責。申請材料包括：

1. 基本情況。包括發(fā)起人（原始權益人）情況；項目及運營(yíng)情況；REITs發(fā)行總體方案；基礎設施運營(yíng)管理機構情況；市場(chǎng)機構參與等情況（詳見(jiàn)附件1）。

2. 合規情況。包括項目符合國家重大戰略、宏觀(guān)調控政策、產(chǎn)業(yè)政策情況；依法依規取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續情況；PPP項目合規情況、項目收益和收入來(lái)源情況；籌集資金用途情況；基礎設施項目持續健康運營(yíng)保障條件等情況（詳見(jiàn)附件2）。

3. 證明材料。項目可行性研究報告批復或核準、備案文件復印件；規劃、用地、環(huán)評、施工許可證書(shū)或批復文件復印件；項目竣工驗收文件和產(chǎn)權文件（如有）復印件；PPP項目實(shí)施方案及批復文件、招標采購文件、PPP合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議復印件；項目經(jīng)審計的財務(wù)報告或備考財務(wù)報表；律師事務(wù)所就項目權屬和資產(chǎn)范圍、項目合法合規性、轉讓行為合法性等出具的法律意見(jiàn)書(shū)（向國家發(fā)展改革委正式申報前出具即可）；發(fā)起人（原始權益人）承諾材料等（詳見(jiàn)附件3）。

4. 國家發(fā)展改革委要求提供的其他相關(guān)材料。

五、規范試點(diǎn)項目申報程序

（十三）發(fā)起人（原始權益人）向項目所在地省級發(fā)展改革委報送試點(diǎn)項目申請材料。省級發(fā)展改革委按照“聚焦合規優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的試點(diǎn)原則，嚴格把握試點(diǎn)項目質(zhì)量。不滿(mǎn)足試點(diǎn)項目基本條件或重要手續材料缺失的，不予受理。

（十四）發(fā)起人（原始權益人）擬整合跨地區的多個(gè)項目一次性發(fā)行REITs產(chǎn)品的：

1．發(fā)起人（原始權益人）向注冊地省級發(fā)展改革委報送完整的項目申請材料，并分別向相關(guān)省級發(fā)展改革委報送涉及該地區的項目材料。

2．發(fā)起人（原始權益人）注冊地省級發(fā)展改革委對本地區項目和REITs發(fā)行總體方案審查把關(guān)，其他相關(guān)省級發(fā)展改革委對本地區項目審查把關(guān)。

3. 對于項目收益是否滿(mǎn)足試點(diǎn)基本條件，需以打包后項目整體收益進(jìn)行判斷。

（十五）對符合相關(guān)條件、擬推薦開(kāi)展試點(diǎn)的項目，省級發(fā)展改革委需向我委出具無(wú)異議專(zhuān)項意見(jiàn)，文字內容需包含“經(jīng)初步審核，所推薦項目符合國家重大戰略、發(fā)展規劃、宏觀(guān)調控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規制度，以及試點(diǎn)區域、行業(yè)等相關(guān)要求，推薦該項目開(kāi)展基礎設施REITs試點(diǎn)”的表述，同時(shí)一并報送試點(diǎn)項目申請材料。

六、嚴格開(kāi)展項目合規性審查

（十六）試點(diǎn)項目應符合相關(guān)政策要求，主要包括：

1. 符合京津冀協(xié)同發(fā)展、雄安新區建設、長(cháng)江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區建設、長(cháng)三角區域一體化發(fā)展、推進(jìn)海南全面深化改革開(kāi)放等國家重大戰略。

2. 符合國家宏觀(guān)調控政策和產(chǎn)業(yè)政策。

3. 符合國家和當地的國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃、有關(guān)專(zhuān)項規劃。

（十七）試點(diǎn)項目已依法依規取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續。主要包括：

1. 項目審批、核準或備案手續。

2. 規劃、用地、環(huán)評、施工許可手續。

3. 竣工驗收報告（或建設、勘察、設計、施工、監理“五方驗收單”，或政府批復的項目轉入商運文件）。

4. 依據相關(guān)法律法規必須辦理的其他重要許可手續（例如，有關(guān)項目應按照《固定資產(chǎn)投資項目節能審查辦法》要求進(jìn)行節能審查；涉及經(jīng)營(yíng)增值電信業(yè)務(wù)的數據中心項目應取得增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)許可）。

應以手續辦理時(shí)的法律法規、規章制度、國家政策等為依據，判定相關(guān)手續的合法合規性。

（十八）PPP項目還需滿(mǎn)足以下條件：

1. 2015年以后批復實(shí)施的PPP項目，應符合國家關(guān)于規范有序推廣PPP模式的規定。包括：（1）依法依規履行項目審批、核準或備案手續。（2）批復PPP項目實(shí)施方案。（3）通過(guò)公開(kāi)招標等競爭方式確定社會(huì )資本方。（4）依照法定程序規范簽訂PPP合同。

2. 2015年6月以后批復實(shí)施的特許經(jīng)營(yíng)項目，應符合《基礎設施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》（國家發(fā)展改革委等6部委第25號令）有關(guān)規定。此前采用BOT、TOT、股權投資等模式實(shí)施的特許經(jīng)營(yíng)項目，應符合當時(shí)國家關(guān)于固定資產(chǎn)投資建設、特許經(jīng)營(yíng)管理等相關(guān)規定。

3. 收入來(lái)源以使用者付費（包括按照穿透原則實(shí)質(zhì)為使用者支付的費用）為主。收入來(lái)源含地方政府補貼的，需在依法依規簽訂的PPP合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議中有明確約定。

4．PPP項目運營(yíng)穩健、正常，未出現暫停運營(yíng)等重大問(wèn)題或重大合同糾紛。

（十九）鼓勵將回收資金用于基礎設施補短板建設。

1. 回收資金的使用應符合國家產(chǎn)業(yè)政策，需明確具體用途和相應金額。

2. 在符合國家政策及企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區域、跨行業(yè)使用。

3.鼓勵將回收

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