杭政辦函〔2022〕37號《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)〈杭州市物業(yè)管理條例〉的實(shí)施意見(jiàn)》

杭州市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)〈杭州市物業(yè)管理條例〉的實(shí)施意見(jiàn)







杭政辦函〔2022〕37號

各區、縣（市）人民政府,市政府各部門(mén)、各直屬單位：

為更好地貫徹落實(shí)新修訂的《杭州市物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）各項規定，加快提升全市物業(yè)管理整體水平，經(jīng)市政府同意，現提出以下實(shí)施意見(jiàn)。

一、總體要求

堅持黨對物業(yè)管理工作的全面領(lǐng)導，全面、完整、準確落實(shí)《條例》規定，協(xié)調、均衡、深入推進(jìn)物業(yè)管理及其監督管理各項工作，規范物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)，切實(shí)維護物業(yè)管理相關(guān)各方合法權益，進(jìn)一步提升“黨建引領(lǐng)、政府主導、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建”的工作格局，不斷增強群眾的獲得感、幸福感和滿(mǎn)意度。

二、主要任務(wù)

（一）進(jìn)一步落實(shí)監督管理責任。

1.強化統籌協(xié)調。加強對物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理，逐級建立物業(yè)綜合管理工作領(lǐng)導小組，完善綜合協(xié)調、督促檢查制度，推動(dòng)物業(yè)管理活動(dòng)納入基層治理工作。街道（鄉鎮）應建立健全黨組織領(lǐng)導下的多方聯(lián)動(dòng)機制，加強工作統籌，完善相關(guān)制度，明確領(lǐng)導分工及承擔物業(yè)管理活動(dòng)監督管理工作的機構和人員，并給予必要保障。[責任單位：市住保房管局，各區、縣（市）政府]

2.強化監管合力。市和區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)分級牽頭負責物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，履行《條例》所明確的各項工作職責。市房產(chǎn)主管部門(mén)負責建立、維護全市統一的智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，提高全市域、各層級的監管服務(wù)效能，市級相關(guān)部門(mén)按照各自職能做好物業(yè)管理區域內的管理、執法工作，并加強對區、縣（市）相關(guān)部門(mén)的工作指導和督促檢查。［責任單位：市住保房管局、市發(fā)改委、市建委、市民政局、市公安局、市規劃和自然資源局、市市場(chǎng)監管局、市應急管理局、市城管局（市綜合執法局）、市生態(tài)環(huán)境局、市人防辦、市消防救援支隊］

3.強化指導監督。街道（鄉鎮）負責做好物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的指導監督工作，規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )及其成員的履職行為；協(xié)助區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)加強對業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)人的日常監管，并指導其配合社區等開(kāi)展基層應急工作。社區應加強與轄區內物業(yè)管理項目的聯(lián)系，協(xié)助街道（鄉鎮）做好指導監督工作，鞏固深化“黨建引領(lǐng)、三方協(xié)同”機制。[責任單位：各區、縣（市）政府]

（二）進(jìn)一步夯實(shí)物業(yè)管理基礎。

4.明確物業(yè)管理區域。規劃和自然資源、建設等相關(guān)主管部門(mén)在審查建設工程設計方案時(shí)，應就合理確定主要配套設施設備的共用范圍征求區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)的意見(jiàn)。建設單位應及時(shí)提出劃分物業(yè)管理區域的申請，并在銷(xiāo)售現場(chǎng)顯著(zhù)位置進(jìn)行公示，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中進(jìn)行明示；分期開(kāi)發(fā)的建設項目為一個(gè)物業(yè)管理區域的，建設單位應向后一期買(mǎi)受人明示相關(guān)情況。沒(méi)有劃分物業(yè)管理區域的建成居住區，由市住保房管局制定物業(yè)管理區域劃分和調整辦法。[責任單位：市規劃和自然資源局、市建委、市住保房管局，各區、縣（市）政府]

5.配置物業(yè)服務(wù)用房。建設單位應按規定配置物業(yè)服務(wù)用房，落實(shí)《條例》規定的相關(guān)要求；按建設工程規劃許可證及附件附圖中載明的坐落和面積，在辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)首次登記前確定物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房應與物業(yè)管理區域其他共有部分一并登記為業(yè)主共有。[責任單位：市規劃和自然資源局、市發(fā)改委、市建委、市住保房管局，各區、縣（市）政府]

6.規范前期物業(yè)管理。含有住宅物業(yè)的建設項目，建設單位應在取得商品房預售許可證或現房銷(xiāo)售前采用公開(kāi)招標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人；投標人少于3個(gè)或物業(yè)管理區域的物業(yè)總建筑面積小于5萬(wàn)平方米的，經(jīng)區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)批準，可采用協(xié)議方式選聘。建設單位與買(mǎi)受人簽訂的房屋銷(xiāo)售合同應包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。[責任單位：市住保房管局、市民政局，各區、縣（市）政府]

7.完善承接查驗制度。物業(yè)服務(wù)人不得擅自承接未經(jīng)查驗或查驗不合格的物業(yè)。街道（鄉鎮）可將查驗發(fā)現的質(zhì)量缺陷問(wèn)題及建設單位的處理情況書(shū)面報告區、縣（市）建設主管部門(mén)，要求對質(zhì)量缺陷問(wèn)題較為嚴重或未在規定期限內完成返修整改的物業(yè)加強監管。承接查驗具體辦法另行制定。[責任單位：市住保房管局、市建委，各區、縣（市）政府]

8.加強專(zhuān)業(yè)設施管理。專(zhuān)業(yè)單位接收新建項目建設單位移交的設施設備后，應承擔維修、養護、更新改造責任，依法依規依約增設設施設備，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì )應予協(xié)助并提供相應便利。建成居住區中尚未移交專(zhuān)業(yè)單位管理的設施設備，可依據相關(guān)政策文件按程序移交。[責任單位：市城投集團、國網(wǎng)杭州供電公司、華數集團，各區、縣（市）政府]

9.落實(shí)保修維修責任。建設單位應按規定承擔物業(yè)保修責任，并在竣工驗收備案之前繳交物業(yè)保修金，代收代交首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金。物業(yè)保修金和物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理機構與區、縣（市）建設主管部門(mén)應加強資金交存和竣工驗收備案信息共享，確保兩項資金及時(shí)歸集到位。推動(dòng)物業(yè)保修金和物業(yè)專(zhuān)項維修資金交存、使用審批等事權下放，兩項資金管理的具體辦法另行制定。[責任單位：市住保房管局、市建委，各區、縣（市）政府]

（三）進(jìn)一步推進(jìn)業(yè)主自我管理。

10.加強業(yè)主組織建設。街道（鄉鎮）應在社區協(xié)助下，指導監督業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。鼓勵業(yè)主中符合條件的中共黨員參選業(yè)主委員會(huì )委員，鼓勵符合條件的小區黨支部書(shū)記、委員通過(guò)法定程序擔任業(yè)主委員會(huì )主任、副主任，新組建或新?lián)Q屆業(yè)主委員會(huì )成員中的中共黨員比例原則上應達到50%以上。首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備等示范文本由市房產(chǎn)主管部門(mén)制定。對符合《條例》所列情形的，街道（鄉鎮）應及時(shí)組建物業(yè)管理委員會(huì )。[責任單位：市住保房管局、市民政局，各區、縣（市）政府]

11.規范業(yè)主組織運行。業(yè)主大會(huì )會(huì )議是業(yè)主共同決定相關(guān)事項的議事、決策形式，應符合法定的參與人數和表決通過(guò)比例。業(yè)主委員會(huì )以及臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會(huì )職責的物業(yè)管理委員會(huì )，在表決、選舉時(shí)，無(wú)法通過(guò)其他途徑核實(shí)房屋所有權人信息的，可通過(guò)項目所在街道（鄉鎮）申請由不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)協(xié)助核實(shí)。業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理委員會(huì )應建立健全財務(wù)管理等基本工作制度，其成員應嚴格遵守《條例》相關(guān)規定和業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約，接受全體業(yè)主的監督。[責任單位：市住保房管局、市民政局、市規劃和自然資源局，各區、縣（市）政府]

12.發(fā)揮業(yè)主組織作用。業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )應引導全體業(yè)主正確使用、維護物業(yè)共有部分，做好物業(yè)共有部分的經(jīng)營(yíng)管理、維修養護、應急搶險以及物業(yè)專(zhuān)項維修資金的補建、續交等工作。業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )應根據業(yè)主大會(huì )的決定，廣泛聽(tīng)取業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見(jiàn)建議，切實(shí)履行法律法規規定的職責。經(jīng)全體業(yè)主共同決定，對物業(yè)管理區域也可不選聘物業(yè)服務(wù)人，由業(yè)主按照《條例》相關(guān)規定自行管理。[責任單位：市住保房管局，各區、縣（市）政府]

（四）進(jìn)一步優(yōu)化物業(yè)管理服務(wù)。

13.嚴格執行物業(yè)服務(wù)收費標準。前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同應明確物業(yè)服務(wù)內容與服務(wù)標準，并按照“質(zhì)價(jià)相符”原則確定物業(yè)服務(wù)收費標準，收費標準需要調整的，應提交業(yè)主大會(huì )決定。物業(yè)管理協(xié)會(huì )可定期制定發(fā)布物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)各類(lèi)參考價(jià)格。普通住宅小區前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)的，服務(wù)內容根據《杭州市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》相關(guān)規定執行。物業(yè)服務(wù)人應在所服務(wù)項目明顯位置公示服務(wù)項目與收費標準，如根據業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外服務(wù)的，服務(wù)收費由雙方約定，不得以各種理由強制業(yè)主簽訂特約服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同的示范文本由市房產(chǎn)主管部門(mén)牽頭修訂完善，報市市場(chǎng)監管部門(mén)備案。[責任單位：市住保房管局、市市場(chǎng)監管局、市發(fā)改委，各區、縣（市）政府]

14.切實(shí)改進(jìn)物業(yè)服務(wù)人考核辦法。強化日?？己?，實(shí)施專(zhuān)項考核，突出業(yè)主滿(mǎn)意度，健全完善物業(yè)管理項目考核評價(jià)體系，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)人嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，提高服務(wù)質(zhì)量和水平。構建形成全市統一的行業(yè)主管部門(mén)牽頭負責，多部門(mén)聯(lián)合監管，街道（鄉鎮）、社區和行業(yè)協(xié)會(huì )參與實(shí)施，業(yè)主廣泛參與的住宅小區物業(yè)管理考評工作機制。以住宅小區物業(yè)管理項目考核結果為主要內容，加強對物業(yè)服務(wù)人的監督評價(jià)，加大監督評價(jià)結果的公開(kāi)和應用力度。加強物業(yè)服務(wù)人信用管理，由市房產(chǎn)主管部門(mén)依據企業(yè)信用狀況授予信用星級標識，實(shí)行信用分級分類(lèi)監管。[責任單位：市住保房管局，各區、縣（市）政府]

15.著(zhù)力推動(dòng)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。加強物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )黨建，引導企業(yè)建立健全黨的基層組織，持續開(kāi)展行業(yè)先進(jìn)典型選樹(shù)活動(dòng)，激發(fā)行業(yè)正能量。加強市、區兩級物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )建設，提升行業(yè)自律水平，促進(jìn)信息共享和工作聯(lián)動(dòng)，擴大協(xié)會(huì )工作的覆蓋面，提高凝聚力。推動(dòng)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )制訂、發(fā)布行業(yè)標準和行業(yè)規約，強化從業(yè)人員培訓，開(kāi)展誠信體系建設。維護物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)公平競爭秩序，嚴肅查處損害行業(yè)聲譽(yù)、違反行業(yè)規約的行為。鼓勵運用新技術(shù)、新方法提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平。[責任單位：市住保房管局，各區、縣（市）政府]

（五）進(jìn)一步構建和諧物管關(guān)系。

16.加強物業(yè)管理信息公開(kāi)。建設單位應當在物業(yè)管理區域主要出入口等顯著(zhù)位置長(cháng)期公開(kāi)建設工程總平面圖和物業(yè)交付前的承接查驗信息。業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)人應當依法依規并根據業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約和物業(yè)服務(wù)合同的約定，長(cháng)期或定期公開(kāi)相關(guān)信息，利用智慧物業(yè)服務(wù)平臺，建立健全線(xiàn)上線(xiàn)下同步發(fā)布、主動(dòng)推送機制。對業(yè)主共有收入和業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )運行經(jīng)費的管理、使用情況等加大公開(kāi)力度，按照《條例》規定進(jìn)行審計，審計結果向全體業(yè)主進(jìn)行公布。[責任單位：市住保房管局，各區、縣（市）政府]

17.回應業(yè)主多元訴求。物業(yè)服務(wù)人應公布服務(wù)熱線(xiàn)，及時(shí)響應并積極受理業(yè)主和非業(yè)主使用人的訴求，按照物業(yè)服務(wù)合同、管理規約及時(shí)完成處理；對不屬于物業(yè)服務(wù)范疇或難以妥善解決的，應明確告知訴求人其他途徑或幫助轉達相關(guān)訴求。業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )及社區、街道（鄉鎮）、相關(guān)管理執法部門(mén)應為物業(yè)服務(wù)人提供必要支持，并根據各自職責和實(shí)際情況受理業(yè)主直接提出或由物業(yè)服務(wù)人轉達的相關(guān)訴求。[責任單位：市住保房管局、市城管局（市綜合執法局）、市公安局、市生態(tài)環(huán)境局、市消防救援支隊，各區、縣（市）政府]

18.化解物業(yè)管理糾紛。物業(yè)服務(wù)人應加強服務(wù)品質(zhì)管控，公開(kāi)設立投訴電話(huà)。在社區指導下，提高業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)人等協(xié)同解決實(shí)際問(wèn)題的能力。各區縣（市）、街道（鄉鎮）和社區應將物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的矛盾、爭議納入矛盾糾紛調處中心進(jìn)行化解，推動(dòng)形成人民調解、行業(yè)調解、行政調解、司法調解等相結合的物業(yè)管理糾紛調處化解機制。依托“共享法庭”及典型案例，促進(jìn)物業(yè)管理糾紛的化解。［責任單位：市住保房管局、市司法局，各區、縣（市）政府］

三、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導。各有關(guān)部門(mén)和單位要充分認識加強和改進(jìn)物業(yè)管理工作的重要性，將其納入加強基層治理體系和治理能力建設的重要工作內容，以《條例》修訂實(shí)施為契機，進(jìn)一步明確重點(diǎn)、理清思路、強化舉措，各司其職，增進(jìn)合力，推動(dòng)我市物業(yè)管理工作優(yōu)質(zhì)、均衡發(fā)展。

（二）加強學(xué)習宣傳。各地各部門(mén)（單位）要組織開(kāi)展大規模、分層次、全方位培訓，提高各級管理、工作骨干掌握和運用《條例》的實(shí)際能力，提高物業(yè)管理活動(dòng)各實(shí)施主體工作的規范化水平。多渠道、多形式、多角度廣泛開(kāi)展宣傳，積極提升學(xué)習、遵守、維護《條例》的自覺(jué)性，營(yíng)造共建共治共享的良好氛圍。

（三）加強跟蹤問(wèn)效。市物業(yè)綜合管理工作領(lǐng)導小組定期組織監督檢查，實(shí)事求是對相關(guān)責任主體貫徹落實(shí)《條例》規定和本實(shí)施意見(jiàn)情況作出評估，并督促其及時(shí)整改相關(guān)問(wèn)題。各級行政機關(guān)及基層組織工作人員在物業(yè)管理工作中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為的，依法依規追究其責任。

杭州西湖風(fēng)景名勝區管委會(huì )工作職責參照區、縣（市）政府執行；參照執行《條例》的農民集體所有土地上住宅小區的物業(yè)管理，由村民委員會(huì )履行居民委員會(huì )相關(guān)工作職責。

本意見(jiàn)自2022年8月3日起施行，由市住保房管局負責牽頭組織實(shí)施。

杭州市人民政府辦公廳

2022年7月4日

（此件公開(kāi)發(fā)布）

杭州市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)《杭州市物業(yè)管理條例》的實(shí)施意見(jiàn).pdf

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本文關(guān)鍵詞： 杭州市