長(cháng)府辦發(fā)〔2017〕50號《長(cháng)春市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)推進(jìn)全市老舊住宅區綜合整治后物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施方案的通知》

《長(cháng)春市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)推進(jìn)全市老舊住宅區綜合整治后物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施方案的通知》








長(cháng)府辦發(fā)〔2017〕50號

長(cháng)春市人民政府辦公廳關(guān)于

印發(fā)推進(jìn)全市老舊住宅區綜合整治后物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施方案的通知

長(cháng)府辦發(fā)〔2017〕50號

各城區人民政府，開(kāi)發(fā)區管委會(huì )，市政府各有關(guān)部門(mén)：

《推進(jìn)全市老舊住宅區綜合整治后物業(yè)管理服務(wù)工作的實(shí)施方案》已經(jīng)市政府同意，現印發(fā)給你們，請認真組織實(shí)施。

長(cháng)春市人民政府辦公廳

2017年9月22日



推進(jìn)全市老舊住宅區綜合整治后物業(yè)管理服務(wù)工作的實(shí)施方案

為進(jìn)一步鞏固我市老舊住宅區綜合整治成果，促進(jìn)老舊住宅區綜合整治后物業(yè)管理健康、可持續發(fā)展，現就推進(jìn)全市老舊住宅區綜合整治后物業(yè)管理服務(wù)工作，制定實(shí)施方案如下：

一、指導思想

深入落實(shí)創(chuàng )新、協(xié)調、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念，立足市情，主動(dòng)順應新型城鎮化大潮，以便民、利民、惠民為宗旨，堅持政府指導、分級管理、立足社區的原則，著(zhù)力加強政策扶持，規范服務(wù)行為，提升從業(yè)人員素質(zhì)，培養物業(yè)消費意識，努力構建管理規范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、群眾滿(mǎn)意的老舊住宅區綜合整治后物業(yè)管理服務(wù)工作體系。

二、工作目標

通過(guò)推進(jìn)老舊住宅區綜合整治后物業(yè)管理服務(wù)工作，改進(jìn)老舊住宅區整治后物業(yè)管理方式，逐步建立長(cháng)效管理制度，進(jìn)一步改善和提高居住環(huán)境和質(zhì)量，提升精細化管理水平，基本實(shí)現綜合整治后物業(yè)管理服務(wù)全覆蓋。

三、適用范圍

自2011年起已整治完畢的老舊住宅區。其他老舊住宅區物業(yè)管理服務(wù)工作可參照執行。

四、老舊住宅區綜合整治后物業(yè)管理工作運行方式

根據房屋、環(huán)境、配套設施和房屋產(chǎn)權的狀況、業(yè)主的承受能力、管理服務(wù)需求以及消費意愿等實(shí)際情況，每個(gè)社區作為一個(gè)老舊住宅區域，因地制宜，選擇工作模式。

（一）專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)模式。

對居民有意愿選擇專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)的老舊住宅區，應依法成立業(yè)主大會(huì )并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，通過(guò)業(yè)主大會(huì )表決選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)。

（二）居民自治管理模式。

對居民同意自治的老舊住宅區，依法成立業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )或居民自治委員會(huì )，根據業(yè)主大會(huì )決議，自行管理和組織開(kāi)展保安、保潔及共用設施設備維護等日常物業(yè)服務(wù)工作。

（三）社區代管服務(wù)模式。

對業(yè)主選擇社區代管服務(wù)的老舊住宅區，應在社區組織協(xié)調下，通過(guò)與房屋管理（產(chǎn)權）單位、專(zhuān)業(yè)部門(mén)（單位）、業(yè)主和使用人代表共同協(xié)商達成《社區管理服務(wù)公約》，依托社區網(wǎng)格化管理機制，發(fā)揮網(wǎng)格管理作用，由社區組織開(kāi)展衛生保潔、共用部位和共用設施設備維護、秩序維護等基本物業(yè)管理服務(wù)，收取相應費用。

五、老舊住宅區日常維護和管理責任劃分

各管理責任部門(mén)、產(chǎn)權單位和業(yè)主要本著(zhù)權責一致的原則，嚴格按照分工，切實(shí)履行義務(wù)。

（一）各城區（開(kāi)發(fā)區）要按照“條塊結合、以塊為主”的原則，建立老舊住宅區綜合整治后管理聯(lián)席會(huì )議制度，強化老舊住宅區屬地化管理責任，加強住建、規劃、園林、市容環(huán)衛等相關(guān)職能部門(mén)協(xié)同配合，定期研究分析轄區綜合管理工作，協(xié)調解決重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，提高老舊住宅區綜合整治后物業(yè)管理工作實(shí)效。

（二）打通微循環(huán)道路的老舊住宅區，街區制內的道路、綠化、保潔和供水、排水、供熱、供氣、供電等市政公用設施設備的日常養護和維修管理，由相關(guān)部門(mén)（單位）按照職能分別負責。

（三）房屋專(zhuān)有部分的日常養護和維修管理由業(yè)主自行負責。房屋共用部位及共用設施設備的日常維修養護，對于有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的老舊住宅區由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責；對于無(wú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的老舊住宅區由相關(guān)業(yè)主共同負責。

六、老舊住宅區后續物業(yè)管理工作內容

老舊住宅區后續物業(yè)管理工作內容一般包括下列事項：

（一）房屋共用部位、共用設施設備的日常運行、維護服務(wù)；

（二）綠化養護服務(wù)；

（三）衛生保潔服務(wù)；

（四）秩序維護服務(wù)。

以上日常性服務(wù)內容由各城區政府和開(kāi)發(fā)區管委會(huì )根據服務(wù)需求和質(zhì)量標準，測算管理服務(wù)成本，提出收費參考標準，在廣泛征求廣大業(yè)主、使用人和有關(guān)部門(mén)（單位）意見(jiàn)的基礎上，通過(guò)合同約定，向業(yè)主或使用人按月或季度收取。

七、保障措施

（一）強化管理服務(wù)隊伍和機構建設。

1.建立長(cháng)效管理聯(lián)席會(huì )議制度。建立以分管副市長(cháng)為召集人，各城區（開(kāi)發(fā)區）、房地、建委、規劃、市容環(huán)衛、園林、公用等部門(mén)和各管線(xiàn)單位負責人為成員的長(cháng)春市老舊住宅區綜合整治后管理聯(lián)席會(huì )議制度，建立長(cháng)效管理工作機制。聯(lián)席會(huì )議下設辦公室，設在市房地局，負責協(xié)調、監督、檢查全市老舊住宅區長(cháng)效管理工作的進(jìn)展情況。

2.充實(shí)管理工作力量。各城區（開(kāi)發(fā)區）要按照《長(cháng)春市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強住宅物業(yè)管理工作的指導意見(jiàn)》（長(cháng)府發(fā)〔2013〕17號）要求，盡快為區物業(yè)辦及街道配備工作人員。優(yōu)先配齊配強老、舊、散、棄相對集中區域的物管人員。市房地局、市人社局和市財政局要密切配合，研究相關(guān)配套政策，支持指導各城區（開(kāi)發(fā)區）盡快配齊社區房管專(zhuān)干和準物業(yè)管理公益崗位。

3.建立區級應急服務(wù)制度。各城區（開(kāi)發(fā)區）要建立應急服務(wù)制度，重點(diǎn)解決轄區內因突發(fā)事件、自然災害等因素造成的房屋應急維修、搶修問(wèn)題。

4.推行“四位一體”管理模式。具備條件的老舊住宅區可以社區為核心，社區黨組織、業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主代表、社區工作站、物業(yè)公司各個(gè)職能部門(mén)以交叉任職的方式，逐步推行“四位一體”管理模式。

（二）鼓勵完善物業(yè)設施，充實(shí)管理經(jīng)費。

1.鼓勵配置物業(yè)管理用房。經(jīng)規劃等部門(mén)審批，各城區（開(kāi)發(fā)區）可采取改建、擴建、置換等多種方式配置物業(yè)管理用房，尚不具備一次性配備到位條件的可根據實(shí)際情況逐步實(shí)現。同時(shí)，也可臨時(shí)采取租賃、借用等過(guò)渡性辦法解決物管用房問(wèn)題。

2.鼓勵配建商業(yè)用房。鼓勵各城區（開(kāi)發(fā)區）在規劃條件允許的情況下，配建經(jīng)營(yíng)性用房。通過(guò)出租、經(jīng)營(yíng)等方式獲得收益，用于補貼綜合整治后老舊住宅區的物業(yè)管理費用。

3.鼓勵建設公共停車(chē)場(chǎng)。老舊住宅區整治范圍內的夾餡棚戶(hù)區拆除后，經(jīng)批準可作為公共停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)費收益用于補貼老舊住宅區物業(yè)管理費用。

八、工作要求

（一）明確職責分工，強化責任意識。

各城區（開(kāi)發(fā)區）要高度重視老舊住宅區整治后物業(yè)管理工作，結合實(shí)際，制定工作方案和計劃，將責任落實(shí)到具體單位、部門(mén)、具體責任人，切實(shí)促進(jìn)老舊住宅區整治后物業(yè)管理健康、持續發(fā)展。

（二）堅持全面動(dòng)員，引導業(yè)主廣泛參與。

各城區（開(kāi)發(fā)區）要引導業(yè)主共同參與物業(yè)管理服務(wù)工作，建立健全業(yè)主委員會(huì )制度。通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )確定整治后小區物業(yè)管理模式，確保業(yè)主的知情權、參與權、選擇權、監督權。

（三）建立長(cháng)效機制，鞏固整治成果。

各城區（開(kāi)發(fā)區）要積極探索老舊住宅區的長(cháng)效管理機制，引導老舊住宅區采取靈活多樣的管理模式，促進(jìn)管理的良性循環(huán)，實(shí)現建管并舉，做到“綜合整治完成一個(gè)、物業(yè)管理跟進(jìn)一個(gè)”。

（四）加大宣傳力度，營(yíng)造良好氛圍。

要充分發(fā)揮新聞媒體的導向功能，大力宣傳老舊住宅區綜合整治的重要意義，引導廣大業(yè)主支持參與綜合整治和整治后物業(yè)管理工作。要在老舊住宅區出入口或其他醒目位置設置宣傳欄和告知欄，發(fā)布我市舊城改造的相關(guān)惠民政策，告知物業(yè)管理服務(wù)方式、服務(wù)內容、服務(wù)電話(huà)、監督投訴電話(huà)等信息。

抄送：

市委各部門(mén)，市紀委辦公廳，各人民團體、民主黨派，長(cháng)春日報社。

市人大常委會(huì )辦公廳，市政協(xié)辦公廳，市法院，市檢察院。

長(cháng)春市人民政府辦公廳文電處

2017年9月22日印發(fā)

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