杭政辦函〔2023〕49號《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市物業(yè)承接查驗實(shí)施辦法的通知》

杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市物業(yè)承接查驗實(shí)施辦法的通知







杭政辦函〔2023〕49號

各區、縣（市）人民政府，市政府各部門(mén)、各直屬單位：

《杭州市物業(yè)承接查驗實(shí)施辦法》已經(jīng)市政府同意，現印發(fā)給你們，請認真組織實(shí)施。

杭州市人民政府辦公廳

2023年6月29日

（此件公開(kāi)發(fā)布）

杭州市物業(yè)承接查驗實(shí)施辦法

為規范物業(yè)承接查驗行為，維護業(yè)主、建設單位和物業(yè)服務(wù)人的合法權益，根據《杭州市物業(yè)管理條例》以及住房和城鄉建設部、省住房和城鄉建設廳關(guān)于物業(yè)承接查驗的有關(guān)規定，結合我市實(shí)際，制定本辦法。

一、適用范圍

本辦法所稱(chēng)的物業(yè)承接查驗是指物業(yè)服務(wù)人依據物業(yè)服務(wù)合同，在接管物業(yè)項目時(shí)，與建設單位或業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）共同對物業(yè)共有部分等進(jìn)行檢查和驗收的活動(dòng)。物業(yè)項目包括新建竣工并首次實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新建物業(yè)）和非新建的既有物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)原有物業(yè)）。

二、承接查驗要求

建設單位或業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）與物業(yè)服務(wù)人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同，應包含物業(yè)承接查驗事項。前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗的內容沒(méi)有約定或者約定不明確的，建設單位或業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）與物業(yè)服務(wù)人可協(xié)議補充。不能達成補充協(xié)議的，按照強制性國家標準履行；沒(méi)有強制性國家標準的，按照推薦性國家標準履行；沒(méi)有推薦性國家標準的，按照行業(yè)標準履行；沒(méi)有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

物業(yè)承接查驗記錄應包括查驗時(shí)間、項目名稱(chēng)、查驗范圍、查驗方法、存在問(wèn)題、修復情況以及查驗結論等。物業(yè)承接查驗協(xié)議應對物業(yè)承接查驗的內容、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權利義務(wù)、違約責任等事項作出明確約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議作為物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。物業(yè)交接記錄應包括移交資料明細、物業(yè)共有部分明細、交接時(shí)間、交接方式等。

物業(yè)承接查驗雙方可聘請專(zhuān)業(yè)機構協(xié)助查驗，也可委托公證機構對物業(yè)承接查驗進(jìn)行公證。

（一）新建物業(yè)的承接查驗。

1.實(shí)施承接查驗的新建物業(yè)應具備以下條件：

（1）建設工程竣工驗收合格、并經(jīng)建設主管部門(mén)備案；涉及人防工程的，人防工程竣工驗收合格、并經(jīng)人防主管部門(mén)備案；

（2）取得《地名核準書(shū)》，并且地名標志使用標準名稱(chēng)；

（3）住宅樓幢號、單元號、戶(hù)室號等門(mén)牌編制科學(xué)規范、有序可循，門(mén)牌標志統一規范安裝并通過(guò)民政部門(mén)驗收；

（4）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線(xiàn)電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱安裝獨立計量表具并明確計量表點(diǎn)位、開(kāi)戶(hù)名；

（5）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環(huán)衛、社區服務(wù)等公共服務(wù)設施按照規劃設計要求建成；

（6）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并符合規劃使用功能要求；

（7）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統、人防設施等共用設施設備取得合格證書(shū)，設置電動(dòng)自行車(chē)集中充電場(chǎng)所；

（8）物業(yè)及配套設施范圍內沒(méi)有違章建筑，臨時(shí)建（構）筑物、施工機具、建筑渣土等已全部拆除、清理完畢，場(chǎng)地平整，環(huán)境整潔；

（9）建設期間臨時(shí)設置的架空電纜、電線(xiàn)、地面裸露的管線(xiàn)等已拆除或按規范處理完畢；

（10）物業(yè)使用、維護和管理相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

（11）建設單位依法選聘前期物業(yè)服務(wù)人，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；

（12）建設單位或產(chǎn)權人委托物業(yè)服務(wù)人實(shí)施防空地下室日常維護管理的，已簽訂使用和維護管理協(xié)議；

（13）法律、法規、規章和文件規定的其他條件。

實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的新建物業(yè),同期內的共用設施設備已通過(guò)竣工驗收且能滿(mǎn)足物業(yè)使用功能的，應分期實(shí)施物業(yè)承接查驗。

2.建設單位應在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)人完成承接查驗工作。新建物業(yè)的承接查驗按照以下程序進(jìn)行：

（1）建設工程竣工驗收備案后，建設單位與物業(yè)服務(wù)人確定物業(yè)承接查驗方案，包括查驗內容、查驗方法和查驗人員等內容。

（2）建設單位在現場(chǎng)查驗20日前向物業(yè)服務(wù)人移交有關(guān)圖紙資料及電子檔案。物業(yè)服務(wù)人應在7日內審核完畢，符合規定要求的，約定查驗時(shí)間及有關(guān)事項；不符合規定要求的，列出需要補充移交資料的詳細清單，由建設單位書(shū)面承諾補交的具體時(shí)限。

（3）物業(yè)服務(wù)人與建設單位在街道辦事處（鄉鎮政府）、社區居民委員會(huì )的監督下，依據物業(yè)承接查驗方案，現場(chǎng)查驗物業(yè)共有部分，形成物業(yè)承接查驗記錄，并由雙方共同簽字確認。鼓勵業(yè)主代表參與現場(chǎng)查驗活動(dòng)。

（4）承接查驗合格的，建設單位和物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；不合格的，建設單位應在30日內或約定期限內返修，并按照規定重新查驗。

（5）建設單位應在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內辦理物業(yè)交接手續，向物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共有部分，形成交接記錄，并由雙方共同確認。 

3.新建物業(yè)承接查驗時(shí)，建設單位應移交以下資料：

（1）物業(yè)管理區域確定材料、規劃批準資料、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)管理區域內道路、景觀(guān)、綠化、水系、地下停車(chē)庫、配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（2）共用設施設備清單及其安裝、使用、維護保養和使用培訓等技術(shù)資料,包括消防設施合格證，電梯安裝監督檢驗報告，機電設備出廠(chǎng)合格證、使用說(shuō)明書(shū)、安裝和調試報告、保修卡、維保合同（保修協(xié)議），新建房屋白蟻預防證明書(shū)，人防設備合格證明、檢測（驗）報告等資料;

（3）供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線(xiàn)電視等準許使用文件；

（4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（5）業(yè)主購房合同備案范本、業(yè)主清（名）冊和物業(yè)清單；

（6）臨時(shí)管理規約；

（7）代管的物業(yè)管理款項及其他應移交的票據和賬冊；

（8）物業(yè)服務(wù)用房相關(guān)資料;

（9）房屋銷(xiāo)售時(shí)公布的物業(yè)管理方案與書(shū)面承諾、前期物業(yè)服務(wù)合同；

（10）物業(yè)管理區域內根據規劃和住宅區配套標準建設的車(chē)庫（位）相關(guān)材料；

（11）消防設施系統的布置、位置相關(guān)圖紙、清單及使用說(shuō)明、操作規程；

（12）物業(yè)管理所必需的其他資料。

4.建設單位依法向有關(guān)單位移交的供水、供電、供氣、通信和有線(xiàn)電視等共用設施設備，不作為物業(yè)服務(wù)人現場(chǎng)檢查和驗收內容，應將移交情況書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)人。

5.新建物業(yè)承接查驗費用由建設單位承擔。

（二）原有物業(yè)的承接查驗。

1.實(shí)施承接查驗的原有物業(yè)應具備以下條件：

（1）房屋產(chǎn)權、物業(yè)管理區域周界清晰；

（2）物業(yè)共用設施設備配套齊全，運行正常、功能完好；

（3）房屋幢、戶(hù)編號清晰，并已經(jīng)民政部門(mén)確認；

（4）有符合需求的物業(yè)服務(wù)用房；

（5）業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）已經(jīng)依法與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（6）原物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)依法與業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）進(jìn)行交接；

（7）法律、法規、規章和文件規定應具備的其他條件。

2.原有物業(yè)的承接查驗按照以下程序進(jìn)行：

（1）業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)服務(wù)人的，業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）應在訂立物業(yè)服務(wù)合同后10日內，與新物業(yè)服務(wù)人確定物業(yè)承接查驗方案,包括查驗內容、查驗方法和查驗人員等內容。

（2）業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）在現場(chǎng)查驗20日前向新物業(yè)服務(wù)人移交有關(guān)圖紙資料及電子檔案。新物業(yè)服務(wù)人應在7日內審核完畢，符合規定要求的，約定查驗時(shí)間及有關(guān)事項；不符合規定要求的，列出需要補充移交資料的詳細清單，由業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）書(shū)面承諾補交的具體時(shí)限。

（3）新物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）在街道辦事處（鄉鎮政府）、社區居民委員會(huì )的監督下，依據物業(yè)承接查驗方案現場(chǎng)查驗物業(yè)共有部分，形成物業(yè)承接查驗記錄，并由雙方共同簽字確認。

（4）承接查驗合格的，業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）和新物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；不合格的，業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）應在30日內或約定期限內返修，并按照規定重新查驗。無(wú)法返修或返修后重新查驗仍不合格的，新物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）可簽訂相關(guān)補充協(xié)議。

（5）業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）應在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內辦理物業(yè)交接手續，向新物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共有部分，形成交接記錄，并由雙方共同簽字確認。

3.原物業(yè)服務(wù)人應按照法律法規文件規定依法退出物業(yè)管理項目，并配合開(kāi)展物業(yè)承接查驗活動(dòng)。

4.原有物業(yè)承接查驗時(shí)應移交以下資料：

（1）本辦法規定的新建物業(yè)承接查驗移交資料除第6項、第9項以外的全部?jì)热荩?/p>

（2）管理規約；

（3）物業(yè)服務(wù)項目檔案資料，包括反映物業(yè)服務(wù)項目實(shí)際情況的圖紙資料和技術(shù)檔案資料，有關(guān)設施設備的使用說(shuō)明、運行情況記錄等技術(shù)資料；消防設施年度檢測報告和當年度維修保養記錄、消防安全檢查巡查情況記錄等；

（4）物業(yè)服務(wù)收費、停車(chē)費等資料，公共能耗分攤辦法及收支情況資料，原物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)共有部分等所得收益的明細賬目和收支情況；

（5）由業(yè)主交納、原物業(yè)服務(wù)人代收的公用水、電費資料；

（6）物業(yè)服務(wù)區域內共用設施設備維保協(xié)議、防空地下室維護管理檔案；

（7）與物業(yè)服務(wù)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的合同及資料;

（8）承接物業(yè)服務(wù)項目時(shí)接收的以及管理過(guò)程中產(chǎn)生的其他資料；

（9）物業(yè)管理所必需的其他資料。

5.原有物業(yè)承接查驗費用，由業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）和新物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定或協(xié)商解決。

（三）物業(yè)服務(wù)人應在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂之日起15日內，持以下資料向物業(yè)服務(wù)項目所在地的區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)備案，并同步在本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò )系統填報以下信息：

1.物業(yè)承接查驗協(xié)議；

2.建設單位或業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）移交資料清單；

3.物業(yè)承接查驗記錄；

4.物業(yè)交接記錄；

5.其他與物業(yè)承接查驗有關(guān)的資料。

物業(yè)服務(wù)人應按規定在物業(yè)承接查驗備案后10日內將備案資料在物業(yè)管理區域主要出入口等顯著(zhù)位置、市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò )系統中進(jìn)行長(cháng)期公示。建設單位在新建物業(yè)交付前，應將備案情況書(shū)面告知業(yè)主。

物業(yè)承接查驗的檔案資料歸物業(yè)管理區域內全體業(yè)主共同所有。新建物業(yè)的承接查驗檔案資料由物業(yè)服務(wù)人保管，原有物業(yè)的承接查驗檔案資料由業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）或被委托的物業(yè)服務(wù)人保管。

三、監督管理

未經(jīng)承接查驗或查驗不合格的物業(yè)服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)人有權拒絕接收。物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)承接查驗過(guò)程中發(fā)現與消防、規劃等驗收資料不相符合或有質(zhì)量問(wèn)題的，應向有關(guān)行政主管部門(mén)報告。有關(guān)行政主管部門(mén)發(fā)現建設單位等存在擅自改變消防、規劃等驗收結果的違法違規行為，應依據職責分工依法查處。

查驗中發(fā)現的問(wèn)題應詳細記錄，并在物業(yè)承接查驗協(xié)議中以書(shū)面形式明確維修責任及解決辦法，協(xié)商一致后，物業(yè)服務(wù)人應及時(shí)接收物業(yè)服務(wù)項目。

物業(yè)服務(wù)人擅自承接未經(jīng)查驗或查驗不合格的物業(yè)，因共有部分缺陷給他人造成損害的，應承擔相應賠償責任。

對已接受委托并符合移交條件的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)人不得無(wú)故拒絕接收；借故拖延、拒絕接收的，物業(yè)所在地區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)應依據有關(guān)規定，督促其及時(shí)辦理接收手續。

建設單位或業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）無(wú)正當理由不按規定期限移交材料的，物業(yè)所在地區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處（鄉鎮政府）應依據有關(guān)規定，督促其及時(shí)移交。

本辦法自2023年7月30日起施行，由市住保房管局負責牽頭組織實(shí)施。

杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市物業(yè)承接查驗實(shí)施辦法的通知.pdf

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本文關(guān)鍵詞： 杭州市