川辦發(fā)〔2020〕41號《四川省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》

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四川省人民政府辦公廳

關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)

川辦發(fā)〔2020〕41號

 

各市（州）、縣（市、區）人民政府，省政府各部門(mén)、各直屬機構，有關(guān)單位：

　　為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的指導意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2019〕34號）精神，進(jìn)一步推動(dòng)我省土地二級市場(chǎng)建設，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，促進(jìn)土地要素順暢流通，提高存量建設用地資源配置效率，為全省經(jīng)濟社會(huì )高質(zhì)量發(fā)展提供用地保障，經(jīng)省政府同意，結合我省實(shí)際提出以下實(shí)施意見(jiàn)。

　　一、完善市場(chǎng)交易規則

　?。ㄒ唬┟魑ㄔO用地使用權轉讓條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)鑸蠼?jīng)有批準權限的人民政府同意。劃撥建設用地使用權經(jīng)批準同意轉讓的，應當在土地有形市場(chǎng)等場(chǎng)所公開(kāi)交易。以出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）等有償方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)诜戏煞ㄒ幰幎ê秃贤s定的前提下，應充分保障交易自由，轉讓雙方可持轉讓合同依法申報不動(dòng)產(chǎn)轉移登記，登記機構應當依法查驗，對相關(guān)法律法規禁止交易、不符合有償使用合同約定、未達到交易條件的，不予辦理轉移登記手續。作價(jià)出資（入股）土地轉讓后可保留為作價(jià)出資（入股）方式，也可直接變更為出讓方式。閑置土地處置涉及建設用地使用權轉讓的，可重新約定開(kāi)竣工時(shí)間。土地轉讓后，劃撥決定書(shū)或有償使用合同、相關(guān)登記文件等載明的權利義務(wù)隨之轉移，受讓人應依法履約。

　　轉讓中涉及原土地與房屋產(chǎn)權證書(shū)記載用途不一致的，原則上應依據國土空間規劃統一用途，在完善相關(guān)手續后予以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；確實(shí)無(wú)法統一的，在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，可按照原證書(shū)登記用途分別注明，但未經(jīng)批準不得改變已批準用途。

　　各地可探索實(shí)行預告登記轉讓制度，按照“先投入后轉讓”原則，以出讓方式取得的建設用地使用權，對未完成開(kāi)發(fā)投資總額百分之二十五的，在交易雙方簽訂國有建設用地使用權轉讓合同后，允許依法辦理預告登記，待開(kāi)發(fā)投資達到轉讓條件時(shí)，再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記手續。預告登記權利人可以憑不動(dòng)產(chǎn)預告登記證明及其他必要材料向發(fā)展改革、自然資源、生態(tài)環(huán)境等部門(mén)申請辦理建設項目相關(guān)手續。債權消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內未申請登記的，預告登記失效。

　?。ǘ┮幏督ㄔO用地使用權出租。以出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規和有償使用合同約定。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照有關(guān)規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長(cháng)期出租，或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人須在出租合同生效后3個(gè)月內，通過(guò)各地搭建的二級市場(chǎng)交易平臺依法申報并繳納相關(guān)收益。出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。劃撥建設用地使用權出租收益繳納標準及征繳辦法由市（州）、縣（市、區）人民政府確定。

　?。ㄈ┙∪ㄔO用地使用權抵押制度。自然人、企業(yè)均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押，涉及企業(yè)之間債權債務(wù)關(guān)系的須符合法律法規以及最高人民法院相關(guān)司法解釋的規定和合同約定。

　　以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著(zhù)物連同土地可以依法一并抵押。各地可探索允許不以公益為目的的養老、醫療、教育等社會(huì )領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設用地使用權、設施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資，完善抵押權實(shí)現后保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續穩定的配套措施，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權益不受損。不動(dòng)產(chǎn)登記機構和金融機構要探索建立建設用地使用權抵押風(fēng)險提示機制和抵押資金管理機制，防控市場(chǎng)風(fēng)險。劃撥土地抵押權實(shí)現時(shí)，從拍賣(mài)所得的價(jià)款中扣除應繳納的土地價(jià)款后，抵押權人方可受償。

　?。ㄋ模┩晟仆恋胤指?、合并轉讓政策。宗地分割、合并轉讓?zhuān)瑧欣谕恋亻_(kāi)發(fā)利用。擬分割、合并的宗地應當權屬清晰，且已依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。分割、合并后的地塊應具備獨立分宗條件，符合規劃、設計、建設、施工以及安全等要求，不影響生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和使用功能。宗地分割、合并轉讓?xiě)员Ｕ舷嚓P(guān)權利人合法權益為前提，擬分割宗地已預售或存在多個(gè)權利主體的，應取得相關(guān)權利人同意，不得損害權利人合法權益。鼓勵通過(guò)分割轉讓方式，盤(pán)活低效工業(yè)用地。工業(yè)用地內的行政辦公樓、生活服務(wù)設施等不得單獨分割轉讓。

　　宗地合并時(shí)，合并前使用權類(lèi)型為劃撥且合并后宗地用途符合劃撥用地目錄的，土地使用權人可選擇保留劃撥方式。使用權類(lèi)型包含劃撥、出讓、作價(jià)出資（入股）等多種類(lèi)型的，原則上統一辦理為出讓。在不超過(guò)宗地合并后土地用途法定最高年限的前提下，根據土地使用權人意愿，可按照合并前任一宗地的終止日期修正土地出讓年限；除工業(yè)用地外，也可以申請續期至法定最高出讓年限。

　　二、健全服務(wù)監管體系

　?。ㄎ澹┩菩小敖灰?登記”一體化服務(wù)。充分利用現有的交易和不動(dòng)產(chǎn)登記機構、平臺，搭建城鄉統一的土地市場(chǎng)交易平臺，主動(dòng)發(fā)布公示地價(jià)、成交價(jià)、交易規則等信息，提供法律、政策咨詢(xún)等服務(wù)，引導交易雙方通過(guò)土地二級市場(chǎng)交易平臺等渠道發(fā)布和獲取市場(chǎng)信息并公開(kāi)交易。探索實(shí)行交易備案、線(xiàn)上交易資金第三方賬戶(hù)托管模式。建立部門(mén)聯(lián)動(dòng)、信息共享、限時(shí)辦結機制，整合匯集交易、登記、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門(mén)或機構的辦事窗口，優(yōu)化交易申請、審批、價(jià)款繳納、稅費繳納、登記等流程，實(shí)現“交易+登記”一體化的“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結”服務(wù)。

　?。┙y籌推進(jìn)線(xiàn)上交易平臺建設。市、縣自然資源主管部門(mén)應按照自然資源部相關(guān)標準規范，以全省統一平臺、共建共治共享為目標，結合各地實(shí)際需要，按照“統籌規劃、統一標準、分步實(shí)施、互聯(lián)互通”的原則建設土地二級市場(chǎng)交易服務(wù)系統，實(shí)現土地二級市場(chǎng)供需、交易、登記、監管、服務(wù)一體化。

　?。ㄆ撸┘訌娦畔⒒ネü蚕?。各地政府要加強與法院的對接，建立完善涉地司法處置會(huì )商機制。法院生效裁判涉及土地使用權轉移的案件，自然資源部門(mén)認為與現行土地管理等相關(guān)法律法規不一致的，應當向法院出具書(shū)面建議意見(jiàn)書(shū)，如法院仍要求執行生效裁判的，按法院的生效裁判執行。加強涉地資產(chǎn)處置工作銜接，政府有關(guān)部門(mén)（單位）進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時(shí)涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求同級自然資源主管部門(mén)意見(jiàn)，并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當事人。加強建設用地使用權與房地產(chǎn)交易管理的銜接，自然資源主管部門(mén)與住房城鄉建設等主管部門(mén)應就建設用地使用權和房地產(chǎn)轉讓、出租、抵押等信息建立互聯(lián)共享機制。

　?。ò耍┘訌娛袌?chǎng)監測監管調控。加強公示地價(jià)體系建設與應用，完善土地二級市場(chǎng)的價(jià)格形成、監測、指導、監督機制，防止交易價(jià)格異常波動(dòng)。加強土地二級市場(chǎng)運行情況及數據統計分析，將二級市場(chǎng)交易量、交易結構、成交價(jià)格等，作為一級市場(chǎng)土地投放數量、結構、時(shí)序等的重要參考，合理供應土地；適時(shí)運用財稅、金融等手段，加強對土地市場(chǎng)的整體調控，維護市場(chǎng)平穩運行。加強土地一級市場(chǎng)有償使用合同管理，采取合同附件等方式，完善合同補充條款，將相關(guān)管理要求納入合同約定。

　?。ň牛嫿ㄒ孕庞脼榛A的新型監管機制。建立健全信用承諾制度，對不以公益為目的的養老、醫療、教育等社會(huì )領(lǐng)域企業(yè)辦理抵押登記等適用信用承諾制的相關(guān)事項，應當建立當事人書(shū)面承諾制度。各地要結合本地實(shí)際，制定土地市場(chǎng)信用評價(jià)標準和約束措施，將有償使用合同或劃撥決定書(shū)履約、劃撥建設用地使用權人出租收益年度申報等情況納入信用管理，相關(guān)市場(chǎng)主體失信信息歸集推送至省社會(huì )信用信息平臺，并通過(guò)“國家企業(yè)信用信息公示系統（四川）和信用中國（四川）”進(jìn)行公示，對嚴重失信責任主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。

　　三、保障措施

　?。ㄊ┘訌娊M織領(lǐng)導。各市（州）、縣（市、區）人民政府及各級自然資源、財政、住房城鄉建設、國資、稅務(wù)、市場(chǎng)監管、金融等部門(mén)要充分認識完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的重要意義，主動(dòng)作為，緊密協(xié)作，強化上下協(xié)調和部門(mén)聯(lián)動(dòng)，做好人員、場(chǎng)所、經(jīng)費保障，健全服務(wù)和監管體系，推進(jìn)土地二級市場(chǎng)交易平臺建設，創(chuàng )造更加開(kāi)放、便利、透明的交易環(huán)境，促進(jìn)土地要素流通，維護市場(chǎng)主體合法權益，支持引導實(shí)體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

　?。ㄊ唬┩晟婆涮状胧?。各地要結合本地區實(shí)際，主動(dòng)加強政策研究，細化完善國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押的配套措施和操作細則，激發(fā)用地權利主體入市交易的積極性，盤(pán)活利用存量土地，促進(jìn)土地節約集約利用。

　?。ㄊ﹪栏褙熑巫肪?。各地各有關(guān)部門(mén)（單位）要嚴格執行土地二級市場(chǎng)相關(guān)規定，堅決打擊弄虛作假、損害土地使用權人利益、違反相關(guān)規定破壞土地市場(chǎng)秩序的行為，嚴防各種腐敗行為，嚴格實(shí)行責任追究，確保土地二級市場(chǎng)規范有序。

　　本意見(jiàn)所稱(chēng)建設用地為國有建設用地，已依法入市的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地可參照本意見(jiàn)執行。

　　本意見(jiàn)自2020年7月1日施行，有效期5年。

 

四川省人民政府辦公廳

2020年6月1日

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